Sentencia Civil 524/2022 del Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 541/2022 de 02 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal de desahucio por precario que se interpuso por BTL SPAIN RESIDENTIAL ACQUISITIONS S.L. contra losy/o ignorados ocupantes de la vivienda sita en Pje. DIRECCION000,nº NUM000 de Castello de Empuries, personándose en calidad de ocupante de la vivienda Dº Maximino, oponiéndose a la demanda. Oponiendo, fata de legitimación activa y falta de legitimación ad processum, e invocando un justo titulo de ocupación, un contrato de arrendamiento suscrito el 1 de febrero de 2010

La sentencia después de estimar:

Quant al fet que la procuradora de la part actora no la representa perquè tépoders conferits per una altra societat, cal dir que aquest defecte es va esmenar iaixí consta a través de la diligència d'ordenació de 08.04.2022. acreditada la titularidad de la finca por la parte actora en aplicación de la normativa y jurisprudencia que señala estima la demanda, entra a analizar el examen del contrao aportado y concluye:

Cal concloure, doncs, que la part demandada no ha acreditat la subsistència delcontracte d'arrendament el qual, si no per altres causes, pel transcurs del temps hauria finit, doncs si es va concertar amb efectes del dia 01.02.2010 i es vapactar una durada d'un any (Estipulació Segona), tractant-se d'un contracte d'arrendament d'habitatge i tenint present la redacció de l'art. 9 de la Lleid'arrendaments urbans vigent en aquell moment, finalitzava el dia 31.01.2015,sens perjudici de les pròrrogues que poguessin haver-hi si es complien elspressupòsits legals.

Però és que a més a més, és d'aplicació l'article 13 de la Lleid'arrendamentsurbans en la redacció que hi va donar la Llei 4/2013 (vigent fins el 06.03.2019): Certament la durada del contracte, tot i que pactada per un any, era en realitatpel mínim dels cinc anys establerts a la LAU. Es va formalitzar el 01.02.2010 i,per tant, finia a finals de gener de 2015. El Decret d'adjudicació és del08.04.2014, per tant, es va procedir a l'execució forçosa de la finca derivadad'una execució hipotecària dins del termini de durada del contracte d'arrendament i aquest no es trobava inscrit al Registre de la Propietat.

Concluyendo que el demandado no ha acreditado titulo que acredite la ocupación. Y no conforme con dicha resolución se interpone recurso apelación por Dº Maximino.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Los concretos motivos del recurso de apelación son:

SEGUNDO: (Error de la sentencia en la valoración del contrato de arrendamiento. Infracción del artículo 250.1.2º de la LEC)

La parte actora en ningún momento ha puesto en duda la existencia del contrato de arredramiento y si en todo caso su vigencia.

Es evidente por tanto que la Sentencia no puede dudar de la existencia de un contrato de arrendamiento, cuando la entidad actora no lo ha hecho.

El demandado Sr. Maximino, ostenta un título válido que legitima su ocupación de la finca litigiosa, cual es el contrato de arrendamiento de 1 de Febrero de 2010, por tanto anterior al Decreto de adjudicación hipotecaria de la finca de fecha 8 de Abril de 2014. Y anterior también a la venta de la vivienda en escritura pública a favor de la actora en fecha 26 de Junio de 2020.

Infracción del artículo 250.1.2º de la LEC, (pues existiendo un contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la actora, la demandada arrendataria no puede ser calificada de precarista, y cualquier discusión sobre la eficacia de dicho título debe ventilarse en el procedimiento ordinario que corresponda y no en el Juicio verbal de desahucio por precario). Partiendo de lo anterior, acreditada la adquisición del inmueble por parte de la demandante, esta se produce, después de la constitución de la relación arrendaticia

Que el referido contrato de arrendamiento ha sido reconocido por la entidad actora en cuanto a su existencia, fecha, o contenido y no ha sido impugnado por la parte demandante.

Lo que ha admitido la sentencia, es el cambio de los términos objeto de debate, o sea con la demanda interpone acción por precario y en la vista reconoce la existencia del contrato y defiende la extinción del contrato de arrendamiento ex Art 13 LAU. 3

Los antecedentes expresados ponen de manifiesto que la cuestión sometida a debate en la vista, no fue planteada en la demanda. La cuestión planteada para extinguir el contrato de arrendamiento, constituye cuestión nueva, que, al no haber sido traídas o alegada en la demanda no ha podido ser sometida a prueba contradictoria por esta parte demandada, la cual frente a dicha alegación novedosa se encontró indefensa. Como recuerda la STS de 31 de diciembre de 1999, la doctrina jurisprudencial viene declarando que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes les hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( SSTS 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997) y de contradicción ( SSTS 30 de enero 3 JURISPRUDENCIA de 1990 y 15 de abril de 1991), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes de conformidad con la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partitum" ( SSTS 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990, sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la "mutatio libelli", STS 26 de diciembre de 1997, ni cambiar el objeto del pleito en segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur", SSTS 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997. La alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la "causa petendi" de conformidad con la doctrina jurisprudencial que veda resolver planteamientos no efectuados, sin que quepa objetar la aplicación del principio "iura novit curia", cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso o la extralimitación de la causa de pedir, ni en definitiva autorizar ( STS 25 de mayo de 1995) la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos.

La Sentencia no valora para nada la deposición en Sala de la testigo Doña Francisca de la Inmobiliaria HERCASA la cual redacto el contrato de arrendamiento y le dio veracidad al mismo en cuanto a la fecha, contenido y partes que lo firman.

Por tanto, la parte actora no cuestionó la validez del contrato de arrendamiento, y si solo alego la extinción del mismo en virtud de lo dispuesto en el Art 13 LAU, cuestión que introduce por primera vez en el procedimiento. En consecuencia, la cuestión que ahora recoge la Sentencia no fue invocada en la demanda y no procede hacer pronunciamiento alguno en Sentencia.

Tercero: (Violación del Art.114 de la LAU) 4

La atribución dominical del inmueble hipotecado, se hace al adjudicatario (Bankia), mediante la subasta establecida en el Art. 131 de la L.H, que afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se han realizado, pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a los derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso. Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace referencia el Art. 114 de la LAU. Y tratándose como este es el caso de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa, se quebrantaría el contenido del Art. 57 de la LAU que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador.

Cuarto: (Supuesto legal violado: "El Código Civil Dispone que las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario" Art. 2.3 Cc.).

En el: Fundaments de Dret, Segon "In fine" de la Sentencia, nos dice: Pero es que a mes a mes, es de aplicacio lŽ árticle 13 de la Llei dŽarrendaments urbans en la redaccio que hi va donar la Llei 4/2013 (vigente fins el 06/03/2019)

No podemos olvidar, ni desconocer que el contrato de arrendamiento se firmó en fecha 1 de Febrero de 2010, por lo que sin duda no pude aplicársele de forma retroactiva la Ley 4/2013 de 4 de junio sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, pues en su Disposición Transitoria Primera que titula Régimen de los contratos celebrados con anterioridad a la entrada de esta ley. De forma meridianamente clara establece: Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Por tanto, dado que el contrato de arrendamiento es de fecha 1 de Febrero de 2010, le es de aplicación la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de arrendamientos urbanos, aplicable en este caso. El texto original de la LAU recogía en su artículo 13, que el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta cumplirse el plazo mínimo de cinco años, sin perjuicio de las prórrogas que se pudieran aplicarse. Una vez transcurrido este plazo el nuevo adquirente de la vivienda podría comunicar al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, promover la extinción del arrendamiento, salvo que se hubiera pactado una duración mayor de cinco años y así constara inscrito en el Registro de la Propiedad

Los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del 6 de junio de 2013, la duración, como norma general, será de hasta cinco años. Y potestativamente habrá posteriormente tres años adicionales (es decir, en total ocho años). No obstante, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año (tácita reconducción).

Bien, pues durante ese periodo de duración de cinco u ocho años (o más) años, puede suceder que el arrendador pierda su condición de arrendador por alguna de las siguientes circunstancias (el caso de venta voluntaria de la vivienda por parte del arrendador a un tercero, por lo que se aplicará el artículo 14 LAU, y no en el 13).

La transmisión voluntaria del inmueble, como sucede en este caso, en escritura pública de fecha 26/06/2020, hace que sea de aplicación de forma imperiosa el Art. 14 de la LAU. En ningún caso se trata de una resolución del contrato ipso iure, pues para ello se debe recurrir a los Tribunales en todo caso.

TERCERO.- En cuanto a los dos primeros motivos, señalar respecto a la invocación de indefensión por haber introducido la parte hechos nuevos no invocados en la demanda, es decir la extinción del contrato de arrendamiento invocado por el demandado, con vulneración de lo dispuesto en el Art 456 de la L.EC. ,

Señalar que conforme declara la STS 12 de mayo de 2021(ROJ: STS 1829/2021 ):

"... La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (...), si concede más de lo pedido (ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte".

Aplicándolo al caso presente ,teniendo en cuenta que la cuestión planteada, la validez del contrato de arrendamiento, ha sido planteada por la parte recurrente en contestación a la demandada para acreditar un justo título de ocupación, no puede estimarse como un hecho nuevo ni menos invocar indefensión, sería en todo caso la parte actora la que podría invocar indefensión de negarle el efectuar alegaciones respecto al título invocado por la parte demandada ahora recurrente.

Ello esta íntimamente relacionado con el segundo motivo del recurso, en que la parte invoca que no cabe en un proceso por precario entrar en el examen del título sino que en todo caso deberá dirimirse en un proceso ordinario. Tal motivo de oposición deberá de ser desestimado

. Efectivamente la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16/09/2022 viene a resolver al respecto y que es de plena aplicación al caso presente lo siguiente:

El segundo motivo por infracción procesal, sí debe ser estimado. Consideramos, en contra del criterio del tribunal provincial que, en el presente procedimiento de precario, cabe discutir la bondad del título justificativo de la posesión de la parte demandada.

En efecto, como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 379/2021, de 1 de junio ; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre , entre otras, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ).

En el mismo sentido, se han pronunciado las sentencias 109/2021, de 1 de marzo y 212/2021, de 19 de abril .

Hemos dicho también que existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986, entre otras).

Por su parte, en las sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 502/2021, de 7 de julio , precisamos:

"El precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título ( sentencia de 31 de enero de 1995 )".

La cuestión relativa al ámbito del procedimiento de desahucio por precario la abordamos en las sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 502/2021, de 7 de julio , en los términos siguientes:

"3.- El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario:

"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: [..] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda.

4.- La LEC introdujo la novedad de suprimir el carácter de procedimiento sumario del desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC , conforme al cual:

"no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias".

La exposición de motivos de la ley explica así esta novedad:

"en cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad [..]".

En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

Pues bien, en este sentido, el recurso debe ser estimado, toda vez que, para dirimir la bondad del título posesorio de la demandada, es perfectamente válido el procedimiento de precario promovido.

Desde el primer momento, la parte actora sostiene que el contrato de alquiler se celebró con el Sr. Rosendo -hecho que no se discute y que se encuentra avalado con el correspondiente soporte documental-, así como que la demandada carece de título alguno para continuar en la posesión del inmueble cuando el arrendatario único desistió del contrato.

Tal circunstancia obligaba a la audiencia, como hizo el juzgado de primera instancia, a valorar si la demandada contaba con algún título que amparase la posesión detentada, una vez que el arrendatario único desistió del contrato, cuestión que podía dirimirse, sin limitación o merma alguna del derecho de defensa de las partes, en el procedimiento de precario promovido."

En definitiva y resumidamente como se recoge en la STS:

"El precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho. Procedimiento hábil para analizar el título posesorio esgrimido por la parte demandada (el supuesto de hecho del art. 12.4 LAU, por convivencia more uxorio con el arrendatario). La Audiencia consideró que debía ventilarse en el el juicio ordinario. Se estima el recurso del arrendador. En el desahucio por precario cabe discutir la bondad del título justificativo de la posesión de la parte demandada sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario"

Procediendo en consecuencia desestimar los dos primeros motivos del recurso.

CUARTO.- En cuanto a la normativa aplicable al contrato invocada por la parte recurrente.

Los hechos acreditados son los siguientes recogidos en la sentencia de Instancia:

El dia01.02.2010 el Sr. Maximino, suscribió un contrato de arrendamiento como arrendatario, y con los Srs. Raimunda, Rosalia, Carlos Miguel Jesus Miguel como arrendadores.

Pactándose un plazo de 1 año, y una renta de 540,00 euros mensuales.

Los arrendadores, junto con una tercero constan como parte ejecutada en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria instado por CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID SA contra los mismos, en cuya posición se subrogo BANKIA S.A, sigueinedose el procedimiento de Ejeucución Hipotecaria nº 393/2010 en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Figueres.

El procedimiento de ejecución hipotecaria se instó en fecha 26 de abril de 2010

Seguido el procedimiento por sus trámites por Decreto fecha 8 de abril de 2014 se adjudico la finca a favor de Bankia SA.

En dicho Decreto se hace constar la existencia de un ocupante en el inmueble sin que la parte ejecutante haya solicitado la celebración de la vista preceptiva del art 661.2 de la LEC.

La actora adquirió la finca por escritura de compraventa de fecha 26/06/2020.

QUINTO.- Sobre dicha base fáctica la cuestión debatida se centra en realidad en determinar si la enajenación forzosa derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria, determina la extinción del arrendamiento o, por el contrario, su subsistencia y la subrogación del adjudicatario en la posición del arrendador, y en este caso de la actora al adquirir la finca del anterior titular, si bien en este caso no es el adjudicatario de la finca en el procedimiento de ejecución cuando, como en el caso, el arrendamiento no consta inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuto.

Como se recoge en la sentencia AP de Madrid sec. 21 de fecha 22 de febrero de 2022 rec.511/2020 en un supuesto prácticamente análogo al presente dice al respecto:

Para dar respuesta a esta cuestión debemos partir de que si bien el Decreto de adjudicación de la vivienda litigiosa a favor de S.A.U se dictó el 29 de Enero de 2016, fecha en la que ya había entrado en vigor la reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el contrato de arrendamiento litigioso se había celebrado el día 1 de Junio de 2012, fecha anterior a la vigencia de esa ley.

Nuestro Tribunal Supremo ha venido tratando este tema en alguna de sus resoluciones, indicando por ejemplo en sentencia de 15 de Noviembre de 2021 (recurso de casación 2284/2021 ), en la que se citan otras anteriores como las sentencias 577/2020, de 4 de noviembre , 109/2021, de 1 de marzo , y 379/2021, de 1 de junio , que: ""Con anterioridad a la vigencia de la actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta Sala, en una primera etapa, consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada ( sentencias de 5 de febrero y 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989, entre otras)".

En una segunda etapa, esta sala cambió su doctrina y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude ( sentencias del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de 1991, 23 de junio de 1992, 20 de abril de 1995, y 9 de mayo de 1996). Las razones del cambio de doctrina las exponía así esta última sentencia:

"[...] a) Porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la L.H ., afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso; b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento, no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la L.A.U ., y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley , que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador".

2.2. Como advertimos en esas mismas sentencias, el panorama normativo cambió con la LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos en su art. 13 , en el que, para los supuestos de arrendamientos de vivienda, se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9.1...

En consecuencia, bajo este régimen jurídico resultaba claro que la enajenación forzosa de la finca arrendada, en caso de que la ejecución hubiera tenido lugar durante los cinco primeros años de su vigencia, no determinaba la extinción del contrato de arrendamiento, sino la subrogación del adjudicatario de la finca en la posición del arrendador hasta el vencimiento del citado plazo.

2.3. En el caso de la litis, en el momento de adjudicarse a la entidad actora la finca litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria, el texto vigente del citado art. 13 LAU era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019 (precepto que fue de nuevo modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

Tras su reforma por la precitada Ley 4/2013, el art. 13.1 de la LAU quedó redactado de la forma siguiente:

"1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

"Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

"Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9".

En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera:

"Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

"La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario"."

Aplicándolo al caso presente teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento es de fecha 1 de febrero de 2010, le es de aplicación lo dispuesto en el contenido del art 13 de la LAU en su primitiva redacción teniendo en cuenta que conforme a la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 4/2013 de 4 de Junio y del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de Marzo no tienen eficacia retroactiva, de forma que el contrato litigioso suscrito entre el demandado y los antiguos propietarios, con fecha 1 de febrero de 2010 por una duración de 1 año (con arreglo a la legislación vigente 5 años), se encontraría vigente hasta el día 1 de febrero de 2015.

En consecuencia la resolución Instancia es ajustada a derecho.

No es correcto que deba aplicarse el Art 14 de la LAU , como mantiene la parte recurrente

Efectivamente, es clarificadora al respecto la STS de fecha 15/11/2021, que si bien se refiere a la resolución de un contrato de arrendamiento de local no de vivienda si que recoge la jurisprudencia y normativa aplicable a supuestos como el presente.

Efectivamente recoge al respecto:

En la sentencia 514/2012, de 20 de julio , explicamos la diferente teleología de ambos regímenes con la siguiente argumentación, contraria a una aplicación analógica de las normas en esta materia, analogía que requiere una identidad de razón aquí inexistente:

"[...] Uno de los principios básicos de la regulación de uno y otro, resulta, como expresa la Exposición de Motivos de "la clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia", y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

"El artículo 18 de la Ley de 1994, es una buena muestra de lo que se expone en cuanto se refiere a viviendas y se justifica desde la idea de que se trata de garantizar al arrendatario una estabilidad económica en el contrato durante la duración a que tiene derecho.

" [...]

"Sin duda, entre uno y otro supuesto no hay identidad de razón porque, precisamente, el legislador quiso que así fuera estableciendo un régimen legal distinto para uno y otro arrendamiento, que las partes conocían y aceptaban desde el momento en que remiten su contenido a la voluntad de una y otra y, en su defecto, a los Títulos I, III y V de la Ley de 1994 y, supletoriamente, a lo dispuesto en el Código Civil [.]".

Además de este distinto sistema de fuentes de la LAU para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda (regidos por la voluntad de las partes, o en su defecto, por lo dispuesto en el títulos III de la LAU y, supletoriamente, por lo establecido en el CC, sin remisión al título II, donde se regulan los arrendamientos de vivienda), hay que tener en cuenta que, como advierte la Audiencia, cuando el legislador ha querido aplicar un régimen legal similar a los contratos de arrendamiento de vivienda a aquellos cuyo uso es diferente, así lo ha indicado expresamente (vid. remisiones de los arts. 30, 31 y 35 - del título III - a los arts. 21, 22, 23, 25, 26 y 27, letras a), b) y e) - del título II -; ninguna de ellas referidas al art. 13)

4.5. Sin embargo, no compartimos la tesis asumida por el tribunal de apelación a favor de la aplicación del art. 29 LAU al presente caso, bajo el argumento de que el término "enajenación" que figura en ese precepto permite su aplicación a supuestos de venta forzosa de la finca, con la consecuencia de que el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador (sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento), salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario del art. 34 LH , o en supuestos de simulación o fraude.

La razón fundamental por la que rechazamos esta interpretación es que prescinde del hecho de que los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa, a estos efectos, están claramente diferenciados en la propia LAU, que cuando ha querido referirse a los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación forzosa en virtud de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, lo ha hecho expresamente, con un trato diferenciado de las enajenaciones voluntarias. Así sucede en el caso de los arts. 13 y 14 , pero sólo respecto de los arrendamientos de viviendas. La diferencia esencial entre ambos supuestos estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra, sustituciones fideicomisarias y, en lo que ahora interesa, la realización forzosa derivada de ejecuciones, hipotecarias o de sentencias).

Cuando es el propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento ( arts. 1091 y 1257 CC ), el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que, en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen de mayor protección del arrendatario, aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación (sin perjuicio de la protección de los terceros amparados por el art. 34 LH ). El arrendador se vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes ( art. 1091 CC ), del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral (en el sentido de ajena a la voluntad concurrente del otro contratante, el arrendatario).

4.6. El supuesto es muy diferente cuando de lo que se trata es de la resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, como consecuencia del ejercicio de derechos de terceros, preferentes conforme a las reglas generales del Código civil y la legislación hipotecaria al del arrendatario (lo que sucederá en caso de ausencia de inscripción del derecho del arrendatario o cuando ésta sea posterior a la de aquellos). En estos casos el carácter tuitivo de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda determinó que, en su redacción originaria (que es la relevante para el caso) el contrato de arrendamiento, a pesar de la resolución del derecho del arrendador, subsistiera durante el tiempo que restare hasta la finalización del periodo de sus primeros cinco años (salvo que se hubiera inscrito el arrendamiento antes que el derecho del tercero, en cuyo caso se mantendría vigente por todo el plazo pactado). Pero esta norma tuitiva, que excepciona las reglas generales, no se incorporó al título III de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, sencillamente porque no concurren las razones que explican aquella finalidad protectora del derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes. Como dice la Exposición de Motivos de la LAU, ambas categorías arrendaticias (según que su destino sea el uso de vivienda u otro distinto) responden a realidades económicas subyacentes "sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles", lo que se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes para los de uso distinto.

No hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU , porque, como hemos dicho, las razones a que responde el tratamiento legal de las enajenaciones voluntarias no son predicables de las enajenaciones forzosas. Tampoco hay laguna o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su "regulación [esté] basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes" y, en su defecto, por el régimen común del Código civil, al que expresamente se remite.

4.7. La tesis que postula la aplicación del art. 29 LAU a los supuestos de enajenación forzosa de finca arrendada para uso distinto del de vivienda incurre en la paradoja de dotar de mayor protección al arrendatario con contratos de duración superior a cinco años (como el de la litis), que la que brinda el art. 13.1 LAU , en la redacción aplicable al caso, que limitaba la vinculación del adjudicatario de la finca en la ejecución a un plazo limitado al intervalo que restase para llegar a los cinco primeros años de vigencia del arrendamiento, límite temporal de la subrogación que no se contiene en el art. 29 LAU . Nuevamente hay que recordar, como dijimos en la sentencia 514/2012, de 20 de julio , que el carácter tuitivo de la regulación introducida por la LAU de 1994 se limita a los arrendamientos de vivienda, al restringir las medidas de protección del arrendatario "sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas". La finalidad de la norma, tan claramente expuesta, no tolera interpretaciones extensivas a través de las cuales el resultado alcanzado sea que el nivel de protección del arrendatario de inmuebles para uso distinto del de viviendas (en el caso de ejecución de la finca arrendada) resulte mayor que el brindado por la norma a los arrendatarios de vivienda

Aplicándolo al supuesto presente, los arrendadores que suscribieron el contrato con el recurrente, perdieron su propiedad no por una enajenación voluntaria, en cuyo supuesto si sería de aplicación el Art 14 invocado por la parte recurrente sino por una ejecución forzosa en consecuencia al contrato de autos le sería de aplicación la normativa contenida en el Art 13, como recoge la sentencia de Instancia y no la del Art 14 que invoca la parte recurrente.

Procediendo en consecuencia desestimar el recurso y confirmar la sentencia recurrida .

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación, las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en el Art 398 de la L.EC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación