Sentencia Civil 197/2024 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 4, Rec. 565/2023 de 29 de mayo del 2024

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda una acción por la que pretende la cesación de actividades, entendemos molestas, del que denomina arrendatario D. Jordán, en la vivienda propiedad de D. Mateo, dentro de la Comunidad de Propietarios, solicitando que Se requiera al demandado D. Jordán, junto con el resto de inquilinos/personas que habitan la vivienda del DIRECCION001 de Burgos, para que cesen inmediatamente y de forma definitiva en las actividades molestas, insalubres, ilícitas, nocivas y peligrosas que vienen desarrollando en la referida vivienda, extendiendo este requerimiento al demandado D. Mateo para que exija del arrendatario la cesación de la actividad.

Además se solicita que se resuelva el contrato de arrendamiento de la vivienda del DIRECCION001 de Burgos celebrado entre los demandados, declarando extinguidos definitivamente todos los derechos del demandado D. Jordán relativos a la vivienda del DIRECCION001 arrendada, así como el inmediato lanzamiento de éste y resto de personas que habitan la referida vivienda.

Señala la parte actora que la Comunidad ha venido padeciendo, desde que D. Mateo arrendó la vivienda de su propiedad, DIRECCION001, a D. Jordán, constantes molestias y problemas debido a lo que señalan como actividades molestas, insalubres, y nocivas/peligrosas, que concreta en "fuertes ruidos a cualquier hora del día, discusiones con portazos y golpes, arrojar cigarrillos encendidos y basura al patio comunitario, lanzamiento de objetos contra paredes y suelo generando ruido en las estancias comunitarias y resto de viviendas, y creando malestar en el resto de vecinos de la Comunidad, incluso con discusiones con los mismos".

El codemandado D. Mateo, en su demanda, señaló la ausencia de acreditación de la propiedad de la misma, negando asimismo ser arrendador de la vivienda, indicando que el alquiler se efectúa a nombre de Dª Juanita como arrendadora y Dª Sandra como arrendataria, desconociendo queja alguna de los vecinos ni la existencia de ningún tipo de actividad molesta, nociva o insalubre en la vivienda, y negando haber sido requerido para cesar en esa actividad.

Por su parte, en su contestación D. Jordán niega ser arrendatario, señalando que el requerimiento de cesación se le notificó el día 16 de febrero de 2023, habiéndose celebrado la junta General Ordinaria donde se acuerda el ejercicio de acciones solo cuatro días después, por lo que señala su carencia de efectividad real, negando en todo caso la acreditación de actividades molestas.

SEGUNDO.- Partimos de que en este supuesto se está ejercitando la acción contemplada en el artículo 7.2 de la Ley 49/60, de 21 de junio , de Propiedad horizontal.

Con ello, la parte actora pretende la cesación de una actividad por parte del ocupante de la vivienda DIRECCION001, que califica como arrendatario de la misma, demandando también al propietario, pretendiendo la resolución del contrato de arrendamiento existente entre ambos, la declaración de extinción todos los derechos del demandado D. Jordán, relativos vivienda arrendada, así como su lanzamiento y el resto de personas que habitan la vivienda.

En la demanda, se afirma, HECHO PRIMERO, que D. Jordán es el arrendatario de la vivienda, y D. Mateo su propietario.

A la demanda se acompaña, documento nº 5, un requerimiento de la Comunidad ahora demandante realizado a través de HISPA, con destinatario D. Mateo, entregado en DIRECCION002, de Burgos, en la persona de Dª Juanita, familiar, el día 17 de noviembre de 2022, solicitando "que se cesen inmediatamente dichas actividades, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes",todo ello en relación a las llevadas a cabo en el piso señalado, y definidas como "fuertes ruidos a cualquier hora del día, discusiones con portazos y golpes, arrojar cigarrillos encendidos por el patio comunitario así como basura lanzamiento de objetos contra paredes y suelo, generando ruido en las estancias comunitarias, y pisos anejos, y creando malestar en el resto de vecinos de la Comunidad."

A su vez, como documento nº 6, contamos con un requerimiento realizado a través de Correos, en la persona del codemandado Jordán, entregado el 16 de febrero de 2023, en los mismos términos.

Por fin, documento nº 3, acta de la junta general ordinaria de la Comunidad de propietarios de 27 de febrero de 2023en la que se acuerda, dentro del punto "4.- Adopción de acuerdo para la presentación de acción de cesación de ruidos molestos de los ocupantes de la DIRECCION001", autorizar al presidente de la Comunidad para iniciar las acciones legales oportunas para que cesen las actividades realizadas por los inquilinos del DIRECCION001.

Junto con la contestación, la representación procesal de D. Mateo, ha aportado, copia de contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2019 sobre la vivienda que nos ocupa, figurando como propietaria Dª Juanita y como arrendataria Dª Sandra.

En el acta de la junta señalada, en el acuerdo indicado, se refiere al envío por parte de la presidenta de la Comunidad de un burofax a los inquilinos y una carta certificada a los propietarios para que cesen las actividades molestas. También se indica que acuden a la reunión tanto la propietaria de la vivienda como la inquilina, contemplando que se reconoce por parte de la inquilina que se han hecho ruidos en ocasiones pero no se indica por su parte que se vaya a cesar en las misma, (por las actividades molestas).

De todos modos, en ese acta, se identifica como asistente, por el DIRECCION001, a D. Mateo.

Partiendo de toda las manifestaciones señaladas y la prueba documental referida, no impugnada en ningún caso, hemos de realizar las siguientes precisiones.

Cierto es que la actora no ha aportado en tiempo y forma documental alguna que acredite per se que el demandado D. Mateo es el propietario de la vivienda, pero también lo es que el propio D. Mateo ha reconocido, en prueba de interrogatorio esa calidad junto con su mujer, casados en sociedad de gananciales, precisando que obtienen los dos el dinero, que va al número de cuenta de su mujer porque el contrato con la inquilina lo firma su mujer y ella lleva todo el papeleo. El interrogado llega a afirmar que a él le pagan religiosamente.

