Sentencia Civil 20/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1084/2021 de 18 de enero del 2023

PRIMERO.- La representación procesal de D. Teodosio interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 19 de Julio de 2.021 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Cerdanyola del Vallès, en los autos de Juicio Verbal nº 166/2021-F

El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por el referido apelante contra TENEDORA DE INVERSIONES Y PARTICIPACIONES S.L., en reclamación de 5.025,89 euros por cobro indebido. Alegaba el Sr. Teodosio, en síntesis, que reside en la vivienda sita en Ripollet, PASSEIG000 nº NUM000, desde el año 2.014 en que entró a ocupar dicho domicilio, estando dos años sin alquiler hasta que en el mes de Mayo de 2.016 la demandada realizó un contrato de alquiler social por período de 3 años, por una renta mensual de 100 euros. Que al no reunir la vivienda los requisitos de habitabilidad, la demandada tuvo que llevar a cabo una serie de reformas en comedor y cocina, y en fecha 29 de Febrero de 2.016 obtuvo la cédula de habitabilidad de segunda residencia otorgada por la Generalitat de Catalunya.

Relata el demandante que, tras varios años viviendo en la finca y habiendo estado pagando la renta correspondiente con los incrementos del IPC, tuvo conocimiento a través de una citación judicial de que se acordaba el lanzamiento para el día 2 de Febrero de 2.021 y que la finca era propiedad de la entidad BBVA. Puesto en contacto con la demandada, esta le informó de que se había equivocado de finca al hacerle el contrato, reconociendo que le había alquilado una vivienda que no era de su propiedad, siendo de su propiedad un local sito en la PASSEIG000 nº NUM000 de Ripollet, y le ofreció buscar otra vivienda que hasta la fecha de la demanda no le había ofrecido. Que de las notas simples del Registro de la Propiedad que se aportan, la demandada es propietaria de un local que no reúne condiciones de habitabilidad, mientras que la finca arrendada al demandado es una vivienda propiedad de BBVA desde que se la adjudicó en fecha 1 de Septiembre de 2.015, siendo el anterior titular D. Pedro Francisco, no habiendo sido la demandada nunca titular de dicha finca.

Que el demandante abonó a la demandada la suma total de 5.025,89 euros en concepto de renta, sosteniendo el demandante que se trata de un cobro indebido dado que la demandada no tenía derecho a percibir dicha cantidad por no ser la legítima propietaria de la vivienda, y por tanto, a juicio del actor, no existe un vínculo obligatorio entre las partes, concurriendo también el requisito de error en el pago, al pagar por error a la demandada, que no estaba legitimada para ello.

En base a todo ello, el Sr. Teodosio solicita la condena de la demandada al pago de los referidos 5.025,89 euros.

La demandada-apelada se opuso alegando, en síntesis, que no es titular del inmueble sito en la PASSEIG000 nº NUM000 de Ripollet, por haberlo transmitido en fecha 17 de Febrero de 2.021 a PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, según la nota simple que aporta como documento nº 2. Que no entregó la posesión del inmueble al actor, sino que este ocupó el inmueble de forma ilegal, y solicitó posteriormente a la demandada formalizar un contrato de alquiler social, contrató que finalizó el 15 de Mayo de 2.020, reconociendo el propio demandante en el Hecho Cuarto de la demanda que la última renta que abonó fue la de Mayo de 2.020. Y que la acción de repetición de lo indebido no puede prosperar porque el vínculo obligatorio que ha dado lugar al pago de las rentas sí ha existido, (contrato de arrendamiento de 16 de mayo de 2.016, prorrogado por acuerdo expreso de las partes hasta el 15 de mayo de 2020); que dicho contrato es válido, no ha sido impugnado por ninguna de las partes, fue cumplido íntegramente por el arrendador, y el demandante ha estado residiendo de forma pacífica en el inmueble durante 4 años, sin haber sido perturbado en su posesión, y por lo tanto, no tiene derecho alguno a devolución de las rentas abonadas.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda con fundamento en que (i) el contrato de arrendamiento de fecha 16 de mayo de 2.016 se formalizó sobre la finca sita en la PASSEIG000 nº NUM000 de Ripollet; (ii) dicho contrato ha de reputarse un negocio jurídico válido y eficaz, pues no ha resultado impugnado por ninguna de las partes; (iii) la demandada era propietaria de la finca arrendada en la fecha en la que se formalizó el contrato y hasta la finalización del mismo, ostentando la propiedad de dicha finca hasta el 17 de febrero de 2.021; (iv) existe una causa justa, como es el arrendamiento de alquiler social, que legitimaba a la demandada para recibir la renta de 100 euros mensuales que fue pactada en el mismo; y (v) la parte demandada, en su condición de arrendadora, cumplió con el contrato suscrito manteniendo al arrendatario en el goce pacífico de la vivienda arrendada hasta la finalización del arriendo.

Frente a dicha sentencia se alza el demandante, insistiendo en los mismos argumentos que ya expuso en su demanda, reproduciendo literalmente párrafos íntegros de la misma.

La demandada se ha opuesto al recurso interesando la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Planteados los términos del debate según ha quedado expuesto, y disponiendo en esta alzada del mismo material probatorio que en primera instancia, es de recordar lo que sobre el ámbito del recurso de apelación y la valoración de la prueba, señala la STS de 16 de noviembre de 2016 : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas".

Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Y desde esta perspectiva, de la revisión de la prueba aportada a los autos, que se limita a los documentos adjuntados a la demanda y a la contestación, resultan hechos acreditados los siguientes:

1.- La finca objeto del contrato de arrendamiento fue la ubicada en el PASSEIG000 nº NUM000, de Ripollet, según resulta del contrato de arrendamiento, de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación y del certificado del padrón; documentos todos ellos aportados con la demanda.

Según la nota registral aportada, dicha finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Cerdanyola del Vallès, con la siguiente descripción:

" URBANA: VIVIENDA Tipo D a la que en la Comunidad se le asigna el número NUM001, situada en la NUM002 del edificio sito en Ripollet, con frente al PASSEIG000 números NUM003 y NUM004. De superficie CUARENA Y OCHO METROS DOS DECÍMETROS CUADRADOS. LINDA. Por delante tomando como tal la fachada del inmueble, con vuelo recayente a dicho Pasaje; por la derecha entrando, con vivienda puerta primera de la escalera Seis; por la izquierda con vestíbulo; y por detrás con rellano y patio interior de luces de superficie Catorce metros ochenta decímetros cuadrados de uso y disfrute." Finca registral nº NUM005.

D. Pedro Francisco fue titular registral de dicha finca, habiéndola adquirido mediante escritura pública de fecha 31 de Agosto de 2.004. Mediante Decreto de fecha 1 de Septiembre de 2.015, rectificado por otro de 28 de Septiembre de 2.015, dictados ambos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Cerdanyola del Vallès, en autos de Ejecución Hipotecaria 288/13 D, la finca fue adjudicada a BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENGARIA S.A., que mediante escritura de 11 de Abril de 2.019 la transmitió a DIVARIAN PROPIEDAD SOCIEDAD ANÓNIMA.

No consta, por tanto, que la demandada TENEDORA DE INVERSIONES Y PARTICIPACIONES S.L. haya sido titular registral de la finca citada.

2.- Según las notas registrales aportadas tanto por el demandante como por la demandada, esta fue titular registral de la finca con la descripción siguiente:

"URBANA: LOCAL COMERCIAL al que la comunidad le asigna el número NUM006, situado en la planta baja del edificio sito en Ripollet, con frentes a las Calles Doctor Zamenhof número siete y de Monturiol número setenta y cuatro, setenta y seis y setenta y ocho. Tiene una superficie de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS; y LINDA: por delante tomando como tal la fachada del inmueble, con vuelo recayente a la calle Monturiol; por la derecha entrando, con vuelo recayente al Pasaje Monturiol; por la izquierda, con el local comercial; y por detrás con patios interiores de luces, cajas de las escaleras y vivienda puerta A de la escalera setenta y cuatro." Finca registral nº NUM007.

La demandada fue titular registral de dicha finca, habiéndola adquirido en virtud de escritura de compraventa de fecha 10 de Febrero de 2.011, y la transmitió a PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU mediante escritura pública de 18 de Diciembre de 2.020.

Se trata, por tanto, de fincas diferentes; una es la vivienda del PASSEIG000 nº NUM000, y otra es el local de la Calles Doctor Zamenhof número 7 y de Monturiol número 74-76-78. Y la demandada ha sido titular registral del local, pero no de la vivienda. En consecuencia, la sentencia de instancia incurre en un error cuando afirma que " Consta también en la documental obrante en las actuaciones (documento n.º 5 acompañado con el escrito de demanda) que la demandada era propietaria de la finca arrendada en la fecha en la que se formalizó el meritado contrato y hasta la finalización del mismo", porque ese documento nº 5 es la nota registral relativa al local de las calles Doctor Zamenhof número 7 y de Monturiol número 74-76-78, y no a la vivienda del PASSEIG000 nº NUM000, que fue la arrendada. Y no consta en autos ningún otro documento del que resulte que la demandada hubiera sido propietaria de dicha vivienda, siquiera sin inscribir su título.

TERCERO.- Partiendo de los hechos probados que han quedado expuestos, y pese al error en la sentencia de instancia que se ha indicado, ya se adelanta que el recurso no puede prosperar.

Respecto a la acción de cobro o pago de lo indebido, el art. 1895 Código Civil prevé: " Cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla".

Con arreglo a este precepto es preciso que concurran los siguientes presupuestos, sancionados por reiterada doctrina jurisprudencial sobre la materia ( SSTS 23- 3-92 ,8-6-95 ,7-2-97 ,20-7-98 ,31- 10-01 ,15-6-04 y 24-9-04 ,1-6-05 ,27-10-05 ,18-11-05 ,15-3-06 ,8-1-07 y 6-3-07 ):

1. Pago efectivo, hecho con la intención de extinguir la deuda ("animus solvendi"), o, en general, de cumplir un deber jurídico. En todo caso, la prueba del pago incumbe al que pretende haberlo hecho ( art. 1.900 C.C .).

2. Inexistencia de obligación entre el que paga y el que recibe, y por consiguiente, falta de causa en el pago. El pago puede ser indebido objetivamente -porque falta toda relación de obligación entre solvens y accipiens, bien porque la obligación nunca haya existido (cosa que no se debió, dice elart. 1.901 C.C.), porque aún no haya llegado a constituirse (obligación sometida a condición) o bien porque habiendo existido la deuda, esté ya pagada o extinguida, o porque se ha entregado mayor cantidad de la debida (cosa que ya estaba pagada, según elart. 1.901 C.C.), y también puede ser pago indebido subjetivamente, lo que se produce cuando, existiendo el vínculo, relacione a personas distintas de la que da y recibe el pago, o cuando se haya pagado a persona distinta del acreedor o haya hecho el pago persona distinta del deudor.

3. Error por parte del que hizo el pago, que ha de ser inexcusable, esencia, relevante ( SSTS 8 de julio de 1.999 y 24 de junio de 2002 ) y probado por quien lo alega, salvo en los casos en que lo presume la ley.

En el presente supuesto, valorando la documentación aportada por ambas partes, y no impugnada de contrario, se estima que, si bien concurre el primer requisito, en cuanto al "animus solvendi" del demandante al efectuar el pago, no concurren los otros dos requisitos.

Así, existe una relación obligacional entre las partes, cual es el contrato de arrendamiento, cuya validez y eficacia no ha sido impugnada por el demandante, no habiendo instado su nulidad por causa alguna, y debiendo recordarse que no se requiere la condición de titular registral de una finca para suscribir un contrato de arrendamiento, siendo doctrina jurisprudencial unánime y sobradamente conocida que el arrendamiento es un acto de administración que no requiere la condición de propietario por parte del arrendador, bastando disponer de la posesión de la finca, sea a título de dueño, usufructo o cualquier otra que dé derecho a disfrutarla, es decir, no es exigible ser propietario de la finca arrendada sino mero poseedor. Esto es lo que motiva, a título de ejemplo, que en la LAU o el Código Civil, al regular los derechos y obligaciones de las partes de un contrato de arrendamiento, se haga constante referencia a arrendador y arrendatario. En concordancia con lo anterior se encuentra el art 250.1.1º LEC , el cual, para las acciones de desahucio por falta de pago o expiración de plazo, atribuye legitimación al dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana. Estas personas son las que pueden suscribir un contrato de arrendamiento, que nada impide además que lo puedan hacer incluso terceros por ellas apoderados. En la Sentencia de esta Sección 13ª, de fecha 4 de Junio de 2.021, indicábamos que: "...ningún precepto legal establece que el arrendador deba ser el propietario de la cosa arrendada (el arrendamiento se define como aquel contrato por el que una persona " se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" - artículo 1543 del Código Civil -, sin que tenga más obligaciones contractuales que las de " entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato", " hacer en ella (...) las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada" y " mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato " - artículo 1554 del Código Civil )".

En igual sentido , la Sentencia 465/2010, de 15 de Septiembre, de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, a cuyo tenor: " Centrándonos, pues, en el objeto del recurso, debe destacarse que aunque es cierta la falta de presentación del título de propiedad con la demanda, es más cierto que el carácter de propietario no es inherente al de arrendador, al ser el arrendamiento un acto de administración, según se ha reiterado por la doctrina jurisprudencial ( SSTS de 24 de abril de 1999 y 30 de marzo de 1987 , entre otras) . Y más recientemente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 3 de Mayo de 2.022, incide en que el contrato de arrendamiento debe desligarse del concepto de propiedad, en tanto que acto, de ordinario, de mera administración. Efectivamente, mediante el arrendamiento queda establecida una relación estrictamente personal entre las partes contratantes, bastando la posesión de la finca (lo cual no puede identificarse con la tenencia material del inmueble), ya sea a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro. Y así lo decía ya la STS de 8 de Octubre de 1.985 : "...sabido es que la cesión de una cosa en arrendamiento no es acto de riguroso dominio y que no se incluye como tal en el art. 348 del Código Civil, ni tal exigencia se presupone en losarts . 1564 y 1565 de la Ley Procesal Civil , sino que por el contrario la cesión arrendaticia es un mero acto de administración lo que no obsta, claro es, para que en la mayoría de los casos sea el mismo propietario el que concierta el contrato de locación".

En definitiva, la legitimación para concertar el contrato de arrendamiento no es del propietario, en cuanto tal, sino de quien, por cualquier título, tiene la facultad de uso y disfrute sobre la cosa.

Por consiguiente, en el presente caso, que la demandada no fuera propietaria de la vivienda arrendada no la priva de legitimación para suscribir el contrato como arrendadora, ni tampoco para percibir las rentas en tal condición.

Y por otro lado, es hecho incontrovertido que durante la vigencia del contrato la demandada cumplió las obligaciones que como arrendadora le correspondían, manteniendo al demandante en el uso pacífico de la vivienda, sin perturbación alguna, incluso, como el propio demandante relata en la demanda, efectuó obras en la vivienda para la obtención de la correspondiente cédula de habitabilidad de segunda ocupación, y siendo el pago de las rentas , en definitiva, la correlativa contraprestación por dicho disfrute, por lo que tampoco concurre error alguno en el pago.

Por todo lo expuesto, no concurren en el presente caso los presupuestos para la apreciación del cobro indebido alegado por el demandante, procediendo, como se ha adelantado, la desestimación del recurso.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia, de conformidad con el art. 394.1, al que se remite el art 398.1 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación,