Sentencia Civil 652/2023 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1422/2021 de 15 de junio del 2023

PRIMERO.- ANTECEDENTES DE PRIMERA INSTANCIA.

I. LA DEMANDA.

Doña Rocío formuló demanda contra Don Alejo y Doña Sagrario, solicitando el dictado de una sentencia por la que:

- Se declare la nulidad por falta de causa -esto es simulación absoluta- y subsidiariamente se declare la nulidad por simulación relativa, de la compraventa otorgada en escritura pública de fecha 30 de octubre de 2015 con protocolo nº 1019 entre D. Alejo y su mujer Dª. Rocío como vendedores y Dª. Sagrario como compradora respecto de la finca registral número NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de DIRECCION000, con todos sus efectos legales.

- Se ordene cancelar en el Registro de la Propiedad de DIRECCION000 la inscripción de dominio derivada de la anterior compraventa y practicada a favor de la demandada Dª Sagrario, obrante al Tomo NUM001, Libro NUM002, folio NUM003, finca registral número NUM000, librando al efecto los oportunos mandamientos.

- Se condene a los demandados al pago de las costas del presente proceso.

La actora alegó, en síntesis, los siguientes hechos para fundamentar sus pretensiones:

* D. Alejo contrajo matrimonio en régimen de gananciales con Dª. Lina -recientemente fallecida-, fruto del cual nacieron y viven dos hijos D. Ovidio y la actora quien tuvo una hija, Sagrario -codemandada en el presente procedimiento- y con la cual guarda una pésima relación desde hace años.

* El 30 de octubre de 2015 el codemandado D. Alejo y su mujer Dª. Lina formalizaron escritura de compraventa con protocolo nº 1019 de la Notaria de D. Francisco Niño Aragón, por la cual le vendían a su nieta Sagrario el único bien del que disponían, la casa sita en C/ DIRECCION001, nº NUM004 de DIRECCION002, reservándose aparentemente el codemandado y la ahora causante el uso y disfrute del inmueble, toda vez que es el único inmueble del que disponían y donde han vivido desde hace años. El derecho de usufructo no han llegado a inscribirlo en el Registro de la Propiedad entre otras cosas porque Dª. Sagrario tiene prohibido durante 10 años transmitir inter vivos, así como ceder el uso de la vivienda de conformidad con el art. 12 de la Ley 13/2005 de Medidas para la vivienda Protegida y el Suelo. El inmueble vendido es de protección oficial.

* El supuesto precio de venta se desconoce. Consta una una carga en el inmueble derivada de una hipoteca a favor de Caixabank por capital principal de 48.000 €, pese a tener la casa un valor de subasta de 72.051,59 €. El valor de la hipoteca es bastante inferior al valor de subasta, máxime teniendo la finca una descripción tan amplia con: garaje, vestíbulo, cocina-oficio, comedor-salón, 4 dormitorios, cuarto de baño, aseo, despensa y patio; lo que nos hace intuir que el precio de la operación de compraventa reflejado en la escritura estaría por debajo del valor de mercado. Así mismo, la operación de compraventa se formalizó hace 5 años por lo que a la vista de que el codemandado y su esposa no adquirieron ningún otro bien el dinero de la compraventa debía aparecer en las cuentas corrientes de ambos, sin embargo tras el fallecimiento de Dª. Lina hemos podido comprobar que en las cuentas del matrimonio no está ese dinero, llegando incluso el codemandado a reconocer que él nunca recibió ningún dinero de su nieta por la operación de la compraventa de su casa, donde a día del presente continúa residiendo.

* La esposa del codemandado y madre de la actora Dª. Lina falleció el 30 de mayo de 2020 y formalizó testamento el 28 de abril de 2015 - a penas 6 meses antes de realizar la escritura de compraventa objeto de debate en este pleito- en el citado testamento lega a sus hijos D. Alejo y Dª. Rocío la legítima estricta e instituye heredera a su nieta Sagrario, hija de la demandante Dª Rocío. D. Alejo otorgó testamento con las mismas condiciones que su esposa el mismo día 28 de abril de 2015.

* Tras el fallecimiento de la Sra. Lina la codemandada Sagrario tendría a su disposición todos los bienes de su abuela, y teniendo en cuenta que el único bien inmueble del matrimonio era la casa sita en C/ DIRECCION001, esta sería para la codemandada, pregutándose la actora qué sentido tiene formalizar un testamento donde deja el inmueble a su heredera Sagrario para 6 meses después formalizar una compraventa a favor de la misma persona y por qué paga Sagrario un inmueble, del cual no tiene el usufructo, y pide un préstamo hipotecario para pagar una casa que finalmente será propiedad de ella de forma gratuita, esto es mediante sucesión mortis causa concluyendo que a la vista del testamento la actora tendría la legítima estricta de esa casa, por lo que si Sagrario espera a tener la propiedad del inmueble mediante herencia tendría que abonar a su madre y a su tío lo que por legítima les correspondiera, sin embargo al haber realizado una compraventa los hijos de la causante no obtendrían legitima de la casa y a la vista que supuestamente no existen más bienes, la actora -quien guarda mala relación con sus padres y su hija- no tendría nada de herencia, mientras que Sagrario sí que habría adquirido el inmueble al 100% sin tener que abonar ningún tipo de legitima. Así mismo, pudieron haber realizado respecto del inmueble una donación a favor de Sagrario, sin embargo ello también supondría problemas al momento de la aceptación y adjudicación de herencia, puesto que las donaciones son colacionables y habría que traer a la herencia el indicado bien y en consecuencia abonar a los hijos de la causante la parte que por legítima les correspondería, por lo que la operación más satisfactoria y ambiciosa era fingir seis meses después de otorgar testamento una compraventa, en la que simulan incluso solicitar un préstamo bancario que sin duda es devuelto con el mismo dinero que presta la entidad, máxime cuando Sagrario no dispone de una economía solvente, y cuando a penas unos meses antes de la compraventa sus propios abuelos le habían tenido que pagar préstamos y deudas que la misma presentaba.

* La compraventa es nula porque trae como base una desheredación encubierta, donde claramente se priva a la actora de la legítima que por ley le es reconocida. No existe causa del negocio, no existe la entrega del precio, aunque ésta se haya hecho constar en documento público, y ni tan siquiera existe la transmisión de uso, ni el ánimo de vender y comprar el inmueble. Existe contrato simulado cuando varias personas se ponen de acuerdo para aparentar la realidad de un determinado contrato y no quieren celebrar ninguno (simulación absoluta) o desean encubrir otro distinto como una donación (simulación relativa). El contrato es simulado toda vez que las partes han formalizado un contrato con el solo propósito de crear una apariencia de su existencia, pero sin voluntad de celebrarlo, una simulación además absoluta pues crea la apariencia de un contrato, pero, en verdad, no se desea que nazca y tenga vida jurídica. Dª. Rocío y D. Alejo, ante la mala relación que guardaban con su hija, intentaron desheredarla lo cual no les fue posible por no darse los requisitos legales para ello, por lo que se vieron obligados a otorgar testamento legándole únicamente la legitima estricta, sin embargo en su voluntad tan siquiera estaba que tuviera valor esa legítima, por lo que buscaron la fórmula para que una vez fallecidos estos la actora no pudiera recibir ningún bien del caudal relicto, siendo la única opción hacer desaparecer los bienes del matrimonio, a lo que le dieron forma mediante un contrato de compraventa a favor casualmente de su nieta y heredera Sagrario, la cual reside en otro inmueble propiedad de su marido D. Constancio, sin que a la fecha de la compra dispusiera de solvencia para hacer frente a la adquisición de una casa, una casa enajenada por un precio bastante inferior al precio de mercado y a la cual tan siquiera tiene acceso por estar residiendo en la misma sus abuelos y vendedores. Los vendedores, que no tenían problemas económicos al momento de la venta, tras la operación quedaron absolutamente desprotegidos pues no solo se quedaron sin su casa, sino que tan siquiera tienen el dinero de la supuesta compraventa, es más han hecho uso del inmueble objeto de venta sin que tal usufructo haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Por tanto, no se aprecia el animus de realizar el negocio jurídico expuesto en la escritura de compraventa, ni de darle virtualidad al mismo, un negocio jurídico que fue ocultado a la actora, quien tuvo conocimiento a través de la vecina del demandado, tras lo cual se requirió a los codemandados para que dieran explicaciones de lo sucedido, a ello contestó Sagrario mediante su Letrado indicando que con parte del dinero de la compraventa se había pagado una hipoteca que recaía en el inmueble -la cual esta parte desconoce- sin saber dar más explicación del destino del resto del dinero y por supuesto sin ofrecer copia de ningún tipo de documentación que acreditara su versión.

II. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando, resumidamente, los siguientes hechos:

* Es la actora la que mantiene una relación de animadversión con su hija y con sus propios padres.

* En la escritura de compraventa no se constituyó usufructo y Doña Sagrario iba a constituir en el inmueble su vivienda habitual. Se transmitió el pleno dominio.

* Los padres de la actora comunicaron a la Consejería de Fomento y Vivienda (Delegación Territorial de Fomento y Vivienda de Jaén), su intención de transmitir la vivienda a Dña. Sagrario, indicando el precio en el que se iba a realizar la transmisión (60.000 €), para que la Delegación comprobara si dicho importe estaba dentro del rango de precio prevenido legalmente, resolviéndose la procedencia de la transmisión de la vivienda protegida a Dña. Sagrario por importe de 60.000 €.

* Para sufragar el pago íntegro de la adquisición de la vivienda, además de los importes que ya le había entregado Dña. Sagrario a los vendedores y que constan en escritura, se formalizó Préstamo Hipotecario con CAIXABANK S.A., el mismo día de la compraventa.

* Con el importe concedido por CAIXABANK S.A., se realizaron dos transferencia urgentes vía Banco de España: una por importe de 10.677,05 euros a BBVA S.A., número de cuenta NUM005, destinada a la cancelación del préstamo hipotecario que los vendedores tenían suscrito con esta entidad; y otra por importe de 29.322,95 euros a la cuenta que D. Alejo y Dña. Lina tienen abierta en CAIXABANK S.A., número de cuenta NUM006.

* El préstamo suscrito por la demandada para la adquisición de la vivienda sigue vigente y sin haberse cancelado y no ha tenido ninguna amortización parcial durante todo este tiempo .

* La vivienda adquirida es la vivienda habitual de Dña. Sagrario, como queda puesto de manifiesto en el Certificado de Empadronamiento que se aporta, es más, durante este año, se ha estado tramitando las autorizaciones previas para una reforma integral de la casa, dado su deterioro, habiendo obtenido la preceptiva licencia de obras y realizado el proyecto correspondiente.

* Dña. Sagrario lleva trabajando de manera ininterrumpida desde los 18 años en un bar de la localidad de DIRECCION002. Por su trabajo recibe una nómina que le permite tener ahorros suficientes para afrontar la adquisición de una vivienda, suscribió un préstamo hipotecario concedido por CAIXABANK S.A., después de ser analizado por el Departamento de Riesgos de la Entidad, donde quedó puesto de manifiesto la capacidad de pago y solvencia de Dña. Sagrario. Para la reforma, le han vuelto a conceder una ampliación del préstamo otorgado en el año 2015, por lo que su capacidad de pago y solvencia queda puesta de manifiesto.

* No hay una simulación del contrato de compraventa.

III. LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA

La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda formulada por la Sra. Ovidio en base, sustancialmente, a los siguientes fundamentos de derecho:

* Se solicita por la parte actora la declaración de nulidad del contrato de compraventa formalizado entre los demandados alegando que dicha operación no llegó a existir realmente, siendo un medio para impedir que la actora pudiera heredar la parte de legitima que le corresponde. El marco normativo en que debe ser encuadrada esa cuestión viene constituido, básicamente, por lo dispuesto en los artículos 1261.3º, 1.274, 1275, 1276 y 1277 del Código Civil, de los que se desprende -entre otros extremos y en lo que interesa- que la causa es uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, que los contratos sin causa no producen efecto alguno, que la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita, y que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario. Partiendo de ello surge la cuestión relativa a la simulación de los negocios, simular un negocio equivale a fingir o aparentar una declaración de voluntad o la celebración de un acuerdo de voluntades que realmente no son queridos por las partes. La voluntad real o subyacente puede consistir tanto en no celebrar negocio alguno cuanto en celebrar un negocio distinto al aparentemente realizado. Conforme a ello, doctrinalmente se distinguen los supuestos de simulación absoluta y relativa. Se habla de simulación absoluta para señalar que la apariencia de un negocio es sencillamente una ficción, y no responde a ningún designio negocial verdadero de las partes en los negocios bilaterales o del declarante en el caso de los negocios unilaterales. Se califican como simulación relativa aquellos supuestos en que la ficción negocial trata de encubrir otro negocio verdaderamente celebrado y que, por distintas razones, se pretende

mantener oculto en cuyo caso se debe distinguir entre el negocio aparente o ficticio (al que, técnicamente, se le denomina negocio simulado) y el negocio jurídico verdaderamente celebrado, al que se designa con el nombre de negocio disimulado (o también oculto). Sean lícitos o ilícitos los fines perseguidos por las partes, lo cierto es que la simulación conlleva el engaño de los terceros, de las personas extrañas al negocio jurídico aparentado o simulado. Citándose y transcribiéndose parcialmente las sentencias del Tribunal Supremo que constan en el fundamento de derecho primero.

* En la escritura de compraventa se menciona que el precio de la venta fue de 60.000 euros el cual según se recoge fue abonado de la siguiente manera: 18.000 euros en metálico el 30 de octubre del 2012, 1.000 euros el 30 de octubre del 2013 en metálico, 1.000 euros el 30 de octubre del 2014 en metálico, 29.322'95 euros y 10.677'05 euros mediante sendas transferencias bancarias a la cuenta de los vendedores el mismo día de la formalización de la escritura, esto es el 30 de octubre del 2015. De dichos pagos se hace constar en la escritura que solamente se aporta justificante de los dos últimos, y respecto del resto de los pagos el Notaria indica que son manifestaciones que le hacen las partes.

* En la escritura se adjunta el justificante de las transferencias bancarias efectuadas desde la cuenta de la Sra. Sagrario:

- 10.677'05 euros se transfirieron a la cuenta del BBVA nº NUM005 del Sr Alejo; y

- 29.322'95 euros se transfirieron a la cuenta de LA CAIXA n º NUM006 titularidad del codemandado y de su esposa.

* En los movimientos contables de dichas cuentas constan reflejados las transferencias indicadas, dinero que fue destinado para la cancelación de un préstamo de los vendedores. El dinero de dichas transferencias procede de un préstamo que la codemandada solicitó por importe total de 48.000 euros y que fue concedido el mismo día de la venta.

* Los 20.000 euros que se dicen fueron abonados previamente no constan reflejados documentalmente, ni en la escritura, ni en los saldos de la cuenta del BBVA nº NUM005. Tampoco en la cuenta que el codemandado tenía concertada también con el BBVA nº cuenta nº NUM007 respecto de la cual se ha informado por la entidad que no existen movimientos entre el 1 de enero de 2012 y el 31 de mayo del 2020, lo que indica que no estado operativa en ese tiempo. Tampoco se refleja entregas por importe de 20.000 euros en los saldos aportados y correspondientes a la cuenta que el codemandado y su esposa tenía en LA CAIXA, de hecho ni siquiera se identifican como dinero a cuenta de la venta ya sea en esos términos u otros similares.

* El saldo de la cuenta de la codemandada, en los años 2012, 2013 y 2014 en los que se supone que abonó los 20.000 euros, tampoco se reflejan cantidades que en su conjunto se acerquen a 20.000 euros, no hay reintegros por esas cantidades, pudiendo comprobarse como su cuenta ha estado siempre bajo mínimos.

* La vida laboral de la codemandada no refleja una estabilidad que justifique el poder haber obtenido esa cantidad, solamente se aprecia una cierta continuidad entre diciembre de 2006/ mayo de 2007, noviembre de 2007/agosto de 2008, 5 de septiembre de 2012 a 4 de marzo de 2013, 5 de marzo a 4 de septiembre de 2013. Al margen de esos sus contratos serían del 13/04/2009 al 31/05/2009, luego se da de alta como autónoma en noviembre del 2009 hasta marzo de 2011, trabaja un mes para el Ayuntamiento de DIRECCION002 entre mayo y junio de 2010, cobra la prestación por desempleo, posteriormente trabaja para Valeriano en el mes de junio un día (27-28 de junio de 2011) luego del 20 de octubre al 3 de diciembre, del 5 al 12 de diciembre de 2011, 1 de junio al 31 de agosto del 2012, 5 de septiembre del 2012 a 4 de marzo del 2012, 5 de marzo a 4 de septiembre del 2013. Esta es la época en la que supuestamente obtuvo los 18.000 euros, importes que no se reflejan en ninguna de las cuentas traídas ni tampoco en documentos firmados por los demandados y la difunta Dª Lina. El mismo demandado a preguntas que se le hizo por la parte actora dijo claramente que su nieta no la pagado 20.000 euros, y si bien es cierto que después en interrogatorio de su propio Letrado se desdijo de su respuesta, no se trata de un olvido del demandado a la hora de contestar la pregunta pues esta no se realizó de manera ambigua sino que fue clara y concisa y su respuesta fue espontánea cuando negó el pago de los 20.000 euros. El demandado tampoco sabía en cuanto se hizo la venta dado que dijo que fue a la notaria y firmó lo que le dijeron sin saber cuál era el precio estipulado porque era su esposa quien lo gestionaba todo sin explicaciones. También admitió que la demandada SRA Sagrario ha sido tanto para él como para su difunta esposa como su hija desde que siendo niña entro a vivir con ellos, admitiendo a su vez que no tiene ninguna relación con la actora que es su hija real a la que le han dejado únicamente la legítima estricta. Se le preguntó también por el destino del dinero refiriendo que se utilizó para unas reformas de la vivienda, en concreto los cuartos de aseo y para comprar unas camas especiales, gastos de los que no se aportan justificantes. Un dato significativo que el demandado y su esposa tenían ya concertado con la entidad BBVA un préstamo que se dice era para la construcción de una vivienda pero a la fecha de su concesión se reconoce que el demandado y su esposa tenían ya abonada la vivienda, por lo que no se justifica que destinaran el dinero de la venta a los gastos indicados, gastos que no acreditan documentalmente.

* Los demandados no han acreditado de manera fehaciente el abono de los 20.000 euros que en escritura se dicen fueron abonados en los años anteriores a la fecha de su formalización sin que las referencias que se hagan en dicho documento a la entrega material de los 20.000 euros en tres pagos acreditan la realidad de los mismos y ello porque " la eficacia de los contratos otorgados ante Notario no alcanza la veracidad intrínseca de las declaraciones de los contratantes, ni a la intención o propósito que oculten o disimulen, porque esto escapa a la apreciación notarial, dado que, evidentemente, el documento público da fe del hecho y de la fecha, es decir, de lo comprendido en la unidad de acto, pero no de su verdad intrínseca" ( STS de 1 de julio, 5 y 10 de noviembre de 1988, entre otras). Las facturas que se adjuntan por los gastos notariales, la licencia urbanística de obra mayor, el pliego de condiciones para la obra de rehabilitación de la vivienda, el estudio básico de salud y de seguridad para la obra referida, el presupuesto de la obra, tampoco constituyen pruebas suficientes del pago íntegro del precio , sino únicamente que se abonaron esas facturas y se emitieron tales documentos a nombre de la demandada. La declaración de la testigo traída por los demandados no contribuyó a acreditar la realidad de la vienta, puesto que la testigo no tenía información que aportar respecto de esa operación dado que no fue parte de la misma, desconocía como se llevo a cabo y no estuvo presente en ninguna de las entregas a cuenta que se dicen efectuadas.

* Aun cuando se considerase la intención real del codemandado y de su esposa fuera donar la vivienda a su nieta por esa relación de cariño que le tenían, hay que decir que la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2007 efectúa un cambio interpretativo de la simulación en los supuestos de donación encubierta decantándose por la nulidad de pleno derecho de estas donaciones. La escritura objeto de las actuaciones no es una escritura de donación, omitiéndose por tanto el requisito formal necesario para la validez de las donaciones.

* El inmueble vendido es el único bien del codemandado y de su esposa fallecida, al venderse a su nieta que además consta como su heredera universal repercutiría negativamente en la legítima de la actora al quedar vacía de contenido sobre el que poder calcularla al no existir bienes para ello. Es clara que la intención de los demandados a través de dicha operación era la de asegurarse que la demandada Sra Sagrario pudiera quedarse con el único bien de sus abuelos evitando así que sus hijos pudieran recibir la legítima que les correspondería a cargo de dicho inmueble.

* La consecuencia de lo expuesto es que el contrato de compraventa celebrado entre las partes es nulo por no reunir los requisitos establecidos en el art 1276 del Cc, estando ante una simulación absoluta al carecer de causa e ilicitud de la misma, por no estar acreditado el pago real y efectivo del precio de la venta y en su caso una voluntad real de transmitirla en dichos términos, debiendo acordarse con dicha nulidad la cancelación en el Registro de la Propiedad de DIRECCION000 solicitada por la actora.

SEGUNDO.- ANTECEDENTES DE SEGUNDA INSTANCIA.

* EL RECURSO DE APELACIÓN.

Los demandados apelan la sentencia dictada en primera instancia alegando, resumidamente, lo siguiente:

I. Existencia de causa en en el contrato de compraventa.

- El motivo o la causa de la compraventa está totalmente justificada y sin ningún tipo de simulación o encubrimiento de otro negocio jurídico. Ante el mal estado de la vivienda, la falta de acomodo de la misma para dos personas de avanzada edad (no solo de instalaciones sino también de mobiliario), y la dificultad del acceso al crédito de sus propietarios para poder realizar una reforma de la vivienda que permitiera tener unas condiciones de habitabilidad acorde a sus necesidades, decidieron vender la vivienda a su nieta, para que ella, que tal como ha quedado demostrado sí tiene acceso al crédito bancario, obtuviera financiación para acometer dichas reformas y adecuar la vivienda a las necesidades de sus abuelos. Se aportó proyecto de rehabilitación de la vivienda, concesión de licencia de obras, etc... a nombre de la demandada para reformar la vivienda y adecuarla a las necesidades de sus abuelos tal y como se puede comprobar, dado que la mayor reforma es en la parte baja para que ellos pudieran tener todo lo necesario sin necesidad de subir y bajar escaleras, pruebas que no han quedado valoradas por el Juez de Instancia en su sentencia, obviando que el destino o causa de la compraventa estaba más que clara.

- La causa queda totalmente justificada y detallada, sin tener una finalidad oculta y formalizada en un negocio jurídico distinto, en este caso para encubrir una donación (como se presume por la línea argumental de la Sentencia), máxime cuando, se ha pagado un importe por la adquisición de la vivienda que ha quedado puesto de manifiesto en la escritura pública de compraventa, así como en los extractos bancarios aportados.

- Es imposible hacer una donación, como hace mención la sentencia de instancia, a resultas de la petición de nulidad del contrato de compraventa llevada a cabo por la parte actora, dado que se ha dado un ánimo de lucro en la transmisión realizada y que ha quedado demostrado con el pago del precio estipulado, de conformidad a lo exigido en las STS de fecha 22 de diciembre de 2011 y de 8 de noviembre de 2011. No hay que olvidar que la casa objeto de compraventa estaba gravada con un préstamo a favor de B.B.V.A. obtenido por los vendedores para la adquisición de la misma. Dicho préstamo fue cancelado, el mismo día del otorgamiento de la escritura, con una de las dos órdenes de transferencia que quedaron reflejadas en la escritura de compraventa y que iba destinado a la cancelación del mismo.

- No se puede hablar de una simulación absoluta, en ningún momento pues en la escritura se transmitió el pleno dominio de la vivienda sin ningún tipo de sujeción, usufructo o prohibición, a Dña. Sagrario, la cual iba a constituir su vivienda habitual, reiterándose las alegaciones formuladas en la contestación a la demanda.

- No hay ningún ánimo de donación y mucho menos de intentar perjudicar, con dicha donación, la legítima de los hijos del matrimonio, tal y como se hace constar en la sentencia recurrida. Se trata de una compraventa con el único ánimo de poder Dña. Sagrario obtener financiación para poder llevar a cabo la adecuación de la vivienda para sus abuelos y que estos tuvieran una vida cómoda hasta el final de sus días.

II. Inadecuación de la jurisprudencia aplicada en la resolución recurrida.

- En la resolución recurrida, todas y cada una de las sentencias a las que se hace mención, son sentencias donde no hay una entrega de precio en el contrato de compraventa, y donde no se dan los elementos esenciales del artículo 633 del Código Civil, originando así una simulación de contrato y por tanto una nulidad del mismo.

- El contrato de compraventa otorgado tiene un ánimo de lucro fuera de toda duda, por tanto no puede ser declarado nulo. Tenemos que tener en cuenta que con el importe de la venta de dicha vivienda se cancela un préstamo hipotecario al que " mi mandante" y codemandado, D. Alejo, tiene que hacer frente con su pensión y que merma mucho su poder adquisitivo. De igual forma, con su pensión, además de subsistir tanto él como su esposa, tiene que hacer frente a una reforma de su vivienda para adaptarla a sus necesidades y poder vivir de una forma cómoda y acorde a sus circunstancias de salud, extremo imposible dado el importe que cobra de pensión.

- Es cierto que el único bien que el matrimonio tenía era su vivienda, y que se ha vendido a su nieta para que ella lleve a cabo tales reformas en la misma y la adapte a sus necesidades, pero eso no conlleva que el ánimo de tal operación sea la de la donación, todo lo contrario, Dña. Sagrario ha obtenido un préstamo hipotecario para afrontar el pago del precio de compraventa de la casa, préstamo que aún está en vigor y sin amortización alguna.

- En la compraventa formalizada se ha llevado a cabo el pago del precio estipulado, si bien, hay cantidades que se entregaron poco a poco por parte de Dña. Sagrario a sus abuelos y otras cantidades que con las que se han sufragados los gastos de proyectos y licencias que se solicitaron por parte de Dña. Lina y D. Alejo, no siendo la cantidad pendiente la de 20.000 euros como se hace constar en la sentencia recurrida.

- Ni la legislación vigente ni la jurisprudencia prohíben negocios jurídicos entre parientes o entre amistades.

-

2.- El precio de la compraventa fue de mercado y autorizado por la Consejería de Fomento y Vivienda, siendo un precio acorde a lo establecido en los baremos que regulan dicha valoración.

- El importe de la transmisión fue sufragado por Dña Sagrario, mediante entrega en efectivo y mediante la realización de dos transferencias bancarias que constan protocolizadas en la propia escritura de compraventa.

- El préstamo hipotecario se encuentra en vigor a día de hoy, sin haber sufrido amortizaciones parciales y se va pagando mensualmente con la nómina que Dña. Sagrario tiene por el desempeño de su trabajo. Por tanto, no hay una simulación de concesión de préstamo hipotecario, sino que realmente se ha formalizado para sufragar la adquisición de la vivienda.

- Dña. Sagrario lleva trabajando de manera ininterrumpida desde los 18 años en un bar de la localidad de DIRECCION002, concretamente en el BAR DIRECCION003. Por su trabajo recibe una nómina que le permite tener ahorros suficientes para afrontar la adquisición de una vivienda. Suscribió un préstamo hipotecario concedido por CAIXABANK S.A., después de ser analizada su solicitud por el Departamento de Riesgos de la Entidad, donde quedó puesto de manifiesto la capacidad de pago y solvencia de Dña. Sagrario. Para la reforma, le han vuelto a conceder una ampliación del préstamo otorgado en el año 2015, por lo que su capacidad de pago y solvencia queda puesta de manifiesto. En los extractos que se han aportado al procedimiento mi mandante recibe cheque nomina procedente de la cuenta del propietario del BAR DIRECCION003, D. Valeriano, el cual entrega cheque nominativo a Doña Sagrario como pago de sus trabajos. Además en la cuenta de Dña. Sagrario, entra mensualmente una transferencia de 500 euros procedente de la cuenta de su marido D. Constancio, para poder hacer frente a los pagos mensuales y corrientes que tiene el matrimonio, no proviniendo dicha cantidad de las cuentas de sus abuelos, como pretende demostrar la actora.

- Alega la actora que Doña Sagrario no ha tenido nunca saldo en la cuenta y que aparecieron 8.000 euros y que ese dinero procede de la cuenta de sus abuelos, siendo ello falso dado que la cantidad de 7.280 euros que se ingresaron, con fecha 18 de febrero de 2017, en la cuenta que Doña Sagrario tiene en Caixabank S.A. vienen de la devolución de la cláusula suelo del préstamo hipotecario de su marido y que se solicitó por éste dando origen al Procedimiento Ordinario 1633/2015 seguidos a su instancia en el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 y de lo Mercantil de Jaén y que dio origen a la Sentencia 260/2015 de fecha 10 de junio de 2016.

III. Error en la valoración de la prueba.

- Al valorar el interrogatorio del Sr. Alejo la sentencia apelada no hace mención a la edad del mismo (84 años) el cual desde el inicio del interrogatorio por la parte actora mantuvo que todo lo concerniente a la compraventa formalizada lo había llevado su esposa y que a él no le había dado ese dinero, lo que no quiere decir que se lo diera a su esposa, que realmente era la que había llevado a cabo dicho contrato de compraventa.

- Tampoco hace mención el Juez de Instancia que a muchas de las preguntas que le realizó la parte actora así como a las de su propio Letrado, dio el silencio por respuesta, dado que o bien no se enteraba de lo que se le estaba preguntando o desconocía la respuesta, pues la compraventa fue gestionada por su esposa. Incluso llegó a decir que "la dueña de las cartillas era ella".

- En cuanto a la valoración de la prueba testifical, se insiste por la doctrina que la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , apuntando que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada. En el presente caso, hay que poner en su contexto que la declaración de parte realizada, donde desde el inicio el propio demandado manifestó que todo lo concerniente de la compraventa lo había llevado su esposa, que él no se había preocupado nunca de las cartillas, es lógico que si había realizado algún ingreso o se había pagado alguna de las licencias o proyectos que estaban pendientes de pago, el no fuera conocedor de dichos ingresos.

- No se puede fundar una sentencia por parte del Juez de Instancia, en el testimonio del Sr. Alejo, el cual desconocía si se había realizado algún ingreso o no, y que contestó de forma espontánea que él no había recibido ningún importe, cuando en sus cuentas de BBVA S.A. y de CAIXABANK S.A. había recibido importes y cancelado hipotecas y de las cuales también era desconocedor.

* LA OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN

La actora se opone al recurso de apelación presentado de contrario alegando, por lo que interesa para resolver en esta alzada:

- La apelante realiza alegaciones nuevas no formuladas en primera instancia.

- La sentencia es correcta en su fundamentación y debe ser confirmada.

TERCERO.- DECISIÓN DE LA SALA.

El primer motivo de apelación se desestima por cuanto la alegación relativa a que la causa del contrato fue realizar una reforma de la vivienda para su acomodo a las necesidades de los abuelos de Doña Sagrario es novedosa en esta alzada pues nada se alegó en la contestación a la demanda (ni en la audiencia previa) sobre dicha finalidad de la compraventa. Los documentos que refieren los apelantes no se aportaron para justificar la causa del contrato de compraventa sino para justificar que se había solicitado una ampliación del préstamo hipotecario casi cinco años después de la celebración del contrato de compraventa. En la contestación a la demanda claramente se alegó que la compradora adquiría la vivienda para que fuera su vivienda habitual siendo que tal hecho tampoco se ha probado por Doña Sagrario (quien tiene toda la facilidad probatoria al respecto ex artículo 217 LEC) pues el certificado de empadronamiento que se aporta sólo acredita que Doña Sagrario figura inscrita en el padrón municipal de habitantes de DIRECCION002 en Calle DIRECCION001, 0048 a la fecha del certificado pero no consta la fecha en la que se dio de alta en dicho domicilio pues solo se hace constar que reside en " este municipio" (no el citado domicilio) desde el 15 de septiembre de 1999, siendo que lo usual es aportar un certificado donde conste de forma clara y sin lugar a dudas la fecha de alta de una persona en un domicilio determinado.

Sentado lo anterior, esta Sala no puede pronunciarse sobre la nueva causa del contrato de compraventa alegada en el recurso de apelación pues su alegación en apelación es extemporánea e infringe lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el principio "pendente apellatione nihil innovetur" recogido por una reiterada doctrina jurisprudencial y, por tanto, el primer motivo de apelación se desestima.

Como razona la Audiencia Provincial de Ávila en sentencia de 13 de mayo de 2020 " ... Quiere decirse que, conforme señaló, entre otras muchas resoluciones, la sentencia de la sección quinta de la audiencia provincial de Málaga de doce del mes de marzo del año 2.004, en nuestro sistema procesal la segunda instancia, y dada la naturaleza de recurso ordinario que ostenta la apelación, se configura como un sistema de revisión de lo practicado en la primera, lo cual determina que el órgano jurisdiccional superior tiene competencia para analizar la totalidad de lo actuado por el juzgador de instancia, abarcando dicha facultad tanto a los hechos como las cuestiones jurídicas debatidas. Ahora bien, lo que antecede exige que unos y otras han tenido que ser alegados por los interesados en el momento procesal adecuado mediante la concreción de los términos de la contienda judicial en lo relativo a los hechos, así como en lo tocante a los razonamientos jurídicos empleados en apoyo de las respectivas posiciones de los intervinientes. De tal forma que el órgano judicial habrá de ajustarse en la resolución del litigio a las exigencias dimanantes del principio de congruencia, ya que en otro caso se estaría causando una evidente indefensión a las partes, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 24 de la constitución, al sustraerles la posibilidad de alegar y probar lo que estimasen oportuno en relación con las posturas sostenidas a lo largo de la tramitación de la causa.

En consecuencia, no es admisible consentir ni a la parte actora ni a la parte demandada que alteren los términos del debate aprovechando la interposición de un recurso de apelación, a través del planteamiento de cuestiones nuevas o introduciendo en el escrito de motivación del recurso motivos o fundamentos no articulados en la primera instancia, pues tal postura acarrearía una alteración trascendente de la causa de pedir o de la oposición formulada, con las negativas consecuencias tanto de que impediría al tribunal de instancia pronunciarse acerca de las mismas, como de impedir a la contraparte alegar o probar sus propias manifestaciones. Lo cual presupone, en definitiva, una quiebra de los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso con infracción de las exigencias derivadas del citado artículo 24 de la constitución, siendo lo que antecede corroborado por una abundante y reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias del tribunal supremo, entre otras, de dos del mes de abril del año 1.962, quince del mes de abril y catorce del mes de octubre del año 1.991, tres del mes de abril del año 1.993, nueve del mes de noviembre del año 1.999, dos del mes de febrero y veinticuatro del mes de julio del año 2.000 o veintiséis del mes de abril del año 2.002) de la que se infiere la prohibición de plantear cuestiones nuevas en el recurso de casación, criterio que es aplicable igualmente en cuanto a la apelación, puesto que, si bien esta última por su condición de recurso ordinario permite al tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas distintos de los planteados en primera instancia según el conocido aforismo "pendente apellatione nihil innovatur".

En efecto, no resulta admisible que la parte recurrente pretenda suscitar en apelación cuestiones nuevas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba, ya que la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 456.1 ) acoge un modelo de segunda instancia limitada o "revisio prioris instantie". Aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas inicialmente, tanto en lo que se refiere a los hechos (questio facti) como en lo relativo a los problemas jurídicos oportunamente deducidos (questio iuris) dado que ello se opone, se reitera, al principio general "pendente apellatione nihil innovetur".

No se trata de un formalismo retórico o injustificado, sino que es una regla que entronca con la esencia de recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir con la planteada en la primera. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que la audiencia provincial entienda que era la solución jurídicamente correcta. Por no ser un nuevo proceso, las partes no pueden pretender articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquella. No sólo no cabe modificar el objeto de las actuaciones de manera improcedente respecto de la primera instancia sino que tampoco cabe convertir la apelación en un juicio nuevo. Declara al efecto la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de dieciocho del mes de mayo del año 2.005 que "es cierto que, por el respeto debido a la congruencia, la preclusión y la contradicción, en cuanto principios informadores del proceso civil, la jurisprudencia rechaza, como nuevas, las cuestiones planteadas después de la fase procesal destinada a definir el objeto del proceso en la primera instancia. Así lo declaró esta sala en las sentencias invocadas en el motivo. Concretamente, en la de quince del mes de abril del año 1.991 se definieron las cuestiones nuevas como aquellas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba ... ".

Nos encontramos en el presente caso, al apuntarse por la parte recurrente a unos términos del debate que exceden de lo cuestionado en la primera instancia, ante un planteamiento novedoso, cuya posibilidad está proscrita, según se deduce de la previsión del artículo 456.1 de la ley de enjuiciamiento civil , a la luz de los principios procesales antes expuestos. Hay que tener presente que la jurisprudencia (entre las más recientes sentencias del tribunal supremo 95/2.007 de treinta del mes de enero y 1.010/2.008 de treinta del mes de octubre) ha señalado que el concepto de pretensiones nuevas comprende no sólo las que resulten totalmente independientes de las planteadas en tiempo y forma (lo que excluye, de entrada, las variaciones que ya entonces hubieran sido extemporáneas) ante el tribunal "a quo", sino también las que suponen cualquier modo de alteración o de complemento de las mismas.

Ha de prevalecer la regla procesal de que no es admisible mutar el objeto del proceso establecido en la demanda (sentencia del tribunal supremo de nueve del mes de febrero del año 2.010). Hemos de subrayar que rige en el proceso civil la prohibición de cambiar el objeto del proceso, una vez que ya se ha conformado en la fase alegatoria del mismo ( artículos 399 , 400 y 412 de la ley de enjuiciamiento civil ), a fin de no sorprender al contrario y ocasionarle indefensión si se cambiasen argumentos en fases ulteriores del litigio. Así es como se desprende del artículo 426 de la ley de enjuiciamiento civil , al realizar alegaciones complementarias en la audiencia previa o aclarar las previamente realizadas en la fase alegatoria; lo que ya no podría hacerse es alterar sus pretensiones ni tampoco los fundamentos en que se sustentaban éstas, por lo que ni mucho menos podría pensarse en la posibilidad de introducir en fases ulteriores del proceso nuevos alegatos ni pretensiones. No resulta, por lo tanto, admisible suscitar en apelación cuestiones nuevas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba. Esto último es, sin embargo, lo que estaría tratando de hacer aquí la parte recurrente, lo cual no le puede ser permitido por este tribunal porque supondría quebrar las reglas del juego limpio procesal que son una garantía preestablecida en beneficio de ambas partes. Basta con la constatación de que se está pretendiendo incurrir en tal maniobra procesal para que este tribunal tenga que rechazar los motivos de recurso introducidos ex novo en la alzada .."

También se alega en el primer motivo de apelación que se ha pagado un importe por la adquisición de la vivienda que ha quedado puesto de manifiesto en la escritura pública de compraventa, así como en los extractos bancarios aportados, siendo imposible hacer una donación al existir un ánimo de lucro en la transmisión, habiéndose pagado el precio estipulado.

Al respecto señalar que los demandados no han acreditado en absoluto que se pagara la cantidad de 18.000 euros el 30 de octubre de 2012 en metálico, tampoco las cantidades de 1.000 euros los días 30 de octubre de 2013 y 2014. Respecto de las transferencias (29.322,95 euros, por un lado, y 10.677,05 euros, por otro lado) consideramos que no se acredita por la parte demandada el rastro del dinero, no justificándose el destino del dinero, no aportándose los extractos completos de las cuentas para poder estudiar dicha cuestión lo que supone un elemento más a tener en cuenta pues el hecho de hacer dos transferencias no determina por sí solo que se tenga por pagado parte del precio si posteriormente ese dinero se va devolviendo al comprador, sin que exista justificación de la causa de los ingresos mensuales en la cuenta de Doña Sagrario de cheques por importe de 600 euros (no se aporta ni contrato de trabajo, ni nóminas y no consta que trabajara o percibiera prestación alguna que justifiquen los ingresos a partir de la venta) o de la cantidad de 7.280 euros (en conclusiones se alegó que dicho importe provenía de una devolución por nulidad de la cláusula suelo pero nada se acredita al respecto y más si tenemos en cuenta que según la escritura de constitución del préstamo hipotecario que se aporta con la contestación a la demanda no consta que incluyera tal cláusula).

Esta Sala considera que no se justifica el ánimo de lucro, sino todo lo contrario, existiendo indicios evidentes de que el precio pagado mediante transferencias se fue devolviendo por los vendedores (abuelos de Sagrario) poco a poco a lo largo de los años y que la parte que se alega se pagó en metálico no queda en absoluto probada.

II. Inadecuación de la jurisprudencia aplicada en la resolución recurrida.

Se reitera en este segundo motivo que el contrato de compraventa otorgado tiene un ánimo de lucro fuera de toda duda con alusión a que la finalidad del contrato era hacer una reforma para adaptar la vivienda a las necesidades de los abuelos de Doña Sagrario. A dichas cuestiones ya hemos dado respuesta al resolver el primer motivo de apelación.

Se alega por los apelantes que ni la legislación vigente ni la jurisprudencia prohíben negocios jurídicos entre parientes o entre amistades. Al respecto señalar que, efectivamente, dicha afirmación es cierta. Sin embargo la resolución apelada no se basa únicamente en dicha circunstancia para estimar la demanda. La relación de parentesco es un elemento más (no único) a tener en cuenta en supuestos como el de autos para poder concluir que un determinado contrato es simulado y en este supuesto es evidente que concurre dicha relación de parentesco entre los supuestos vendedores (abuelos) y compradora (nieta) y una pésima relación entre todos ellos y la actora que, a su vez, es hija de los vendedores y madre la compradora.

En cuanto a que el precio de la compraventa fue de mercado consideramos que no es cierta dicha afirmación no discutiendo las partes que el valor de tasación de la finca a los efectos de la hipoteca fue de 72.051,59 euros y, además, según la propia documental aportada por los demandados con su contestación a la demanda la vivienda se podría haber vendido por un máximo de 149.013,70 euros (hecho quinto de la resolución de Consejería de Fomento y Vivienda por la que se acuerda la procedencia de la transmisión de la vivienda a Doña Sagrario por la cantidad de 60.000 euros).

No queda probado que Doña Sagrario trabaje y pague el préstamo hipotecario con la nómina que refiere siendo que no consta que el cheque que se ingrese en su cuenta mensualmente tras la compraventa provenga de una nómina real (que ni siquiera se aporta) existiendo indicios de que dicho cheque proviene de los vendedores (ya antes de la compraventa constan ingresos mensuales de cheques procedentes de su abuela por importes de 600 euros y concepto nómina) y ni se alega, ni se prueba, que haya existido relación laboral entre los demandados.

El hecho de que el departamento de riesgos de Caixabank haya considerado solvente a Doña Sagrario no determina, por sí solo, que en este juicio se deba tener por acreditada su solvencia, desconociéndose que elementos se tuvieran en cuenta por la citada entidad para otorgar el préstamo, no habiéndose propuesta, ni tan siquiera, la testifical de la persona encargada de tramitar la hipoteca. El estudio de su vida laboral y de su cuenta bancaria determina que consideremos probado todo lo contrario por cuanto no queda acreditado (no se aporta contrato de trabajo, no se aportan nóminas) que Dña. Sagrario lleva trabajando de manera ininterrumpida desde los 18 años en un bar de la localidad de DIRECCION002, concretamente en el BAR DIRECCION003. Las transferencias mensuales en la cuenta de Dña. Sagrario de 500 euros procedentes de la cuenta según se afirma de su marido (no hay prueba de dicha relación marital y en la escritura de compraventa la misma aparece como soltera) D. Constancio, para poder hacer frente a los pagos mensuales y corrientes que tiene el supuesto matrimonio acreditan que la citada demandada precisa ayuda externa para poder pagar el préstamo hipotecario precisamente por su falta de solvencia económica.

Por último, en cuanto al ingreso en la cuenta de Doña Sagrario de la cantidad de 7.280 euros el 18 de febrero de 2017, como ya se ha señalado, no queda probado en los autos la procedencia del mismo.

III. Error en la valoración de la prueba.

El último motivo de apelación se refiere concretamente al interrogatorio del Sr. Alejo. Se alega que la sentencia apelada no hace mención a la edad del mismo (84 años) lo que a juicio de esta Sala es intrascendente pues la edad de una persona no determina que su declaración deba ser más o menos creíble. Por otro lado, no consideramos creíble que todo lo concerniente a la compraventa formalizada lo había llevado la esposa del Sr. Alejo por cuanto la cuenta del BBVA estaba sólo a su nombre, la de la Caixa a nombre de los dos y ambos intervinieron como vendedores en la escritura.

Las alegaciones realizadas por los apelantes en relación a la prueba testifical carecen de sentido por cuanto el motivo se limita a la valoración del interrogatorio de una parte (el Sr. Alejo).

En todo caso es patente que la sentencia apelada no se funda solo en el testimonio del Sr. Alejo, considerando esta Sala que aun cuando el mismo no hubiera declarado o hubiera afirmado haber recibido la cantidad de 20.000 euros, el sentido del fallo hubiera sido el mismo ante la falta de acreditación documental del recibo del dinero y ante la prueba de la falta de capacidad económica de Doña Sagrario para pagar el citado importe tal y como con acierto analiza la sentencia apelada al examinar su vida laboral.

CUARTO.- Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer al recurrente las costas devengadas por el mismo, con pérdida del depósito, en su caso, constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación