Sentencia Civil 700/2022 del Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 2677/2022 de 11 de octubre del 2022

Se aceptan los los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Por parte de la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A. se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 11 de Marzo de 2.022, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Irún, en solicitud de que se dicte nueva sentencia, por la que se acuerde estimar el presente recurso y revocar la dictada por el Juzgador de Primera Instancia, a los efectos oportunos.

Alega así, para fundamentar ese recurso, que se interpone por infracción de los artículos 1.1 y 12.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 49/2003 de 26 de noviembre) e infracción de las normas sobre valoración de la prueba, valoración que no ha sido sólo incompleta o errónea, sino que, además, no se ha valorado parte de la prueba practicada durante el procedimiento, ni se han tenido en cuenta elementos de hecho que también han resultados acreditados, por lo que las conclusiones a las que ha llegado la Juzgadora a quo no son ajustadas a derecho, y que no han sido tenidas en cuenta varias de las pruebas documentales que obran en los autos y que deben conllevar a determinar que estamos ante un contrato de arrendamiento rústico, al que debe ser aplicable esa normativa mencionada, por lo que el plazo contractual del propio contrato no ha expirado, sino que el mismo vencería el 18 de septiembre de 2023, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12.3 de dicha Ley.

Sostiene, acto seguido, y en relación al contrato suscrito el día 1 de febrero de 2011, en el que la parte apelada se encuentra subrogado en su condición de arrendador, ha de indicar que, con independencia de que el mismo se denominara contrato para uso distinto de vivienda, lo cierto es que el objeto de arrendamiento lo fue de una finca urbana y rústica como es la Casería DIRECCION000 y terreno anexo, con su única y exclusiva voluntad de destinar dicha casería y parcela a aprovechamiento ganadero, concretamente a la cría de caballos, lo que conlleva que la naturaleza jurídica del contrato sea la de un contrato de arrendamiento rústico, siéndole de aplicación la Ley de Arrendamientos Rústicos, conforme al artículo 1.1 de la misma, que existe prueba documental no valorada que lo acredita, como es el hecho de que nada más suscribir el contrato se ejecutaron por su parte infinidad de obras necesarias para habilitar la planta baja de la finca arrendada, como la cuadra de caballos, además de la construcción de un picadero, actividades que se integran dentro de las reguladas en esa Ley, por un importe 126.066,32 Euros, que fueron autorizadas y consentidas por la propiedad, porque durante toda la vigencia del contrato no hay ni un solo hecho que demuestre lo contrario, y jamás fue requerido para que cesara en la ejecución de las mismas, cuando fue un hecho notorio y conocido que se estaban realizando para el aprovechamiento ganadero, de manera que la apelada asumió que desde el inicio su voluntad fue destinar la finca y terreno a dicho aprovechamiento, y que, tras la inmediata ejecución de las obras, se solicitó la inscripción de la explotación ganadera equina en la Casería DIRECCION000 ante el Departamento de Desarrollo de Medio Rural el día 16 de mayo de 2011 y posteriormente el día 23 de mayo de 2011 se dictó resolución por el Departamento de Desarrollo de Medio Rural de la Diputación Foral de Gipuzkoa, por la que se acordaba inscribir dicha explotación en el Registro General de Explotaciones ganaderas, estando inscritos en el Departamento de Promoción Económica Medio Rural y Equilibrio Territorial de la Diputación Foral de Gipuzkoa 17 caballos.

Mantiene, a continuación y en cuanto al desconocimiento alegado por el Sr. Obdulio en el acto de juicio sobre el destino que se dio a la finca arrendada desde el inicio del arrendamiento, así como sobre la ejecución de las obras necesarias realizadas a tales efectos, que faltó a la verdad, pues desde el año 2011 es conocido por su parte que tanto en el inmueble como en el terreno anexo existen unas cuadras y una relación de caballos, habiendo visitado en numerosas ocasiones la finca, al objeto de verificar el estado de la misma, y que, aún en el supuesto de que lo desconociera, ya le fue notificada y puesta en su conocimiento, mediante el envío de burofax de fecha 11 de octubre de 2018, tal circunstancia, es decir, que, tras el requerimiento notarial en el que se le notificaba por el Sr. Obdulio el fin del arriendo, puso en su conocimiento toda la relación de obras que se habían ejecutado, con el fin de que la finca sirviera para el uso de aprovechamiento ganadero, como eran, entre otras, la construcción de la cuadra de caballos y el picadero, sin que por parte de la propiedad se mostrara disconformidad alguna.

Y finaliza indicado que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento rústico, al que es de aplicación la Ley de Arrendamientos Rústicos, de 26 de noviembre de 2003 (Ley 49/2003), y que desde el inicio de la relación arrendaticia la voluntad de las partes fue la de suscribir un contrato de arrendamiento que recaía sobre la Casería DIRECCION000 y terreno, para destinarla al aprovechamiento ganadero, para lo cual realizó, con el consentimiento de la propiedad, todas las obras necesarias que garantizaran dicho aprovechamiento, por lo que no puede entenderse que el contrato de arrendamiento suscrito se encuentre en tácita reconducción y que, en consecuencia, haya expirado el plazo del arriendo, siendo de aplicación en el presente caso el artículo 12.3 de la citada Ley, conforme a la cual, y dado que la propiedad en ningún caso le notificó fehacientemente y con un año de antelación al término del plazo contractual (18 de septiembre de 2018) la intención de no continuar con el arriendo, el contrato se ha prorrogado cinco años más, esto es, hasta el 18 de septiembre de 2023 y así se le ha hecho saber en las dos ocasiones en que ha intentado dar por finalizado el arriendo, mediante los requerimientos notariales efectuados en tal sentido.

A la vista de los términos en que ha sido formulado el presente recurso, es evidente que se sostiene por la entidad apelante que se ha producido por parte de la Juzgadora de instancia un error en la valoración de la prueba practicada en las actuaciones y una incorrecta aplicación a la misma de las normas legales vigentes y reguladoras de la materia de que se trata, que le ha conducido a la estimación de las pretensiones formuladas por D. Obdulio en el escrito de la demanda iniciadora de este procedimiento, razón por la cual procede llevar a cabo el examen de las citadas actuaciones, a fin de determinar si ha producido o no ese error en la valoración de la prueba que ha sido denunciado y esa incorrecta aplicación de la normativa que ha de ser tenida en cuenta en este caso de que se trata, que por la misma ha sido planteada y, por ello, determinar si la sentencia dictada ha de ser confirmada o, por el contrario, revocada en los términos que por la misma han sido pretendidos.

SEGUNDO.- Pero, una vez analizado ese motivo de recurso formulado por la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A. y conforme al cual la misma sostiene, como ya se ha indicado, que se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba y en una infracción de la normativa aplicable al caso de que se trata, en lo que hace referencia a la pretensión por D. Obdulio formulada en su escrito de demanda, de que se acuerde la resolución, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento concertado en fecha 11 de Febrero de 2.011 en relación a la Casería DIRECCION000, ubicada en el BARRIO000, nº NUM001, de la localidad de Irún, entre la citada entidad, como arrendataria, y D. Pedro Enrique y D. Luis Alberto, como propietarios y arrendadores de la misma, contrato en el que el demandante, en su condición de administrador mancomunado, junto con el segundo de dichos copropietarios, de la entidad Eluzandi, S.L., recibió la cesión de todos los derechos de arrendamiento sobre el referido inmueble en fecha 26 de Diciembre de 2.011, habiendo adquirido posteriorimente la propiedad de la Casería, dicho motivo ha de ser desestimado, por cuanto que se da la circunstancia de que el examen de las actuaciones, y en concreto el examen de toda la documentación aportada a los autos, pone de manifiesto que dicho contrato fue concertado con un plazo de duración de hasta el 18 de Septiembre de 2.018 y tambien que los contratantes pactaron con toda claridad que la mencionada Casería había de ser destinada a almacén, por lo que es evidente que el mencionado contrato de arrendamiento, que se ha venido reconduciendo tácitamente, ha de estimarse ya resuelto, ante el requerimiento verificado por su propietario en el año 2.021, y que, por ello, la Juez a quo ha actuado con toda corrección, al adoptar la decisión que ha sido controvertida.

En efecto, el examen de lo actuado, y más puntualmente la lectura de ese contrato suscrito entre los litigantes, pone de manifiesto que D. Pedro Enrique y D. Luis Alberto, en calidad de arrendadores, y la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A., como arrendataria, concertaron en fecha 11 de Febrero de 2.011, un contrato de arrendamiento en relación a la Casería DIRECCION000, situada en el BARRIO000, NUM000, de la localidad de Irún, con un periodo de duración próximo a los 7 años, en concreto hasta el 18 de Septiembre de 2.018, que, con posterioridad, en fecha 26 de Diciembre de 2.011 a D. Obdulio le fueron cedidos los derechos de arrendamiento sobre al referida finca, en su condición de administrador mancomunado, junto con el copropietario D. Luis Alberto, de la entidad Eluzandi, S.L., que más tarde D. Obdulio adquirió la propiedad de la referida Casería por los títulos que ostenta y que ha justificado, que en la referida fecha de 18 de Septiembre de 2.018 no se produjo el desalojo, teniendo lugar la tácita reconducción, y que el mencionado demandante, ahora ya propietario de la referida finca por los títulos que ostenta, requirió a la arrendataria en fecha 23 de Julio de 2.021, para que procediera a su desalojo en el plazo de un mes, sin que la misma accediera a su pretensión, tras la recepción de ese requerimiento.

Y es lo cierto que, no obstante las distintas consideraciones efectuadas por la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A. en cuanto a que la finca arrendada ha de ser considerada una finca rústica y que, por lo tanto, se encuentra sujeta a la Ley de Arrendamientos Rústicos, sin que pueda entenderse que el contrato de arrendamiento suscrito se encuentre en situación de tácita reconducción y que haya expirado el plazo del arriendo, las mismas no pueden aceptarse, por cuanto que son claros los términos reflejados en el mencionado contrato de arrendamiento, reproducidos según reconocen los litigantes, en el contrato de cesión de fecha 26 de Diciembre de 2.011, sin que se haya evidenciado que esos términos reflejados en el mismo no respondan a la voluntad de los contratantes, por lo que es evidente que procedía acceder a las pretensiones contenidas en el escrito de demanda en lo que a dicho extremo respecta, tal y como ha sido acordado en la sentencia recurrida, con la consiguiente desestimación que ello había de conllevar de la oposición a la misma que la citada entidad demandada ha sido formulada.

TERCERO.- Desde luego, se ha pretendido por parte de la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A. en la oposición a la demanda formulada por D. Obdulio, y lo ha reiterado en esta instancia, que el contrato suscrito entre los litigantes no responde a la voluntad que la mencionada entidad deseaba expresar, dado que el objeto de arrendamiento lo fue la Casería DIRECCION000 y terreno anexo, con su única y exclusiva voluntad de destinar dicha Casería y parcela a aprovechamiento ganadero, concretamente a la cría de caballos, lo que conlleva que la naturaleza jurídica del contrato sea la de un contrato de arrendamiento rústico siéndole de aplicación la Ley de Arrendamientos Rústicos, y no la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no puede admitirse la tácita reconducción, pero es lo cierto que D. Gerardo, representante legal de la mencionada entidad, se limita a exponer cuál fue su voluntad, al concerttar el contrato de arrendamiento suscrito, sin tener en cuenta cuál fue la voluntad de la parte arrendadora y, desde luego, sin tener en cuenta, y ello es lo más importante, cuál fue la voluntad reflejada por ambos contratantes, arrendador y arrendataria, en el contrato suscrito y que ha de primar por encima de otras consideraciones, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.281 del Código Civil, debido a que no se ha probado en autos que esa voluntad reflejada en él no se ajuste a lo pretendido y deseado por los firmantes del mismo.

Ciertamente, el mencionado contrato en su cláusula primera expone que la entidad Eluzandi, S.L. es arrendataria-subarrendadora del inmueble, finca rústica, llamada DIRECCION000, que consta de planta baja destinada a almacén y terreno anexo, en su cláusula tercera se indica que "El uso será el destinado a local almacén" y que "El cambio de uso, sin autorización escrita anterior de la parte arrendataria - subarrendadora, será causa suficiente para la resolución del presente contrato, indemnizando a la arrendataria-subarrendadora en los perjuicios que la parte subarrendataria hubiera podido ocasionar", en su cláusula décima señala que "Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se conviene, que, en caso de venta del inmueble subarrendado, el subarrendatario no tendrá ningún derecho de adquisición preferente sobre el mismo", en la cláusula decimotercera se reseña tambien que "El subarrendatario no podrá realizar obras de ninguna clase en el inmueble sin previo permiso, por escrito o verbal, del arrendatario - subarrendador" y que "Dicho consentimiento deberá darse, por escrito o verbalmente, para cada caso concreto" y en su cláusula decimoséptima precisa que "En todo lo no previsto en el presente contrato, será de aplicación lo establecido en la vigente Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o cualesquiera otras leyes que sobre esta materia puedan entrar en vigor y, supletoriamente, el Código Civil".

Pues bien, no obstante la claridad de los términos del contrato concertado, expone la mencionada entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A., como ya se ha indicado, que su voluntad ha sido la de destinar la finca a un aprovechamiento ganadero, en concreto a una explotación ganadera equina, y que ha realizado obras encaminadas a adecuar la finca a dicha explotación, siendo por ello de aplicación al contrato la Ley de Arrendamientos Rústicos, pero tales alegaciones, no pueden ser tomadas en consideración, como ya se ha indicado previamente, por cuanto que no sólo los términos del referido contrato son de una claridad meridiana, sino, además, por cuanto que dichos acuerdos no han quedado desvirtuados por las pruebas por él propuestas y que obran en las actuaciones.

CUARTO.- En efecto, ha presentado la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A. la documentación que, según indica, pone de manifiesto las obras por ella realizadas en la finca, a fin de acomodar la misma a una explotación ganadera, pero sin embargo no existe dato alguno que permita considerar que las referidas obras fueron conocidas por el arrendador D. Obdulio, ni desde luego autorizadas por él, ni tampoco consentidas, por cuanto que tan sólo consta acreditado que las mismas le fueron notificadas una vez verificado por el mismo el requerimiento notarial llevado a cabo en fecha 9 de Agosto de 2.018, con la finalidad de que procediera al desalojo de la finca, por lo que ha de concluirse que lo que resulta evidente es que esas obras no fueron ejecutadas conforme al clausulado del contrato de arrendamiento, en concreto con sujeción a la cláusula decimotercera, que regula ese extremo.

Y tampoco puede tenerse en cuenta la documentación por la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A. aportada y por la que se justifica por la misma que en la Casería DIRECCION000 dispone de una cuadra con varios caballos, según sostiene, para su cría, habiendo interesado ante la Diputación Foral de Gipuzkoa la inscripción de esa explotación, en un intento de acreditar el destino que, al parecer, ha pretendido dar a la Casería por ella arrendada, por cuanto que dicha documentación tan solo acreditaría que el mismo ha dado a esa Casería un destino distinto del acordado en el contrato de arrendamiento y pactado con D. Obdulio, que era precisamente el de almacén, sin que conste que haya contado para ello con la oportuna autorización de este último, autorización que era desde luego precisa, y por escrito y con antelación, de acuerdo con lo pactado en la cláusula tercera antes mencionada, y sin que conste tampoco que el mismo haya consentido ese cambio y ni siquiera que lo haya conocido, teniendo en cuenta la fotos por él aportadas a las actuaciones, en las que se refleja el uso, como almacén de materiales de construcción, dado a la citada Casería.

Y si a lo expuesto en el contrato concertado, que pone de manifiesto la voluntad reflejada en él de las partes de dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de Septiembre de 2.018, sin que se haya justificado la existencia de otra voluntad distinta, encaminada a dar a la Casería DIRECCION000 un destino diferente del pactado, que era el de almacén, como ya se ha indicado reiteradamente, se une la circunstancia de que en él se deja meridianmente claro que resulta de aplicación al mismo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no puede por menos que concluirse que, tras llegar a la referida fecha, y producirse la tácita reconducción, conforme a los preceptos contenidos en ella, el mencionado contrato ha de darse por resuelto, una vez requerida la arrendataria al efecto, por expiración del plazo de vigencia del arrendamiento pactado, debiendo proceder la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A., actual ocupante de la citada casería, al desalojo de la misma.

En consecuencia con todo lo expuesto, y dado que por parte de D. Obdulio se ha procedido en el presente procedimiento a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento concertado con la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A. en relación a la Casería DIRECCION000 de su propiedad, sosteniendo que se ha producido la expiración del periodo de vigencia pactado entre ambos, y ha quedado acreditada la existencia del contrato y su periodo de vigencia, así como el transcurso del plazo de duración del mismo, con la tácita reconducción verificada tras el requerimiento efectuado a su término, no puede por menos que concluirse que dicha pretensión había de ser estimada y que, por ello, la citada entidad ocupante de la Casería controvertida había de proceder al desalojo de la misma, tal y como ha sido acordado en la resolución recurrida, la cual resulta de todo punto correcta, como ya se ha indicado, y ha de ser, por ello, íntegramente confirmada, con la lógica desestimación que ello ha de conllevar del recurso de apelación interpuesto en su contra.

QUINTO.- Dado que ha sido desestimado el recurso de apelación interpuesto por la entidad Construcciones y Obras Movellán, S.A., deberá la misma abonar el importe de las costas devengadas en el curso de la presente segunda instancia, y con motivo de su tramitación, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394 del mismo cuerpo legal.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.