PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM000, de Burgos formula demanda contra D. Julio, propietario del local de planta baja, y contra D. Lázaro, arrendatario del mismo y titular de una actividad de lavandería que gira con el nombre comercial "la Colada", y ejercita la acción de cesación de actividad, de privación del derecho de uso de local comercial y de resolución del contrato de ocupación del local prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por tratarse de una actividad expresamente prohibida por los Estatutos, además de utilizar productos químicos que generan molestias, gases y olores nocivos para la salud y que causan daños en los elementos arquitectónicos del inmueble.
La sentencia de instancia una vez constatados los requisitos de prosperabilidad para el ejercicio de la acción, requerimiento y posterior acuerdo de la Junta de Propietarios, declara que la actividad de "lavandería" está expresamente prohibida en el punto noveno de los estatutos y entiende que si se aceptara la actividad comercial desarrollada en el local (autoservicio de lavandería ) sería una suerte de modificación de los estatutos, de forma absolutamente irregular, al no respetarse la mayoría legalmente establecida y, en consecuencia, acuerda estimar íntegramente la demanda.
Por el propietario del local se formula recurso de apelación alegando, primeramente que los estatutos no recogen de manera expresa la prohibición de destinar el local al negocio a la actividad de "autoservicio de lavandería" y dado el carácter restrictivo de la interpretación de las prohibiciones de uso del derecho de propiedad que propugna la jurisprudencia, no puede equiparse este uso con el negocio prohibido de "lavandería "típico del año 1981, año de los estatutos; y en segundo lugar entiende que, aunque la sentencia apelada estima la primera de las causas (actividad contraria a los estatutos), debió también entrar a valorar la segunda de las causas alegadas en la demanda (actividad dañosa, molesta, nociva o insalubre).
Por el codemandado arrendatario del local se interpone recurso de apelación ,alegando: primero, error judicial en la valoración de la prueba, en concreto la documental y la prueba pericial técnica practicada a su instancia, y según la valoración que dicha parte propone resulta que la actividad comercial de autoservicio de lavandería es inocua, no produciendo perjuicio, molestia o daños a los vecinos del edificio y, segundo, infracción de la doctrina jurisprudencial, entre otras, STS 728/2011 de 24 de octubre que afirma que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso del inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.
La parte demandante se opone a sendos recursos de apelación
SEGUNDO.- El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que " el título constitutivo de la propiedad horizontal contenga reglas específicas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios... formando un estatuto privativo " . Con lo que aparte las prohibiciones que puedan nacer de la ley en torno al uso o destino de un piso o local por su propietario, pueden existir otras previstas en los Estatutos. Así también se infiere del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal al decir que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Respecto a la eficacia vinculante de los "límites estatutarios", que afectan a las facultades integrantes del derecho de propiedad de los pisos o locales y a la copropiedad de los elementos comunes de la casa, que pudieran desplegar frente a los terceros , se dice, "in fine" del párrafo tercero y penúltimo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , respecto de los Estatutos de la Comunidad, que: "...no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad". (También artículo 8-4 º y párrafo primero la Ley Hipotecaria .
Los Estatutos, como parte integrante del Título Constitutivo, le son de aplicación las reglas de constitución y modificación del Título. Y así los Estatutos pueden ser constituidos por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo arbitral o por resolución judicial (párrafo segundo del artículo 5). Y solo pueden ser modificados observándose los mismos requisitos que para la constitución (párrafo quinto y último del artículo 5).
Las disposiciones estatutarias por las que se prohíba destinar los pisos o locales a alguna actividad deben ser claras, precisas y terminantes,- sentencias del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1995 , 31 de mayo de 1996 y 25 de octubre de 1996 -.
Las reglas estatutarias deben interpretarse con arreglo a las normas hermenéuticas de la voluntad contractual contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil . Interpretación, que al versar sobre una limitación a la propiedad, debe ser restrictiva - sentencias del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1989 , 5 de marzo de 1990 , 17 de noviembre y 21 de diciembre de 1993 , 10 de julio de 1995 , 11 de abril de 1997 y 30 de mayo de 2001 -.
TERCERO.- procede la confirmación de la sentencia de instancia por sus acertados y fundados razonamientos jurídicos que damos por reproducidos en esta segunda instancia en cuanto a la valoración de las pruebas practicadas y la aplicación de la doctrina jurisprudencial que se exponen en dicha sentencia.
El artículo 7.2 de la LPH establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: 1) las prohibidas en los estatutos; 2) las que resulten dañosas para la finca y 3) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En el presente caso, la acción de cesación se funda, de forma principal , en que la actividad desarrollada en local comercial es contraria a los estatutos por los que se rige la comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal, que en su artículo noveno establece, con total claridad y precisión, que: " En los locales comerciales no se permitirá instalar ... "lavandería " ...".
La legalidad y eficacia de la prohibición estatuaria está fuera de toda duda hasta que la Comunidad de propietarios - que es la soberana para dotarse de las normas estatutarias que estime conveniente - decida su modificación, o bien hasta que se ejerciten las acciones que correspondan para que se declare su nulidad; acciones que en este caso no se han ejercitado, por lo que los jueces y tribunales no podemos dejar sin efecto una norma estatuaria plenamente valida y eficaz, como acertadamente dice la juzgadora a quo.
Estamos ante una prohibición expresamente prevista en los estatutos y suficientemente concreta que no precisa de interpretación alguna. En principio, y sin prejuzgar la soberana voluntad de la Junta de propietarios , el término "lavandería" abarca también la forma de llevar a cabo dicha actividad mediante "autoservicio"; la actividad comercial o industrial no cambia porque todas las laborales del proceso productivo sean realizadas por un profesional del sector o solo lo haga en parte y, el resto, se acometa directamente por el propio cliente o consumidor.
Todos los comuneros y, también los terceros, están obligados a la observancia de las prescripciones contendidas en los estatutos debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad y estos pactos, contemplados y autorizados en los artículo 5 y 7 de la LPH , han sido vulnerados por los demandados desde el momento en que no han respetado el ámbito negocial marcando en los mismos, la sentencia de instancia acertadamente ordena el cese de la actividad concurrencial por ser una actividad contraria a los estatutos, siendo por otra parte innecesario el examen de la otra causa alegada (actividad no dañosa, molesta, nociva o insalubre) conforme a las SSTS 1013/2004 de 14 de octubre y 1152/2008 de 27 de noviembre , que afirman:
" Desde luego, no cabe de ninguna manera destinar el piso o local a actividades que están prohibidas por el estatuto, con independencia de que resulten objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas. Puede que no sean nada de esto, pero sí hay prohibición en el título, el propietario no tiene facultad para utilizar de esta manera su finca o arrendarla o ceder a terceros a los mismos fine, pues esta actuación sería contraria a la Ley y llevaría consigo la sanción correspondiente, como establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de Febrero de 1997 ".
Por lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación y confirmar en todos sus términos la sentencia de instancia.
CUARTO.- Al desestimarse los recursos, las costas procesales se imponen a las respectivas partes recurrentes conforme al artículo 398.1 LEC .
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