Dª Juanita, la firmante del contrato, señaló en prueba testifical ser la esposa de D. Mateo y la arrendadora del piso, y también indicó ser copropietaria del piso con su esposo, casados en gananciales y la renta que obtienen es para el beneficio de ambos.

Recordemos que en el acta referida figuraba como propietario el hoy demandado, habiendo acudido la propietaria, entendemos, Dª Juanita (esto último lo reconoció en prueba testifical), sin que conste que ninguno de ellos haya impugnado la misma o siquiera solicitado corrección de ese extremo.

Así pues, hemos de considerar probado que el codemandado D. Mateo es copropietario del piso, que como tal se mostraba ante la comunidad demandante. Cierto es que el piso se encuentra arrendado mediante un contrato que solo puede calificarse como un acto de administración, ya que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento con una duración de seis meses prorrogable por otros seis meses.

No podemos olvidar que, como indica la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid de 23 de octubre de 2020: "En particular, en el presente caso la relación jurídica controvertida es un contrato de arrendamiento, que es en una relación obligacional y en principio afecta a quien aparece como titular de la misma ( art. 1257 del CC ). El contrato ha sido celebrado por el demandado ahora apelante D. Williams en exclusiva en calidad de arrendador y ni siquiera ha intervenido en representación también de su esposa, de modo que es el único afectado por los derechos y obligaciones que derivan de su posición en dicho contrato, es el único titular arrendador y por tanto quien debe actuar en el proceso con exclusión de cualquier otro. El hecho de que el inmueble arrendado pertenezca a la comunidad ganancial integrada por el mismo y su esposa carece de trascendencia, pues la pretensión ejercitada es de naturaleza personal, no real, y su objeto es la eficacia del contrato -la reposición en el uso y disfrute de la vivienda arrendada- que debe hacerse valer frente al arrendador titular del mismo.

La celebración del contrato de arrendamiento sobre un bien de naturaleza ganancial exclusivamente por uno solo de los cónyuges, por otra parte, como acto de administración que es por antonomasia (salvo que sea de larga duración, que no es el caso), es admisible conforme a lo previsto en el primer inciso del art. 1384 del CC , sin perjuicio de la responsabilidad en la relación interna entre los cónyuges, y determina que sólo aquel que ha concertado el contrato tendrá legitimación para actuar en el proceso, sin que la válida integración de la relación jurídico procesal exija del otro, tal como así viene a concluir la sentencia apelada, que por ello no incurre en contradicción alguna.

En el propio recurso se reconoce que la relación jurídico material objeto de la pretensión es de naturaleza personal, si bien se afirma que la entrega del derecho de uso es acto de naturaleza real concluyendo por ello que debió ser demandada también la esposa, lo que no pasa de ser un artificio. El derecho o la facultad de uso ciertamente integra el derecho de propiedad, pero la cesión del uso es elemento caracterizador esencial del contrato de arrendamiento y la restitución de la vivienda arrendada al arrendatario deriva del mismo, pues es la consecuencia legal del incumplimiento de la condición que permitió al arrendador la recuperación de dicha facultad previamente cedida mediante el contrato de arrendamiento, de modo que el reintegro del uso (o su cesión) deriva y nace de la misma relación jurídica personal y no integra acto de naturaleza real alguno.".

E n principio pues, D. Mateo se encontraría legitimado como propietario frente el ejercicio de la acción en cuanto a propietario de la vivienda, que lo es.

Además, frente a D. Mateo se dirigió el requerimiento contemplado en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, requerimiento que ha de realizar el presidente.

A estos efectos contamos con el documento nº 5 de la demanda, recibido en el domicilio sito en DIRECCION002, en fecha 17 de octubre de 2022.

En su contestación a la demanda este codemandado niega haber sido requerido en algún momento para que cesar la pretendida actividad indicada de contrario.

En prueba de interrogatorio D. Mateo reconoció habitar en la DIRECCION002.

Por su parte Dª Juanita reconoció que a su domicilio llegó una carta certificada, que la recogió ella, aunque señaló que no abríó el sobre, que las cartas de él las abre él.

Con todo ello podemos considerar acreditado la recepción de la carta en el domicilio y que Dª Juanita le entregó la misma a D. Mateo, y así probado el requerimiento realizado, recordamos, en octubre de 2022, ya que lo que sí se ha acreditado es que el hoy actor, ha desplegado toda la diligencia exigible para que aquel recibiera la comunicación, no siendo responsable de que el mismo no leyera las cartas que le entregaba su esposa, sin que siquiera haya dado una mínima explicación al respecto, ni impugnado el documento señalado.

En este sentido recordamos la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2019: "Por consiguiente, si la interrupción de la prescripción no está sujeta a forma, la ratio decidendi se limita a una cuestión de prueba de la remisión y de la recepción del requerimiento de pago; por lo que no cabe renunciar de plano a otorgar valor probatorio a un justificante emitido por una oficina de correos, en el que se acredita la remisión de una carta certificada, sino que se habrá de estar a la valoración de otras pruebas aportadas a los autos que concedan verosimilitud al contenido de la carta y a su recepción.

De ahí, que la sentencia 877/2005, de 2 de noviembre , afirme que "el intercambio de correspondencia por cartas es suficiente para fundamentar una interrupción extraprocesal del plazo de prescripción ( sentencias de 16 de marzo de 1961 , 22 de septiembre de 1984 y 12 de julio de 1990 , entre otras)". También se citan la de 21 de noviembre de 1997 y 21 de marzo de 2000.

4.- Los hechos reconocidos por la sentencia recurrida son los siguientes:

"Doña Salomé es dueña de una serie de fincas ubicadas en Grado, en el lugar conocido como DIRECCION003, y en abril del año 2.003 promovió juicio frente a Don Ulises interesando la protección sumaria de la posesión, pretensión que fue rechazada por sentencia de 13-6-2 .003 al ser el demandado y no la actora quien efectivamente ejercía la posesión. A dicho proceso siguió otro, el PO 234/2004, entre iguales partes, instado por Doña Salomé el 7-10-2.004, en el que la actora interesaba la declaración de la ocupación sin título por el demandado de las fincas de su propiedad y su condena a su devolución y reintegro.

"Dicho proceso fue suspendido en razón de querella formulada por el demandado (Antecedente de hecho 3 de la sentencia del Procedimiento Ordinario en la instancia), que dio lugar a las D.P. 3080/04 del Juzgado de Instrucción n° 3 de Oviedo, sobreseídas por auto de 15-8-2 .007 , confirmado por otro de la Audiencia Provincial de 18-12- 2.007, reanudándose el proceso civil, que concluyó en la instancia por sentencia de fecha 23-3-2.010, confirmada por otra de esta Audiencia de 29-6-2.010, que declaraba la ocupación de las fincas propiedad de la accionante (Doña Salomé ) por el demandado (Don Ulises ) sin que a ésta le asistiere título o derecho alguno justificativo de ese proceder y, más en concreto, la invocada relación arrendaticia que pretendía constituida entre la parte y el que transmitiera las fincas a la accionante (FJ 1 de la sentencia de esta Audiencia de 25-7-2.010).

A ese pronunciamiento siguió denuncia formulada por Doña Salomé frente a Don Ulises con fecha 2-8-2.010 imputándole la ocupación de sus fincas con ganado, dando lugar a las Diligencias Previas 481/2010 del Juzgado de Instrucción n° 2 de Grado, a las que se incorporó inspección ocular practicada por la Guardia Civil, que el 13-10-2.010 constató la presencia de tres reses de ganado cuyos crotales aparecían registrados a nombre de la madre de Don Ulises. No obstante lo cual, se sobreseyó el proceso por auto de 12-12-2.010 y a eso siguieron un burofáx y tres cartas certificadas remitidas por la propiedad del terreno a Don Ulises reclamándole los daños derivados de la ocupación y explotación de sus fincas en los meses de diciembre de los años 2011, 2012, 2013 y 2014.

La sentencia de primera instancia, no contradicha por la de la audiencia, que es la recurrida, afirma que: "Por lo que respecta a las reclamaciones extrajudiciales efectuadas por la demandante, a los efectos de interrumpir el plazo de prescripción de un año, consta un burofáx de fecha 30 de diciembre de 2011 (documento 23 de la demanda) que si bien fue entregado a doña Arely, el propio demandado reconoce su existencia y el conocimiento de su contenido. Posteriormente, se remite carta certificada en fecha 21 de diciembre de 2012, constando recibida la misma por Ulises el día 28 de diciembre de 2012 (folios 151 y 152) y en fecha 17 de diciembre de 2013 se remite otra carta certificada, que es recepcionada por Yasna en fecha 19 de diciembre de 2013 (folios 154 y 155). Respecto de estas dos reclamaciones, de la prueba documental aportada con la demanda resulta que la actora remitió sendas cartas certificadas con acuse de recibo, las cuales fueron remitidas al demandado a su domicilio sito en la DIRECCION004 de Oviedo, siendo así que las citadas cartas fueron remitidas en las fechas selladas en Correos, como resulta del acuse y no consta devolución del envío, habiendo sido dichas comunicaciones efectivamente recibidas en ese domicilio indicado porque aparece un receptor de la misma que firma en el acuse, receptor que, en el caso de doña Yasna, acepta una comunicación dirigida al hoy demandado."

Todo se reduce, pues, a la carta remitida en fecha 12 de diciembre de 2014 (documento 26 de la demanda), al no existir recibo que justifique la entrega de la misma en el domicilio del demandado ni la recepción de dicha comunicación.

Si se está a todas las circunstancias que rodean el supuesto litigioso, no puede calificarse de ilógica o absurda la inferencia de la sentencia recurrida cuando afirma que "la recurrente acudió a un medio idóneo para que la comunicación llegase a conocimiento del demandado, cuál fue la remisión de carta certificada a su domicilio a través del Servicio Nacional de Correos, medio operativo cuya regularidad no hay razón para poner en entredicho y respecto de lo que el documento del acuse de recibo que por la sentencia recurrida se echa en falta sólo haría redundar en aquello, pero sin ser determinante para ante su falta de incorporación concluir que no aconteció la recepción de la comunicación".

Como afirma la parte recurrida "dichas cartas fueron enviadas y dirigidas todas y cada una de ellas al demandado: Don Ulises y todas ellas a la misma dirección: DIRECCION004 de Oviedo, habiendo admitido el demandado la recepción de todas, excepto la de fecha 12 de diciembre de 2014.

"En el certificado expedido por la Oficina de Correos, de la última carta de fecha 12 de diciembre de 2014, consta el justificante del envío: NUM000 y la oficina de admisión: 3370794 Oviedo SUC 4 con un importe de envío de 3.62 &€ , sin que dicha carta haya sido devuelta a su remitente por falta de entrega. En dicho certificado consta que se remite al recurrente y a dicha dirección. En el escrito de contestación a la demanda en su encabezamiento el propio demandado sigue señalando como domicilio la DIRECCION004 de Oviedo."

De tales hechos se infiere el envío de la carta y su recepción, y si se está a los antecedentes litigiosos entre las partes y a lo reclamado en las comunicaciones precedentes, no resulta difícil inferir el contenido del escrito de la carta cuestionada."

TERCERO.- En cuanto a D. Jordán, la demanda lo señala como arrendatario y como tal resulta demandado, y como tal, por tanto, estaría legitimado.

Ahora bien, en su contestación, D. Jordán niega su condición de arrendatario, si bien no discute su calidad de ocupante de la vivienda.

En prueba de interrogatorio D. Jordán reconoció vivir habitualmente en la vivienda desde el año 2019 con su pareja, Dª Sandra, señalando que él no tiene contrato, que lo tiene su pareja, que fue a vivir con ella desde el primer momento, que la renta la paga Sandra, concretando después que en el 19 trabajaba en Madrid y venía los viernes, que estuvo así siete u ocho meses.

A pesar de que en prueba de interrogatorio D. Jordán señaló no haber recibido ninguna carta de la comunidad, este particular es admitido en su contestación, en la que se señala que el requerimiento de cesación le fue notificado el 16 de febrero y la junta se celebró cuatro días después.

Así pues, hemos de considerar acreditado ese requerimiento, reflejado en el documento nº 6 de la demanda, en los mismos términos que el realizado al propietario.

Insiste este codemandado en considerar que pese a la existencia del requerimiento en sí, este no deviene como idóneo para cumplimentar el requisito de procedibilidad contemplado en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que, indica, ese requerimiento tiene que ser previo, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes y ante la persistencia del infractor en su conducta, convocatoria de la junta de propietarios para tratar la propuesta de ejercitar la acción de cesación, seguido de acuerdo expresado de la junta autorizando al presidente para el ejercicio de tal acción.

En el caso que nos ocupan, es cierto, el requerimiento se realiza el 16 de febrero de 2023 y en el mismo no se fija plazo alguno al efecto, convocándose, celebrándose la junta de propietarios el día 27 de febrero de 2023. Como señala este codemandado, tratándose de una junta ordinaria, su convocatoria debió de realizar cuanto menos con seis días de antelación, por lo que lo cierto es que fue inmediata a la realización de ese requerimiento.

En este sentido, recordamos lo indicado por la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid de 29 de abril de 2016 al señalar: " art. 7.2 LPH y en segundo término el examen de los elementos de fondo impugnando en cada caso la apreciación de la prueba practicada y recogida en la sentencia apelada. Sobre la primera cuestión y a título de recordatorio debe exponerse a grandes rasgos la doctrina muy repetida en cuanto a estos requisitos que por ejemplo contiene la SAP de Madrid, Sección 19ª, de 17 de Febrero de 2016 del siguiente tenor:

"TERCERO.- El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pudiendo la Comunidad de Propietarios ejercitar ante la vulneración de aquella disposición una acción de cesación definitiva de la actividad prohibida así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años frente a su propietario, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad, pero el ejercicio de estas acciones precisa un previo requerimiento al propietario para la inmediata cesación de las actividades prohibidas, bajo el apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, y la autorización posterior de la Junta de Propietarios para el ejercicio de la acción de cesación. De este modo claramente se establecen dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales, hecho por el Presidente de la comunidad a quien realice la actividad. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación. Pero es que además se establece un orden temporal para la concurrencia de ambos requisitos. Así deberá hacerse en primer lugar el requerimiento y, tan solo en el caso de que no fuera atendido (en el plazo fijado en el requerimiento o en el que prudencialmente proceda), tras constatarse la persistencia en la actividad, deberá adoptarse el acuerdo autorizatorio en la Junta de propietarios, previamente a la presentación de la demanda deduciendo la acción de cesación (entre las más recientes de esta Audiencia Provincial, las sentencias de la sección 21ª, de 26 de marzo de 2013, y de la sección 10ª, de 24 de octubre de 2012 y todas las que en esta última se citan).

El requerimiento cobra en el ejercicio de esta acción singular importancia, pues la finalidad del mismo es obviamente evitar el pleito, bien porque la requerida se avenga sin paliativos a las exigencias de la Comunidad requirente llevando a cabo las actuaciones precisas que signifiquen la cesación, -en este caso de las molestias derivadas del ruido-, bien porque con motivo del requerimiento las partes lleguen a una solución transaccional. Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento llegue a los destinatarios, que no son otros que los infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo razonado, lo aleja de aquéllos que supongan una mera formalidad. De ahí, que haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario, estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación. Es este el procedimiento que para la subsanación extrajudicial de actividades molestas, nocivas o insalubres está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. Ha de ser previo a la interposición de la demanda, para lo que debe otorgarse al causante un plazo razonable ( sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 9ª, de 11 de junio de 2013 ). "

En este mismo sentido, la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Huesca de 14 de marzo de 2022 al señalar: "Por tanto, la Ley no ofrece duda interpretativa de los presupuestos de procedibilidad de la acción de cesación: un previo requerimiento a quien realice la actividad molesta, para que cese de inmediato en las mismas, con apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, y, en el supuesto de que el infractor persista, el presidente, previa autorización de la junta debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él la acción de cesación.

Es pues necesaria la concurrencia de dos actos autónomos y separados temporalmente, requerimiento con apercibimiento y acuerdo adoptado en Junta.

Así lo señalan igualmente numerosas sentencias de Audiencias provinciales, tales como la de Madrid, de fecha 14 de noviembre de 2021 , o de 20 de febrero de 2018 ; 11 de abril de 2018 , y de 27 de noviembre de 2017 ; o Valencia en fecha 16 de junio de 2021 , Cádiz en fecha 16 de noviembre de 2021 , o Zaragoza en sentencias de 22 de junio de 2020 , 5 de julio de 2017 o auto de 7 de mayo de 2008 . Que configuran tales presupuestos como ineludibles para el ejercicio de la acción de cesación."

Cierto es que el tiempo entre el requerimiento y la convocatoria de la junta resulta mínimo, pero también es cierto que entre ese requerimiento la celebración de la junta transcurren once días.

Además se recuerda que el demandado incluso ha negado la recepción del requerimiento pese al reconocimiento señalado, por lo que no cabe considerar siquiera que, teniendo en cuenta las actividades objeto del requerimiento, que simplemente se refieren a propio comportamiento personal del demandado, fuera necesario mayor tiempo para su comprobación.

A estos efectos resulta de singular importancia el contenido de la Junta en sí misma.

En la junta, se contempla, y acudimos al acuerdo 4, la asistencia de "tanto la propiedad de la vivienda como la inquilina para dar su punto de vista ante esta situación"

Y no solo eso sino que " Se reconoce por parte de la inquilina que ha hecho ruidos en diversas ocasiones"

En prueba testifical Dª Juanita señaló que estuvo en esta reunión donde se puso de manifiesto las molestias por parte de los vecinos, que fue con la inquilina y que ella reconoció que anteriormente había tenido algunas discusiones, pero que eso había cesado.

Dª Sandra en prueba testifical señaló haber estado en la reunión de propietarios, que la llamó la propietaria y que no sabía que era para echarlos, le manifestaron los vecinos que estaban haciendo ruidos y ella lo reconoció, indicando que todos tenemos peleas.

Ante todo, hemos de señalar la confusión que se plantea en este procedimiento.

Se interpone la demanda frente a los dos codemandados como propietario y arrendatario, y a los mismos se hace el requerimiento, sin embargo, se observa que a esa reunión acuden la copropietaria Dª Juanita y la inquilina Dª Sandra.

Solo tras las alegaciones de falta de legitimación pasiva realizada de contrario, pretendió la parte actora en la audiencia previa que, de oficio, se acordara la falta de litisconsorcio pasivo necesario (recordemos que esa alegación corresponde en todo caso al demandado).

Sin dejar de reconocer que por ejemplo, en el supuesto de que se hubiera demandado solamente al ocupante, y no al propietario, y aun cuando se hubiera pretendido la resolución contractual, ciertamente habría cabido la estimación de ese litisconsorcio de oficio, y así se hubiera podido plantear a las partes como cuestión de orden público, en este supuesto la parte actora había demandado como tal a ambos codemandados y solo restaba el análisis de su auténtica calidad como tal, calidad que incluso la parte actora ahora parecía poner en duda.

Ahora bien, recordemos, cualquier apreciación de falta de litisconsorcio pasivo necesario además podría tener trascendencia en cuanto al requisito de procedibilidad, en cuanto al requerimiento en sí, que en todo caso, y respecto a Dª Sandra, al menos en principio, no se habría producido como tal, al menos hasta el momento de la junta de propietarios, con lo cual no podría considerarse efectivo, ya que no resultaría previo a la misma (recordemos lo indicado respecto a su efectividad).

En este caso, recordemos, tenemos a unos demandados como propietarios e inquilinos, y en principio legitimados al efecto (sin perjuicio del resultado que ha arrojado la prueba, y sin dejar de señalar que D. Jordán en ningún momento ha negado su condición de ocupante), requeridos ambos, y con un requerimiento que ha de considerarse efectico en los dos supuestos, incluso en aquel que solo dejaba el tiempo de diez días, puesto que ningún impedimento para su cumplimentación se ha acordado, reiterando de nuevo, incluso señalando el demandado, en el acto del juicio, la no recepción del requerimiento

Con todo y ello, en principio D. Jordán, como ocupante, resulta legitimado, sin perjuicio de lo que luego, en su caso, se señale en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento.

CUARTO.- Nos hemos de centrar ahora en las actividades que motivan la petición de la comunidad demandada, cuales son, y las reiteramos literalmente " fuertes ruidos a cualquier hora del día, discusiones con portazos y golpes, arrojar cigarrillos encendidos por el patio comunitario así como basura lanzamiento de objetos contra paredes y suelo, generando ruido en las estancias comunitarias, y pisos anejos, y creando malestar en el resto de vecinos de la Comunidad.".

C omo hemos señalado, Dª Sandra ya señaló en prueba testifical haber reconocido en la junta de propietarios que estaban haciendo ruidos, mucho, que tenían peleas porque todos tenemos peleas, que la vecina de arriba ha venido dos veces con gritos, chillidos, insultos, en veinticuatro horas no nos deja, ton ton ton, todos los días, explicó que se oye muchísimo porque las viviendas son antiguas, se oye todo, que ha tenido discusiones normales, explico que en medio de una discusión se enfada y da un empujón, se sale a la calle o habla un poco más fuerte. Explicó que tiene problemas con la vecina de arriba, que hace ruido para molestarles, y ante eso, da golpes cuando ella empieza a dar golpes, veinticuatro horas viviendo con golpes, insultos.

Dª Perla, que depuso a instancia de la actora, señalando ser la vecina del NUM001 , y presidenta cuando se decide demanda, explicó que entrarían a vivir en 2017, y que durante este tiempo ha habido muchísimos problemas, discusiones, peleas, tirando objetos por las ventanas, cigarrillos, manifestó que tuvieron suerte de estar en casa pero que se prendió el plástico del tenderete (reconoció no ver quién tiró el cigarro), que en Nochevieja volvió a casa y vio el árbol de Navidad colgado y ropa tirada por el bulevar, el 31 de mes pasado tuvo que volver a llamar a la Policía desde por la noche a por la mañana discutiendo, que han tirado las macetas por el patio, a cualquier hora se está peleando, él la saca el rellano, ella golpea la puerta para que le abran. Relata un episodio al poco de llegar sobre que él estando ebrio rompió un cristal del portal y llenó el portal de sangre.

Explicó que no cree que la Comunidad haya hecho alguna denuncia y ella no los ha denunciado, que algún vecino sí, que lo que ha hecho es llamar alguna vez a la Policía.

También prestó declaración a instancia de la Comunidad D. Raimundo, señalando ser el vecino del NUM001, y ser presidente desde febrero. Señala que en la vivienda de enfrente vive una pareja, reconociendo al actor. Explicó que calcula que vivirán allí desde 2017/2016 y que mientras han estado estos inquilinos montan muchas broncas, gritos, golpes de puertas, salen al rellano a gritar policía policía, que los vecinos llaman a la Policía y luego lo desmienten todo. Precisó que estas conductas son reiteradas en el tiempo, desde el principal, y últimamente menos, desde igual hace un mes, pero la semana pasada también hubo. Narró que se ha puesto en conocimiento de los vecinos que arrojaran objetos por la ventana, pero que él no estaba, que ha visto las fotos. Manifestó que lo de romper la ventana fue porque se montó una fiesta, se emborracharon y se cayó, que fue el primer día que vinieron.

El testigo continuó señalando que viene de trabajar a las ocho y que se lo suele encontrar por las noches, que normalmente son los viernes por la tarde, igual tres o cuatro veces al mes, últimamente menos, igual desde que saben que tiene que venir aquí.

Explicó que le decían a la Policía que hicieran una medición (preguntado por una posible medición de ruido), pero cuando llega la Policía no ven nada, desmienten todo.

Asimismo, prestó declaración testifical Dª Noelia, también a instancia de la actora, señalando ser vecina, convive con su madre que es propietaria. Manifestó haber tenido algún enfrentamiento con ellas, que cada vez que ponen un electrodoméstico tiene golpes, chillidos, que ella, la pareja de Jordán, empezó a dar golpes, insultos, diciendo que ellas habían dado golpes, no sabe si es porque habían puesto los electrodomésticos. Indicó residir con su madre en el NUM002 y que los inquilinos están aproximadamente desde 2017.

Explicó que dan muchísimos golpes, arrastran muebles, tienen muchas movidas y broncas entre ellos, van de lado al lado de la casa, se salen a la escalera, broncas mañana, tarde y noche.

Señaló que han presentado varias denuncias a la Policía Local, que les ha llegado resolución de la Policía y del juzgado pero no ha sido nunca positiva. Precisó que se les ha increpado, que en cuanto se les cae algo, golpe que me toca, aparte de los golpes de ellos.

Indica que una vecina le ha comentado que han tirado objetos por el patio y que por la ventana, y que por la parte de delante, el día de Nochevieja, cuando volvieron a las 2 y media, vieron ropa tirada en la calle y adornos del árbol de navidad encima, se le oían al inquilino hablar en tono normal, y poco después se les oía a los dos desde la escalera, y estuvieron un rato en la escalera hablando, que es habitual que se salgan a la escalera. Señala que el inquilino ha increpado a su madre el día de navidad, empezó él a dar golpes, a chillar, te mato hijo de puta, vieja, entiende que eso se lo ha llamado varías veces a su madre con lo que esas amenazas van para su madre.

Explicó que el malestar es general de la comunidad, pero entiende que la gente que está más alejada no les oye tanto, pero que ellas, o Gael que vive al lado, o Perla, que hay un piso entre medias, son las más perjudicados.

Si acudimos al documento nº 3 de la demanda, acta de la junta, observamos que, aparte de comparecer el demandado, que figura como tal (entendemos que en realidad lo hizo su esposa por lo ya indicado sobre su asistencia), comparecieron dos de las persona que han prestado declaración, o más bien una de ellas Dª Perla, y la hija de Dª Paola, y aparte una tercera persona. Sin embargo, hemos de señalar que el que nos ocupa no era el único punto del día, ya que también se trataba la aprobación de los presupuestos o la adopción de acuerdos respeto a la rehabilitación de la envolvente del edificio para la mejora de la eficiencia energética, y ello no concitó mayor asistencia, por lo cual esa escasa presencia de vecinos puede deberse sin más a un desinterés sobre el tema que nos ocupa.

En la demanda se señala que se han presentado varias denuncias por parte de los vecinos de la Comunidad ante la Policía y el juzgado, de instrucción, adjuntado a esos efectos, el documento nº 7.

Si examinamos ese documento nº 7 todas las denuncias son interpuestas por Dª Paola, y datan de 30 de enero de 2023, 10 de febrero de 2023, 27 de febrero de 2023, 8 de noviembre de 2022, 18 de noviembre de 2022.

En la que corresponde a 18 de noviembre de 2022, por ejemplo, Dª Paola se refiere a una situación de cuatro años, mencionando el incidente del cristal, y la colilla del tendedero.

En la denuncia de 27 de febrero de 2023 habla de los últimos cinco años.

De todas la prueba practicada y obrante en autos, hemos de concluir que ciertamente, D. Jordán y la persona que con é convine, protagonizan episodios de fuertes discusiones, que incluso se trasladan fuera de la vivienda y que pueden así molestar y perturbar a los vecinos, ya que no solo lo manifiestan los vecinos más próximos, sino que es reconocido, al menos en cuanto a las peleas, por Dª Sandra.

No podemos considerar acreditados otros extremos y ello, en primer lugar, poque se habla de un incidente de 2017, cuando el contrato de arrendamiento aportado data de 2019, sin olvidar que incluso señalando la cronología, no ya de las denuncias, sino de lo explicado en ellas, los hechos no alcanzan a dicho momento.

En cuanto al incidente del cigarro, parece ser un hecho aislado que le ocurriría a Dª Perla, vecina del NUM003, debajo de la vivienda que nos ocupa, sin que se explique cómo ese incidente se plasma en la denuncia de Dª Paola, a no ser que fuera otro distinto, difícil de explicar porque habita un piso superior. Así en su escrito de 20 de octubre de 2022 refiere que encontró una colilla en un pinki, y también habla de poner tabaco en las ventana y manchar el patio con colillas, lo que reitera (en una denuncia escrita con otra letra, en cuanto al cuerpo de escritura), en cuanto a que una vez se encontró una colilla en un pinki, señalando también que cuando fuman los olores de tabaco suben a su casa y no puede abrir las ventanas (ello parece referirse a que estos vecinos fuman en la ventana).

Todo ello sin olvidar que la testigo que vive en dicha vivienda Dª Noelia ha reconocido incluso oír al demandado hablando normal, y la existencia de una situación de protestas mutuas, aunque mantiene la ausencia de justificación de la actuación contraria. No se realiza valoración alguna sobre la conducta de esta vecina, pero sí se pone en relieve el hecho de que en la proximidad de ambas viviendas, los ruidos, incluso aquellos que no pueden tener mayor reproche como se desprende de esa afirmación de la testigo, resultan perceptibles.

Ninguno de los otros testigos ha hablado de una actitud relativa a tirar colillas o manchar espacios comunes (recordemos lo ya indicado sobre la rotura de la ventana, o la falta de acreditación real del lanzamiento de macetas, que finalmente nadie parece haber presenciado ni determinado).

No discutimos que la situación descrita pueda resulta molesta a los restantes vecinos, ni tampoco olvidamos que al menos uno de los testigos/interrogados ha reconocido que ha disminuido en los últimos tiempos.

QUINTO.- En este sentido, hemos de reproducir lo indicado por la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid de 11 de septiembre de 2023: "El artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Como señala en sobre esta cuestión la sentencia SAP de Barcelona de 9 de octubre de 2015 "Son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares ( STS 22 diciembre 1970 ); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad ( SSTS 8 abril de 1965 , 18 enero 1961 y 30 abril 1966 ), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas ( SSTS 7 octubre 1964 - y 10 abril 1967 ); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto ( STS 8 abril 1965 ), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "...en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".

En cuanto a la calificación de una actividad como molesta al no existir una definición legal, cabe acudir a lo establecido en la SAP de Madrid secc. 21ª Nº 90/2018 de 13 de marzo que establece "Para la SAP de Murcia, Sección 5ª, núm. 459/2012 de 18 diciembre , a los efectos de determinar qué debe entenderse como actividad molesta, dado que la norma legal no la define, hay que acudir a los criterios jurisprudenciales y en tal sentido, la SAP de Asturias, Sección 7ª, de 4 de enero de 2002 las define como aquellas que suponen unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos", añadiendo a continuación que con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia dificultándose a los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus viviendas y del inmueble)... En la necesidad de una mayor concreción, siguiendo a la SAP de Málaga, Sección 6ª, de 19 de noviembre de 2010 , una actividad puede ser conceptuada de molesta en ella cuando concurran los siguientes requisitos: i) Que la actividad se dé dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior); ii) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto - STS de 16 de julio de 1993 y SAP de Madrid de 14 de mayo de 2004 - o el modo de desarrollarse, situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso del derecho ex artículo 7.2 del Código Civil - STS de 20 de marzo de 1989 - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas - SAP de Palma de Mallorca de 7 de febrero de 1983 - ; iii) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964 , 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998 , y SAP de Madrid, Sección 20ª, de 28 de junio de 2006 -, señalando las SSTS de 28 de febrero de 1964 y 2 de diciembre de 1980 , que en materia de relaciones de vecindad e inmisiones e influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles: iv) Quedan comprendidas dentro de las actividades molestas todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones - SSAP de Segovia de 11 de diciembre de 2001 y Valencia de 21 de abril de 1975 - y v) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción - SSTS de 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995 -"."

S iguiendo dicha sentencia, hemos de indicar que en este caso más que el ejercicio de una actividad molesta en sí misma (no podemos calificarla de otro modo, puesto que ciertamente las peleas dentro e incluso fuera de la vivienda alteran la paz en la convivencia vecinal) ante un problema de convivencia en el inmueble entre la familia que habita la vivienda indicada, aunque ciertamente ello altera la paz comunitaria y la normal convivencia entre las partes.

Ahora bien, no consta ni puede considerarse acreditados episodios más allá de este particular, episodios que además parecen haber disminuidos y que incluso han sido reconocidos por uno de los habitantes de la vivienda, recordando además el escasísimo tiempo que a los efectos de la cesación se dio al demandado, sin que conste que con anterioridad, aparte de la actividad llevada a cabo por Dª Paola (vecina con la que se ha acreditado ya una relación conflictiva, según admite su propia hija), y el requerimiento realizado al actor, en octubre de 2022 (que no se acredita que tuviera ninguna trascendencia en cuanto a los habitantes de la casa), puedan, sin perjuicio de lo ya señalado y reconocido, justificar extremos tales como acceder una petición de resolución de un contrato, sin olvidar además que ni siquiera se ha acreditado que el demandado ocupante fuera el real inquilino, y por lo tanto debiéndose limitar cualquier medida al mismo,

En este sentido continúa la citada sentencia señalando: "La Sala comparte las conclusiones de la sentencia apelada cuando no considera acreditados los hechos que sustentan la acción respecto a los daños causados a la comunidad respecto de los que no hay suficiente prueba; sin obviar que no se está en verdad en este supuesto ante una "actividad" realizada en el inmueble por el ocupante que se pueda incluir entre aquellas que autorizan el ejercicio de la acción, sino ante un problema de convivencia en el mismo inmueble entre la familia y el hijo León por más que tal problema en cuanto desemboca en comportamientos agresivos, gritos e intervenciones policiales, han de perturbar la paz comunitaria y alterar la normal convivencia, siendo claramente desproporcionada la respuesta que se solicita de expulsión del inmueble por tres años, algo poco adecuado a las circunstancias concurrentes.

Toda vez que hay aceptación de que la situación habría mejorado durante la tramitación del procedimiento la Sala no ve motivos para alterar la sentencia de instancia, ni para adoptar otras medidas no solicitadas en la demanda, por lo que debe desestimarse el recurso interpuesto."

A hora bien, en el presente caso, si no se ha de responder desproporcionadamente con la estimación de lo que se solicita en la segunda petición de la demanda, sí corresponde el requerimiento al ocupante para que cese en su actividad en cuanto a la producción de fuertes ruidos a cualquier hora del día, discusiones y portazos, generando ruido en las estancias comunitarias y resto de viviendas.

En principio, y dada la extensión de la petición realizada en la demanda, podría considerarse que la misma ha sido desestimada en gran parte, pero, como indica la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid de 6 de marzo de 2013: "La orden de cesación, por un lado, es un mandato impuesto por la autoridad judicial a través de una resolución, lo cual, en caso de ser transgredido, puede motivar responsabilidades de toda índole, pudiendo incluso generar un delito de desobediencia si concurriesen los requisitos de culpabilidad, imputabilidad y demás precisos para la existencia de responsabilidad penal. Así incluso lo prevé el artículo 7.2, párrafo cuarto de la Ley de Propiedad Horizontal para los supuestos de suspensión cautelar de la actividad, por lo cual tal posibilidad es igualmente predicable para la sentencia que lo acuerda con carácter definitivo y no meramente cautelar.

Por tanto, debe entenderse que la orden de cesación de la actividad molesta no es una mera admonición o advertencia, sino que constituye una orden emanada de la autoridad judicial, por lo que no sólo tiene carácter declarativo, y que por ello despliega un carácter disuasorio en la persistencia de la conducta molesta, dadas las consecuencias que la transgresión de una orden judicial puede conllevar.

Por otro lado, debe tenerse en cuenta que, en caso de persistencia en la actividad molesta, aparte de lo indicado en el anterior párrafo, indudablemente dicha reiteración abocaría a una más que probable aplicación de la sanción de privación del uso, y con la consiguiente extensión proporcionada a la gravedad de la conducta y a la persistencia en ella que connotaría dicha reiteración.

Por tanto, la simple orden de cesación supone igualmente, desde el punto de vista de la Ley de Propiedad Horizontal, un hecho que, ya de por sí y de cara a una posible reiteración tras la orden judicial de cesación de la actividad, podría generar, en un ulterior litigio, la aplicación de la privación del uso prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en su máxima extensión, con lo cual la orden de cesación, como se indicaba, refuerza por sí misma su carácter disuasorio en orden a una posible reiteración de las actividades molestas."

SEXTO.- Dada la estimación parcial de la demanda, conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede especial pronunciamiento en costas.

Podría considerarse una desestimación total en relación al codemandado propietario, pero no olvidamos la existencia de un requerimiento frente al mismo y la ausencia de cualquier actuación ante lo manifestado por la Comunidad ahora demandante, ausencia de actuación que le ha llevado a mantener una posición en la que hacía gala de total desconocimiento de los hechos, incluso del requerimiento en sí, y todo ello, ciertamente, a pesar de que no resulta ser el infractor en sí.

En este sentido, sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid de 10 de diciembre e 2001 al señalar: "L a propietaria del local, W. Jarwrico S.L., recurre la sentencia de instancia reiterando la falta de acción contra ella porque no es la ocupante infractora y discrepando de la sentencia de instancia en cuanto le declara responsable por la actividad molesta y le condena solidariamente al pago de los daños y perjuicios causados a la actora. El resto de los motivos de impugnación sustentados en su escrito de recurso es reproducción parcial de los esgrimidos por la coapelante Tecomate S.L., de modo que, en cuanto a dichos motivos de impugnación, la Sala se remite a las argumentaciones antes expuestas.

DECIMOCUARTO.- La demanda en que se ejercite la acción de cesación ha de dirigirse, según el último inciso del párrafo cuarto del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente, contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local; esto significa, según doctrina dominante, que si el sujeto que lleva a cabo la actividad prohibida es el ocupante, habrá que demandar conjuntamente a éste y al propietario no ocupante, de modo que el precepto viene a establecer un litisconsorcio pasivo necesario, ya que la posible afección de los intereses del propietario en la relación jurídica que le une con el infractor, que puede quedar extinguida por el ejercicio de la acción contra éste, es la que permite tal interpretación sobre la necesidad de litisconsorcio pasivo entre propietario y ocupante; la propia literalidad del precepto hace necesario el demandar a propietario y ocupante de la vivienda o local en el supuesto de que el autor de la actividad prohibida lo sea el ocupante no propietario.

Por otra parte, es difícil que al propietario no le sea imputable por algún título la realización de la actividad prohibida por el ocupante, pues desde el momento en que es preceptivo el requerimiento al propietario antes del ejercicio de la acción, desde este momento, si es que antes lo ignoraba, el propietario tendrá conocimiento de la actividad prohibida y en su mano está evitar que se siga produciendo; sólo en el caso de que, tras el requerimiento, hubiere desplegado toda la diligencia exigible para evitar la realización de la actividad, no podrá serle impuesta la privación del uso de la vivienda o local; y aún cuando pudiere estimarse que en el supuesto de deducirse la demanda de cesación contra el propietario y el ocupante infractor no es necesario más que el requerimiento previo de cesación al ocupante infractor, lo cierto es que, en el supuesto presente, se dirigió contra ambos y, en manos del propietario estaba actuar del modo procedente para evitar la continuación del desarrollo de la actividad prohibida en cuanto actividad transgresora del contenido de la licencia y de las Ordenanzas vigentes en materia acústica y de horarios, con trascendencia civil, y nada hizo, por lo que el propietario ha coadyuvado en el desarrollo de la actividad prohibida y es acreedor de las sanciones civiles procedentes.

Cuestión distinta es que a dicho propietario no pueda imponerse el cese de la actividad prohibida cuando no es quien explota el negocio. Esta sanción, y solo esta, ha de referirse, en el supuesto presente, al ocupante infractor, Tecomate S.L., y no al propietario W. Jarwrico S.L., ya que quién ejerce la actividad infractora y es titular del negocio es el primero y no el segundo. Más la sanción de privación del uso del local, en los términos en que ha sido fijada en la presente resolución, ha de ser impuesta al propietario que durante el desarrollo de la actividad y conociendo la falta de autorización de salida de humos no efectuó control alguno de la actividad ejercida por el arrendatario, ni procedió, tras el requerimiento efectuado, a realizar actuación alguna tendente a prohibir al arrendatario la actividad molesta y si ha coadyuvado con su omisión al resultado dañoso ha de responder solidariamente con el ocupante infractor del daño causado a la Comunidad de Propietarios actora.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso.