Sentencia CIVIL Nº 113/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Tafalla, Sección 1, Rec 218/2020 de 01 de Septiembre de 2021

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000113/2021

MAGISTRADA: Dña. María Laguna Muro

Lugar: Tafalla (Navarra)

Fecha: 1 de septiembre de 2021.

PARTE DEMANDANTE (y demandada en reconvención): TAFALLA BE TRENDY S.L.

Abogado: D. Jose Maria López Hernández

Procuradora: Dña. Laura Torres Ruiz

PARTE DEMANDADA (y demandante en reconvención):D. Lorenzo

Abogada: Dña. Leire Urroz Zubiri

Procuradora: Dña. Susana Laplaza Aysa

OBJETO DEL JUICIO: Reclamación de cantidad en cumplimiento de obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento de local para uso distinto del de vivienda.

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha 21 de julio de 2020, TAFALLA BE TRENDY S.L. formuló ante este Juzgado demanda de procedimiento ordinario contra D. Lorenzo. La entidad demandantealegó, en apoyo de sus pretensiones los hechos y los fundamentos de derecho que consideró de aplicación al caso, y terminó suplicando al Juzgado que se dictase sentencia por la que:

'- Declare que las instalaciones fijas existentes en el local arrendado colocadas con ocasión de las obras de adaptación del local por TAFALLA BE TRENDY SL tras la celebración del contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de febrero de 2013 y, que afectadas por la riada ocurrida en Tafalla el 8 de julio de 2019, eran de su propiedad y, en consecuencia, declare que la indemnización fijada por el CONSORCIO DE COMPENSACIÓN DE SEGUROS por su destrucción, que asciende a la cantidad de 7.693,89€, y que ha sido consignada, corresponde a TAFALLA BE TRANDY.

- Y, en consecuencia, se condene al demandado a estar y pasar por la anterior declaración.

- Se condene igualmente a la parte demandada al pago de la cantidad de 2.400,00 euros en concepto de devolución de la fianza.

- Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda, se dio traslado a la parte demandada para que compareciese y contestase en el plazo de veinte días. El demandadocompareció y se opuso a la demanda, alegando, en apoyo de sus pretensiones, los hechos y los fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, y terminó suplicando al Juzgado la desestimación íntegra de la demanda con la imposición de costas a la parte actora. Además, el demandado presentó reconvenciónsolicitando que se condenase al demandante al pago de los daños, desperfectos ocasionados y sustracciones ilícitas, además de la indemnización por los daños causados y al abono de los intereses debidos, con condena en costas e intereses del procedimiento.

TERCERO.-Admitida a trámite la reconvención, se dio traslado a la parte actora, quien presentó contestación a dicha reconvenciónsolicitando su íntegra desestimación.

CUARTO.-Convocadas las partes a la audiencia previaal juicio que señala la Ley, y llegado que fue el día señalado, comparecieron ambas partes. Afirmándose y ratificándose en sus escritos de demanda, y realizando las manifestaciones que obran en autos y solicitando el recibimiento del pleito a prueba, todo lo cual consta debidamente registrado en soporte apto para la grabación y reproducción del sonido y de la imagen, con el resultado que obra en autos.

QUINTO.-Acordado el recibimiento del pleito a prueba y llegado que fue el día señalado para el juicio, este se celebró con la comparecencia de todas las partes. Se practicó la prueba propuesta y admitida en los términos que constan en la grabación, y que, en aras a la brevedad, se tienen por reproducidos. Practicadas las pruebas, ambas partes formularon oralmente sus conclusiones, quedando los autos pendientes de dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- PRETENSIONES DE LAS PARTES

La entidad demandante, TAFALLA BE TRENDY S.L,alegó, en síntesis, que es una sociedad dedicada a la comercialización y venta de productos textiles y de moda y que hasta el día 8 de julio de 2019 desarrollaba su actividad en el local arrendado al demandado. Es decir, señaló que el demandado era el propietario del local donde ella desarrollaba su actividad, sito en el número 1 bajo de la Calle Cuatro esquinas. Explicó que antes de denominarse TAFALLA BE TRENDY S.L. se denominaba ALDO DEPORTES S.L. (siendo los mismos titulares de una y otra sociedad) y que bajo esa denominación celebró con el demandado el contrato de arrendamiento de uso del local en fecha 1 de febrero de 2013. Indicó que al constituirse la sociedad TAFALLA BE TRENDY S.L., se subrogó en la posición de ALDO DEPORTES, algo previsto en el propio contrato. Explicó que la demandante desarrolló obras de adaptación del local y contrató un seguro de daños con la entidad Liberty Seguros. Alegó que en fecha 8 de julio de 2019 se produjeron en Tafalla fuertes precipitaciones que provocaron el desbordamiento del río Cidacos, inundándose las calles colindantes al local objeto de autos e introduciéndose agua por debajo de la puerta de acceso al mismo, causando severos daños en Continente y contenido (mobiliario y existencias). Señaló que los daños materiales alcanzaron el valor de 104.887,17 euros. Alegó que el Consorcio de Compensación de seguros no cubría todos los costes de reparación, sino exclusivamente la cantidad de 7.693,89 euros. Señaló que el local quedó destrozado, no solo afectando a las obras de adaptación y a la reforma del local, sino además a los elementos propios del local sin los cuales no se podía utilizar, entre otros, las puertas, cierres del local, instalaciones sanitarias y desagües que quedaron obstruidos e inservibles para desarrollar la actividad. Señaló que el propietario se negó a efectuar las reparaciones necesarias, por lo que la entidad demandante tuvo que desistir del contrato de arrendamiento. Explicó además que efectuó reclamación por daños al Consorcio de Compensación de seguros que mostró su conformidad con el pago de la indemnización por los conceptos de ajuar industrial y existencia pero que, sin embargo, la partida relativa al CONTINENTE ha sido consignada habida cuenta que por la parte demandada se habían opuesto a ello. Señaló que consideró que la indemnización le correspondía a ella porque la pérdida patrimonial sufrida fue por el quebranto de los elementos correspondientes a las obras de adecuación del local que ella hizo en el inmueble; y que dichos elementos fueron por ella asegurados ante Liberty.

En base a todo ello solicitó que:

1º.-'se declare que las instalaciones fijas existentes en el local arrendado colocadas con ocasión de las obras de adaptación del local por TAFALLA BE TRENDY SL tras la celebración del contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de febrero de 2013 y, que afectadas por la riada ocurrida en Tafalla el 8 de julio de 2019, eran de su propiedad y, en consecuencia, se declare que la indemnización fijada por el CONSORCIO DE COMPENSACIÓN DE SEGUROS por su destrucción, que asciende a la cantidad de 7.693,89€, y que ha sido consignada, corresponde a TAFALLA BE TRANDY.

- Y, en consecuencia, se condene al demandado a estar y pasar por la anterior declaración.

En segundo lugar, también solicitó que 'se condene igualmente a la parte demandada al pago de la cantidad de 2.400,00 euros en concepto de devolución de la fianza.',alegando que todavía no se la ha devuelto; que la misma fue abonada por ALDO DEPORTES S.L. a la fecha de formalización del contrato y que TAFALLA BE TRENDY procedió a abonar a ALDO DEPORTES como consecuencia de la titularidad del contrato.

El demandado, D. Lorenzo, se opuso a todas las pretensiones del demandante alegando, en síntesis, que las instalaciones fijas son propiedad de él por lo que él es el beneficiario de la indemnización del Consorcio de Compensación de Seguros que las restituye por su destrucción. También solicitó que se le eximiese de la devolución de la fianza por el acaecimiento de numerosos incumplimientos y desperfectos en el local arrendado. Además, alegó que el contrato de arrendamiento no terminó en agosto de 2019, si no el 30 de octubre de 2019. Señaló que la entidad demandante faltaba a la verdad ya que en fecha 1 de febrero de 2013 se firmó un contrato de arrendamiento con ALDO DEPORTES S.L. siendo esta entidad arrendataria durante 3 meses; y que cuando esta entidad pasó a denominarse TAFALLA BE TRENDY se concertó un nuevo contrato de arrendamiento con cláusulas distintas. Es decir, no es que hubiese una sustitución en la figura del arrendatario, si no que se celebró una nueva relación contractual. Alegó que si las obras del local las efectuó ALDO, al finalizar el contrato de arrendamiento las obras realizadas pasaron a ser propiedad del titular del local. Señaló que, si bien es cierto que la actora tenía contratado un seguro con LIBERTY, ella tenía contratado un seguro con Segurcaixa Adeslas, realizado en 2013.

Alegó además el demandado, que en virtud de la cláusula 7 del contrato era el arrendatario quien debía efectuar las reparaciones en el local; que no solo no lo hizo sino que, además, no permitió al perito del Consorcio entrar al local; que también incumplió el pago de las rentas de julio, agosto y septiembre de 2019, por lo que le envió un burofax; que el demandado no contestó al burofax y no pagó ni la renta de octubre de 2019 hasta que a finales de octubre de 2019, el demandante, erróneamente en nombre de ALDO (no de TAFALLA BE TRENDY) comunicaba que desistía del contrato. Así, consideró que el contrato finalizó el 30 de octubre de 2019. Y explicó que al día siguiente entró al local la empresa de Jose María Lerga S.L. para realizar labores de limpieza y desescombro del local, comprobándose que el arrendatario se había llevado focos integrados en el techo, elementos de iluminación, se había arrancado la instalación eléctrica entera, la caja y motor que hacían funcionar la puerta automática. Señaló que tuvo que contratar a dicha empresa de construcción y a otra de electricidad para dejar el local en estado apto para ser de nuevo alquilado. Indicó que interpuso una denuncia penal por este tema pero que el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Tafalla archivó el procedimiento, dejando abierta la vía civil.

En base a todo ello, la parte demandada solicitó la desestimación de la demanda indicando que la indemnización fijada por el Consorcio de Compensación de seguros por su destrucción le corresponde a él y no a la demandante; que no concurren los requisitos para la devolución de la fianza y además,planteó reconvenciónsolicitando que la entidad demandante fuese condenada a pagarle el importe por los daños, desperfectos ocasionados y sustracciones ilícitas, mas intereses y costas. En fase de audiencia previa se le solicitó aclaración sobre el importe, quedando fijada la cuantía solicitada por este motivo en 34.033,80 euros.

La parte actora, demandada en la reconvención, solicitó la desestimación de esta alegando que las obras de adecuación del local las ejecutó TAFALLA BE TRENDY (no ALDO DEPORTES) pues se ejecutaron entre mayo y diciembre de 2013. En dichas obras se gastó 89.804,93 euros mas IVA, para adaptar el local, el cual se encontraba en un estado muy precario dado que con anterioridad se había dedicado a un bazar chino. Explicó que dichas obras han quedado en beneficio del propietario, al cual el local se le ha revalorizado enormemente, independientemente de los daños producidos por la inundación. Sin embargo, a la entidad demandante, la extinción del contrato le ha supuesto un gran quebranto patrimonial. Alegó que, en virtud de una cláusula del contrato de arrendamiento firmado con ALDO, se produjo la cesión del contrato a TAFALLA BE TRENDY. Alegó que el segundo contrato que aportó el demandado con su contestación lo desconocía pero que no se produjo novación contractual. Explicó que ese segundo contrato de arrendamiento a nombre de TAFALLA BE TRENDY tenía la misma fecha que el primero que se firmó con ALDO, 1 de febrero de 2013, siendo un contrato imposible ya que TAFALLA BE TRENDY no se constituyó hasta mayo de 2013. Además, indicó que la cláusula quinta fijó una duración de 9 años contando el 'dies a quo'desde el 1 de febrero de 2013 (fecha del contrato con ALDO). Alegó que esto acreditaba que lo que se pretendía era una subrogación de TAFALLA BE TRENDY en la posición de ALDO. Explicó que había solo una diferencia entre ambos contratos, y que era la prevista en la cláusula 7, apartado III, referente a las obras de conservación que en el segundo se expresa que serán a cuenta del arrendatario aquellas reparaciones que excedan del mero mantenimiento, en particular las reparaciones que haya que hacer derivadas de la antigüedad del edifico o la obsolescencia de las instalaciones, así como todas aquellas que afecten a la seguridad, estabilidad o habitabilidad del inmueble. Consideró la entidad demandante que era un mero error de transcripción, siendo además un derecho del arrendatario indisponible.

Además, alegó el demandado que los daños se produjeron por una causa de fuerza mayo, la inundación catastrófica sufrida el día 8 de julio de 2019 en la localidad de Tafalla. No los causó él; y que además, estando el arrendador obligado a la reparación, no lo efectuó, por lo que tuvo que desistir del contrato. Señaló que en julio de 2019 estuvo reclamándole la reparación y que en agosto de 2019 verbalmente y dado que no lo arreglaba, le dijo verbalmente que desistía del contrato. Y que dado que en septiembre de 2019 el arrendatario le envió un burofax no dándose por aludido del desistimiento, le remitió un burofax con el desistimiento en octubre de 2019.

Respecto a la retirada de elementos móviles, señaló la entidad demandante (demandada en la reconvención) que el apartado II de la cláusula séptima del contrato le permitía retirarlos pues los había puesto él, retirando por tanto los focos, el aparato de aire acondicionado y el casete; indicando que cuando hizo la obra del local, no existía ni aire acondicionado, ni instalación ni aparatos. Manifestó que era absolutamente falso que arrancara las instalaciones eléctricas.

Respecto a la indemnización que se le reclamó por reparación del local declaró que no procedía reclamar el IVA, puesto que se lo podía deducir el arrendador y en segundo lugar, no se había aportado factura de obra, ni acreditó haber incurrido en dicho gasto.

Respecto a la partida reclamada por falta de preaviso, señaló que no procedía porque avisó del desistimiento por falta de arreglos; porque no se pudo utilizar el local desde julio de 2019 hasta julio de 2020 (que es cuando lo volvió a alquilar) y de acuerdo a los art. 26 y 30 de la LAU.

En base a todo ello solicitó la desestimación de la reconvención.

SEGUNDO.- PRUEBA PRACTICADA

La parte actorasolicitó como prueba, además de la documental aportada en su demanda y en su contestación a la reconvención, las testificales de D. Rosendo y D. Sabino y las declaraciones en calidad de testigos-peritos de D. Secundino, D. Serafin y Dña. Zaira. Y solicitó la práctica de un oficio al Consorcio de Compensación de Seguros.

La parte demandadapropuso como prueba, además de la documental que aportó con su escrito de contestación y reconvención, la testifical de D. Teofilo, D. Vicente, D. Victorino y D. Romeo.

El testigo D. Rosendo, propuesto por la parte actora declaró, en síntesis, que es amigo de Pedro Jesús (el representante legal de TAFALLA BE TRENDY S.L.) y que cuando ocurrió la inundación le ayudó a sacar el género de la tienda inundada y llevarlo a otra tienda que él tenía; que el local estaba destrozado por la inundación; que le ayudó de manera totalmente voluntaria; que mientras desarrollaron esas labores se tropezaron con el propietario del local y que Pedro Jesús le dijo que tenía que dejar el local y que el propietario dijo 'pues vale'.

El testigo D. Sabino, propuesto por la parte actora declaró, en síntesis, que conoce a Pedro Jesús (representante legal de TAFALLA BE TRENDY S.L.) porque él también tiene una tienda de deporte, pero que la tiene en Calahorra. Manifestó que acudió unas diez veces a ayudar a Pedro Jesús a limpiar el local tras la inundación; que él fue testigo de cómo Pedro Jesús le dijo al propietario que no iba a seguir en dicho local. Declaró que le impactó bastante el estado del local tras la inundación; que los escaparates estaban todo embarrados. Señaló que su ayuda fue totalmente voluntaria, no remunerada y que él intervino en el local de ALDO DEPORTES, no en el de BE TRENDY.

El testigo D. Teofilo, propuesto por la parte demandada, declaró, en síntesis, que él fue nombrado como perito del Consorcio de Compensación de Seguros, que sí que elaboró dos informes con cantidades distintas uno al arrendatario por unos 7.693,89 euros y otro al arrendador por unos 10.725,42 euros. Declaró que la valoración de los daños en ambos expedientes era de 16.192,90 euros; que el importe de los daños es el mismo pero que reducida la franquicia, no da la misma cantidad. Señaló que el 8 de mayo de 2020 se terminó el de Lorenzo y el 28 de abril de 2020 se terminó el de TAFALLA BE TRENDY. Declaró que tuvo relación con el perito de parte, que no tuvo relación con TAFALLA BE TRENDY; que fue el perito el que le dio la llave para entrar al local. Declaró que sí que vio ambas pólizas y que sí que el riesgo asegurado del seguro de TAFALLA BE TRENDY eran las obras de reforma del local. Señaló que el beneficiario de la indemnización del Consorcio es el asegurado tras un riesgo catastrófico, es decir, tras los daños que produjo la inundación. Declaró que TAFALLA BE TRENDY aportó un presupuesto de la obra del local, no una factura, por lo que él desconocía quién hizo aquella obra. Afirmó que las mismas partidas reclamaban los dos (arrendador y arrendatario) y que no le acreditaron a quién pertenecían por lo que él no pudo pagar a uno sí y a otro no, por lo que se consignó el dinero en el Juzgado.

El testigo D. Vicente, propuesto por la parte demandada, declaró, en síntesis, que él efectuó las obras de limpieza del local a cargo de Lorenzo; que había pasado un tiempo desde la inundación; que había mucho barro; que tiene unos 200 trabajadores y no recordaba lo que hicieron en aquel local con exactitud; que harían lo que se indica en el presupuesto. Se le preguntó si era el documento 8 de la contestación y señaló que no lo sabía. Declaró que Lorenzo les llamó 'mosqueado',diciéndoles que le habían robado el aire acondicionado, que entonces él llamó a sus trabajadores y todos confirmaron que ninguno de ellos se había llevado el aire acondicionado de aquel local. Se le exhibió el documento 11 de la contestación que es el certificado de obra de la reparación y explicó que se hicieron 3 servicios en ese local: uno de limpieza, otro de reparación y un tercero que ' Daniela y Delia'querían unos despachos; que el tabique de pladur se lo regalaron. Señaló que Elsa es aparejadora de Construcciones Lerga. Declaró que las obras de inundación afectaron a las escaleras y que el techo se arregló porque dejaron un montón de agujeros. Declaró que las obras de limpieza no recordaba con exactitud y que tampoco recordaba los aparatos y que el suelo que se colocó en el local era diferente al que había.

El testigo D. Victorino, propuesto por la parte demandada declaró, en síntesis, que sí que retiró él el aire acondicionado; que se lo encargó Pedro Jesús (representante de TAFALLA BE TRENDY S.L.); que no recordaba la fecha con exactitud pudiendo ser octubre o noviembre de 2019; que entró al local con él; que retiró la unidad exterior e interior del aire acondicionado; que hubo que soltar unos tubos, cables, frigoríficos; que sí que hubo que romper la escayola para soltar la máquina; que funcionaba perfectamente; que él no tocó ni los focos ni las bombillas; que él solo se encargó del aire acondicionado. Manifestó que fue contratado de nuevo por Lorenzo para colocar el aire acondicionado, el cual es exactamente igual en cuanto a potencia y que la marca no sabía si era la misma. Se le exhibió el documento número 10 y reconoció que esa factura era suya y que la pagó D. Lorenzo. Manifestó que él no sabía nada del tema del Consorcio.

El testigo D. Romeo, propuesto por la parte demandada declaró, en síntesis, que sí que efectuaron la instalación de luz en el local a instancia de D. Lorenzo; que la factura aportada como documento nº 12 era la suya; que también efectuó otro servicio a los que están ahora en el local. Señaló que la iluminación estaba desmontada por lo que no funcionaba; que algunas las habían quitado porque les 'había pillado el agua'.El cuadro estaba bien; que no había ni luz de emergencias; que no es que hubiese cables arrancados, que era mas que eso, que no había cables; que se habían llevado los aparatos. Declaró que no efectuaron solo lo mínimo, sino que, además, se hizo lo que querían las nuevas arrendatarias. Manifestó que él no conocía a la aparejadora Elsa, ni había visto a los aparejadores ni arquitectos por allí. Señaló que la distribución del local era distinta, totalmente diferente.

El testigo-perito D. Secundino, propuesto por la parte actora declaró, en síntesis, que es ingeniero industrial y primo de Pedro Jesús (el representante de BE TRENDY); que él hizo la obra en el local y Pedro Jesús le pagó el encargo; que les pagó TAFALLA BE TRENDY una vez ya estaba constituida la sociedad; que la obra consistió en acondicionar el local y costó unos 90.000 euros mas o menos: que se cambió el suelo, paredes, pladur, instalación eléctrica, protección contra incendios. Declaró que vio la obra después de la inundación; que acudió al local al día siguiente y vio allí todos los elementos que habían hecho en obra inundados. Declaró que ahora en el local hay un despacho de abogados y que no tiene las mismas condiciones un local destinado a una tienda de ropa que un local destinado a una oficina de abogados; que para cada actividad, tiene que acondicionarse el local y que se debe presentar el proyecto de actividad ante organismos públicos. Señaló que, además, los elementos eléctricos que se inundaron había que quitarlos puesto que podía producirse un cortocircuito. Manifestó que el presupuesto de limpieza por 6.000 euros era excesivo; que eso equivaldría a cuatro personas limpiando durante 3 semanas a 'fulltime'.Señaló que es un local de unos 100 metros cuadrados. Manifestó que el equipo de aire acondicionado es un equipo móvil; igual que los focos y el motor de la puerta de entrada; que los tubos de aire acondicionado son fijos; están mas adscritos a la parte fija y los cables también. Señaló que el presupuesto y la ejecución de obra fueron básicamente iguales; que se ejecutó todo lo presupuestado; que la certificación de obra la tenía él.

El testigo-perito D. Serafin, propuesto por la parte actora declaró, en síntesis, que es ingeniero industrial y que trabaja para compañías de seguros como tasador; que TAFALLA BE TRENDY le contrató para negociar con el Consorcio de Compensación de Seguros pero que él no tiene relación personal con ninguna de las partes. Declaró que el beneficiario y tomador del seguro era BE TRENDY; que exhibieron y analizó las facturas de reforma y el proyecto. Declaró que en la memoria que él elaboró, valoró las pérdidas. Declaró que en el seguro había una prima específica referente a hechos extraordinarios, y que aseguraba precisamente lo que pasó: daños por inundación extraordinaria: daños en las obras de reforma; que los daños superaron los 16.000 euros. Señaló que no podía confirmar si la póliza del propietario del local era de 2013 porque la del propietario no la había visto. Declaró que una factura por labores de limpieza del local por 7.000 euros le parecía excesivo, si no se usaba deshumificador; que además las obras de limpieza estaban cubiertas por el seguro de la otra parte (del propietario) que esto se lo dijo el perito del Consorcio de Seguros. Declaró que sí que comprobó el estado del local unos días después de las inundaciones y que creía que Pedro Jesús estuvo con él; que al perito del Consorcio fue él mismo quien le dio las llaves para entrar al local, que desconocía la fecha exacta pero que fue a los días de la inundación. Manifestó que el perito del Consorcio le dijo que había dos contratos de seguro (uno del propietario y otro del arrendatario) y que no sabía a quién de los dos había que pagarle la indemnización y que por eso lo consignaron.

La testigo-perito Dña. Zaira, propuesta por la parte actora declaró, en síntesis, que es la contable de TAFALLA BE TRENDY S.L; la cual se constituyó en marzo de 2013 y que las obras de reforma del local las pagó TAFALLA BE TRENDY; que entre 2013 y 2019 se amortizaron las obras, hasta el momento de la inundación; que en julio de 2019 fue cuando TAFALLA BE TRENDY decidió desistir del contrato de arrendamiento. Manifestó que a ella el 31 de julio de 2019 se le dio de baja y se le dio de alta en agosto de 2019 en ALDO DEPORTES. Señaló que con anterioridad trabajaba también para ellos (TAFALLA BE TRENDY y ALDO) pero desde una asesoría; que ahora trabaja en la oficina de ALDO DEPORTES. Declaró que no sabía que había dos contratos de arrendamiento y que TAFALLA BE TRENDY era cliente de la asesoría para la que ella trabajaba.

TERCERO.- VALORACIÓN DE LA PRUEBA. INDEMNIZACIÓN DEL CONSORCIO DE COMPENSACIÓN DE SEGUROS.

La primera cuestión controvertida se centra en determinar a quién le corresponde cobrar la indemnización de 7.693,89 euros que el Consorcio de Compensación de Seguros consignó por los daños en el local arrendado.

Valorando toda la prueba practicada en su conjunto y conforme a las normas de la sana crítica, de acuerdo al art. 348 y 376 de la LEC, considero que la indemnización le corresponde a la entidad demandante. Hay un dato fundamental para inclinarse por esta parte y es que el propietario del local contrató aquel seguro antes de que se efectuaran las obras en el local por el arrendatario. Este arrendatario se gastó 86.635,77 euros en la realización de las obras, tal y como se acreditó por el documento 5 por él aportado (que es el presupuesto de ejecución de la obra) y por la testifical del testigo-perito D. Secundino que es quien las realizó y confirmó su ejecución y pago por TAFALLA BE TRENDY. Y, precisamente por ello, este arrendatario contrató el seguro con Liberty. Con el documento número 7 se aportó por la demandante dicha póliza en la cual figuran como bienes asegurados tanto el continente, el contenido y las existencias fijas del local. Por tanto, si el seguro del propietario se contrató con anterioridad a la ejecución de las obras efectuadas por el arrendatario, parece claro que aquel seguro del propietario no estaba cubriendo los daños en los elementos fijos que el inquilino colocó (puesto que en aquella fecha aquellos elementos no existían). Por otro lado, parece que incluso el perito designado por el Consorcio de Compensación de Seguros ya se inclinaba por esta solución, pues en su informe, documento 8 de la demanda, está aplicando a la indemnización la franquicia del seguro contratado con el arrendatario y no la franquicia contratada por el arrendador. De hecho, en su declaración en juicio, el testigo D. Teofilo mencionó que ante la disputa existente entre las partes sobre quién debía cobrar la cantidad, indicó que no se la entregó al arrendatario porque no aportó el justificante de pago de las obras del local, sino solo un proyecto. No obstante, con el documento 6 de la demanda, el demandante aportó el balance de cuentas de la entidad y se observa que en la partida de inmovilizado se efectuó la inversión. Por tanto, considero que con los documentos aportados y la ratificación del testigo-perito Sr. D. Secundino quedó acreditado que TAFALLA BE TRENDY ejecutó aquellas obras en el local. Y de hecho, la prueba evidente de que ejecutó aquellas obras por aquella considerable cantidad (casi 90.000 euros) es el hecho de que contratara un seguro con Liberty cubriendo precisamente 'el continente'del local. No tiene sentido que un arrendatario contrate una póliza de seguro cubriendo los daños en el continente, si no es precisamente porque ha invertido su dinero en adecuar dicho 'continente'.

De hecho, con el documento número 11 se describe a la perfección la relación de daños sufridos en los objetos e instalaciones fijas de la obra del local, en relación al coste de la obra y cada elemento dañado. Esta pericial del perito de TAFALLA BE TRENDY (D. Serafin quien ratificó su informe en juicio), no ha sido contradicha por ninguna prueba de la parte demandada. Y mas bien, concuerda a la perfección con la pericial del perito del Consorcio de Compensación de seguros que también declaró en juicio y manifestó que los daños eran de 16.192,90 euros (cantidad que se indica en este documento).

Por todo ello, considero que las dos primeras peticiones de la parte demandante deben estimarse y procede:

- Declarar que las instalaciones fijas existentes en el local arrendado colocadas con ocasión de las obras de adaptación del local por TAFALLA BE TRENDY SL tras la celebración del contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de febrero de 2013 y, que afectadas por la riada ocurrida en Tafalla el 8 de julio de 2019, son de su propiedad y, en consecuencia, declarar que la indemnización fijada por el CONSORCIO DE COMPENSACIÓN DE SEGUROS por su destrucción, que asciende a la cantidad de 7.693,89€, y que ha sido consignada, corresponde a TAFALLA BE TRANDY.

- Y, en consecuencia, se condena al demandado a estar y pasar por la anterior declaración.

CUARTO.- FIANZA.

La segunda cuestión controvertida se centra en determinar si el demandado debe ser condenado a pagar a la entidad actora el importe de la fianza del contrato de arrendamiento en la cuantía de 2.400 euros.

Valorando toda la prueba practicada en su conjunto y conforme a las normas de la sana crítica, de acuerdo al art. 348 y 376 de la LEC, considero que esta petición también debe ser estimada.

El documento 12 de la demanda es un certificado emitido por el propio representante de TAFALLA BE TRENDY que señala que se traspasó aquella cantidad de 2.400 euros de TAFALLA BE TRENDY a ALDO DEPORTES. A este documento no se le puede atribuir valor probatorio pues es un documento emitido por la propia parte actora.

No obstante, con los dos contratos de arrendamiento aportados, se constata que la demandante abonó la cantidad de fianza de 2.400 euros al propietario. Aunque se han aportado a autos dos contratos (uno con la demanda y otro con la contestación) y las partes discuten sobre cuál de los dos tiene valor; lo cierto es que en materia de fianza, ambos son idénticos y en la cláusula séptima-VI se indica que el arrendador 'declara haber recibido del arrendatario en este acto la cantidad de 2.400 euros en concepto de fianza'.

Por tanto, queda acreditado que dicha fianza se pagó por el arrendatario al propietario.

Y procede condenar a devolverla en virtud del art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) no habiéndose acreditado causa que justifique su no devolución, pues los daños en el local se produjeron por una situación de fuerza mayor que fueron las inundaciones extraordinarias que se produjeron el 8 de julio de 2019 en la localidad de Tafalla. Los daños no los causó el arrendatario ni dolosamente ni por culpa o imprudencia.

Por otro lado, en cuanto al hecho de que se llevase el aparato de aire acondicionado, los focos y el motor de la puerta; si eran elementos móviles que había colocado él, podía llevárselos en virtud del mismo contrato. Así se establece en la cláusula séptima II, segundo párrafo. El dato de que eran elementos móviles vino acreditado por las testificales de D. Victorino y D. Secundino. Y tal y como señaló la defensa de la parte demandante, el demandado no aportó ninguna pericial que acreditase o justificase de alguna manera los supuestos daños que causó el arrendatario en el local.

Tampoco el impago de las rentas justifica la no devolución de la fianza, puesto que el arrendatario dejó de pagar las rentas cuando el local estaba totalmente inutilizable por la inundación. Y el art. 26 de la LAU prevé precisamente la posibilidad de suspender el contrato o desistir de él cuando el inmueble resulte 'inhabitable'.

Además, es muy posible que al arrendador, en el seguro que tenía contratado, se le cubriese dicha situación de impago de rentas por causa de fuerza mayor. De hecho, la propia parte demandada aportó como prueba documental con su contestación, un correo electrónico que le envió el Sr. Teofilo de 'argosperitaciones'a la letrada de la parte demandada. Dicho correo, que insisto, lo aportó la propia parte demandada, versa sobre la valoración de los daños y la preexistencia de bienes. Pero si se lee el final del correo, en el mismo se dice: 'La pérdida de alquileres irá por otro expediente del que ya te informaré'. Es decir, sin pretenderlo, la propia parte demandada ha presentado un documento en el que se evidencia que con su propio seguro, tramitó una reclamación por la pérdida de las rentas como consecuencia de las inundaciones del local.

En conclusión, procede condenar al demandado a devolver el importe de la fianza al arrendatario (2.400 euros).

QUINTO.- RECONVENCIÓN. PAGO DE LAS RENTAS.

En siguiente lugar procede entrar a resolverse las cuestiones planteadas en la reconvención. En primer lugar, el demandado reclama las rentas correspondientes a julio, agosto, septiembre y octubre de 2019.

Remitiéndome a lo expresado en el fundamento de derecho anterior, en virtud del art. 30 y 26 de LAU el arrendatario tenía derecho a suspender el pago de las rentas hasta que el propietario ejecutase las obras necesarias para la habitabilidad del local o tenía derecho a desistir del contrato, que es lo que efectuó. Con el documento número 10 de la demanda se acreditó la comunicación escrita del desistimiento (aunque fuese meses mas tarde) y con los dos testigos D. Rosendo y D. Sabino se acreditó la comunicación verbal del desistimiento en los días posteriores a la inundación.

Además, como ya he señalado en el fundamento de derecho anterior, con el documento aportado en la contestación a la demanda, el correo electrónico entre la letrada del demandado y el perito de su seguro, se plantean serias dudas de si no cobró el demandado el importe de aquellas rentas a través de su compañía aseguradora.

En conclusión, procede desestimarse la reconvención en esta cuestión.

SEXTO.- RECONVENCIÓN. DAÑOS Y PERJUICIOS

También solicitó el demandado en su reconvención la indemnización por daños y perjuicios.

A este respecto debe decirse que sí que se considera que la parte demandada está pretendiendo un enriquecimiento injusto, pues pretende que el arrendatario asuma el coste de las obras de adecentar un local no solo como consecuencia de las inundaciones, sino, además, para convertirlo en un despacho de abogados, que es la actividad que ejercitan las inquilinas que ocupan el local desde 2020.

Tal y como señaló la defensa del demandante, la parte demandada no presentó ni un informe pericial que fije el coste de la reparación del local tras la inundación para reponerlo al estado anterior a la misma. Presentó unos presupuestos y un certificado del coste de adecentar el local y convertirlo en un despacho de abogados. Y de hecho, incluso las testificales de D. Vicente y D. Romeo, acreditaron este hecho. El primero de ellos incluso mencionó los nombres de pila de las abogadas cuyo despacho se ha establecido en dicho local y lo que ellas le pidieron para el despacho. También confirmó que el suelo que se colocó en el local era diferente al que había. También el Sr. Romeo indicó que no solo se repuso lo que había con anterioridad de la inundación, si no que se hicieron mas cosas que pidieron las nuevas arrendatarias.

El propietario del local alegó que las obras de reparación del local tras la inundación las debía efectuar el arrendatario y se basó en el contrato de arrendamiento firmado por TAFALLA BE TRENDY S.L. y que fue aportado con su contestación a la demanda.

Este contrato es idéntico al apartado por la demandante pero firmado por ALDO DEPORTES S.L. y en el cual solo cambia una cláusula, precisamente la referente a quién debe asumir el coste de este tipo de reparaciones. En la cláusula séptima III, se indicó en el contrato aportado por la parte demandante, que serán de cuenta del arrendadoraquellas reparaciones que excedan del mero mantenimiento; mientras que en el contrato que aportó el demandado se indica que serán a cargo del arrendatario.

Ante los dos contratos totalmente contradictorios que han sido aportados por las partes, los cuales ninguno de los dos negó haber firmado, considero que debe prevalecer el aportado por la parte demandante. Y ello porque, en primer lugar, aunque el primero viene firmado por ALDO DEPORTES S.L. y el segundo por TAFALLA BE TRENDY S.L., en el primero se indicó expresamente en la cláusula séptima I, segundo párrafo lo siguiente:

'No se entenderá que existe traspaso en el caso de transmisión de la sociedad mercantil o en el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria o por la constitución de una nueva sociedad distinta por parte de D. Pedro Jesús o sus familiares, aunque solo fuere de hecho, y aunque participase de ella el arrendatario y siempre dedicada a la actividad antes dicha'.

Y eso fue precisamente lo que pasó, que D. Pedro Jesús creó un mes y medio después una nueva sociedad dedicada a la misma actividad de venta de artículos de moda, TAFALLA BE TRENDY S.L. Así se acredita en las escrituras de constitución aportadas como documentos número 2 y 3 de la demanda. Y por tanto, la segunda sociedad se subrogó en la posición de la primera en ese mismo contrato de arrendamiento. De hecho, entre la firma del contrato de arrendamiento, 1 de febrero de 2013, y la constitución de la sociedad TAFALLA BE TRENDY, 25 de marzo de 2013, pasaron tan solo un mes y 25 días, por lo que parece que precisamente aquella cláusula se estipuló en previsión de la constitución de esta nueva sociedad.

Y en segundo lugar, se da prevalencia a ese primer contrato de arrendamiento, porque tal y como destacó el abogado de la parte demandante, el contrato aportado por el propietario incurre en una importante contradicción, que es la fecha del mismo y la duración de su vigencia. En dicho contrato, se indicó la misma fecha que en el primer contrato de alquiler firmado con ALDO DEPORTES S.L., 1 de febrero de 2013, y en esa fecha, TAFALLA BE TRENDY S.L. no estaba constituida, como se acredita con la escritura pública de constitución por ella aportado. Y se estableció en dicho contrato un periodo de vigencia desde ese 1 de febrero de 2013, cuando ni siquiera estaba constituida.

Y a mayor abundamiento, esto entra en contradicción con lo explicado por el propietario en su propia contestación a la demanda. En la misma se indicó literalmente que ALDO DEPORTES S.L. fue la entidad arrendataria durante 3 meses, pagando la renta durante 3 meses; y que cuando esta entidad pasó a denominarse TAFALLA BE TRENDY S.L.. se concertó un nuevo contrato de arrendamiento con cláusulas distintas con esta nueva entidad. Si esto fuese así, no se entiende que en este segundo contrato la fecha del mismo sea 1 de febrero de 2013, cuando el mismo propietario está indicando que fue ALDO DEPORTES S.L. el pagó el alquiler de esos 3 primeros meses.

Por todo ello, considero que dado que ambas sociedades tenían el mismo representante legal y mismo socio, D. Pedro Jesús (así como su esposa e hijos), y el mismo objeto social, se cumple con la premisa estipulada en el primer contrato de arrendamiento firmado en nombre de ALDO DEPORTES S.L. Y que, por tanto, Tafalla BE TRENDY S.L. se subrogó en dicho contrato pues fue un 'cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de (...) la constitución de una nueva sociedad distinta por parte de D. Pedro Jesús o sus familiares, aunque solo fuere de hecho, y aunque participase de ella el arrendatario y siempre dedicada a la actividad antes dicha'.

Por consiguiente, tanto en virtud del art. 21, 30 y 26 de la LAU, como en virtud del art. 1105 del Código civil y del propio contrato firmado por las partes en fecha 1 de febrero de 2013 (el apartado por la parte demandante), considero que la entidad demandante, arrendataria en esta relación contractual, no tiene que responder de los daños que tenía el local en julio de 2019 como consecuencia de las extraordinarias inundaciones que tuvieron lugar en Tafalla el día 8 de julio de aquel mes. Y por tanto, no tiene que indemnizar al propietario de dichos daños y perjuicios.

En base a todo ello, procede desestimarse la reconvención.

SÉPTIMO.- INTERESES

En la demanda no se solicitaron intereses. Por ello, se consideran procedentes los intereses procesales regulados en el art. 576 de la LEC, únicos aplicables de oficio. Los mismos suponen un interés anual igual al interés legal del dinero aumentado en dos puntos y se generan desde el dictado de la presente sentencia.

OCTAVO.- COSTAS PROCESALES.

Con relación a las costas, procede su imposición a la parte demandada atendiendo al criterio de vencimiento objetivo, al ser estimadas íntegramente las pretensiones deducidas en su contra y la desestimación de la reconvención, tal y como dispone el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando la demanda formulada por TAFALLA BE TRENDY S.L. contra D. Lorenzo:

- Declaro que las instalaciones fijas existentes en el local arrendado colocadas con ocasión de las obras de adaptación del local por TAFALLA BE TRENDY SL tras la celebración del contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de febrero de 2013 y, que afectadas por la riada ocurrida en Tafalla el 8 de julio de 2019, son de su propiedad y, en consecuencia, declaro que la indemnización fijada por el CONSORCIO DE COMPENSACIÓN DE SEGUROS por su destrucción, que asciende a la cantidad de 7.693,89€, y que ha sido consignada, corresponde a TAFALLA BE TRANDY S.L.

- Condeno al demandado D. Lorenzo a estar y pasar por la anterior declaración.

- Condeno al demandado D. Lorenzo a pagar a la entidad demandante la cantidad de 2.400,00 euros en concepto de devolución de la fianza, mas un interés anual igual al interés legal del dinero aumentado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia y hasta su efectivo pago.

Desestimando la reconvención formulada por D. Lorenzo contra TAFALLA BE TRENDY S.L., absuelvo a esta de todos los pedimentos de la misma.

Condeno a D. Lorenzo al pago de las costas procesales generadas en este procedimiento.

Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe formular recurso de apelación, que se interpondrá en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de esta resolución, conforme disponen los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así lo acuerda, manda y firma, Magistrada del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Tafalla.

LA MAGISTRADO-JUEZ

DEPOSITO PARA RECURRIR: Deberá acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander 3176000004021820 la suma de 50 EUROS con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido; salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente de alguno de los anteriores.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.