Sentencia Civil 72/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1134/2021 de 03 de febrero del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Coral Homes, S. L. U. promovió acción judicial sobre desahucio por expiración de plazo frente a don Desiderio, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La entidad actora es propietaria de la vivienda sita en la AVENIDA000, número NUM000, de Badalona, en virtud de escritura pública autorizada en fecha 16 de noviembre de 2018.

b) En fecha 21 de diciembre de 2017 la anterior propietaria del inmueble, Buildingcenter, S. A. U., había suscrito con el demandado, don Desiderio, un contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble para su uso como vivienda habitual. En el contrato se pactó una duración de tres años y se excluyó expresamente la prórroga regulada en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

c) Mediante burofax de fecha 1 de septiembre de 2020, dirigido a la vivienda arrendada, Coral Homes, S. L. U. comunicó al arrendatario que en fecha 20 de diciembre de 2020 expiraría el contrato de arrendamiento y le requirió para que en dicha fecha hiciese entrega de las llaves y dejase el inmueble libre, vacuo y expedito, a disposición de la parte arrendadora.

d) La parte demandada, hasta la fecha, no ha desocupado la vivienda objeto de arrendamiento.

Al amparo los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia mediante la que se declarase resuelto, por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 21 de diciembre de 2017, y se condenase al arrendatario a hacer entrega de la posesión de la finca arrendada, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

II. La representación de don Desiderio se opuso a la acción así descrita argumentando que, pese a ser cierto que el contrato de arrendamiento se concertó por un plazo de tres años, el inquilino no había recibido ni conocido la voluntad resolutoria del contrato por parte de la propiedad, de modo que la acción ejercitada debía calificarse como extemporánea.

III. El magistrado de instancia desestimó íntegramente la demanda por considerar que Coral Homes, S. L. U. carecía de legitimación para promover la acción de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual.

Razonaba al respecto, bajo la premisa de que el contrato fue suscrito en diciembre de 2017, que la redacción vigente en aquel momento del artículo 14.1 de la LAU disponía que el adquirente de una finca arrendada como vivienda solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, de modo que Coral Homes, S. L. U. no pudo subrogarse en la posición de arrendadora porque el contrato litigioso no se hallaba inscrito antes de la transmisión de dicha vivienda.

En consecuencia, Coral Homes, S. L. U., al adquirir el dominio de la vivienda, no se subrogó en la posición contractual de Buildingcenter, S. A. U., por lo que no estaría facultada para ejercitar la acción de desahucio por expiración del plazo, de suerte que lo procedente habría sido haber interponer demanda de desahucio por precario o ejercitar la acción para la protección de los derechos reales inscritos.

IV. La representación de Coral Homes, S. L. U. aduce en su recurso que, al tiempo de consumarse la transmisión de la finca a favor de dicha sociedad, la vendedora, Buildingcenter, S. A. U., le informó de la existencia del arriendo concertado con la parte arrendataria apenas un año antes, por lo que la nueva propietaria "vino obligada" a subrogarse en los deberes y derechos derivados de dicho contrato de arrendamiento de la finca objeto del procedimiento.

Agrega que, por ello, Coral Homes, S. L. U. comunicó a don Desiderio su condición de nueva propietaria y arrendadora, y que el inquilino no formuló objeción alguna a la subrogación, de modo que las relaciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento se mantuvieron con total normalidad y en los mismos términos ya pactados con la anterior titular, y prueba de ello es que el demandado en ningún momento ha negado la condición de arrendadora de Coral Homes, S. L. U.

SEGUNDO.- La legitimación activa de Coral Homes, S. L. U. para ejercitar, tras la adquisición de la vivienda arrendada, las acciones que asisten al arrendador

I. Ya se expuso que el magistrado de primera instancia concluyó que Coral Homes, S. L. U. carecía de legitimación para promover la acción de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual.

Razonaba al respecto, bajo la premisa de que el contrato fue suscrito en diciembre de 2017, que la redacción vigente en aquel momento del artículo 14.1 de la LAU disponía que el adquirente de una finca arrendada como vivienda solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, de modo que Coral Homes, S. L. U. no pudo subrogarse en la posición de arrendadora porque el contrato litigioso no se hallaba inscrito antes de la transmisión de dicha vivienda.

En consecuencia, Coral Homes, S. L. U., al adquirir el dominio de la vivienda, no se subrogó en la posición contractual de Buildingcenter, S. A. U., por lo que no estaría facultada para ejercitar la acción de desahucio por expiración del plazo, de suerte que lo procedente habría sido haber interponer demanda de desahucio por precario o ejercitar la acción para la protección de los derechos reales inscritos.

II. En la redacción vigente en la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento litigioso (21 de diciembre de 2017) el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la enajenación de la vivienda arrendada, disponía en su apartado 1:

"El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

En el supuesto que se enjuicia, la vivienda objeto de litigio figura inscrita en el Registro de la Propiedad (documento número 2 de la demanda), no así el arrendamiento que en fecha 21 de diciembre de 2017 suscribieron la anterior propietaria, la mercantil Buildingcenter, S. A. U., y el ahora demandado, don Desiderio.

El inmueble fue adquirido por Coral Homes, S. L. U. en fecha 16 de noviembre de 2018, y no se ha discutido en el pleito que dicha entidad reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, aunque en todo caso es indiscutible que fue plenamente conocedora de la existencia del arrendamiento sobre la vivienda adquirida, tal como se acredita mediante el burofax de fecha 29 de diciembre de 2020 (documento número 3 la demanda), mediante el cual los responsables de Coral Homes, S. L. U. comunicaban al inquilino la posibilidad de presentarle una propuesta de alquiler social.

Al concurrir todos los presupuestos a los que se refiere el artículo 14.1 transcrito, el juzgador de primera instancia interpretó que, dado que además el contrato de arrendamiento no había accedido al Registro de la Propiedad, la actora, en su condición de nueva propietaria de la vivienda, no se subrogó en los derechos y obligaciones que incumbían como arrendadora a la anterior propietaria.

III. Aquella conclusión parte de una interpretación de la norma conforme a la cual la expresión " solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito" implicaría automáticamente, y en todo caso, la extinción del contrato de arrendamiento, en los supuestos de enajenación de la vivienda arrendada, cuando dicho contrato no constara inscrito en el Registro de la Propiedad.

Probablemente aquella conclusión no esté en íntegra consonancia con el espíritu del artículo 14. El precepto, en realidad, se dirige al nuevo adquirente de una vivienda arrendada, al que se le impone la obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento únicamente si dicho contrato consta inscrito en el Registro. El artículo no especifica las consecuencias que pudieran derivarse de la circunstancia de que el arrendamiento, como es el caso, no figure inscrito, pero la interpretación más razonable pasa por considerar que: (i) no se asigna expresamente al nuevo adquirente la obligación de subrogarse en la posición jurídica de arrendador; y (ii) pero tampoco se impide que, si es su voluntad, mantenga la vigencia del arrendamiento y pase a ocupar, por subrogación, la condición de parte arrendadora en el contrato.

La hipótesis de hecho que regula el artículo 14 LAU es diversa de la contemplada en el artículo 13. Esta última norma se refiere a los supuestos de resolución del derecho de arrendador " por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra", escenarios todos ellos en los que la norma sí establece un efecto automático: " quedará extinguido el arrendamiento". Así se ha ocupado de destacarlo la copiosa doctrina jurisprudencial que ha interpretado el artículo 13.

Pero se reitera que aquella extinción ipso iure del contrato de arrendamiento se establece exclusivamente para los supuestos enunciados en el artículo 13, entre los que no se incluye el de la enajenación de la vivienda arrendada. Para esta última coyuntura, ya se ha expuesto, el artículo 14 prevé otros efectos: si el contrato de arrendamiento está inscrito, el nuevo propietario de la vivienda quedará obligatoriamente subrogado en los derechos y deberes del arrendador; y si no está inscrito, no tiene obligación legal de subrogarse, pero nada impide que pueda hacerlo si conviene a sus intereses.

IV. Y esto último es lo que ha acontecido en el supuesto que se debate. Es cierto que, a partir de la premisa de que el contrato no constaba inscrito registralmente, Coral Homes, S. L. U. tuvo a su alcance el derecho a extinguir el arrendamiento concertado por el propietario anterior. Pero no lo es menos que no solo no consta que emprendiera actuación alguna en ese sentido, sino que, siendo conocedora de la existencia del arrendamiento -se asevera por su representación que la vendedora Buildingcenter le comunicó tal circunstancia, y obviamente ello debió de ser así porque con el escrito de demanda se adjunta el contrato de arrendamiento-, consintió en la prolongación de su vigencia hasta que consideró oportuno ponerle fin por expiración de plazo.

La sentencia dictada por esta sección en fecha 18 de mayo de 2022 reconoció, en un supuesto análogo, la legitimación activa de la adquirente de la vivienda arrendada para ejercitar los derechos propios del arrendador:

"Esta norma [artículo 14.1] (que ha sido modificada con posterioridad si bien se está a la redacción vigente al tiempo de la celebración del contrato), se considera que determina que la existencia de un contrato de arrendamiento que se hubiere podido celebrar en relación a un inmueble le puede ser impuesto a un adquirente posterior si tal contrato de arrendamiento está inscrito, el adquirente lo es de buena fe y cumple todos los requisitos establecidos en el art 34 LH .

Esta norma determina por ello un supuesto en el que el adquirente de un inmueble arrendado está obligado a asumir (pese a que ello sea contrario a su voluntad) el contrato de arrendamiento otorgado por el propietario anterior y que sobre el inmueble pudiere existir.

Nada indica la norma por ello en cuanto a qué sucede cuando no se reúnen los requisitos anteriores y que de no reunirse los mismos no pueda operar la subrogación del adquirente en la posición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento.

En este caso, la adquirente P. nada opone en lo que es la existencia del contrato de arrendamiento que afecta al inmueble que se integró en su patrimonio, con lo que cabe entender que adquirió la condición de arrendadora desde el momento de la adquisición de la vivienda (mediante tal integración en su patrimonio).

Ello motiva que sí se considere ostenta legitimación activa para el ejercicio de la acción objeto de esta causa que se estima es la correcta (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas del art 210,1,1ª LEC ) precisamente por la vigencia del contrato de arrendamiento a que se viene haciendo referencia, lo que motiva que este primer motivo del recurso de apelación se deba ver estimado, debiéndose proceder al análisis de la acción de desahucio y reclamación de rentas que se verifica en el siguiente fundamento de esta sentencia".

V. En definitiva, no se aprecia óbice alguno para reconocer a Coral Homes, S. L. U. legitimación activa a los fines de pretender la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo.

TERCERO.- Cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para excluir la prolongación de la relación arrendaticia. Estimación del recurso

I. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (21 de diciembre de 2017), disponía que " la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; y agregaba: " Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, los contratantes fijaron una duración del arrendamiento de tres años -se excluyó expresamente la prórroga del artículo 10-, plazo que expiraría el 20 de diciembre de 2020.

Consta documentalmente que mediante burofax de fecha 1 de septiembre de 2020 -y, por tanto, con más de treinta días de antelación a la fecha prevista contractualmente para la extinción del contrato, según lo expuesto-, dirigido a la vivienda arrendada (documento número 4 de la demanda), Coral Homes, S. L. U. comunicó a don Desiderio su voluntad de no prolongar la relación arrendaticia y que en fecha 20 de diciembre de 2020 expiraría el contrato de arrendamiento, a la vez que le requería para que en dicha fecha hiciese entrega de las llaves y dejase el inmueble libre, vacuo y expedito, a disposición de la parte arrendadora.

Así pues, debe convenirse, en línea con lo razonado en el escrito de recurso, que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, pues, dentro del plazo previsto en el mencionado precepto -más de 30 días de antelación respecto a la fecha de finalización del plazo obligatorio de tres años-, comunicó fehacientemente al inquilino su inequívoca voluntad de no prorrogar el contrato.

III. Objetaba la representación del demandado que don Desiderio no había sido notificado de la voluntad de la arrendadora de dar por concluido el contrato, pero se reitera que con la demanda se aportó un burofax remitido al inquilino, dirigido a la vivienda arrendada, en el que se constataba inequívocamente aquella voluntad y se informaba al destinatario de su obligación de desocupar la vivienda arrendada antes del 20 de diciembre de 2020.

Es cierto que aquella comunicación -pese a ser remitida, como se dijo, a la dirección de la vivienda arrendada- no llegó a conocimiento efectivo del inquilino -en el reporte del burofax se indica "no entregado, dejado aviso"-, pero no lo es menos que tal circunstancia únicamente es imputable al propio destinatario, quien, pese a ser notificado de que el burofax se encontraba a su disposición en la oficina de Correos, no promovió actuación alguna para recogerlo, lo que permite dar por correcto el requerimiento, pues su efectividad no puede quedar al arbitrio de la destinataria.

En tal sentido se expresaba la sentencia de esta Sección de 4 de febrero de 2020:

"(...) lo determinante aquí es determinar quién debe acarrear con las consecuencias de la falta de entrega o recepción de una comunicación fehaciente, en concreto, el burofax de 11 de junio de 2018 cuya realidad, existencia y contenido no se ha puesto en duda. Sobre este punto, se ha pronunciado la Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1ª, en Sentencia de 6 de febrero de 2012 al señalar que "pese a que los dos burofax remitidos conste 'no entregado, dejado aviso' (...), ello no implica una acreditación de la falta de conocimiento sino que por el contrario prueban la voluntad renuente a recoger la documentación que desde Correos les estaba llegando". En igual sentido, la Audiencia Provincial de Alicante, sección 9, en Sentencia de 12 de abril de 2019 ha afirmado que "La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.

Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000, de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador.

Con arreglo a lo expuesto, discrepamos de la solución alcanzada por el Juez de Instancia pues el burofax no fue entregado por causa imputable al arrendatario que renunció a ser notificado a pesar del aviso de correos y de la posibilidad de realizar actos tendentes a notificarse. Dicho burofax otorgaba el plazo de un mes para regularizar la deuda y advierte que si en el plazo de un mes no lo hacía, procedería interponer acciones legales (desahucio por falta de pago). Por ello, al realizarse esta comunicación en el plazo de treinta días previos a la interposición de la demanda la posibilidad de enervar la acción quedó vedada al arrendatario".

En análogos términos, la sentencia, también de esta Sección, de 27 de junio de 2019, establecía:

"En contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor- arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de 1 de marzo de 2017 ya en fecha 2 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado, dejado aviso", y también un segundo intento en fecha 4 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina); en cuanto al burofax de 12 de abril de 2017, consta en el acuse "Ha resultado: No entregado, dejado aviso".

Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el art.1256 CC ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes")".

IV. Así pues, debe concluirse que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, pues, dentro del plazo previsto en el mencionado precepto - más de 30 días de antelación a la fecha de finalización del arriendo-, Coral Homes, S. L. U. comunicó fehacientemente al inquilino su inequívoca voluntad de no renovar el contrato.

El recurso de apelación, por tanto, debe tener íntegra acogida.

CUARTO.- Costas

I. La estimación del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Las correspondientes a la primera instancia son de imposición al demandado, al haber sido acogidas las pretensiones actoras ( art. 394.1 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,