Sentencia Civil 568/2021 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 743/2021 de 19 de noviembre del 2021

PRIMERO.- Resolución recurrida.

1.- La sentencia apelada estima la acción subsidiaria ejercitada en la demanda por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 N NUM000 y condena a Don Calixto y Doña Asunción, propietarios del piso NUM001 NUM002 y a PROPERTY LEASES FTS MADRID S.L. , entidad arrendataria del inmueble, a cesar de manera inmediata y de modo definitivo en la actividad que viene desarrollando en el inmueble de arrendamiento de habitaciones para estudiantes o profesionales, por resultar dañosa para la finca y contravenir las disposiciones generales sobre actividades molestas.

2.- La resolución apelada desestima la acción principal ejercitada por estar la actividad a que se destina la vivienda prohibida por los Estatutos de la Comunidad y acoge la subsidiaria ejercitada al amparo del artículo 7.2 LPH, considerando legitimada pasivamente a la parte demandada para soportarla en tanto los inquilinos de las habitaciones de la vivienda solo la ocupan con carácter transitorio. Aprecia el magistrado de primera instancia que la explotación del piso como arrendamiento de habitaciones para estudiantes o profesionales jóvenes ha supuesto una perturbación en la convivencia, generando molestias que exceden las inherentes a las propias de las relaciones de vecindad. Buen ejemplo de ello, puntualiza, es lo relativo a celebración de fiestas o reuniones, que siendo puntuales en otros pisos, pasan a ser comunes los fines de semana y que según el conserje se extiende desde el jueves.

SEGUNDO.- Recursos.

1.- Los propietarios del inmueble alegan, en síntesis, como motivos de apelación:

1º.- Falta de litis consorcio pasivo necesario.

2º.- Incumplimiento de requisitos de procedibilidad.

3º.- Falta de requisitos de actividad molesta.

4º.- Indebida imposición de costas.

2.- PROPERTY LEASES FTS MADRID S.L. invoca el error en la valoración de la prueba alegando que no queda acreditada la autoría de las actividades molestas.

TERCERO.- Falta de litis consorcio pasivo necesario.

1.- Se basa este motivo de apelación en que la acción cesación de actividad la legitimación pasiva principal corresponde a los ocupantes de la vivienda objeto de litigio, como los eventuales causantes de ruidos y/o molestias y ser, por tanto, quienes deben defenderse de tales imputaciones, por ser además a quienes les va a afectar directamente la decisión que se adopte al respecto.

2.- El artículo 7.2 LPH dispone que " Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

3.- No se acoge este motivo del recurso. La ocupación de habitaciones de una vivienda por estudiantes no se realiza con vocación de residencia permanente sino limitada al período académico, inferior al año natural. Ello conlleva que exista gran movilidad en la ocupación de las habitaciones y hace extremadamente díficil la localización y emplazamiento de los inquilinos que llevaron a cabo los distintos episodios que tachan de molestos los comuneros en los años 2017, 2018 y 2019 y de los que puedan seguir efectuándolos en la actualidad. El destino al que dedica el inmueble la parte arrendataria, el de alquiler por estudiantes o profesionales jóvenes de las 16 habitaciones con que cuenta la vivienda, es el que es susceptible de generar molestias a los comuneros. La juventud de los residentes y sus lógicos deseos de evasión los fines de semana pueden comprometen el descanso del resto de los habitantes del edificio y si bien de forma inmediata los que efectivamente los causen tendría legitimación para soportar la acción del artículo 7.2 LPH, no puede negarse ésta a los explotadores de una actividad de arrendamiento de un inmueble con las características y destino citados.

4.- Como documento nº 24 se aporta justificación del requerimiento de cesación de actividad dirigido tanto a los propietarios como al arrendatario del inmueble por lo que se cumple con el requisito de procedibilidad del artículo 7.2 citado.

CUARTO.- Requisitos de actividad molesta.

1.- En sentencia nº 522/2019 recogíamos los requisitos que la jurisprudencia exige para que prospere la acción de cesación:

a) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares,

b) que la actividad sea incómoda, es decir, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la " evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "...en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".

3.- Para calificar una actividad como incómoda ha de atenderse a cada caso concreto. En sentencia nº 474/2021 de 7 de octubre hemos reconocido el derecho de los vecinos a que reine la tranquilidad en el edificio. Y en la citada sentencia nº 522/2019 se catalogan como molestas, en aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que se cita, las actividades que exceden y perturban el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998. Atendida la gravedad de la sanción, se exige prueba concluyente al respecto ( artículo 217 LEC).

QUINTO.- Valoración de la prueba.

1.- Se acreditan las quejas efectuadas por la Comunidad a la propiedad del inmueble por ruidos procedentes de del piso NUM001 NUM002 con los siguientes documentos:

- correo electrónico de 11 de septiembre de 2017, haciendo alusión a tres fiestas de la semana anterior (documento 11).

- correo electrónico de 6 de octubre de 2017, sobre una fiesta el fin de semana y objetos depositados en la terraza (documento 12).

- correo electrónico de 21 de febrero de 2018, que contiene quejas sobre que los inquilinos no cierran bien la puerta del ascensor en el segundo piso (documento 13).

- correo electrónico de 23 de abril de 2019 sobre fiestas de los últimos fines de semana (documento 14).

- correo electrónico de 21 de diciembre de 2019, sobre otra fiesta del día anterior (documento 15).

- correo electrónico de 7 de mayo de 2018, nuevamente sobre la puerta del ascensor mal cerrada (documento 16)

- correo electrónico de 26 de abril de 2018, sobre molestias causadas por los inquilinos, con foto adjunta en la que se observa a jóvenes tomando el sol en la terraza (documento 17).

- correo electrónico de 28 de diciembre de 2018 sobre daños causados en fiesta del día 20 (documento 18).

- correo electrónico de 11 de marzo de 2019 sobre ruidos y suciedad en el portal a causa de una fiesta del día 9 de marzo (documento 19).

2.- El número y frecuencia de estas protestas, a las que la propiedad del inmueble contesta proponiendo soluciones de mediación con los propietarios, queda corroborada con la declaración del Sr. Alvaro, conserje del edificio y lleva a los vecinos a acordar, por unanimidad, el ejercicio de acciones judiciales en Junta de 5 de febrero de 2018 en cuyo punto Segundo e) del orden del día se abordaron los problemas causados por los inquilinos del piso NUM001 NUM002.

3.- El derecho al descanso de los vecinos se ve, como demuestra la prueba practicada, afectado de forma importante al ser tan frecuentes las fiestas hasta altas horas en el inmueble. Los remedios propuestos por la propiedad y los arrendadores no demuestran ser suficientemente efectivos y el número de jóvenes susceptible de albergar el inmueble y la rotación que en él se produce hace difícil lograr el cumplimiento del compromiso de disminuir el nivel de ruido que parece haberse alcanzado en momentos puntuales con alguno de ellos, según las respuestas a las quejas de la Comunidad.

4.- Se comparte por tanto el criterio de la sentencia apelada de considerar que la actividad de subarrendamiento que efectúa PROPERTY LEASES FTS MADRID S.L. en el inmueble ha de calificarse de molesta para el resto de los comuneros del edificio, considerando adecuada la sanción impuesta al amparo del artículo 7 LPH , consistente en el cese de manera inmediata y de modo definitivo en la actividad que viene desarrollando en el inmueble de arrendamiento de habitaciones para estudiantes o profesionales, por lo que se desestima el recurso de apelación.

SEXTO.- Costas .

1.- En aplicación de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394.1 del mismo Cuerpo Legal, y al desestimarse el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente.

Por lo anteriormente expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,