Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 781/2012 de 10 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0012582

Recurso de Apelación 781/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Fuenlabrada

Autos de Juicio Verbal 145/2012

APELANTE:INMOBILIARIA LUALCA S.L.

PROCURADOR D./Dña. MANUEL DIAZ ALFONSO

ESTABLIMENTS MIRO S.L.

PROCURADOR D./Dña. CARMEN ARMESTO TINOCO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En Madrid, a diez de diciembre de dos mil trece.

La Ilma. Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 145/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Fuenlabrada a instancia de INMOBILIARIA LUALCA S.L. apelante - demandante, representado por el Procurador D. MANUEL DIAZ ALFONSO contra ESTABLIMENTS MIRÓ S.L. apelante - demandado, representado por la Procuradora Dña. CARMEN ARMESTO TINOCO; todo ello en virtud de los recursos de apelación interpuestos contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 09/05/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Ilmo. Sr. don RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Fuenlabrada se dictó Sentencia de fecha 09/05/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Fallo: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Manuel Díaz Alfonso en nombre y representación de Inmobiliaria Lualca S.L. contra Establiments Miro S.L., debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora las siguientes cantidades: .- En relación a las mensualidades de noviembre y diciembre de dos mil once, habrá de abonar la suma de 36.000 euros más IVA.- En relación a la mensualidad de enero de dos mil doce, habrá de abonar la suma resultante de aplicar a la cantidad de 20.947'83 euros más IVA el coeficiente de variación del IPC durante los doce meses anteriores.- Y en ambos casos deberá abonarse por la demandada a la actora el interés legal de dichas cantidades desde la reclamación judicial hasta el efectivo pago, y sin hacer expresa imposición en materia de costas procesales.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación tanto por la entidad demandante como por la demandada, exponiendo las alegaciones en que basan su impugnación. Admitidos los recursos en ambos efectos, con los respectivos traslados, se efectuó únicamente por la demandada expresa oposición al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Formulan ambas partes recurso de apelación contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Fuenlabrada en el Juicio Verbal nº 145/12 , por la que estimándose parcialmente la demanda formulada por Inmobiliaria Lualca, S.L. se condenó a Establiments Miró. S.L. a que le abonase en concepto de indemnización la cantidad de 36.000 €, más IVA, por las mensualidades de noviembre y diciembre de 2.011, más la cantidad que resultase de aplicar a 20.947,83 € más IVA, el coeficiente de variación del IPC de los doce meses anteriores, por la mensualidad de enero de 2.012, y todo ello por considerar que había sido resuelto unilateral y anticipadamente por la demandada en octubre de 2.011 el contrato de arrendamiento de local de negocio que les vinculaba.

En la demanda, la actora, además de las rentas correspondientes a esas tres mensualidades, y por un importe total de 81.747,03 € (26.266,53 € por los meses de noviembre y diciembre de 2.011, más 29.213,97 € por enero de 2.012), reclamaba 306,80 € por consumo de electricidad, más 13.025,49 € por repercusión del IBI.

La Sentencia de instancia desestimó las reclamaciones por consumo de electricidad e IBI, sin que tales pronunciamientos llegaren a ser expresamente impugnados; pero no condenó al pago de las cantidades reclamadas en concepto de renta, sino otra como indemnización de daños y perjuicios por la resolución anticipada del contrato por parte de la demandada.

La actora adujo error en la valoración de la prueba, negando que hubiere existido una resolución anticipada del contrato y que la demandada le hubiere entregado las llaves o la posesión del local arrendado.

Por su parte la demandada alegó incongruencia de la Sentencia por haber sido condenada a satisfacer a la actora una cantidad en concepto de daños y perjuicios por razón del desistimiento unilateral o resolución anticipada del contrato, cuando lo que se le reclamó en la demanda fueron rentas supuestamente debidas.

SEGUNDO:Lo primero que debe apuntarse es que tiene razón la recurrente cuando afirma que no se había acreditado que la demandada hubiere dado por resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento que les vinculaba, y que además le hubiese entregado la posesión del local en octubre de 2.011. Nada de eso se acredita por la demandada, siendo evidentemente de su cargo la prueba de tales extremos.

El documento nº 5 aportado por la demandada en el acto de Juicio sólo prueba que la asesoría jurídica de la actora le remitió a la demandada un modelo de 'recibí' en el que podría plasmarse la resolución del contrato que vinculaba a las partes y la posible entrega de las llaves a la arrendadora, y en el que también se haría constar que a partir de ese momento el local quedaba a disposición de la arrendadora, de forma que podría volver a arrendarlo (folios 112 y 113). Parece desprenderse de lo anterior que las partes estaban negociando o contemplando la posibilidad de que quedara resuelto anticipadamente el contrato; pero lo cierto es que no consta que tal documento o alguno similar hubiese llegado a ser suscrito por las mismas; ni que la demandada hubiere puesto a disposición de la arrendadora el local objeto del contrato. Tampoco se acredita nada de eso a través del documento nº 6 aportado por la demandada. Y si todo ello es así, no se entiende cómo la demandada puede hablar de una resolución del contrato en octubre de 2.011, y la Juzgadora de instancia acoger tal tesis, absolutamente carente de refrendo probatorio. Lo único que se evidencia es un incumplimiento de la demandada de su obligación de abonar las rentas durante ese periodo de tiempo. Podrá haber presentado concurso voluntario (folios 70 a 76); se podrá haber aprobado un ERE por el que se declararon resueltos todos los contratos de trabajo del personal que desarrollaba su labor en el local objeto del contrato (folios 107 a 111); pero nada acredita que éste se hubiere dado por resuelto, y que se entregara a su vez a la arrendadora la posesión de dicho local, al menos hasta finales de enero de 2.012; y si ello es así, la demandada seguía obligada al pago de la renta estipulada durante el periodo de tiempo que se le reclama en base al contrato suscrito y a lo dispuesto en los arts. 1.555 y concordantes del CC . Se habrá desistido, sí, pero no del contrato, sino de cumplir con lo que le incumbe por razón del mismo a partir de noviembre de 2.011, y lo que es esencialmente diferente.

En consecuencia, no es que la demandada venga obligada a indemnizar a la actora en una cantidad a determinar, y como fue la fijada por la Juzgadora de instancia en la resolución impugnada; sino que ha de continuar abonando la renta estipulada durante al menos esos tres meses que se le reclaman.

Como resume la arrendadora en su escrito de recurso, se ha dado erróneamente por desistida a la demandada en un contrato de arrendamiento en base a un simple borrador de 'recibí' y en lo anunciado en una web en la que se ofertaban locales disponibles en el centro comercial donde se ubica el que era objeto del contrato, pero entre los que no constaba que se encontrare; e igualmente se ha considerado que ha recuperado su posesión, sin que la arrendataria lo hubiere acreditado, infringiéndose así lo establecido en el art. 217 de la LEC en materia de la carga de la prueba.

Puede que la actora actualmente tenga la posesión del inmueble, pero no consta que la hubiere tenido durante el periodo de tiempo en que reclama rentas; tampoco que hubiese aceptado sin más el desistimiento del contrato por parte de la demandada; y desde luego es evidente que no era quien debía demostrar que tenía a su disposición el local, como aduce la demandada en el escrito de impugnación del recurso.

TERCERO:Según la cláusula 6.1 del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1 de mayo de 2.004, la arrendataria debe abonar en concepto de renta un 3,5% de la cifra de ventas realizadas en el local arrendado en cada año natural, aunque en cualquier caso deberá abonar y garantizar una renta mínima de conformidad con lo establecido en la cláusula 6.3.

Dicha cláusula fue objeto de modificación mediante el documento de novación suscrito por las partes el 1 de enero de 2.010, debido a la necesidad de bonificar el importe de renta que venía satisfaciendo la arrendataria hasta la mejor consolidación de la explotación que llevaba a cabo en el local. Y así, se estipuló que para el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2.010 y el 31 de diciembre de 2.011, ambos meses incluidos, la arrendataria debería abonar, en concepto de renta mínima garantizada, la cantidad de 18.000 € mensuales más el IVA correspondiente. Igualmente se pactó que esa renta mínima garantizada habría ser objeto de revisión al alza a partir del día 1 de enero de 2.012, debiendo quedar incrementada en la cuantía que resultase por la aplicación a la renta correspondiente a la mensualidad de diciembre de 2.009, y que ascendía a 20.497,88 € más IVA, el coeficiente de variación del IPC experimentado durante los últimos 12 meses.

La actora reclamaba en su demanda 26.266,53 € en concepto de renta por las mensualidades de noviembre y diciembre de 2.011, más 29.213,97 € por enero de 2.012, según se desprende del documento nº 4 que aportó con la demanda. Lo que ocurre es que se ignora por qué se reclaman tales importes, al no justificarse los cálculos realizados, y a la vista del tenor literal del documento de novación suscrito por las partes anteriormente citado.

Por todo ello, procede en definitiva desestimar el recurso de apelación interpuesto por la actora en cuanto que procede condenar a la demandada a que le abone las cantidades expresadas en el fallo de la Sentencia impugnada, pero no como indemnización por el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, sino en concepto de rentas debidas por los meses de noviembre y diciembre de 2.011 y enero de 2012. En consecuencia es obvio que procede igualmente desestimar el recurso de apelación promovido la demandada.

CUARTO:De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC , cada parte deberá abonar las costas causadas con ocasión del recurso por ella interpuesto.

Y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida de los depósitos constituidos, a los que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de Inmobiliaria Lualca, S.L. y Establiments Miró, S.L., ambos contra la Sentencia de fecha 9 de mayo de 2.012 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Fuenlabrada en el Juicio Verbal nº 145/12 . Cada parte deberá abonar las costas causadas por razón del recurso por ella interpuesto. Se acuerda la pérdida de los depósitos constituidos, a los que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe