Sentencia Civil Juzgados de lo Mercantil - Madrid, Sección 8, Rec 267/2011 de 08 de Julio de 2013

Encabezamiento

JUZGADO DE LO MERCANTIL N° 8 DE MADRID

JO 267/11-5ª

Luis Miguel , Juan Ignacio , Marco Antonio y Alejo VS. MELCO XXI ELBALCON DE COLMENAR, S. COOP, MADRILEÑA

SENTENCIA

En Madrid, a 8 de julio de 2013.

Vistos por mí, Francisco de Borja Villena Cortés, magistrado de este Juzgado, en juicio oral y público los autos registrados entre los de su igual clase con el n° arriba referenciado, identificado el proceso por los siguientes elementos:

- Tipo de procedimiento: Juicio Ordinario.

- Parte actora: Luis Miguel y OTROS, procurador Sr/a. Franch Martínez abogado Sr/a. Sanz Sarte.

- Parte demandada: MELCO XXI ELBALCON DE COLMENAR, S. COOP. MADRILEÑA, procurador Sra. Armesto Tinoco, abogado Sr/a. Saez Sanz

- Pretensión deducida:, declarativa de condena, generada en materia de Derecho de sociedades.

- Cuantía de la acción; Indeterminada.

Antecedentes

(1).- DEMANDA. Se formuló el escrito de demanda, el cual fue repartido al presente Juzgado, con la pretensión siguiente:

*Suplico: ' 1.- a) se declare legítimos propietarios de sus viviendas a los socios D. Luis Miguel (Socio n° NUM000 ); D. Juan Ignacio (Socio n° NUM001 ); D. Marco Antonio (Socio n° NUM002 ) y D. Alejo (Socio n° NUM003 ) en virtud de los respectivos títulos de adjudicación firmados con fecha 12 de diciembre de 2009, así como por la entrega efectiva de las mismas ya realizadas, 2.- b)se declare la obligación de escriturar por parte de- la Sociedad 'Melco XXI El Balcón de Colmenar', S. Coop. Madrileña de Viviendas las viviendas adjudicadas a los Socios D. Luis Miguel (Socio n° NUM000 ); D. Juan Ignacio (Socio n° NUM001 ); D, Marco Antonio (socio n° NUM002 ) y D. Alejo (socio n° NUM003 ) en virtud de los respectivos títulos de adjudicación firmados con fecha 12 de diciembre de 2009, por el precio de adjudicación que se refleja en los mismos, minorado en las cantidades aportadas por los socios hasta el momento de la escritura y ordenando cancelar a la Cooperativa el exceso de carga hipotecaria que gravase dichas viviendas, 3.- c)con expresa imposición de costas a la parte demandada', 'Subsidiariamente, de no estimarse el pedimento expresado en la letra a) del suplico anterior, Suplico: ' 1.- a) se declare la obligación de escriturar por parte de la Sociedad 'Melco XXI El Balcón de Colmenar', S. Coop. Madrileña de Viviendas las viviendas adjudicadas a los socios D. Luis Miguel (Socio n° NUM000 ); D. Juan Ignacio (Socio n° NUM001 ); D. Marco Antonio (Socio n° NUM002 ) y D. Alejo (Socio n° NUM003 ) en cumplimiento de la cláusula décimo-primera de los contratos de arrendamientos urbano con opción de adjudicación firmados entre nuestros representados y la Cooperativa'.

Para la defensa de tal petición la parte consigna se consignan en el citado escrito los hechos y fundamentos que estima de aplicación, y finalmente se adjuntan a la demanda los documentos en prueba de !o manifestado.

Se dictó Decreto para la admisión a trámite la citada demanda, con emplazamiento de la demandada por 20 días, para comparecer y contestar.

(2).- CONTESTACIÓN. Se dedujo escrito de contestación a la demanda, con el contenido peticiona! que sigue:

'Suplico: '1- se desestime íntegramente la demanda formulada por la parte contraria por no existir derecho por parte de los demandantes a que se les transmita el dominio de las viviendas en litigio, en las condiciones pretendidas, por no existir obligación alguna por parte de la demandada de levantar las cargas que pesan sobre las fincas y por ser nulos los contratos de arrendamientos esgrimidos de contrario, y 2.- se impongan expresamente las costas procesales a la parte actora'

Invoca junto con ello tal parte los razonamientos de Derecho y tácticos que concurren a su interés, y se acompañan al escrito de contestación los documentos en prueba de sus afirmaciones.

(3),- AUDIENCIA PREVIA. Se celebró en sede judicial este acto procesal, bajo audiencia pública.

En el citado acto, no planteándose cuestiones procesales previas al fondo del asunto, y habiendo sido imposible llegar a un acuerdo entre las partes, se procedió a fijar los siguientes extremos:

* Hechos controvertidos: 1,- si existe o no un deber de transmitir las viviendas por parte de la cooperativa, 2.- cuál.-sea- el valor de adjudicación de dicha transmisión, 3.- sí pueden o no gravarse bienes de una fase a favor de deudas de distintas fases de una misma cooperativa, y 4.- efectos de todo ello.

Medios de prueba: Por la parte actora se propusieron los medios probatorios de 1.- documental por reproducción y nueva aportación y 2.- interrogatorio de la parte contraria. Se procedió a su declaración de pertinencia. -

Por la parte demandada se propusieron los medios de: 1.- documental por reproducción de la aportada, 2.- interrogatorio de la parte contraria, y 3.- testifical.

(4).- VISTA DE JUICIO. Se celebro el acto de vista bajo audiencia pública, con la práctica de la prueba propuesta, por su orden, al término de la cual el letrado director realizó su informe oral para valoración de la prueba y conclusiones jurídicas, tras lo cual se declaró el juicio visto para sentencia, con citación de las partes para la misma.

Una vez, conformados y foliados los autos, generado el soporte audiovisual de las actas de vista y unidas a los autos, se pasaron, mediante Diligencia, los mismos para resolución.

Fundamentos

Objeto de proceso, Marco normativo básico,

(1),- Pretensión, Por Luis Miguel y OTROS se solicita frente a MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, la cooperativa de la que son o fueron socios, y dentro de dicha relación jurídica societaria, se imponga a tal cooperativa el deber de otorgar escrituras de transmisión respecto de las viviendas de las que Luis Miguel y OTROS son titulares, con cancelación de las cargas hipotecarias hechas constar sobre dichas viviendas, por MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, en sobre garantías de las mismas, a favor de otras promociones de la misma cooperativa.

(2).- Oposición. Frente a ello, la parte demandada, MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, (i).- no existe un derecho del cooperativista a percibir la vivienda por un precio cerrado, pues no se trata de adquisición en el mercado libre, sino que el valor de la vivienda queda sujeto a la evolución del proceso constructivo de la cooperativa, (ii).- la garantía de un cierto valor ofrecida por MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM se basaba en la comercialización de locales, para abastecer un fondo de compensación a tal fin, pese a lo cual no ha podido articulares tal sistema por fuerza mayor; (iii).- han sido las entidades de crédito las que ha elegido que bienes debían ser hipotecados; y (iv).- no existe un derecho a recibir los bienes libreas de cargas.

(3).- Marco normativo. Dentro de la tipología societaria mercantil, la sociedad cooperativa ocupa un lugar de especialidad, dadas sus esenciales diferencias respecto de las sociedades de capital. Y así el art. 1 LSCOOP, 27/1999, de 16 de julio, la define como 'una sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntarla, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democrático, conforme a los principios formulados por la alianza cooperativa internacional, en los términos resultantes de la presente Ley. Es decir, el objeto esencial de la cooperativa es lograr la consecución de cobertura de necesidades o desarrollo de una actividad, mutual de sus propios socios, bajo la cobertura de la persona jurídica.

Por ello cobra una especial importancia la relación jurídica que liga a la sociedad cooperativa con sus cooperativistas, la cual se manifiesta de forma mucho más intensa que en las sociedades capitalistas, de un lado, para que los socios realicen los deberes para con la cooperativa, a fin de que ésta pueda obtener el fin social común a todos los cooperativistas, vd art. 15.1 LSCOOP, 'en especial, los socios tendrán las siguientes obligaciones; (..) b) Participar en las actividades cooperativizadas que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social, en la cuantía mínima obligatoria establecida en sus Estatutos. (...) e) Cumplir con las obligaciones económicas que le correspondan?, y de otro lado, la cooperativa debe articular la cesión de esos resultados, cualquiera que sea la clase de cooperativa a sus socios, a fin de colmar aquel interés de cada uno de los socios por el que se constituyó aquella o se adhirieron éstos.

(4).- Ese equilibrio de derechos y deberes mutuos, entre la cooperativa y sus socios, se evidencia particularmente en la cooperativa de vivienda, a fin de lograr la satisfacción de una necesidad esencial del socio. Así el art. 89.1 LSCOOP dispone que 'las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan', a fin de identificar el interés protegido. En cuanto al deber de la cooperativa de colmar dicho fin, dispone el art. 89.3 LSCOOP que 'la propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en Derecho'.

Hechos probados.

(5).- Son hechos que han quedado acreditados por los medios que se señalan en cada caso, y relevantes para este proceso, a tenor de las alegaciones de las partes y de los supuestos de las normas que se deben aplicar, los siguientes:

1°.-. Luis Miguel y OTROS son socios de la cooperativa de vivienda MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, a fin de obtener viviendas unifamiliares.

2°.- MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM cuenta con diferentes fases o promociones dentro de su actividad, tanto de vivienda libre como otras sujetas a protección oficial, y tanto unifamiliares como pisos de edificación vertical, según cada fase o promoción de la citada cooperativa.

3°.- Luis Miguel y OTROS, dentro de la promoción que a ellos corresponde, recibieron de MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM un 'título de adjudicación de vivienda, plaza de garaje y trastero', en fecha de 12 de diciembre de 2009, con unas valoraciones por el total de la adjudicación de entre 351.000€ y 327.000€, según los casos [f. 64 a 85 de los autos).

4°.- Las aportaciones de Luis Miguel y OTROS para obtener dichas viviendas oscila entre las suma de 150.000 y 200.000€, mientras que la carga hipotecaria que pesa sobre ellas es de 600.000€ por vivienda, es decir, una sobregarantía hipotecarias superior a los 4.000.000€ en dicha fase. Esa' garantía responde a la financiación obtenida por MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM respecto de otras fases de promoción, bajo un sistema de caja única [f. 64 y ss., en cuanto a las certificaciones de RP, interrogatorio de la demandada, en la persona del Sr. Juan Miguel , y testifical del Sr. Jaime , del BBVA].

Deberes de la cooperativa en cuanto a la transmisión de la vivienda.

(6).- Partiendo de lo expuesto en cuanto al marco normativo de la controversia y de los hechos acreditados, debe razonarse del siguiente modo:

(i),- Es absolutamente cierto, como sostiene MELGO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, que el cooperativista no tiene derecho a un precio cerrado para la adquisición de su vivienda en el sistema cooperativo. Los socios, al integrarse en la cooperativa, precisamente han huido, por su voluntad, del mercado libre para la adquisición mediante la compraventa, que ofrecería la ventaja de un precio final cerrado. Al optar, en cambio, por el sistema cooperativo, asumen dichos socios los riesgos de fluctuación del coste de la edificación, como riesgo propio de la autopromoción de vivida realizada a través de la cooperativa, y cuyo resultado es la ventura de esa integración.

(ii).- Por ello, no podrían pretender Luis Miguel y OTROS que se les otorgase escritura de titularidad sobre sus viviendas por parte de MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM por el coste comprometido en su adhesión a la cooperativa, ya que ello es una mera proyección, y el coste total debe ser el que resulte de efectivo proceso edificador, sea en más o en menos de lo proyectado. Pero obsérvese que no es eso lo pretendido por Luis Miguel y OTROS, sino que se realice una efectiva transmisión por el coste efectivo de edificación de sus viviendas.

(iii).- Y respecto de ello, no cabe duda en este proceso que MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM ha individualizado dicho coste, y lo ha hecho precisamente al final del proceso constructivo que corresponde a la concreta fase de Luis Miguel y OTROS, en el año 2009. Es decir, con pleno conocimiento de los resultados económicos de la promoción. Ello se refleja en los títulos de adjudicación de cada una de las viviendas, por todos y cada uno de los conceptos, de modo firme hasta el punto de servirle a MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM de base para la liquidación de impuestos.

(iv).- Es decir, con total independencia de cual fuera el coste proyectado al inicio de la fase o en los contratos de integración cooperativa de Luis Miguel y OTROS, con total independencia del resultado que haya tenido el mecanismo del fondo de compensación previsto (utilizar el precio de venta de locales de negocio para abaratar coste de adquisición de viviendas), la cuestión es que MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, a la vista ya de todos los factores, individualizó para cada uno de los socios de la promoción primera el precio de adjudicación final, donde ya debe entenderse repercutido, cualquiera que se su sentido, hacia abajo o hacia arriba, el resultado a tal fecha del citado fondo de reserva.

(v).- Es ese estado de cosas, tal cual se indicó al comentar el marco normativo, la finalidad esencial de la cooperativa no es otra que colmar a través de ella la necesidad de vivienda de los cooperativistas integrados en la misma. Solo así puede precisamente el socio obtener la satisfacción de dicha necesidad, tal cual establecen los arts. 1 y 89.1 LSCOOP. Es por ello imperativo terminar con la provisionalidad de la cesión, y proceder a la escrituración de dicha titularidad, toda vez que están cumplidas todas y cada una de las exigencias legales para ello, como la certificación del final del obra y el otorgamiento de los permisos y licencias administrativos a tal fin. No es una facultad de la cooperativa determinar el momento en que da cobertura a la necesidad del cooperativista, dada su finalidad social, sino que está-obligada a hacerlo, forzosamente, en el primer-momento en que pueda producirse la transmisión de la vivienda, una vez concluido todo lo relativo a la fase correspondiente. Es decir, (i).- una vez concluida materialmente la obra, (ii) habilitados sus permisos administrativos, y (iii).- finalizado el conjunto de la promoción, para equidistribuir las cargas a todos los cooperativistas implicados, la cooperativa tiene el deber de transmitir en el menor plazo posible. No existe arbitrio por la cooperativa en tai sentido, ni puede dejarse a su libérrima voluntad la fecha de ¡a efectiva transmisión.

Cargas en la transmisión de la vivienda.

(7).- La cuestión aquí es determinar sí la vivienda debe ser cedida libre de cargas hipotecarias o no. Al respecto debe señalarse que:

(i).- Como se señaló en el FJ anterior, el cooperativista está obligado a soportar las cargas y costes que se devenguen, previstos o no al momento de su adhesión, durante el proceso edificador. Pero únicamente respecto de las cargas y costes imputables a su concreta actuación cooperativa, esto es, a su fase o promoción. De lo contrario, el cooperativista asumiría un riesgo extra, injustificado, desde la perspectiva de las exigencias económicas requeridas para colmar su necesidad de vivienda, lo que traicionaría aquel espíritu cooperativo.

(ii),- Es principio aparece recogido legalmente, con carácter imperativo y especial, al disponer el art. 'si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una promoción o una misma promoción lo fuera en varias fases, estará obligada a dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y patrimonial, para lo que deberá llevar una contabilidad independiente con relación a cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a créditos o deudas generales. Cada promoción o fase deberá identificarse con una denominación específica que deberá figurar de forma ciara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros, En la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se hará constar la promoción o fase a que están destinados y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisición, se hará constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa'. Es decir, impone una distinción nítida y tajante de cada fase (i).- estatutaria, (ii).- contable, (iii).- contractual frente a terceros, y (iv).- registral sobre los bienes.

(iii).- Pero el corolario básico y conclusión patrimonial de dicha distinción se encuentra el pf últ del art. 89 LSCOOP, en el que se reseña que 'los bienes que Integre el patrimonio debidamente contabilizado de una promoción o fase no responderán de las deudas de las restante'.

(iv).- Lo realizado por MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM no es otra casa que gravar hipotecariamente los bienes de la fase correspondiente a Luis Miguel y OTROS en garantía de deudas relativas a otras fases de la propia MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, y no otorgar la oportuna transmisión a favor de Luis Miguel y OTROS, reteniendo la titularidad-, para evitar el problema de dicha sobregarantía.

(V).- Por lo demás, MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM no ha acreditado en modo alguno, art. 217 LEC , que la deuda bancaria garantizada sobre bienes de la fase correspondiente a Luis Miguel y OTROS éste vigente, por superación de los costes de promoción respecto al conjunto de las aportaciones ya hechas por estos socios y las que corresponde a! precio de adjudicación recogido en cada uno de los títulos de adjudicación. De hecho, no puede hacerlo debido a la falta lamentable de separación entre las fases y de funcionamiento bajo el principio de caja única. Razón por la que no puede mantenerse, a falta de toda individualización, carga en exceso tras la transmisión de las citadas fincas, ya que no existe acreditación de que esa carga respondiera a deudas pendientes respecto a esa concreta fase.

Pretensión de declaración dominical.

(8).- Insta Luis Miguel y OTROS se declare a estos socios como lo legítimos propietarios de dichas viviendas, pero esa declaración no es posible, ya que se trata de un pronunciamiento civil, no mercantil, art. 86 ter 2 LOPJ , y no corresponde el examen de sí la titulación de adjudicación es en sí un título transmisiva, como una compraventa, o una individualización de la vivienda pendiente aún de la escrituración y pago de precio.

Costas procesales.

(9).- En materia de condena en costas, ha de acogerse plenamente el principio objetivo del vencimiento, al entender que debe responder de los gastos procesales repercutibles a la parte procesal contraria, aquella que haya vistos sus pedimentos completamente rechazados, es decir, el actor su demanda o el demandado su oposición, lo que no solo es la regla general prevista en el art. 394 LEC , 'las costas en primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecia, y así lo razone, que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho, sino además un criterio transparente que permite su examen por los interesados y su control en vía de recurso.

En este caso, se ha producido la estimación de la demanda en todo lo sustancial, por lo que procede imponer las costas a la parte demandada, MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM.

En virtud de las razones expuestas, de las pruebas analizadas y de los preceptos citados

Fallo

I.- Con estimación de la demanda interpuesta por Luis Miguel , Juan Ignacio , Marco Antonio y Alejo debo condenar y condeno a MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM a:

1°.- otorgar escritura pública sobre las viviendas adjudicadas a los socios actores, en los términos y condiciones recogidos en los títulos de adjudicación de fecha 12 de diciembre de 2009, con el pago por aquellos de la suma que reste desde sus aportaciones a la cooperativa para la adquisición de la vivienda hasta el precio de adjudicación indicado en cada caso en dichos títulos; y

2º.- a levantar el exceso de carga hipotecaria que pesa sobre cada una de dichas viviendas.

II.- Debo condenar y condeno al pago de las costas procesales generadas en la presente instancia a MELCO XXI EL BALCÓN DE COLMENAR SCOOPVM, según tasación de las mismas que se realice en incidente promovido al efecto.

Modo de impugnación.- Notifíquese esta sentencia a las partes, con expresa prevención de que la misma no es firme, cabiendo contra ella recurso de apelación, que deberá interponerse ante este Juzgado en el plazo de 20 días contados desde el siguiente a su efectiva notificación, siendo resuelto por la Ilma. Audiencia Provincial.

Así por esta mi sentencia, que dicto, mando y firmo en el día de su fecha, de la cual se dejará testimonio en los autos de su razón, llevándose su original al libro correspondiente, y ejecutoriándose, en su caso, en nombre SM el Rey.

Diligencia de publicación.- En el día de la fecha, el Juez que suscribe la presente resolución, ha procedido a publicarla mediante íntegra lectura, constituido en audiencia pública, de lo que yo, la Secretario Judicial, doy fe.