Sentencia Civil 99/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 512/2022 de 08 de marzo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión objeto de autos.

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de una reclamación de cantidad en base a las actuaciones de intermediación inmobiliaria.

1.- La actora ARGOS CTI SL, empresa cuyo objeto social es la actividad empresarial de consultoría y mediación inmobiliaria, señala que con la demandada INMAVEL, titular del pleno dominio del edificio destinado a Hotel (AC Recoletos), celebraron contrato mixto de corretaje y arrendamiento de servicios, por el cual la demandada le encargaba la gestión y actividades propias de la mediación o corretaje para encontrar comprador para el inmueble, encargando igualmente de forma sucesiva la realización de las gestiones que fuesen precisas.

Indica que se firmó la nota de encargo de venta sin exclusiva de 1 de octubre de 2018, obligándose la demandada a pagar en concepto de comisión un 2% del precio de venta final acordado, la mitad al formalizar el documento privado de otorgamiento y la otra mitad al formalizar la escritura pública de venta, por plazo indefinido.

Se contactó con la Mutualidad General de la Abogacía y se presentó carta de intenciones para la compra del inmueble por precio de 26 millones €. Posteriormente se realizaron las actuaciones precisas para conocer la situación del inmueble, realizándose la tasación, cancelación de carga del inmueble y el 13 de noviembre de 2019 se le trasladó al demandado la confirmación de la oferta de compra por parte de la Mutualidad remitida por carta.

Por ello se señala que entre las partes se emitieron declaraciones de voluntad expresivas del consentimiento respecto del objeto y la causa del contrato con conformidad en cuanto al objeto y el precio por lo que la compraventa quedó perfeccionada, pero no consumada ya que quedando pendiente de la formalización por escrito una vez se firmara la escritura de obra nueva, la demandada le comunicó que no quería vender por cuanto la fiscalidad era muy alta y el otro socio no estaba interesado en el negocio, comunicación que se remite el día anterior a que vence el plazo para la aceptación de la oferta.

2.- El demandado señala que la actora sobrevalora de forma artificiosa el objeto de contrato como único fundamento para legitimarle en la reclamación de cantidad ya que la calificación de contrato que procede no es más que un sencillo y estandarizado documento de "una nota de encargo de venta sin exclusiva" sin otro acuerdo al respecto que el dirigido a realizar las gestiones oportunas para encontrar comprador del inmueble a cambio de una comisión ,sin que se contenga ningún pacto adicional al de gestión de venta; destacando lo incorrecto que es el determinar el momento de nacimiento del cobro de honorarios como lo ha efectuado el actor, ya que lo pactado es que se hacía depender el devengo de honorarios de la efectiva suscripción de los documentos que formalicen definitivamente la transacción.

Se relacionan las fases concretas que se comunicaron por la Mutualidad para el proceso de compra, reservándose siempre el derecho de desistir y siendo ella la que refería las condiciones, incluso el precio -oferta vinculante-, no siendo caprichosa la decisión de no vender sino que se tuvo en cuenta la fiscalidad de la venta conocida en ese momento por información de los asesores, así como la voluntad del hijo de la propietaria contraria a la compraventa.

Significando que la interrupción de la compraventa se produjo en un momento de tratos preliminares, teniendo en cuenta los hitos sucesivos en que se había dividido la actuación, proceso definido unilateralmente por la compradora estructurado en pasos consecutivos.

3.- La sentencia desestima la demanda, realiza un estudio de los contratos de mediación y corretaje, intermediación inmobiliaria y concluye que en autos estamos ante una nota de encargo de venta sin exclusiva; destaca el contenido de la oferta no vinculante (que refiere tratos preliminares y le autoriza a desistir) así como la sucesión de comunicaciones entre las partes.

Concluye que no existió una oferta vinculante aceptada y que se paró la "Due Dilligence", no pudiéndose entender perfeccionado el contrato hasta que no se aceptara, porque no existieron ni arras ni documento privado de aceptación.

4.- La apelación como primer motivo, alega que la acción ejercitada es una acción de indemnización de daños y perjuicios por dolo / culpa contractual por el desistimiento unilateral, que no es estrictamente una relación contractual de mera y simple mediación o corretaje, sino que es un mandato o prestación de servicios remunerado en el que se pactó un precio, entiende que se está ante un mandato retribuido, se debe indemnizar al mandante por los daños y perjuicios causados.

No obstante se reitera que no se reclama en base a incumplimiento contractual, acción sinalagmática, sino que se reclama la indemnización de daños y perjuicios causados por el intempestivo desistimiento de la relación contractual de mandato retribuido.

Se señala que la actora no fue contratada como mera intermediaria entre la compradora y vendedora -mera API - sino como asesores y mandatarios interlocutores, no eran meros mediadores sino mandatarios representantes y asesores de la vendedora.

Afirma dudas de hecho y derecho para la imposición de costas en 1ª instancia.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala.

La parte recurrente en apelación destaca en todo el desarrollo extenso de su escrito, principalmente, la calificación de la relación que ligaba a las partes procesales para concluir con el error padecido en instancia en el sentido de entender que se trataba de un mero corretaje en el que se obligaba a pagar una comisión dependiendo de la efectiva venta , lo cual no responde a la realidad (según su posición), sino que lo que se ejercita es una acción resarcitoria de daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento doloso o culposo contractual ante el desistimiento unilateral y arbitrario del mandante o comitente del contrato denominado de corretaje y mediación remunerada.

Reitera que se está ante una perfección u otorgamiento de contrato entre las partes que no es estrictamente una relación contractual de mera y simple mediación sino un mandato o prestación de servicios remunerados en el que se pactó un precio del 2% sobre el precio del contrato de compraventa pretendido por la demandada -apelada.

Dejar sentado que el aquí recurrente no refiere el pretendido contrato de arrendamiento de servicios señalado en el escrito de demanda, afirmándose que se prestaron en concepto de cancelación de carga registral y gestión de escritura notarial, sino que en este recurso se centra en basar su reclamación de forma exclusiva en la consideración de culpa / dolo en el incumplimiento contractual.

Por ello y reiterando en el escrito de recurso (primer párrafo) a partir de asegurar un error en la decisión de instancia, señala que se cometió al insistir la sentencia en que no se esgrime en la demanda una acción resarcitoria de daños y perjuicios sufridos por incumplimiento contractual, siendo preciso destacar desde este postulado que tal error no se ha producido y lo que sí se aprecia , por el contrario, es una renuncia por el apelante a parte de los argumentos sostenidos en la instancia traducido en una minoración de la indemnización solicitada en principio.

Expresamente refiere -ante el confuso planteamiento- que la acción ejercitada no es una acción de cumplimiento de contrato de mandato retribuido, sino una acción de indemnización de daños y perjuicios por dolo y culpa contractual por el desistimiento arbitrario y unilateral del mandante.

Significando que esta extensa y meditada argumentación en el primer párrafo del recurso se debe, según su manifestación, a que, en el acto de juicio, trámite de conclusiones al inicio de su informe, la juez de instancia le limitó el tiempo de exposición, siendo por ello que en este escrito trata de sintetizar y aclarar los preceptos del CC que se deben tener en cuenta para resolver, expresamente señala ..." vamos a exponer a la Sala lo que no pudimos hacer al inicio de nuestro informe de conclusiones , es decir a citar los preceptos legales que son de aplicación a la controversia objeto del pleito y para resolver jurídicamente ...".

2.1.- Sobre la calificación contractual.

La resolución del tema planteado va a depender de la calificación que se dé a la relación existente entre las partes en concordancia con la base de la acción que se ejercita, y para ello no entraremos, o no se considera necesario entrar en el estudio de la interpretación contractual - normas de los artículos 1281 y sg. CC- sino una aplicación del contenido de la base contractual que ligó a las partes procesales desde el principio y ello porque "los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes...".

Siendo que la referencia contractual se sitúa en la nota de encargo que las partes procesales firmaron (folio nº 43) en ella expresamente se indica en fecha 1 de octubre de 2018 ..."NOTA DE ENCARGO DE VENTA SIN EXCLUSIVA ..." ..INMAVEL SL propietario de 100% del inmueble sito en la calle Recoletos nº 18 de Madrid ...desea venderlo ...manifiesta su consentimiento a que Argos realice las gestiones oportunas para encontrar comprador ,para lo cual se compromete a facilitar el acceso al mencionado inmueble ....asimismo la propiedad se compromete a pagar en concepto de comisión el 2% del total del precio finalmente acordado, devengándose el 50% de la citada comisión a la firma de arras y/ o contrato privado en su caso , y el 50% restante a la firma de la escritura pública de compraventa .....el presente contrato tiene una duración indefinida, si bien se extinguirá con la venta del inmueble objeto del mismo o con el preaviso por cualquiera de las partes manifestando su deseo expreso de rescisión del mismo...".

A partir de este contenido, el recurrente insiste en entender que estamos ante un contrato de mandato retribuido cuyo objeto es prestar un servicio retribuido con un deber prestacional objeto de la obligación mucho más amplia que a nacida de la simple mediación o corretaje.

A) Lo cual nos lleva a definir dos premisas para entender la base de la resolución, la primera el significado de los términos contractuales y la segunda referida al pacto sobre el devengo de la remuneración.

Significativo es lo escueto y explícito del título del documento "Nota de encargo de venta sin exclusiva", lo cual supone y viene a significar un acuerdo o contrato de gestión de venta de un inmueble a cambio de una comisión, no constando ningún acuerdo sobre los servicios que se han de prestar para llegar a la finalidad última que es vender el inmueble; significativo es el contenido, en el que no se señala el precio de venta sino que se deja a las posibles conversaciones entre los finalmente interesados y a la consiguiente aceptación.

También se refiere al pacto sobre el devengo de los honorarios, siendo que expresamente se indica que la actora solo devengaría honorarios en el supuesto de venta efectiva del inmueble al señalar que la comisión se devengaría en un 50% a la firma del contrato de arras o documento privado y el otro 50% en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. No se estipulan mayores estipulaciones o especialidades referidas al pago de la comisión, esta se devenga en dos partes, extremo acordado libremente por la actora quien aceptó condicionar el cobro de sus honorarios a la efectividad de la compraventa sin que por otra parte se deduzca que el desistimiento unilateral otorgue una posibilidad o derecho de contrario a indemnización , amén de que de los propios términos del documento así se estipula ..." el presente contrato tiene una duración indefinida ,si bien se extinguirá con la venta del inmueble objeto del mismo o con el preaviso por cualquiera de las partes manifestando su deseo expreso de rescisión del mismo...".

No cabe duda que de acuerdo con esta plasmación de los términos contractuales no necesitados de interpretación ( como se señaló anteriormente ) habida cuenta de su claridad .Para justificar un rechazo del recurso se entiende procedente señalar algunos pronunciamientos sobre el tema discutido, a saber:

El Tribunal Supremo en sentencia de 30/07/2014 rec. 28886/2012, recoge y reitera lo que es doctrina jurisprudencial sobre la cuestión relativa al derecho a los honorarios por la labor de mediación, poniendo de relieve que: "la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente".

También señala el Tribunal Supremo en la misma sentencia, haciendo referencia a una doctrina consolidada :

"La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio , afirma que "efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato".

La dependencia en la actuación entre mandante / mandatario se perfila de una manera más clara respecto de las diferencias entre el mandato y el contrato de mediación, y así se indica que el mandatario obra conforme al impulso y estimulo del mandante, sin que deba excederse de lo mandado, y en la mediación obra el mediador con actividad propia y medios adecuados a la satisfacción de su interés, cual es el supuesto de autos, al actor no se le han dado instrucciones que debería llevar a cabo en su cometido por parte del demandado apelado , quien se ha limitado a encargarle la venta.

Los distintos correos que constan en autos entre las partes lo ponen de manifiesto, entre otros, por ejemplo (folio nº 48) pone de manifiesto como el actor -apelante comunica a la demandada en fecha 6 de noviembre de 2019 los tramites que se están realizando en el proceso de verificación de compra por parte de la MUTUALIDAD General de la Abogacía, que se realizó la tasación del inmueble así como la certificación de cargas, todo lo cual plasma la libertad con que se actúa, característica de la mediación.

B) Una vez determinado el carácter de la relación contractual -no constitutivo de mandato retribuido, sino mera mediación - deberemos entrar en el tema referido a si concurrió la base para tener derecho a los honorarios, si realmente existió un compromiso de compraventa en firme y si en su caso el desistimiento por parte de la vendedora otorgaría derecho al actor a la indemnización.

Tener en cuenta que la relación de hitos en una negociación de venta de inmueble sigue los pasos referidos a, en primer lugar y tras contactar la mediadora con la posible compradora se redacta una "Carta de intenciones" y teniendo en cuenta la tasación del inmueble, por la posible compradora se formaliza una "Oferta no Vinculante" que se traslada a la vendedora y en el supuesto de ser aceptada y previa realización de un proceso de comprobación de los términos jurídicos, técnicos, llamado "Due Diligence", la compradora realizaría una oferta vinculante. Dejando patente, como se ha señalado, que solo si se llega a este último paso nacería el derecho al cobro de la comisión.

En autos consta que (folio nº 53) la Mutualidad de la Abogacía remite la Oferta no vinculante en fecha 12 de noviembre de 2019, en la que después de describir la situación tanto física como jurídica del inmueble, refiere como precio de compra 27.000.000 €, destacándose en el apartado "honorarios" "... los honorarios de intermediación y consultoría a favor de AIGA por importe de 2% del precio de venta serán asumidos íntegramente por la parte compradora...".

Constando in fine ..."una vez se nos diera conformidad y previa subsanación...requerimos un nuevo plazo para efectuar la Due Diligence".

No cabe duda que esta oferta, como su propio nombre indica, no es vinculante, y se debe considerar como actuación preliminar o toma de contacto entre los interesados. Carece de razón la apelante cuando la califica de "Oferta de compra" por 27 millones sometida a condición suspensiva de la realización y resultado satisfactorio de la "Due Diligence", porque solo una oferta se entiende aceptada cuando así se manifiesta por el aceptante, y no se puede incorporar en esta serie de actuaciones una aceptación inicial pero sometida a condición suspensiva, porque es contrario al iter jurídico y negocial en la venta de inmuebles de este calado económico , amén de que en esa Oferta se hace constar ..."una vez se nos diera conformidad".

La circunstancia de que conste por ejemplo en el mail de 18 de noviembre de 2019 (folio nº 58) en el sentido de comunicar que se manda el borrador de la escritura de declaración de obra nueva, o que comunique D. Flor si acudirá a la notaria, no tiene ningún significado probatorio a efectos de entender que se aceptaba bajo condición suspensiva; y que decir de la Carta de intenciones, anterior a la Oferta Vinculante a la que también se la pretende atribuir efectos de verdadera oferta de compra, cuando se ha podido apreciar de la lectura de los correos entre partes la importante labor y proceso de estudio que para la posible adquisición diseñó la Mutua quien por una simple carta de intenciones no debería estar convencida de la compra, apreciadas las actuaciones que se acreditan efectuadas por la apelante, debe concluirse que no se pasó de la fase de tratos preliminares, aun cuando se actuó en la cancelación de carga o en el tracto sucesivo, señalando que estas actuaciones se efectuaban como previas a una decisión final .

Por ultimo indicar que se declara acreditado que una de las fases del proceso de negociación quedó sin efectuarse por desistimiento, la Due Diligence, al constar (folio nº 67) que en fecha 18 de noviembre de 2019 se le comunica a la demandada apelada los documentos que serán necesarios para la realización de la Due Diligence; constando en correo de fecha 25 de noviembre de 2019 (folio nº 69) la comunicación de la apelada en la que se señala ..."dado que mañana vence la fecha concedida por la Mutualidad de Abogados para la aceptación de la oferta no vinculante de compra .....no pueda aceptarse la oferta recibida."

En el mismo sentido interpretativo de esta concreta comunicación el apelante lo entiende erróneamente significando que se desiste y revoca el mandato de venta otorgado y formalizado de forma definitiva, cuando de acuerdo a toda la exposición realizada en esta resolución lo que tiene lugar es una manifestación de que no se acepta la oferta que se la había efectuado en un estadio en que no era vinculante

Se desestima el recurso por cuanto la retribución tendría lugar cuando se hubieran llegado a alguno de los estadios referidos en la nota de encargo, reiterándose que en autos este desistimiento se efectuó en momento que no se puede incluir en una fase para poder calificarse y tener virtualidad indemnizatoria, se rechaza así la existencia de culpa.

2.2.- Sobre las costas en 1ª instancia.

Al respecto entiende el apelante que el asunto sometido a decisión es suficiente complejo y presenta suficientes dudas fácticas y jurídicas para la exención de las costas.

Alegación que esta Sala no comparte ya que el criterio del vencimiento total aparece matizado en el art. 394.1 de la LEC por la posible concurrencia de, "serias dudas de hecho o de derecho" que el tribunal aprecie, debiendo razonarlas.

Se trata de una excepción donde las dudas deben aparte de existir ser "serias", la falta de claridad ha de ser importante y trascendente en sí misma y desde el punto de vista jurídico se impone una pauta para apreciar su concurrencia que será la jurisprudencia recaída en "casos similares".

Se considera que para eximir del pago de las costas al litigante vencido hay que entender que no basta con cualquier duda, producto de un interpretación interesada, sino que es preciso que se trate de dudas importantes, graves, excepcionales o acerca de cuestiones en las que existan resoluciones contradictorias de los tribunales, o en asuntos verdaderamente oscuros, imposibles de resolver sin un pronunciamiento judicial al respecto.

Hay que tener en cuenta que la esencia de todo litigio está en la incertidumbre y la posibilidad de adoptar varias soluciones, aunque solo una es la más correcta, y en el supuesto planteado no se aprecian dudas por esta Sala conforme se ha plasmado a la luz de la argumentación efectuada, si bien se plasman otras posturas, lo cierto es que una duda excepcional no tiene lugar al respecto.

Se desestima el recurso.

TERCERO. - Costas

Respecto de las costas de esta instancia procede su imposición al recurrente, conforme artículo 398 LEC al ser desestimado el recurso.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.