Sentencia Civil Audiencia Provincial de Salamanca, de 02 de Noviembre de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{1º.- El día 23 de Marzo de 2.005 se dictó sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 4 de Salamanca que contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Peláez Cabo, en nombre y representación de Dª Marcelina acuerdo anular el acuerdo impugnado de 17 de noviembre de 2.003, declarando que ambas partes -Comunidad y propietaria de la planta baja- vienen obligados a costear por mitad las obras de reparación de los lucernarios descritos en el hecho segundo de la demanda. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".}

^{2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones y terminó suplicando se dicte sentencia revocando en todos sus términos la sentencia de instancia, y por ende, se desestime la demanda solicitando la nulidad del acuerdo tomado en Junta de 17 de Noviembre de 2.003 solicitada por la actora; todo ello con imposición de las costas a la parte contraria; dado traslado de la interposición del recurso a la parte demandante, por ésta se opuso al mismo e impugnó la sentencia haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus intereses para terminar suplicando se desestime aquel íntegramente, con expresa imposición de costas de la segunda instancia, y a su vez se estime la impugnación propia, revocando la sentencia a fin de declarar la obligación por parte de la Comunidad de Propietarios demandada de afrontar las obras necesarias en el elemento común, con imposición de costas de la primera instancia y las que se devenguen en caso de oposición a esta su impugnación. Dado traslado de este escrito a la apelante, por esta se opuso al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas para terminar suplicando se desestime la misma en su totalidad con imposición de las costas causadas.}

^{3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 20 de Octubre de 2.005, y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.}

^{4º.- Observadas las formalidades legales.}

^{Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JAIME MARINO BORREGO.}

^{FUNDAMENTOS JURIDICOS}

^{PRIMERO: La representación procesal de la demandada en este procedimiento, DIRECCION000 de Salamanca; recurre en apelación la sentencia de instancia con arreglo a los motivos siguientes: a) Defectos procesales, que trascienden a incongruencia, bajo la consideración de que la actora Dª Marcelina, lo que solicita en su demanda, es la nulidad del acuerdo tomado en la Junta de Propietarios de 17 de Noviembre de 2.003, --según el cual la Comunidad rechazaba hacerse cargo de las obras de reparación de los lucernarios existentes en la techumbre, que cubre el fondo del local de su propiedad en los bajos del edificio--, por entender Dª Marcelina que dicha techumbre es un elemento común, que en consecuencia conlleva a la obligación de la Comunidad en orden a afrontar los gastos derivados de las obras necesarias para que los dichos lucernarios sean restaurados en condiciones, debido a su evidente deterioro. Sin embargo, continúa el recurso, la sentencia en ese punto adopta una solución ecléctica e incongruente "extra petita", al concluir señalando al respecto un criterio de participación en esos gastos y obras, por mitad entre la Comunidad y la propia actora; b) Seguidamente se alega error en la valoración de la prueba en torno a la cualidad --común o privativa-- de dicha techumbre; c) Reafirmando con el tercero de los motivos, y amparo en las pruebas practicadas que la tan repetida techumbre es elemento privativo del local de la actora, como revelaría el hecho de que unilateralmente ha llevado a cabo obras de reparación sobre la misma recubriéndola de tela asfáltica para paliar el deterioro de los lucernarios. Solicitando en definitiva la revocación de la sentencia por la que se desestimen las pretensiones suplicadas en la demanda, con imposición de las costas a la parte contraria.}

^{SEGUNDO: Por lo que se refiere al primero de los motivos, es evidente que la recurrida, después del pronunciamiento por el que anula el acuerdo de la Junta de Propietarios antes aludido; deriva, en cuanto a la obligación de afrontar el coste de las obras en discordia, a una solución intermedia, declarando que cada parte viene obligada a costear por mitad la reparación de los lucernarios --existentes en la techumbre, ubicada al fondo del local de la actora, y a cuya virtud se integra en el mismo tanto el espacio como el suelo que de ordinario constituye el llamado patio de luces para el conjunto de los pisos o locales que conforman la edificación--; recayendo así la recurrida en una cierta incongruencia proscrita por el articulo 218 de la L.E.C.; pues esta solución no fue la pedida por ninguna de las partes, ni como se verá es fundada a tenor de las pruebas llevadas a término, las cuales resultan más conformes con la apreciación que de las mismas aduce la recurrente --en el marco del segundo motivo de apelación, tanto desde la realidad física derivada de aquellas como por lo significado en el título y estatutos de la Comunidad.}

^{TERCERO: En ese orden queda justificado, que el espacio cerrado por la techumbre en conflicto, aun cuando en principio pudiera predicarse estaría destinado, como de ordinario, a ser patio común de todo el edificio; la posibilidad de que ese elemento con tal carácter, por su destino accesorio --y no por naturaleza como lo es el tejado, cimientos y estructuras que cierran todo el conjunto-- pueda ser desafectado de su calificación comunitaria convirtiéndolo en privativo, puede operar en la L.P.H. de dos formas; la que pudiera denominarse inicial o atributiva "ab initio", que surge cuando así se ha constatado en el título constitutivo, dando lugar a lo que en realidad puede calificarse de "reserva de titularidad", realizada bien por el promotor o constructor, en tanto sea dueño único de lo edificado, o bien "a posteriori", que opera a virtud de acuerdo unánime (articulo 17 L.P.H.), adoptado por los copropietarios después de constituido el régimen de propiedad horizontal, dando lugar a la técnicamente denominada desafectación; posibilidades corroboradas por múltiples sentencias del T.S., resumidas en la de 22-12-92. De forma que en este caso con arreglo básicamente a los artículos primero y segundo de los estatutos de la Comunidad (folios 11.12); es cumplido estimar que el suelo de los patios tanto laterales como traseros, fue desafectada por el promotor, --que redacta los estatutos a favor de la actora--, otorgándole al mismo, y al espacio hasta la techumbre que con ello se le asigna, carácter privativo; ello aunque los estatutos hablen al respecto de un aprovechamiento exclusivo, pues en este supuesto viene a ser prácticamente igual en la medida en que bajo esa disposición estatutaria el referido patio y suelo del que originariamente según proyecto sería patio de luces y su delimitación superior con el cerramiento, se integra definitivamente en el local, excluyendo "de facto" todo posible uso común.}

^{CUARTO: Definido lo anterior no cabe ignorar tampoco que a partir de ese cerramiento o techo se mantiene --por elevación-- el patio de luces proyectado, que cumple su designio legal y estatutario, proporcionando las luces y vistas "que sobre tan referida techumbre y espacio sobre la misma tengan las correspondientes viviendas" (artículo 2º de los estatutos). Lo que en principio significaría que las obras necesarias para su reparación serían de cuenta de la Comunidad, y parte alícuota según coeficiente de los distintos copropietarios.}

^{QUINTO: Sin embargo existe en este patio un dato peculiar, cual es que en su mayor superficie la estructura a nivel del suelo que lo conforma, --que a su vez es techo del local--, tiene instalados los lucernarios que se tratan de reparar (folios 17, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69), por los que la actora recibe luz en dicho local. Siendo así, a ella le corresponde afrontar exclusivamente el coste que tal reparación suponga, pues en definitiva aun tratándose de huecos situados en un elemento común --patio-- el servicio y beneficio específico que prestan lo es a uno solo de los copropietarios (la actora), siendo asimilable al que prestan las ventanas o balcones ubicadas en otro elemento común --fachadas anteriores o posteriores del edificio--, cuyos desperfectos no estructurales, por rotura de cristales u otros elementos que los compongan, únicamente el titular del piso o local a que esos huecos pertenezcan, es quien tiene el derecho y obligación de repararlos si le conviniere afrontando lógicamente su importe.}

^{SEXTO: Cuestión distinta será que debiera repararse el ensolado de ese patio, pues como elemento común en ese particular y material concreto, será la Comunidad quien deba soportar el importe de las obras que deban realizarse con tal fin.}

^{SEPTIMO: Una vez sentado lo anterior, con las consecuencias que de ello se deducen y referencia al recurso hasta aquí analizado; procede entrar a conocer de la impugnación que frente a la sentencia propugna la representación procesal de la actora Dª Marcelina; circunscrita como se apuntó al pronunciamiento que obliga a ambas partes litigantes a costear por mitad las obras relativas a los lucernarios, así como al referido a las costas de primera instancia. Siendo en este apartado evidente que el pronunciamiento sobre la forma de distribuir por mitad el coste de las obras de los lucernarios, se considera impropio por extralimitado en función de la congruencia exigida a las sentencias por el articulo 218 de la L.E.C.; y aún cierto que de estimarse ser aquello obligación de la Comunidad, la actora impugnante debería contribuir solamente en proporción al coeficiente que corresponda a su local, en su condición de comunera. Al quedar resuelto conforme al recurso principal, que dichas obras concretas son obligación y cargo de la impugnante; es claro que la sentencia debe ser revocada en ese particular, como igualmente en lo referido a anular el acuerdo adoptado por la Comunidad el 17 de Noviembre de 2.003; lo que supone en definitiva se desestime también la impugnación por lo que atañe al fondo del litigio.}

^{OCTAVO: Ello no obstante, en cuanto a las costas de primera instancia la Sala aprecia en el supuesto litigioso serias dudas de hecho y de derecho, motivadas por la configuración fáctica del patio de luces y circunstancias del destino de los lucernarios a reparar; lo cual permite no hacer pronunciamiento expreso en las costas allí causadas, manteniendo el pronunciamiento de la recurrida en tal sentido; criterio aplicable con igual significación a las de ambos recursos, todo ello de conformidad con los artículos 394.1 "in fine" y 398 de la L.E.C.}

^{Por lo expuesto, en nombre del Rey y haciendo uso de las facultades conferidas por el pueblo español.}

^{F A L L A M O S}

^{Que estimando el recurso de apelación interpuesto a nombre y representación de la DIRECCION000 DE SALAMANCA, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 4 de Salamanca el 23 de Marzo de 2.005 en el procedimiento de que este Rollo dimana, y desestimando la impugnación que frente a dicha sentencia realiza la representación procesal de Dª Marcelina; debemos revocarla y la revocamos, dejando sin efecto el pronunciamiento relativo a la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios aludida, de fecha 17 de Noviembre de 2.003, como así mismo la forma de distribuir los gastos referidos a la reparación de los lucernarios litigiosos que dicha sentencia expresa; estableciendo ahora que aquellos son obligación y cargo exclusivo de la referida actora e impugnante; todo ello sin hacer pronunciamiento expreso en las costas de ambas instancias.}

^{Notifíquese la presente a las partes en legal forma, y remítase testimonio de la misma junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.}

^{Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{P U B L I C A C I O N}

^{Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.}