Sentencia Civil 764/2022 del Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 976/2022 de 10 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora -ALISEDA SAU- promueve, frente a D. Elias, acción de desahucio por expiración del plazo contractual y de reclamación de las cantidades debidas, vencidas y exigibles, solicitando el dictado de una sentencia por la que se declare: (i) la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 4 de febrero de 2013 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en CALLE000 núm.- NUM000, NUM001, y su anejo inseparable plaza de aparcamiento y trastero núm.- NUM002 situado en el sótano II, 10001 Cáceres, que se corresponde con la finca registral núm.- NUM003 del Registro de la Propiedad núm.- 1 de Cáceres; (ii) se condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la referida finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal; (iii) se condene a D. Elias al pago de la cantidad de 1.370,82€, correspondientes a rentas impagadas, más los correspondientes intereses; (iv) se condene a D. Elias al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de 1.430,24€, más los correspondientes intereses; (v) se condene a D. Elias a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a la demandante, a razón de 512,31€/mensuales; (vi) En cualquiera de los casos, con expresa condena en costas a la parte demandada.

Fundamenta la parte actora su pretensión en un relato fáctico conforme al cual -y en breve síntesis- D. Juan Enrique, anterior propietario del inmueble antedicho, suscribió con D. Elias contrato de arrendamiento sobre el inmueble referido con fecha 4 de febrero de 2013. Posteriormente, ALISEDA SAU adquirió la condición de propietaria de la vivienda, subrogándose en la posición del anterior propietario como arrendador en el contrato de arrendamiento originariamente suscrito por este y la parte arrendataria. Se indica que el contrato de arrendamiento se convino por un periodo de 5 años, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se afirma también que, conforme a las condiciones particulares del contrato, el precio se fijó en 450€/mensuales, si bien dicha renta ha sido objeto de modificación conforme a las actualizaciones del IPC, ascendiendo el precio en la actualidad a 512,31 €/mensuales. Que con fecha 29 de octubre de 2020, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato y en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la demandante remite al arrendatario comunicación por medio fehaciente, recordándole que a la fecha del vencimiento contractual (3 de febrero de 2021) se daría por finalizado el contrato y por ende, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda. Sin embargo, llegada la fecha de vencimiento del contrato, la parte arrendataria continuó viviendo en el inmueble sin poner a disposición de la propiedad la posesión del mismo.

La demandada -D. Elias- se opone a la pretensión deducida de adverso aludiendo, en primer lugar, a la existencia de un grave defecto en la acción ejercitada en orden a la identificación de la finca, pues no se trata de vivienda y anejos inseparables sino de fincas registrales independientes. En segundo lugar, y en cuanto al fondo del asunto, niega que se haya producido la expiración del plazo contractual al haber sido sustituido por el acuerdo alcanzado entre las partes de compraventa de la vivienda, garaje y trastero que conformaban el objeto del contrato de arrendamiento. Se opone, por último, el abono de las rentas, aseverándose hallarse al día en el pago de las mismas.

La sentencia dictada en la instancia desestima la demanda y absuelve al demandado de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de las costas procesales a la parte actora.

La base desestimatoria de la demanda se sustenta en la consideración de que el contrato de arrendamiento no ha expirado dada la existencia de una operación de compraventa del inmueble arrendado, pues, mientras se formaliza la venta, esta tiene como efecto propio la prórroga del plazo de arrendamiento por un año más. Sentado lo cual, la parte demandada acredita el abono de la renta hasta diciembre de 2021 a los efectos del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la mercantil ALISEDA SAU, alegando en breve síntesis los siguientes motivos:

Único.- Evidente error en la valoración de la prueba. De la correcta resolución del contrato de arrendamiento: Argumenta, tras manifestar su desacuerdo con la valoración probatoria efectuada por la juzgadora de instancia, que la valoración de prueba debe ser minuciosa, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y la razón, y, a su vez, debe ser valorada en su conjunto y no individualmente.

Entiende que en la sentencia de instancia se incurre en error en la valoración de la prueba, atendiendo a que la juzgadora de primera instancia determina que el contrato de arrendamiento objeto de este pleito no ha expirado por la existencia de unas conversaciones para la adquisición de la vivienda, desconociéndose el amparo legal utilizado para realizar tal afirmación.

Reitera y mantiene, en primer lugar, que la demandante comunicó en fecha 29 de octubre de 2020, en tiempo y forma, con más de 30 días de antelación, que el contrato de arrendamiento formalizado en fecha 4 de febrero de 2013 expiraba en fecha 3 de febrero de 2021, y no se iba a proceder a renovar el mismo. Subraya que, por tanto, se cumplió con lo preceptuado en el artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, comunicando de manera fehaciente a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación contractual, siendo dicho burofax correctamente recibido por su destinatario.

En cuanto al fondo del asunto, sostiene y defiende que la existencia de unas eventuales conversaciones para la compraventa del inmueble no supone en modo alguno una prórroga del contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento expiró en fecha 3 de febrero de 2021, siendo que la actora envío comunicación fehaciente a la arrendataria en la que constaba su voluntad inequívoca de dar por terminado el referido contrato, comunicación ésta que fue recibida por el arrendatario y de cuyo contenido era más que consciente. Sin perjuicio de lo anterior, ambas partes mantuvieron conversaciones e intercambiaron correos electrónicos a la vista de la aparente voluntad del arrendatario de comprar la vivienda, pero ello no implica que, por estar en conversaciones para la compraventa del inmueble, el contrato de arrendamiento quede automáticamente renovado, más cuando existe la notificación fehaciente del arrendador al arrendatario de dar por terminado el contrato.

Concluye insistiendo que de la prueba practicada no cabe inferir que el contrato de arrendamiento se haya prorrogado. La testifical del director de la oficina únicamente corroboró que las partes estaban en conversaciones para la adquisición de la vivienda, y más de lo mismo respecto a los correos electrónicos aportados de contrario en su escrito de contestación, que únicamente reflejan la voluntad aparente de la demandada de adquirir el inmueble, sin que se llegue a formalizar pacto alguno. No hay operación de compraventa cerrada, ni documento alguno firmado entre las partes, siendo que únicamente se quedaron en conversaciones al respecto. Por el mero hecho de haberse puesto en contacto el demandado con la propiedad afirmando una supuesta voluntad de comprar el inmueble no se puede afirmar que el contrato de arrendamiento haya quedado prorrogado, ni que sea por un año más. En definitiva, estar en negociaciones para vender un inmueble no significa en absoluto que se prorrogue el contrato de arrendamiento, sobre todo teniendo en cuenta que muchas veces las operaciones decaen por el camino por muy diversos motivos.

Por consiguiente, siendo de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 4 de febrero de 2013, habiendo adquirido la actora la vivienda arrendada y subrogado en la posición de arrendador, habiendo expirado el plazo pactado y sus prórrogas y habiendo notificado al arrendatario la voluntad de no renovarlo conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU, no cabe más que acordar la resolución del contrato de arrendamiento y condenar al demandado a dejar libre el inmueble arrendado.

Al recurso se opuso la parte demandada solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Sobre el contrato de arrendamiento y su duración.

De cara a resolver la cuestión de fondo que se trae a esta alzada, que no es otra que determinar si unas eventuales conversaciones para la compraventa del inmueble (arrendado), en palabras de la apelante, o un acuerdo de compraventa de la vivienda, garaje y trastero que conformaban el objeto del contrato de arrendamiento, en palabras de la apelada, tienen la virtualidad de suponer la prórroga del contrato de arrendamiento, resulta conveniente examinar la normativa aplicable al contrato que nos ocupa, en materia de duración del arrendamiento.

A tal efecto debemos partir del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regulador del plazo mínimo de duración, en la redacción que estaba vigente al tiempo de suscripción del contrato de arrendamiento (4 de febrero de 2013):

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición".

El arrendamiento se concertó, efectivamente, con sujeción a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pactándose un plazo de cinco años a contar desde la escritura de 4 de febrero de 2013.

Sobre la prórroga del contrato de arrendamiento, el artículo 10 del mismo texto legal, en su redacción vigente a la fecha del contrato de arrendamiento, establecía que:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

Desde dicho momento, que en el caso concreto lo era efectivamente el 3 de febrero de 2021, operaría -ante la ausencia de previsión normativa- la tácita reconducción contenida en el Código Civil ( artículo 4.2 Ley de Arrendamientos Urbanos), tal y como ha señalado la sentencia del Tribunal Supremo núm.- 184/2021, de 31 de marzo.

La regulación de la tácita reconducción la encontramos en el artículo 1.566 del Código Civil, a cuyo tenor "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

Puesto que nos encontramos ante un arrendamiento urbano resulta de aplicación el artículo 1.581 del Código Civil, el cual establece que "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

La renta en el caso concreto, estipulación tercera (acontecimiento 4 del visor), se fijó por años (5.450€/año), si bien su abono se verificaría por meses anticipados ( dentro de los siete primeros días década mes), lo que implica para el caso de que llegare a operar la tácita reconducción, que esta sería por períodos sucesivos de año en año.

TERCERO.- Sobre el error en la valoración de la prueba.

Entrando ya en la cuestión de fondo, la sentencia de instancia declara que la existencia de una operación de compraventa del inmueble arrendado impide que pueda considerarse expirado el plazo, pues, mientras se formaliza la venta, esta tiene como efecto propio la prórroga del plazo de arrendamiento por un año más. Se acogía así la tesis de la arrendataria demandada, que invocaba a tal efecto la doctrina de los actos propios.

La doctrina de los actos propios queda definida por el Tribunal Constitucional, entre otras, en sentencia núm.- 73/1088, de 21 de abril, cuando declara que: "la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium, surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos".

También el Tribunal Supremo en sentencia núm.- 353/2020, de 24 de junio enseña que: "Conforme a la jurisprudencia de esta sala, la doctrina de los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias 552/2008, de 17 de junio ; 119/2013, de 12 de marzo ; 649/2014, de 13 de enero de 2015 ; 301/2016, de 5 de mayo ; y 63/2018, de 5 de febrero ).

En el caso concreto, y según se desprende del cruce de correos electrónicos intercambiados entre las partes litigantes (bloque documental núm.- 8 de la contestación a la demanda; acontecimiento núm.- 36 en el visor), la pretensión o intención de compra del inmueble por parte del demandado cristaliza en una solicitud/oferta de compra que resulta aprobada en Comité por la entidad demandante y confirmada por el demandado (véanse en concreto los correos de fechas 19 de marzo de 2020 y 14 de enero de 2021, horas 18:27 y 19:14), quien, a requerimiento de la mercantil demandante, facilita los datos de la persona ( Bruno) de Banco Sabadell que iba gestionar el tema de la financiación para el buen fin de la operación de compraventa (véase el correo de 5 de febrero de 2021). A partir de ese momento se suceden una serie de correos entre las partes dirigidos a cumplimentar cuantos requisitos eran necesarios para procurar la formalización de la operación (véanse los correos de 12 y 13 de abril de 2021), siendo en este marco cuando la actora procede a presentar la demanda origen del presente procedimiento, presentación que se efectúa en fecha 26 de abril de 2021, pese a lo cual, la demandante continúa con fecha 17 de mayo de 2021 requiriendo a la demandada la aportación de documentación necesaria (fotografías) para la consecución de la compraventa.

Pues bien, a la vista de la anterior cronología, no podemos sino concluir que la conducta de la demandante, como alegó el demandado, habría conculcado la buena fe a la que exige atender con carácter general el artículo 7.1 del Código Civil. Así, y conforme a la doctrina de los actos propios, anteriormente expuesta, no cabría que la actora contradiga con su conducta posterior una actuación anterior de claro significado, susceptible de generar la confianza en quienes con ella se relacionan. Ello se produciría ante comportamientos solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados, que vinculan y configuran inalterablemente la situación jurídica, o, al menos, causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor. En otras palabras, se requiere la presencia de actos inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante a aquel de quien emanan, por lo que no tienen tal virtualidad los que sean fruto de un error, la ignorancia o de la mera tolerancia. No nos encontramos ante ninguno de estos tres últimos casos, sino ante un claro posicionamiento de la demandante sobre cuál habría de ser el destino de las relaciones jurídicas entre las partes como consecuencia del contrato de arrendamiento cuando ya en el mes de febrero de 2021 se insta al demandado a solventar los obstáculos para la rápida formalización de la operación (véase el correo de 13 de abril de 2021). Existe pues, contradicción entre la actuación previa y coetánea de la actora y la acción ejercitada, pues, aun cuando no se tenga constancia documental de acuerdo de venta alguno, sí ha quedado evidenciada la voluntad e intención de ambas partes desde la aprobación de la solicitud de compra del demandado.

Lo expuesto conduce a la desestimación del presente recurso de apelación al no apreciarse el error denunciado por la entidad apelante en la valoración probatoria de la juzgadora de instancia.

CUARTO.- Costas de la alzada.

La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente