Sentencia Civil Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 409/2003 de 25 de Marzo de 0033

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECINUEVE

ROLLO Nº 409/2003-CM

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 31/2003

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE BADALONA

S E N T E N C I A N ú m.

Ilmos. Sres.

D./Dª. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO

D./Dª. NURIA BARRIGA LOPEZ

D./Dª. ASUNCION CLARET CASTANY

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de Octubre de dos mil tres.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecinueve de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 31/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Badalona, a instancia de D/Dª. Lourdes , contra OFICSEGUR ASESORES, S.L. y OFICSEGUR TH INMOGRUP, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Abril de 2.003, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando integramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Martínez Villalba en nombre y representación de Dª. Lourdes , debo Absolver, y así lo hago, a las mercantiles Oficsegur TH Inmogrup S.L. y Oficsegur Asesores S.L. de los pedimentos formulados en su contra y condenar a aquella al pago de las costas causadas en esta instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de Octubre 2.003.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO, Presidente de la Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de 14 de abril de 2003 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Badalona , Barcelona , dictada en los autos de juicio ordinario nº 31/2003 , desestimaba la demanda formulada por Lourdes contra las entidades OFICSEGUR TH INMOGROUP SL y OFICSEGUR ASESORES SL , tras declarar que las demandadas recibieron el encargo de la actora , propietaria de la vivienda sita en la AVENIDA000 nº NUM000 - NUM001 entresuelo 2ª de Badalona , para la búsqueda de un comprador ; este encargó fue realizado el 19 de septiembre de 2002 y fijaba como precio a percibir por la actora el de 168.283 EUR , señalándose como comisión a percibir por la demandada la constituida por la diferencia entre esa suma y el que se estipulara como precio final de venta sin que pudiera ser inferior al 5 % de aquel . Del mismo modo se estipuló que la comisión se devengaría desde que se adquiera un compromiso de venta con el posible comprador . Continua la sentencia mencionada indicando como la actora , el 1 de octubre de 2002, formalizó con las demandadas un documento por el que manifestaba su conocimiento del contrato de arras concertado con un tercero , que aseguraba la percepción por la vendedora de la suma estipulada y concretaba en 9.015 EUR los honorarios a recibir por la mediadora , que los hacia efectivo en ese momento recibiendo la actora por su parte la suma de 11.173 EUR a cuenta del precio concertado ; el interés del comprador por conocer el estado de la estructura de la vivienda y en concreto la ausencia de patologías en la misma condujo posteriormente al examen de esta determinándose la existencia de aluminosis . La sentencia , con esta base , desestima la pretensión de la actora imponiéndole por otro lado las costas causadas . Por Lourdes se interpone contra esta recurso de apelación que funda en la inadecuada apreciación de los hechos que se realiza en aquella , por cuanto entiende que las demandadas actuaron dolosamente en la intervención encomendada , en primer lugar destaca que la exigencia del comprador para la practica de la prueba de aluminosis tiene lugar de modo inmediato a la practica de los representantes de esta de los cálculos precisos sobre el abono del precio en el modo que resultó documentalmente expresado ; también alude el recurrente a como el legal representante de las demandadas aseguró a la compradora la práctica de dicha prueba de aluminosis ,lo que interpreta como medio de excluir su responsabilidad y asegurar el cobro de la comisión ; considera también coherente la actitud de la demandante en la practica de dicha prueba y entiende que de haber conocido de la condición impuesta por el comprador no hubiese firmado el documento de arras sino tras haberse realizado dicha prueba y tras realizar el análisis de la resolución recaída contrariando aquellos aspectos que entiende incorrectos solicita la revocación de esta y la estimación de su pretensión . Por la parte contraria se solicito la confirmación de la sentencia recurrida por las razones que expresa en su escrito .

SEGUNDO.- El Tribunal Supremo , en sentencia de 30 de Abril de 1998 indica que en los contratos de mediación o corretaje , las relaciones que los conforman vienen constituidas por la función del agente que radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contrario , como igualmente se recoge en las STS de 26-3-91, 10-3-92, 30-11-93, 7-3- 94 y 17-7-95. Dicho contrato de corretaje nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, las adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad , intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender. También hemos de destacar el contenido de la sentencia de nuestro Mas Alto Tribunal de 22 de mayo de 1998 cuando , completando lo anterior indica que los encargos de venta no suponen efectivos mandatos para llevar a cabo actos de riguroso dominio sino que solo contienen el encargo de realizar actividades de localización de posibles compradores y mediar entre estos y los futuros vendedores, con lo que el hecho de concurrir estas gestiones previas no conducen a tener que decretar que con ellas se generó efectiva venta, como tampoco si el intermediario percibe algún dinero como arras o señal, ya que esta situación no implica perfección de un contrato para el que se carece del necesario poder , así sentencias de 19 de octubre de 1993 y 7 de marzo de 1994 . De esta manera el mediador no podrá rebasar sus funciones y el exceso en su gestión no obligará a su principal para con el tercero con el que mantuvo tratos negociales de indiscutible condición preliminar. También el Tribunal Supremo , esta vez en sentencia de 17 de julio de 1995 , mantenía que el contrato de mediación o corretaje no entraña, por sí solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, conferimiento de mandato alguno en favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar, como representante o mandatario del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje.

TERCERO.- Por otro lado y en cuanto a la situación conformada por la actividad del mediador con la parte que aparece como interesada en la adquisición del inmueble , la entrega de arras que supone un pacto accesorio al de un contrato de compraventa o bien se une a un contrato de promesa de venta puede ostentar muy diferente naturaleza . así confirmatoria , a modo de paga o señal, anticipo o pago a cuenta del precio de la compraventa , en cuyo caso las consecuencias de su incumplimiento se regirá por los principios y efectos contemplados en el artículo 1124 del Código Civil . También puede configurarse como penal previendo la consecuencia del incumplimiento en la aplicación de la cláusula penal a modo de cuantificación anticipada de los perjuicios así causados . O bien , y por ultimo , penitencial , reguladas en el artículo 1454 del Código Civil , como facultad de cada una de las partes contratantes de desistir de forma unilateral y voluntaria con las consecuencias económicas perderlas si se trata del comprador o bien de devolverlas duplicadas si fuere el vendedor . No obstante y con independencia de la calificación que merecieren las arras y a quien hayan sido entregadas lo cierto es que su destino natural es que queden en poder de la de la parte vendedora la cual si existe un pacto penitencial y es el comprador el que desiste unilateralmente del contrato puede hacerlas suyas definitivamente mientras que si es el vendedor el que desiste del contrato debe devolverlas dobladas.

CUARTO.- En el supuesto que nos ocupa resulta pacifica la atribución del encargo por los actores a la demandada para la realización por esta de la actividad que le es propia de localización de posibles compradores de la finca identificada en autos con el fin de mediar entre estos y los vendedores titulares del inmueble ; tampoco es cuestionada la mediación realizada con Eduardo y la entrega por este de la suma antes expresada , tampoco son contradichos los documentos suscritos entre todos los intervinientes y la posterior resolución del contrato por la justificación de la existencia de aluminosis en el edificio en que se encuentra localizada la vivienda objeto de compraventa . Decimos esto en cuanto la cuestión litigiosa no se encuadra sino en la actuación de los intermediarios en relación con la demandante vendedora así como su relación con el contenido y alcance de las cláusulas establecidas por las partes en el contrato de mediación concertado . En este sentido constatamos como , en principio las demandadas han cumplido con la exigencia jurisprudencial de que el intermediario haya contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio , así sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1999 y de 21 de octubre de 2000 mas , la actora les atribuye un actuar doloso que concreta en el conocimiento previo de estas de la condición establecida por el comprador de practicar la prueba correspondiente sobre el estado del edificio y de la introducción de una cláusula ,la sexta del contrato formalizado el día 1 de octubre de 2002 , folio 16 , sin advertir a la misma de las consecuencias de esta . En opinión de la Sala los términos del mencionado documento , no cuestionado en modo alguno , no pueden ser mas claros , la vendedora manifiesta que el inmueble en el que se haya la vivienda no esta afectada de patología estructural alguna asumiendo su responsabilidad si resultare lo contrario . La claridad de esta aseveración no solo resulta de sus términos sino incluso de su contenido en cuanto la condición aluminosa de ciertos edificios de esta zona en relación con la época de su construcción resulta un hecho manifiesto y conocido y prueba de ello lo encontramos no solo en al exigencia del comprador sino en al propia duda que expresa la actora cuando afirma de de haber conocido aquella no hubiese firmado dicho documento con anterioridad a la realización de la prueba correspondiente ; entiende por ello la Sala que la incorporación de dicha estipulación y su asuncion por la actora determina su responsabilidad expresa y consentida sobre este aspecto siendo indiferente ,a tales efectos , el que el comprador manifestase antes , después o en ningún momento su condición , dado que la expresión utilizada determina la responsabilidad de aquella dependiente de este defecto . Cuestión diferente será la relativa a la concurrencia o no de actuación dolosa en las demandadas en este aspecto y conocimiento ; Ya hemos expuesto como en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. El artículo 1719 del Código Civil , por su parte ,dispone que en la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante y que, a falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio haría un buen padre de familia.

QUINTO.- En el supuesto que nos ocupa la actora apelante afirma no haber revelado a ninguno , incluida la entidad intermediaria , la existencia de un vicio en la vivienda de tal entidad como la aluminosis en cuanto defiende no conocer esta circunstancia y la Sala ha de asumirlo, atribuyendo idéntica condición a las demandadas en cuanto igualmente lo niegan del mismo modo , aun cuando en este caso se le generen dudas por cuanto la mediadora , experta del ramo inmobiliario , podía haber conocido un frecuente problema que es el de la aluminosis existente en edificios de concreta antigüedad de una zona en la que ejerce sus actividad, mas con esta sola base y constatando la ausencia de información en que la vendedora incurrió sobre este aspecto y que recoge la resolución de instancia no podemos concluir que la apelada concertara el contrato a sabiendas de este defecto con el fin de obtener la comisión pactada ; de esta manera y no apreciándose dato relevante de otra clase que pudiera alterar la minuciosa y detallada exposición tanto de los hechos como de la fundamentación jurídica de la resolución de instancia así como tampoco circunstancia que permita excluir la manifestación efectuada en la cláusula sexta ya referida solo nos resta acordar la integra confirmación de la sentencia apelada.

SEXTO.- Procede declarar igualmente la imposición a la demandante recurrente de las costas de esta alzada, conforme a lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC vigente .

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación EN NOMBRE DE SM EL REY.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Lourdes contra la sentencia de 14 de abril de 2003 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Badalona , Barcelona, dictada en los autos de juicio ordinario nº 31/2003, del que el presente rollo dimana , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada resolución imponiéndose al recurrente las costas relativas a esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, a . En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.