Sentencia Civil 557/2022 del Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1160/2021 de 30 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Por parte de la demandada, Dª Inocencia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L., en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

La actora partió en la demanda de ser la propietaria del pleno dominio de la Finca Registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de DIRECCION001, vivienda sita en CALLE000 nº NUM001 de DIRECCION001 (CP NUM002). Alegó que, en fecha 30 de diciembre de 2016, la demandada y BANCO DE SABADELL, S.A. suscribieron contrato de arrendamiento sobre la citada vivienda, con una duración pactada de tres (3) años a contar desde la fecha de suscripción del contrato, y una renta anual de 3.360 euros, pagaderos por mensualidades entre los días 10 y 15 días de cada mes, a razón de 280 euros mensuales. Alegó que, en fecha 29 de julio de 2020, Solvia, remitió burofax a la demandada comunicando la intención del arrendador de no continuar con el contrato de arrendamiento, quedando sin efecto una vez llegado el vencimiento con fecha 29 de diciembre de 2020, informando que debía para entonces dejar libre la vivienda, debiendo proceder a la entrega de llaves, burofax que aportó, así como el acuse de recibo por la destinataria. Añadió que había transcurrido ampliamente el plazo de un mes desde el requerimiento fehaciente de abandono, sin que la arrendataria hubiera abandonado la vivienda, porque lo que se veía obligada a presentar demanda en su contra.

La demandada contestó y se opuso a la demanda. Alegó que no podía ser demandada en el presente procedimiento, adoleciendo de legitimación activa -pasiva- conforme el artículo 5.1, 5.2 y DT2 de la Llei 24/2015, en relación con la necesidad de una Oferta de alquiler social obligatoria. Adujo que estaba en la vivienda que, inicialmente, era de su propiedad, ubicada en CALLE000 nº NUM001 de DIRECCION001, junto a su marido y sus tres hijos menores, que la citada vivienda estaba hipotecada y que, con la crisis, se dejó de pagar hipoteca y realizaron una dación en pago, ofreciendo la vivienda al banco, quien les ofreció un alquiler social con posibilidad de prórroga, por importe de 280 euros mensuales de renta; la pareja se divorció, y ella se quedó ocupando la vivienda mediante alquiler social, pagando el alquiler cada mes, hasta que finalizaron los tres años, y el banco ya no era interlocutor de dicho contrato de alquiler social. Añadió que ese contrato de alquiler social inicial de tres años debía renovarse antes de su finalización, pero que, debido a la situación actual que se inició en marzo de 2019 de pandemia mundial por el Sars2-Covid19, la demandada no había podido contactar con los Servicios Sociales de DIRECCION001 para que realizaran el seguimiento en el procedimiento de renovación de dicho alquiler social, pues elaboran un Informe social donde diagnostican socialmente y proponen que, al tratarse de una familia con escasos ingresos económicos y en situación de vulnerabilidad y precariedad, existe la necesidad de prorrogarse dicho alquiler social, pero que, al tiempo de la contestación, no había podido facilitarle dicho informe por falta de personal en dichos Servicios Sociales; analizada la naturaleza de ambas partes intervinientes, la actora que era un gran tenedor de inmuebles frente a la demandada, una familia monoparental con tres hijos, un menor de edad, una hija discapacitada y otra hija de 18 años estudiando en la actualidad, en situación de exclusión habitacional, habitando en la vivienda objeto del procedimiento, donde se hallaba empadronada. Finalmente, en relación a la condena en costas peticionada por la adversa, advirtió que no cabría ejecutarla frente a ella, al litigar bajo el beneficio de la Justicia Gratuita; las costas que pudieran devengarse podían ser tasadas, pero no ser ejecutadas, de acuerdo al artículo 36 de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

La sentencia es estimatoria de la demanda.

La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, que sea declarada nula, y que se inste a la parte actora a que prorrogue el alquiler social ofertado hace tres años a la demandada.

La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- La apelante funda su recurso en los motivos siguientes: a) error en la valoración de la prueba, por considerar que no se ha tenido en cuenta en la sentencia recurrida la situación de vulnerabilidad de la familia demandada, con Certificado de discapacidad de un 44% de una de los tres hijos de la demandada, como tampoco la falta de oferta de alquiler social obligatoria de la parte actora, ya que la actora jamás realizó gestiones ni requerimientos a la demandada antes del procedimiento judicial al objeto de comprobar su situación de vulnerabilidad, y antes de acudir a la vía judicial, a sabiendas que ya disponía de un alquiler social establecido a través de Serveis Socials del Ajuntament de DIRECCION001 desde hacía tres años; b) vulneración de la tutela judicial efectiva y de la igualdad de armas procesales, por hallarse la demandada en especial vulnerabilidad, siendo familia en riesgo de exclusión social, lo cual se justificó en el momento procesal oportuno, aparte de que la condición de beneficiaria de la Justicia Gratuita constata que es imposible el pago de cualquier alquiler del mercado inmobiliario actual; la demandada sigue encontrándose en una situación precaria en cuanto a la vivienda y en cuanto a su vida en general, por mucho que el juez "a quo" no haya tenido en cuenta la documental aportada que justificaba dicha situación, por lo que no es óbice que determine la procedencia de las pretensiones de la actora; tanto la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, como la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, ambas del Parlament de Catalunya, se han de aplicar a la demandada, puesto que el alquiler social hace tres años derivó de su ejecución, y la gran totalidad del parque habitacional resultante de dichos desalojos derivados de ejecuciones hipotecarias están en manos de los fondos conocidos como fondos buitre, siendo fondos de capital riesgo que compran deuda de economías en problemas, cercanas a la quiebra, para posteriormente presionar y cobrar la totalidad del valor de esa deuda, además de los intereses por los años adeudados, sin atender a reestructuraciones o quitas, siendo la actora un fondo de esa naturaleza, por lo que existe vulneración a la igualdad de armas procesales; añade que se trata de un derecho constitucional, como es el derecho a una vivienda digna ( art.47 CE), y c) aplicación del Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, por existir falta de urgencia en la toma de posesión de la vivienda, y acreditarse, por el contrario, motivos de emergencia social que aconsejan su demora, por lo que procede, en todo caso, una prórroga razonable, con base en la documentación aportada en las actuaciones, para esperar una resolución favorable por parte de las administraciones con competencia en la materia u otras instituciones que puedan intervenir ante esta situación; alude al art. 7 del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, que procede a modificar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en su art. 1 sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, prorrogándolo hasta el 9 de agosto de 2021; en su art. 1 bis, en relación con la suspensión hasta el 9 de agosto de 2021 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la LEC, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal, en los que el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la fecha en que hayan transcurridos 3 meses desde la finalización del estado de alarma, en su art. 2 sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, que se fija hasta el 9 de agosto de 2021, en su art. 4 en su apartado 1, sobre la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, que se podrá solicitar el aplazamiento de la pago de la renta hasta el 9 de agosto de 2021, y en la Prórroga actual de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual , que se fija hasta mayo de 2024. Solicita la aportación de prueba documental en segunda instancia, en concreto, un Informe per a l'aplicació de la Llei 24/2015, a l'objecte d'afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge mitjançat l'aplicació de mesures de lloguer social derivades de l'article 5.1, 5.2, 5.8 en els supòsits previstos a l'article 5.2, a) i b), de l'esmentada llei, sin oposición de la actora a dicha unión, que fue acordada por este Tribunal.

La apelada se opone al recurso, y aduce que la contraria afirma que la actora no cumplió con la previsión legal contenida en la Ley 24/2015, lo cual es algo totalmente erróneo, pues remitió burofax en fecha 29 de julio de 2020, entregado en fecha 28 de agosto de 2020, informando del vencimiento del contrato y requiriendo la documentación a la contraria a fin de poder estudiar su situación económica; solicitud que no se llevó a cabo por la demandada. Por tanto, se cumplieron todas las obligaciones por parte de la actora. Añade que la vulnerabilidad de contrario deberá estudiarse en el momento procesal oportuno, es decir, en el momento del lanzamiento, tal y como se recoge en el Real Decreto 37/2020 de 22 de diciembre, no al tiempo de dictar sentencia.

TERCERO.- Vistos los motivos de apelación esgrimidos por la apelante, consideramos procedente la desestimación del recurso, tras un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC.

Ciertamente, en la sentencia recurrida no se hace alusión expresa a la cuestión de la precariedad puesta de relieve por la demandada en su contestación a la demanda, aunque por dicha parte no fue aportado siquiera Informe alguno de los Servicios Sociales de DIRECCION001, como expresamente reconoció. Además, posteriormente, la demandada no pidió el complemento de sentencia previsto en el art.215.1 LEC, si bien es cierto que, como recuerda la STS, Sala 1ª, de 27 de enero de 2020:

" Se ha de insistir en el hecho, como afirmamos en la Sentencia núm. 176/2010, de 25 de marzo , de que la relación que exige al congruencia debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación pero no a incongruencia ( sentencias de 2 de marzo de 2000 , 10 de abril de 2002 , 11 de marzo de 2003 , y 19 de junio de 2007 ), y que, como recuerda la sentencia de 30 de enero de 2007 , esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial."

En cualquier caso, los argumentos vertidos por la demandada en su contestación, complementados ahora, incluso, en su recurso, y que giran alrededor de la prórroga del alquiler social que afirma concertó, en su día, con la arrendadora, no pueden ser acogidos.

Debemos partir de que, aunque del tenor del contrato de arrendamiento suscrito en fecha el 30 de diciembre de 2016 entre BANCO SABADELL, S.A. y la demandada no resulta que sea un alquiler social, en su encabezamiento se reconoce que se trata de la vivienda que era propiedad de la demandada, pues consta lo siguiente: " Por medio del presente acto doña Inocencia, mayor de edad con D.N.I NUM003 hacen entrega quieta pacífica de la posesión mediata de la mencionada propiedad a los efectos de lo dispuesto en el artículo 432 del Código Civil , pasando así Banco Sabadell S.A., a tener la titularidad jurídica y la posesión efectiva de la misma con esta fecha. Dicha entrega de posesión no implica el acceso físico a la vivienda por parte del representante de Banco Sabadell S.A, al disponer el Arrendatario de la posesión inmediata o de hecho". Seguidamente, las cláusulas del citado contrato son las propias de un contrato de arrendamiento al uso, y, entre ellas, la cláusula segunda, relativa a la duración, establece:

" El plazo de duración del presente Contrato se ha pactado en TRES (3) AÑOS a contar desde la fecha indicada en el encabezamiento del mismo (que coincide con la puesta de la Finca a disposición del Arrendatario).

El Arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que Io comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días.

A la fecha del vencimiento de los tres años pactados (29/12/2019) o, en su caso, cuando el Arrendatario comunique al Arrendador su voluntad de no renovar el contrato según lo previsto en el párrafo anterior, el contrato quedará extinguido de pleno derecho y el Arrendatario estará obligado a devolver al Arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo.

En todo caso, el Arrendatario deberá dejar la Finca arrendada libre, vacua y expedita, a disposición del Arrendador coincidiendo con la terminación natural del mes que corresponda; y, en caso de que desocupe la Finca antes de finalizar el mes natural, deberá satisfacer la totalidad del recibo correspondiente a dicha mensualidad (...)".

Ello no obstante, en el burofax enviado a la demandada por SOLVIA, gestora de activos en alquiler, en fecha 14 de agosto de 2020 -fechado el 29 de julio de 2020-, se hace expresa referencia al alquiler social:

" Nos dirigimos a Uds. de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento del inmueble de fecha 30 de diciembre de 2016, en el que la mercantil Promontoria Coliseum Real Estate SL, es la Propietaria, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de los siguientes inmuebles:

Inmueble NUM004 ID NUM005 sito en CALLE000, ESQ. NUM001 de DIRECCION001.

Expuesto lo anterior, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 29 de diciembre de 2020 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación; - Fotocopia DNI de todos los mayores de edad empadronados en la vivienda.

- Datos de contacto de los titulares del contrato (número de teléfono y correo electrónico).

- Certificado de empadronamiento o certificado de convivencia vigente.

- Fotocopia libro de familia.

- Justificantes de ingresos actuales (mínimo de las tres últimas nóminas, renta, certificados actualizados de percepción de ayudas o prestaciones) de todos los miembros mayores de edad empadronados.

- Justificantes de ausencia de ingresos (certificado del paro, certificado de no percepción de ayudas o prestaciones) de todos los miembros mayores de edad empadronados.

- Vida laboral de todos los mayores de edad empadronados.

- Declaración jurada de ingresos (si procede). En los casos en los que no hay ingresos justificados o bien además de éstos existen otros ingresos.

- Certificado de discapacidad/sentencia separación-divorcio y convenio regulador en los casos que exista.

- Certificado de titularidad de número de cuenta bancaria con el IBAN.

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Para cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y/o dirección que se indica a continuación:

SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.

Teléfono. 962 000 600 // 911 751 195 // 932 205 445 https://www.solvia.es/es/atencion-al-cliente (...).

Lo cierto es que la demandada no ha acreditado haber dado cumplimiento a la aportación de dicha documental, y tampoco la ha aportado durante el procedimiento, siendo ya en segunda instancia cuanto aporta Informe per a l'aplicació de la Llei 24/2015, a l'objecte d'afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge mitjançat l'aplicació de mesures de lloguer social derivades de l'article 5.1, 5.2, 5.8 en els supòsits previstos a l'article 5.2, a) i b), de l'esmentada llei.

Por lo demás, como aduce la apelada en su escrito de oposición, la vulnerabilidad deberá estudiarse en el momento procesal oportuno, es decir, en el momento del lanzamiento, tal y como se recoge en el Real Decreto 37/2020 de 22 de diciembre, no al tiempo de ser dictada sentencia.

Llegados a este punto, y puesto que no es controvertido que, cuando fue presentada la demanda (25/03/2021), ya había expirado el plazo de tres años previsto en el contrato de arrendamiento de 30 de diciembre de 2016 ( art.9.1 LAU, en la redacción entonces vigente), más el año de prórroga obligatoria ( art.10.1 LAU, en la redacción entonces vigente), con la previa remisión del referido burofax, donde se dio a la demandada la posibilidad de formalizar un nuevo alquiler social, procede desestimar su recurso y confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, son impuestas a la apelante las costas de segunda instancia, al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación