Sentencia Civil 1031/2021 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1279/2019 de 27 de julio del 2021

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Estella ejercitó acción de cesación contra Amunant SL, propietaria del piso NUM001 del edificio, por ejercitar en el mismo la actividad de pensión para huéspedes no admitida en los Estatutos comunitarios, afirmando que la demandada tuvo conocimiento de los mismos con anterioridad a la adquisición del piso.

La entidad demandada se opuso a la demanda negando haber conocido los Estatutos antes de la compra de la vivienda, y explicando que los mismos no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que consecuentemente no le son oponibles. Adicionalmente defendía que en dichos Estatutos se admite ejecutar en las viviendas pequeñas actividades industriales domésticas, como entiende que es la actividad de pensión.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Estella, objeto de la presente apelación, estimó la demanda razonando que los Estatutos sí contienen una prohibición para la realización de una actividad como la de pensión, que no resulta accesoria al destino de vivienda. Por lo demás, la juzgadora a quo considera que aunque tales Estatutos no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, no obstante la demandada no goza de la protección registral del tercero de buena fe por no haber sido diligente a la hora de procurarse el conocimiento de esos estatutos al comprar una vivienda que pensaba destinar a la actividad comercial de pensión.

La entidad demandada se alza en apelación contra la referida sentencia denunciando por un lado incongruencia en la misma, porque la parte demandante sustentaba su reclamación en el conocimiento previo de los Estatutos por parte de la demandada y sin embargo la sentencia resuelve con un fundamento distinto, cual es la falta de diligencia que le imputa en el desconocimiento de los Estatutos. En cualquier caso defiende que resulta probado que los Estatutos no están inscritos y que obtuvo copia de los mismos con posterioridad a la compraventa, por lo que no le son oponibles, negando en todo momento una posible falta de diligencia a su instancia.

La Comunidad de Propietarios demandante se opuso al recurso, defendiendo con la sentencia apelada que la entidad demandada no fue diligente porque ocultó en la compraventa su intención de destinar el inmueble a pensión y porque para ello pudo debió haberse procurado conocimiento de los Estatutos.

TERCERO.- Debemos descartar primeramente la denuncia de incongruencia formulada contra la sentencia de primera instancia por el recurso de apelación.

El artículo 218 LEC determina que "El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".

En el caso que nos ocupa la causa petendi es la oponibilidad de la prohibición establecida en los Estatutos de la comunidad de propietarios para ejecutar en una vivienda una actividad como la de pensión. Para ello introdujeron ambas partes como elementos fácticos tanto el eventual conocimiento previo de la entidad demandada de tales Estatutos, antes de consumar la adquisición por compraventa del piso (hecho defendido en la demanda); como la inexistencia de inscripción de tales Estatutos en el Registro de la Propiedad (hecho introducido por la parte demandada), siendo que esta última alegación obliga a analizar la causa petendi (insistimos, la oponibilidad o no de la prohibición estatutaria) a la luz de los requisitos de oponibilidad registral, que es lo que efectúa la sentencia apelada. Para ello la condición de tercero de buena fe queda introducida en el litigio como cuestión controvertida, al resultar tal condición inherente a la eficacia y oponibilidad de la publicidad registral.

Por tanto ni es cierto, como se sostiene en el recurso de apelación, que la oponibilidad de los Estatutos no inscritos no sea objeto de debate (pues antes al contrario, es uno de los elementos básicos para la prosperabilidad de la pretensión ejercitada por la parte demandante) ni es cierto tampoco que el único hecho controvertido sea el conocimiento posterior o anterior de tales Estatutos por la demandada (pues además de tal posible conocimiento previo, es controvertida la oponibilidad jurídica de unos Estatutos no inscritos).

CUARTO.- Dicho todo lo anterior, el recurso de apelación debe resultar estimado, porque la sentencia de primera instancia se excede a la hora de exigir a la parte demandada una cualificada diligencia para procurarse el conocimiento de los Estatutos comunitarios, por encima de la publicidad registral de los mismos inexistente en este caso por su falta de inscripción.

Primeramente debe ratificarse la consideración de que los Estatutos de esta comunidad no permiten el desarrollo de una actividad como la de pensión en una vivienda. Los repetidos Estatutos datan de diciembre de 1963 y fueron firmados por los condueños originarios de las viviendas del edificio. La cláusula quinta regula el ejercicio del derecho, uso y destino del edificio, señalando lo siguiente: "1º Que sólo podrán instalarse comercios o industrias en las plantas bajas, excepto oficinas, talleres de modistas, peluquerías o pequeñas industrias domésticas, las cuales se podrán instalar privadamente en cada uno de los cuartos o viviendas; 2º Que los pisos se han de destinar a viviendas precisamente, salvo las pequeñas industrias a que se refiere el anterior y que serán consideradas como accesorio del fin principal de vivienda; 3º Que si en el futuro, algún condueño ejerciera una profesión liberal e instala su despacho o consulta en su vivienda, no podrá destinarlo a ese fin solamente, sino que siempre ha de ser habitado además como hogar familiar".

A la luz de lo expuesto, se comparten las conclusiones de la sentencia apelada en el sentido de que estos Estatutos contienen una limitación en el derecho de propiedad de los copropietarios y más concretamente en el uso y destino de sus viviendas, en tanto que se prohíbe la realización en las mismas de actividades comerciales salvo aquellas puramente accesorias al destino esencial de vivienda, que en todo caso habrá de coexistir con la "pequeña industria doméstica" admisible.

A partir de ahí, está probado y es indiscutido que estos Estatutos comunitarios no con constan inscritos en el Registro de la Propiedad. Y no está probado, por otro lado, que Amunant SL hubiese tenido conocimiento previo de los mismos antes de adquirir por compraventa el piso NUM001.

Respecto de esta última cuestión, ninguna prueba acredita tal conocimiento previo. Antes al contrario, la parte demandada acreditó documentalmente la recepción de un burofax de fecha 8 de marzo de 2018 en el que la entonces Presidenta de la comunidad, Sra. Delia, hace referencia a anterior Junta de noviembre de 2017 en la que se trató el tema de la restricción de destino de la vivienda contenida en los Estatutos, aludiendo a que una copia de los mismos "fue facilitada a esa mercantil en fecha inmediatamente posterior a la adquisición de aquella vivienda". Ante esta realidad documentada, era carga de la parte demandante haber acreditado lo contrario, esto es, como ya afirmaba en su demanda inicial, que la entidad demandada obtuvo una copia de los Estatutos y así un conocimiento de los mismos con anterioridad a marzo de 2017 en que adquirió la vivienda por compraventa. La Comunidad de Propietarios demandante alega en su escrito de oposición a la apelación que la Presidenta anterior, Sra. Delia, no confirmó en juicio esa entrega a posteriori referida en el burfofax sino que se limitó a expresar lo que la administradora de la demandada Amunant le había transmitido a ella. Pero la cuestión esencial no es probar el conocimiento a posteriori de la entidad demandante, sino por el contrario demostrar el conocimiento previo. Más todavía cuando existe un documento como el indicado burofax en el que se refleja y rubrica por la Comunidad una entrega a posteriori de la compraventa.

Una restricción dominical como la que contienen los Estatutos de esta comunidad, y que conforma el núcleo de esta litis, solamente resulta oponible a un tercero adquirente de una de las viviendas si está publicitada en el Registro de la Propiedad o, alternativamente, si se demuestra que dicho adquirente tuvo previo conocimiento de la restricción estatuaria antes de adquirir la vivienda. Así lo resuelve en una situación similar la recientísima STS 370/21, de 31 de mayo, que afirma que "alegada una limitación a la propiedad, establecida en los estatutos, dicha restricción no es oponible a la demandada, en cuanto no están inscritos en el Registro de la Propiedad", añadiendo que "Declarado probado en la sentencia recurrida que la limitación estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH . Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía".

La carga de demostrar la efectiva oponibilidad de la restricción contenida en los Estatutos recae en la Comunidad de Propietarios demandante, pues es quien sustenta en esa prohibición estatutaria su pretensión de cesación. Por tanto la demandante debía probar la existencia de los Estatutos así como o bien su inscripción registral (a efectos de desplegar su oponibilidad por la publicidad registral ganada) o alternativamente el conocimiento previo por la demandada de tales Estatutos por otros medios.

En el caso que nos ocupa no se ha verificado ni una cosa ni la otra. Pero la sentencia de primera instancia va todavía más allá, e imputa a la entidad demandada una carga adicional de, además de haber consultado la publicidad registral (que es el medio apto para conocer, en su caso, los Estatutos), haber agotado también otros mecanismos particulares de averiguación y conocimiento de tales normas comunitarias, imputándole falta de diligencia por no haberlo hecho así.

Ello sin embargo excede de lo que legalmente pudiera exigirse a un tercero adquirente, como es en este caso la entidad demandada en tanto que no es propietario originario otorgante de los Estatutos. Como afirma la SAP Madrid 83/2013, de 29 de enero, "No cabe duda que los adquirentes por compra de los pisos o locales de una casa en régimen de propiedad horizontal son, en el momento de la adquisición, terceros, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo "in fine" del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Ello no debería ofrecer la más mínima duda".

El art. 5 de la LPH determina que "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad". Por su parte el art. 8.4 de la Ley Hipotecaria también contempla la inscripción registral de los edificios en régimen de propiedad horizontal, previendo la inclusión en tal inscripción de "aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad".

La STS de 29 de diciembre de 2015 indica en relación con la inscripción registral de los Estatutos de una comunidad de propietarios que "Es cierto que no se encuentran inscritos, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron. Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que "[...] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad". Ahora bien, ello será ( STS de 25 de abril de 2013 ) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario". Por tanto, los Estatutos vinculan a quienes son propietarios al tiempo de su aprobación estén inscritos o no, mientras que sólo con publicidad registral perjudican a terceros, esto es, a todos aquellos que no eran propietarios al tiempo de su aprobación, con la sola excepción de que se pruebe el conocimiento por tal tercero de los estatutos por otras vías diferentes y adicionales a la publicidad registral.

Por tanto no resulta exigible al tercero más diligencia que la de consultar la publicidad registral a los efectos de tomar conocimiento de eventuales restricciones o limitaciones en la propiedad que está adquiriendo. Como ha quedado visto en el art. 5 LPH se configura el título constitutivo como el instrumento esencial para la generación de un régimen de propiedad horizontal (debiendo para ello describir el inmueble en su conjunto, los distintos pisos y locales y la determinación de la cuota de participación de los mismos en los gastos comunes), resultando meramente facultativo, pero no preceptivo, que el título constitutivo contenga también unos estatutos. Consecuentemente, al tercero comprador no se le puede exigir más diligencia que la de consultar en el Registro de la Propiedad, en tanto que dicho medio es el oportuno y exigible para obtener el conocimiento de la eventual existencia o no de Estatutos (que no es preceptiva) y su contenido, y no, adicionalmente, otras actividades de averiguación particular. Todo ello a salvo de que hubiese quedado probado un efectivo conocimiento previo de los Estatutos por otros medios, lo que sin embargo no equivale a que sea carga del tercero comprador agotar imperativamente otros posibles métodos de conocimiento particular al margen o adicionalmente a la publicidad registral. Es decir, el tercero no será de buena fe si se demuestra que tuvo un conocimiento particular efectivo de los estatutos no publicitados registralmente, pero no es exigible que, para ostentar la condición de tercero de buena fe, agote otros medios de averiguación adicionales a la consulta registral.

En el caso que nos ocupa se reprocha a la parte demandada haber ocultado una manifestación expresa del destino que quería dar a la vivienda adquirida al tiempo de firmar la compraventa con la vendedora así como al tiempo de negociar con la vecina del piso inferior (1º-izquierda) la ejecución de unas obras. Sin embargo se trata de dos momentos inocuos para la finalidad que nos ocupa, resultando imposible reprochar falta de diligencia al tercero adquirente por no efectuar en esos momentos una manifestación (el destino voluntario para el piso adquirido) que ninguna norma le impone efectuar y que, en cualquier caso, no se muestra como una conducta útil para tomar conocimiento de los Estatutos y menos aun como una conducta deliberada (y así no diligente) encaminada precisamente a evitar conocer los mismos.

Lo mismo sucede con el reproche a la consulta registral documentada a posteriori pocos días después de la firma de la compraventa. Dado que los Estatutos que nos ocupan no estaban registrados, una eventual consulta anterior habría resultado igualmente inocua para la obtención de conocimiento de posibles restricciones dominicales.

Finalmente, con carácter principal lo que la sentencia de primera instancia reprocha en realidad a la entidad demandada es una falta de diligencia por no haberse informado antes de comprar, dado el destino que pensaba dar a la vivienda adquirida. Es decir, como hemos reiterado ya, se exige al tercero adquirente una labor de búsqueda y localización activa de los Estatutos comunitarios por encima de la publicidad registral, sin que ninguna norma imponga ese deber de averiguación adicional.

Por todo lo expuesto debe resultar estimada la apelación y desestimada la demanda de la Comunidad de Propietarios demandante.

QUINTO.- En cuanto al pago de las costas procesales el art. 398.2 de la LEC dispone que en caso de estimación de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar en el caso que nos ocupa al quedar estimado el recurso de apelación.

Por otro lado, aun cuando la estimación del recurso de apelación comporta la desestimación de la demanda inicial, no se impondrán las costas de la primera instancia a la parte demandante, en aplicación de la excepción del art. 394.2 LEC para los asuntos, como el que nos ocupa, que presenten una singular complejidad jurídica.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,