Sentencia Civil 50/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 3, Rec. 1005/2021 de 02 de febrero del 2023

PRIMERO.- Recurre la parte demandada la sentencia estimatoria de la demanda dictada en juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por no ocupación de la misma durante más de seis meses en el curso de un año, al amparo de los arts. 62.3º y 114.1 1º de la LAU de 1964.

Alega la apelante, en un primer motivo, infracción por aplicación indebida del art. 62 de la LAU de 1964, por entender que existiría justa causa para ello por las dolencias acreditadas que le hizo estar convaleciente durante mucho tiempo por haber sido operada de corazón, y verse posteriormente afectada por el coronavirus. Añade que su delicada situación económica le hizo abandonar la vivienda y trasladarse a casa de su hija, sin que ello signifique abandono de la vivienda, ya que tiene más de 85 años y necesita ayuda de otra persona para atender sus necesidades; y que la desocupación de la vivienda, si bien se produjo durante largas temporadas, nunca lo fue por más de seis meses, y si lo fue, fue por causa de fuerza mayor, siendo la enfermedad justa causa para mantener las prórrogas contractuales, pues implica ausencia de voluntariedad. En un segundo motivo se alega error en la valoración de la prueba por no considerarse justificada la ausencia de la vivienda pese a estar acreditado que en el mes de septiembre de 2018 tuvo que someterse a una intervención quirúrgica en el corazón, lo que le hizo estar en una situación muy delicada durante más de un año, uniéndose posteriormente la pandemia del Covid, teniendo que ser atendida por su hija, sin que ese cambio de domicilio temporal significara abandono de la vivienda, ya que continuó acudiendo a ella en muchas ocasiones, sin que el informe de investigación privada sirva para acreditar el abandono, pues se refiere a veinte días y no a seis meses, lo que impide dar por probada la ausencia de la vivienda por un periodo superior a seis meses.

En la sentencia de instancia, cuyos razonamientos comparte la Sala, tras exponerse la doctrina jurisprudencial sobre esta causa de resolución del contrato de arrendamiento, se alude al caso concreto, razonándose así la decisión desestimatoria de la demanda:

"En el caso que nos ocupa, debemos partir de que la demanda se interpone con fecha 11 de febrero de 2020, es decir, justo un mes antes del comienzo de la pandemia por Covid-19, siendo que la parte actora centra su esfuerzo probatorio en un periodo concreto de seis meses, el comprendido entre junio y diciembre de 2019, y en apoyo de su pretensión aporta informe de detective privado, con independencia de que señale que la demandada habita el inmueble de litis desde hace más tiempo.

Lo cierto es que dicho informe y las explicaciones de su emisor en sede judicial son bastante ilustrativas de la situación y hábitos de la demandada en ese semestre. La conclusión lógica y evidente es que durante aquel periodo no habitaba la vivienda, siendo que incluso de contrario y a partir de las testificales propuestas por la demanda, se admite que, a partir de una operación de corazón previa a la pandemia a la que fue sometida la demandada, comenzó a residir de forma habitual en casa de su hija.

Del referido informe se puede concluir, sin necesidad de mayor argumentación, que en la vivienda propiedad de la actora no residió nadie en el periodo de investigación. Ello es así por cuanto el propio informante manifiesta que, en los veinte días en los que hizo seguimientos, en horarios diferentes además, nunca vio a nadie en su interior, ni vio luz o cualquier otro signo de habitabilidad. En contraposición a lo alegado por la demandada en conclusiones, esos veinte días en un periodo de seis meses son más que suficientes para concluir la ausencia de uso de la vivienda, pues tampoco se puede exigir un seguimiento o control de ciento ochenta días. Se trata de días alternos, en horarios diferentes, lo que permite que cualquier ciudadano medio pueda conocer quien usa ese inmueble. A mayores, incluso se han puesto testigos en una de las puertas, siendo que una vez se abrió y otra vez estuvo más de un mes sin uso. Frente a ello tampoco es válido el argumento relativo a la existencia de otra puerta, por cuanto, siendo cierto que existe, tampoco se explica entonces por qué una vez sí que se usó la puerta en la que se colocó el testigo.

A su vez, el informe del detective y el testimonio del mismo no es solo válido para concluir que la vivienda no era objeto de uso, sino también para dar por probado que en el periodo de tiempo analizado, la demandada ya vivía con su hija en la CALLE002, situación que se mantiene en la actualidad.

Por último, los informes de consumo de luz y agua, interesados por la actora en sede de Audiencia Previa, no vienen sino a constatar lo antedicho. Ningún uso de la vivienda y, consecuentemente, de los servicios básicos que cualquier persona necesita para vivir, se ha producido desde 2018, siendo que incluso carece de suministro de luz desde el 22 de febrero de ese año y no hay consumo desde diciembre de 2017

Por lo tanto, habiéndose acreditado que finales de 2017 nadie vive en la vivienda, por cuanto ninguna persona media vive en una vivienda sin luz, el único motivo que permitiría la no resolución de contrato sería la denominada justa causa.

Para ello, la parte demandada se centra en las dolencias médicas de la demandada, perjudicadas por la pandemia. Sin embargo, dicha alegación no es válida a los efectos pretendidos. Debemos de hacer notar, con remisión a la sentencia a la que hemos hecho mención, que la desocupación de la vivienda es permanente desde principios de 2018, y prueba de ello es el cese de suministro de luz. Es evidente y normal que la demandada, en aquellas fechas con 86 años de edad, ya presentaba ciertos problemas médicos que le llevaron a una operación cardiaca, pero también lo es que la demandada, tal y como dicen los testigos, necesita ayuda de terceros, por lo que nunca va a volver a vivir a la vivienda de litis. Es decir, esa desocupación es permanente pues la vivienda arrendada ha dejado de ser la morada de la Sra. Emilia, sin que el motivo de ese cambio de vivienda, que no es otro que la edad y los problemas físicos de la misma, puedan considerarse justa causa, al tratarse de un impedimento permanente."

SEGUNDO.- El recurso plantea, en definitiva, dos cuestiones. Si ha resultado acreditada la falta de ocupación de la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año; y, en el caso de que así fuese, si las circunstancias relativas a su salud que expone la apelante constituyen justa causa que excluya la denegación de la prórroga del contrato.

No se discute que el contrato se suscribió bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por lo que resulta de aplicación dicha normativa, según se establece en la Disposición Transitoria Segunda A).1 de la LAU de 1994: "Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria".

La acción que se ejercita es la de resolución contractual por falta de ocupación o uso de la vivienda por parte de la arrendataria.

El artículo 114 de la LAU de 1964 establece que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: 11.º Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62.

El artículo 62 de la LAU, a su vez, establece que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal: 3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

En esta materia es doctrina reiterada ( SSTS de 6 de marzo de 1965 y 11 de octubre de 1966, por ejemplo), que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 otorgaba a la posesión arrendaticia, imponiendo la prórroga obligatoria, respondía únicamente al estado de necesidad del arrendatario, de modo que, cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre del local de negocio, como por la desocupación de la vivienda o locales asimilados, desaparece la razón justificativa de la protección legal, razón por la cual el número 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza la resolución del contrato, cuando el local de negocio permanece cerrado, o la vivienda desocupada, sin justa causa, durante más de seis meses en el transcurso de un año.

A este respecto, recuerda la SAP de Ourense de 31 de marzo de 2022:

"Para apreciar la concurrencia de esta causa de resolución es preciso tener en cuenta que ocupar una vivienda es utilizarla adecuadamente para el fin a que esté destinada, y si este es servir de morada o domicilio del ocupante, ha de existir total equivalencia entre la actividad de ocupar una vivienda y el de habitarla de modo real y efectivo como domicilio y hogar propio y estable. Por lo tanto, la ocupación legalmente contemplada ha de ser entendida como el uso lógico, normal y común del natural destino de una vivienda, permaneciendo en ella y realizando los actos principales de la vida como comer, dormir, estar, como se deduce de la propia naturaleza arrendaticia, de su destino y finalidad instrumental, y no a la mera ocupación de la vivienda con los muebles y enseres correspondientes para su uso, aunque se visite periódicamente para su conservación o limpieza o incluso aunque se ocupe por personas distintas al arrendatario, pues el sujeto de la relación contractual es la persona del inquilino y, en su caso, la familia o personas que con él convivan, pero sin que pueda excluirse a aquél del uso, salvo en los supuestos de subrogación por terceros en el contrato.

En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19 de junio de 2002 , sosteniendo que "La causa de resolución del contrato, de arrendamiento de vivienda, consistente en el hecho de que ésta permanezca desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, prevista como fundamento para denegar la prórroga legal, de acuerdo con los artículos 62.3 y 114.11, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no es sino, consecuencia jurídica de la obligación general que tiene todo arrendatario de destinar la cosa arrendada al uso o servicio pactado ( artículos 1555.2 y 1569.4 del Código Civil ). La utilización de la vivienda constituye así, no sólo un derecho del inquilino, sino también una obligación. Con reiteración ha recordado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos dispensa a la posesión arrendaticia disponiendo la prórroga potestativa para el locatario y obligatoria para el arrendador -imposición legal que ha sido suprimida para los contratos celebrados a partir de la vigencia del Real Decreto Legislativo de 30 abril 1985- únicamente puede tener su justificación en el interés social o en la situación de necesidad del arrendatario, pues sólo con estos fundamentos puede explicarse que la legislación rectora de los arrendamientos urbanos sustituya el principio de autonomía de la voluntad por la imposición de obligaciones y limitaciones de forzoso acatamiento para el arrendador, con manifiesta supeditación de sus intereses a los del locatario por lo que no pueden favorecerse con el beneficio de la prórroga forzosa quienes con demostración innegable de falta de necesidad e incumplimiento de la obligación de uso establecido en el artículo 1555 del Código Civil dejan de servirse en la vivienda arrendada para la finalidad que conforme a su naturaleza le es propia.

En virtud de expresado deber legal, es reiterada la jurisprudencia que se manifiesta en el sentido de que la desocupación no ha de interpretarse en sentido literal y absoluto, sino como la falta de uso de la vivienda normal y adecuado a su destino, pactado y conforme a su naturaleza propia, que es servir de hogar familiar, morada o domicilio del ocupante, habitándola personal y materialmente durante la mayor parte del día y realizando en ella los actos propios que de modo principal integran la vida doméstica y hacen que la vivienda pueda estimarse el lugar de residencia habitual del arrendatario. Como consecuencia, no basta para desestimar la acción resolutoria, ni para considerar ocupada la vivienda a estos efectos, cualquier situación o actividad posesoria que se realice por parte del inquilino sobre la vivienda arrendada, siendo la desocupación compatible con su uso esporádico, aunque se lleven a cabo en ella algunos actos domésticos aislados y de manera ocasional, como son la limpieza y vigilancia del inmueble o incluso el hecho de pernoctar en él circunstancialmente.

La citada causa 3ª de denegación de prórroga legal del citado artículo 62 considera como medio de evitar su aplicación que la desocupación obedezca a justa causa y estas sustancias justificativas han venido siendo definidas por la Jurisprudencia ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 25 enero 1964 , 10 noviembre 1965 , 19 octubre 1968 , 8 mayo 1971 y 24 febrero 1975 ) como aquellas que demuestren que el no uso de la vivienda no es revelador de una falta voluntaria de ocupación o de necesidad de la misma, sino, por el contrario, una causa ajena y superior a la voluntad del arrendatario.

La justa causa ha de interpretarse, según reiterada doctrina jurisprudencial en sentido restrictivo y ha de determinarse en cada caso concreto, dado el carácter social y eminentemente humano de la Ley Arrendaticia, y siempre bajo el prisma del carácter coyuntural de ese motivo que explique la no ocupación de la vivienda por ser de corta duración la causa que lo provoque.""

En definitiva, la viabilidad de la pretensión resolutoria dependerá de que por la parte actora se pruebe que la vivienda ha estado desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, por aplicación de la regla general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, ha de tenerse en cuenta también el principio de disponibilidad o facilidad probatoria a que se refiere el art. 217.7 de la LEC.

A nuestro juicio, pese a lo expuesto en el recurso, la valoración de la prueba de la desocupación efectuada en la resolución de instancia es irrebatible. No sólo es que en las veinte ocasiones en que el investigador privado hizo los seguimientos en el período de seis meses que va de junio a diciembre de 2019, no se constatara ocupación alguna de la vivienda, lo que, a falta de prueba en contrario, permite presumir una desocupación continuada, sino que la documentación relativa al consumo de electricidad ha acreditado que no se efectuó consumo alguno desde diciembre de 2017 y que la vivienda carece de suministro eléctrico desde febrero de 2018, dos años antes de interponerse la demanda, lo que implica que durante esos dos años no se ocupó la vivienda, ya que, como acertadamente razona el juzgador de instancia, ninguna persona vive en una vivienda sin luz. De hecho, en el recurso no se alude a elemento probatorio alguno que acredite la ocupación de la vivienda y desvirtúe lo razonado en la sentencia recurrida.

En este sentido, razona la SAP de Cádiz de 24 de junio de 2022 lo siguiente:

"La ocupación de una vivienda se refleja en el consumo de los suministros de agua, luz y gas. Si el consumo es escaso refleja que la persona que lo habita, bien no hace uso de estos suministros o que no habita con continuidad en la vivienda, siendo escasa su habitabilidad en la misma. En la actualidad el consumo de agua y electricidad son necesarios para desarrollar una vida digna, necesitando el agua para beber y asearse y la electricidad para iluminarse en el noche, y funcionamiento de los aparatos eléctricos que facilitan una mayor comodidad como la lavadora, cocina, frigorífico, lavaplatos, ventilador y aire acondicionado, radiadores eléctricos.

Queda acreditado que a lo largo del año 2017 a octubre de 2018 que la vivienda arrendada por la demandada, el consumo de agua y electricidad es inferior a lo que normalmente consume si la vivienda está habitada, cuando es emplazada, el consumo de agua asciende a 11 mentros cúbicos, cuando en los meses anteriores no superaba 1, 5 metros cúbicos, insuficiente para considerar que se está habitando una vivienda y uso de los suministros necesarios para desarrollar su uso."

Procede, por tanto, desestimar el recurso de apelación en este aspecto.

TERCERO.- Mayor esfuerzo argumentativo realiza la apelante respecto a la existencia de justa causa que evite la denegación de la prórroga.

La SAP de Barcelona de 29 de septiembre de 2021 expone la doctrina de nuestros Tribunales en la materia:

"En relación con esta concreta causa de denegación de prórroga forzosa y, en concreto, en relación con la justa causa, y recogiendo la jurisprudencia sobre la materia, la SAP Madrid, sección 11ª, de 9 de mayo de 2020 señala lo siguiente:

"Debe precisarse que la "justa causa" es un concepto jurídico indeterminado para cuya interpretación se hace necesario acudir a la doctrina del Tribunal Supremo.

La STS de fecha 27 de junio de 2011 , al referirse al concepto de justa causa para la no ocupación de la vivienda o local de negocio, declara:

"Para poder entender como causa justificada una enfermedad del arrendatario ésta debe ser transitoria y de carácter temporal, debiéndose rechazar dicha justificación cuando se trata de enfermedades crónicas, evolutivas o degenerativas ".

En igual sentido y en relación al concepto de justa causa se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1960 y 26 de junio de 1963 ; RJA 2103/1960 y 3496/1963 ) que determinan que no puede estimarse causa justificada la desocupación o el cierre por las circunstancias personales del arrendatario, que le imposibiliten de modo permanente para la ocupación de la vivienda.

Recogiendo la expresada doctrina la SAP de Barcelona sección 13ª, de 17 marzo de 2017 : declara:

"Ha de recordarse que la falta de ocupación por parte de la arrendataria ha de referirse al hecho de no ser utilizada la vivienda por el inquilino para la satisfacción de las necesidades propias y diarias con carácter definitivo y primario, de tal manera que únicamente se excluye esta cuando la desocupación obedezca a justa causa; para determinar si existe a favor del inquilino causa que justifique la desocupación de la vivienda habrá que estar a las circunstancias concurrentes en cada caso concreto, teniendo en cuenta que es doctrina jurisprudencial reiterada que la justa causa que cede cuando se trata de un impedimento permanente , ya que ésta ha de ser de tal naturaleza que impida al arrendatario sólo transitoriamente la ocupación de la vivienda, es decir, lo relevante a la hora de determinar si existe ocupación de la vivienda por parte del arrendatario es si la vivienda continúa desempeñando - o se prevé que desempeñará en breve plazo - el destino corriente y normal de una morada, es decir, el desarrollo en ella de las funciones propias del vivir cotidiano, de la arrendataria.

Y si se alega la enfermedad como causa justificativa para enervar la desocupación por la arrendataria, ha de acreditarse por el demandado (a tenor de las reglas que rigen el onus probandi) no sólo su concurrencia, sino también que es de tal naturaleza que impida al arrendatario sólo transitoriamente la ocupación de la vivienda. Así, una enfermedad justifica inicialmente la desocupación cuando se trata de una situación temporal y transitoria, aun en un cuando pueda prolongarse durante un dilatado período, pero siempre que sea razonablemente previsible en un plazo más o menos largo que la vivienda volverá a cumplir su destino "."

Pues bien, lo primero que hemos de señalar es que la justa causa que invoca la demandada, la intervención quirúrgica en el corazón para una sustitución valvular aórtica, tuvo lugar en el mes de septiembre de 2018, cuando la vivienda llevaba ya más de seis meses desocupada, pues, recordemos, dejó de haber consumo eléctrico en diciembre de 2017 y se cortó el suministro eléctrico en febrero de 2018. Por tanto, no existe justa causa de la no ocupación de la vivienda durante nueve meses seguidos, lo que implica, sin necesidad de mayores consideraciones, la desestimación del motivo.

En todo caso, en lo que se refiere al período posterior a aquella intervención quirúrgica, tampoco podemos compartir el alegato de la apelante.

Hemos de reiterar lo razonado al respecto en la resolución recurrida:

"Es evidente y normal que la demandada, en aquellas fechas con 86 años de edad, ya presentaba ciertos problemas médicos que le llevaron a una operación cardiaca, pero también lo es que la demandada, tal y como dicen los testigos, necesita ayuda de terceros, por lo que nunca va a volver a vivir a la vivienda de litis. Es decir, esa desocupación es permanente pues la vivienda arrendada ha dejado de ser la morada de la Sra. Emilia, sin que el motivo de ese cambio de vivienda, que no es otro que la edad y los problemas físicos de la misma, puedan considerarse justa causa, al tratarse de un impedimento permanente."

Resulta, pues, evidente que el abandono por la demandada arrendataria de la vivienda arrendada, se ha producido, no con carácter provisional, o por razón de una situación transitoria o temporal que justificara la desocupación de la vivienda, sino por razón de la edad y su estado de salud, que le dificultan, de modo estable, no de manera provisional, la continuación en la ocupación conforme al destino pactado de la vivienda arrendada.

En este sentido, hemos de resaltar que ningún esfuerzo argumentativo se despliega en el recurso para convencer a la Sala de que, pese a la edad y estado de salud de la arrendataria demandada, su evolución puede conducir a una recuperación de su autonomía, en términos tales que le permitan retornar a la vivienda arrendada, cuya prueba, hemos de recordar, a ella le incumbía, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 7 del art. 217 de la LEC. Como señala la SAP de Madrid de 9 de marzo de 2020, "la carga probatoria de acreditar que la enfermedad de la arrendataria de la vivienda, no constituye un impedimento permanente, sino transitorio, para su ocupación, recae sobre la inquilina demandada, y ello por dos razones: la primera, por tratarse de un hecho que enerva la pretensión de la demanda, pues acreditaría la existencia de una causa justa de la desocupación de la vivienda; y la segunda, por aplicación del principio de facilidad probatoria, pues es la parte demandada quien tiene acceso a todos los informes médicos emitidos sobre su persona, y puede compleméntalos con los que estime pertinentes."

En consecuencia, en este caso, en el que la demandada ha abandonado la vivienda arrendada, no de manera temporal, ocasional, o puntual, sino de manera permanente, ha de concluirse que se ha producido la desocupación, sin justa causa, de la vivienda arrendada durante el período de tiempo requerido legalmente, lo que ha de conllevar la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

CUARTO.- En materia de costas de la apelación, el artículo 398 de la LEC establece lo siguiente:

"1. Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes."

En el caso litigioso, al desestimarse el recurso, procede imponer las costas del recurso a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación