Sentencia Civil Nº 112/2011, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2, Rec 146/2011 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BADAJOZ

SENTENCIA: 00112/2011

MAGISTRADO ILMO. SR.

DON FERNANDO PAUMARD COLLADO

En Badajoz, a 31 de marzo de 2011

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 002, de la Audiencia Provincial de BADAJOZ, los Autos de JUICIO VERBAL 1553/2010, procedentes del JDO.DE 1A INSTANCIA N. 1 de BADAJOZ, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 146/2011, en los que aparece como parte apelante, Argimiro Y Tania , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JOSE ANTONIO MALLEN PASCUAL, asistido por el Letrado D. EUGENIO BARAHONA ALCALDE MORAÑO, y como parte apelada, GRUPO EL ARBOL DISTRIBUCION Y SUPERMERCADOS SAU, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ESTHER PEREZ PAVO, asistido por el Letrado D. EDUARDO P. RODRIGUEZ DE CASTRO, siendo Magistrado. Ponente el Ilmo. D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de BADAJOZ, por el mismo se dictó Sentencia con fecha 17/01/2011, cuya parte dispositiva dice: "Desestimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Mallén Pascual, en nombre y representación de D. Argimiro y Dña. Tania (comuneros de DIRECCION000, C.B.), frente a GRUPO EL ARGOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMECADOS , S.A.U., representada por el Procurador Sr. Pérez Pavo, ABSUELVO a AGRUPO EL ARBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMECADOS, S.A.U. de la pretensión deducida frente a ellos.

Se imponente las costas del procedimiento a la parte actora."

Notificada dicha resolución a las partes, se interpuso recurso de apelación , que fue admitido en y cumplidos los trámites correspondientes, se remitió a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso que se examina no puede prosperar porque, según la interpretación jurisprudencial unánime del Art. 18.3 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 24/12/1994, aplicable al supuesto examinado -que es arrendamiento, no de vivienda , sino de local de negocio- por mor de la cláusula 12ª.1º del propio contrato que vincula a las partes de 1/7/2003, la actualización no es obligatoria, ni opera de forma automática , sino que exige un previo requerimiento, y, en el supuesto de que las partes dejasen transcurrir una primera anualidad sin actualizar la renta y se ejercitase esa facultad al cumplirse el segundo año, se discute , en la doctrina, si esa actualización debía comprender todo el incremento de los dos años anteriores o bien si debía entenderse que se había producido una renuncia a la actualización del primer año.

Pues bien, la doctrina más autorizada y mayoritaria, es partidaria de considerar que la revisión de la renta ha de alcanzar todo el periodo transcurrido, aunque el arrendador no pueda reclamar los aumentos anteriores al ejercicio de su facultad de actualización; pues mientras no prescriba el derecho del arrendador a reclamar las rentas, no puede entenderse impedido su ejercicio.

En el mismo sentido se pronuncia la jurisprudencia,(así en SS.T.S. de 7/7/1972 ; 18/4/1990 ): (el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad; ni el retraso en su ejercicio, una conducta contraria a la buena fe; al contrario se estima un beneficio para el arrendatario que ha estado pagando una renta no actualizada durante varios años, pero esto no ha de impedir que el arrendador actualice la renta y se determine la que se debe en el futuro , teniendo en cuenta la eficacia de los índices o porcentajes correspondientes a periodos no prescritos); (y según SS. 13/05/1986 ; 25/11/1987 ): (no hay ejercicio abusivo del Derecho, ni se falta a la buena fe por el hecho de no revisar la renta durante siete años y después de estar cobrando, en todo ese tiempo, la correspondiente a 1978 , realizar la revisión partiendo de ella la primera vez y, sobre la actualizada, en las restantes, dado que sólo así se consigue la finalidad perseguida con las cláusulas de estabilización de mantener el carácter no aleatorio , sino conmutativo que a propio del contrato de arrendamiento y que debe manifestarse en la equivalencia de las prestaciones mediante corrección del nominalismo monetario, lo que implica un beneficio para el arrendatario que durante 7 años ha pagado menos de lo pactado).

Por otra parte, los efectos de la actualización no puede tener efecto retroactivo , sino que la revisión se realiza ex nunc; así las SS.TS 28/03/1990 y 31/01/1998 ; declaran que (la cláusula de estabilización incorpora al contrato la facultad de que las partes emanen la declaración recpticia dirigida a la contraria, originadora de una modificación (el precio, en el caso del arrendamiento) de la relación negocial básica , pero con efectos "ex nunc", o sea, sólo desde que se produce y se recibe la declaración modificativa y no "ex tunc" o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse).

Tambien la jurisprudencia menor entiende que la renta puede revisarse con todos los índices de los años anteriores que no se pasaron , porque el arrendatario ya se ha beneficiado de la pasividad del arrendador; pero esa actualización será sin efectos retroactivos. ( S.A.P. Granada, 4ª, 23/5/2005 ; Valencia, 11ª, 8/3/2004 ; Barcelona, 13ª, 19/10/2004 ).

SEGUNDO.- Por tanto, no puede , en el supuesto hoy enjuiciado, el arrendador reclama diferencias de rentas anteriores a la revisión, sin perjuicio de efectuarla a partir de la del mes siguiente a la notificación, como señala el Art. 18.3 citado; es posible, pues, calcular los índices de modo acumulativo respecto a las anualidades anteriores en que no se hubiera efectuado la revisión, como ya era jurisprudencia anterior bajo la vigencia de la L.A.U. de 24/12/1964 .

Así, pues, la revisión no opera de manera automática , sino que exigen la previa notificación por escrito, si bien no necesariamente fehaciente, con expresión del porcentaje de alteración aplicado y , acompañado, si el arrendatario lo exige certificado del I.N.E., o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se publicó. Y la actualización será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se realice la notificación (que puede ser verbal, en un marco de reciproca confianza entre las partes) , pero en todo caso debe haber constancia de la recepción por el arrendatario.

TERCERO.- Reconoce el apelante que el criterio unánime , respecto de las actualizaciones, es que se produzca la manifestación de voluntad por el arrendador al arrendatario y que , en el supuesto enjuiciado, esta notificación se había producido como así lo declara el testigo D. Humberto . Pero he aquí que , dicho testigo , que es el contable de los demandantes, por tanto, persona dependiente laboralmente de los actores -lo que permite dudar de su imparcialidad-, sin embargo , declaró que las únicas comunicaciones sobre actualización de las rentas son las que constan referidas a mayo de 2009 y agosto de 2009, no habiéndose producido ninguna otra notificación de la actualización que correspondía.

En conclusión, pues, que sólo son admisibles las actualizaciones que se han producido conforme al procedimiento del Art. 18.3 de la LAU ; pero no las anteriores; habiendo sido atendidas por el arrendatario, las actualizaciones debidamente notificadas.

CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas al apelante (Art. 398 L.E.C. : principio del vencimiento objetivo).

Vistos los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando como desestimamos, el Recurso de Apelación deducido por la representación procesal de Argimiro y Tania, contra la sentencia nº 4/2011, de 17 de enero, dictada por el juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Badajoz, en el Juicio Verbal nº 1.553/2010 , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente, dicha resolución, con imposición de costas al apelante.

Contra esta Resolución no cabe ulterior recurso.

Así , por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.