Sentencia Civil 16/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 152/2022 de 10 de enero del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandantes D. Aquilino y Dª Raimunda, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda por ellos presentada frente a Dª Rosalia.

En la demanda se expone que la demandada Sra. Rosalia es propietaria del inmueble sito en la C. DIRECCION000, nº NUM000 de Mollet del Vallés y que en fecha 16.05.2019 las partes firmaron un contrato de arras penitenciales en el que se fijó como precio de venta de la finca el de 130.000 €, entregándose 13.000 € en concepto de arras penitenciales. Los demandantes estiman que ha existido un incumplimiento por la demandada que era la vendedora (que motiva que deba restituir las arras duplicadas) tanto en lo que es la fecha límite para otorgar la escritura de compraventa (5.07.2019 pues el nuevo plazo del 15.10.2019 no fue aceptado por la demandada y cuando lo quiso hacer, los actores ya habían retirado la oferta de prórroga por los incumplimientos) como en lo que es la imposibilidad de obtención de cédula de habitabilidad referente a los bajos del inmueble.

Dª Rosalia en su contestación alega que las partes pactaron la ampliación del plazo para el otorgamiento de la escritura publica de compraventa hasta el 15.10.2019. Asimismo considera que la falta de cédula de habitabilidad de los bajos era algo ya previsto y ello no comporta la imposibilidad de otorgar escritura pública de compraventa con lo que por su parte no existe incumplimiento alguno.

La sentencia es desestimatoria de la demanda al entender que el contrato no prevé la entrega de la cédula de habitabilidad del bajo, que se aceptó la prórroga del plazo de otorgamiento de la escritura y que la planta baja puede obtener la cédula de habitabilidad tras realizarse las obras de rehabilitación adecuadas habiendo sido la parte actora quien desistió del contrato de arras con anterioridad a la fecha límite pactada, 15.10.2019.

D. Aquilino y Dª Raimunda interponen recurso de apelación en el que además de exponer lo ya indicado en la demanda (no se reproduce de nuevo a fin de evitar reiteraciones), destacan entre sus alegaciones el que la parte vendedora obtuvo la cédula de habitabilidad de la planta primera el 10.09.2019 y nunca la referente a la planta baja. También destacan que la oferta de nuevo plazo de otorgamiento de la escritura fue por ellos retirada ante la actuación de la parte vendedora.

Dª Rosalia se opone al recurso de apelación manifestando su conformidad con lo indicado en la sentencia apelada no estando probado a su juicio que los compradores desconocieran las circunstancias de la finca, habiendo sido el plazo de otorgamiento de la escritura ampliado hasta el 15.10.2019.

SEGUNDO.- Resolución del recurso de apelación

El recurso de apelación tiene por objeto el dictado de una sentencia que revoque la dictada en instancia y que en base a ello se estime la demanda cuya finalidad es la condena a la demandada a la devolución de las arras en su momento pactadas por duplicado.

La sentencia de instancia desestima la demanda presentaba en base a entender que no ha existido incumplimiento por la parte vendedora destacando el contenido de la cláusula decimotercera del contrato de arras que detalla la documentación que debe facilitar la vendedora en el momento de firmar la escritura pública de compraventa y que era la siguiente: "Cédula de habitabilidad y cédula de habitabilidad de la vivienda NUM001 y el informe de transmisión de la planta baja". De ello y la prueba practicada deriva la sentencia que la parte vendedora no tenía que entregar cédula de habitabilidad de la planta baja, siendo de ello conocedores los compradores así como de la problemática que afectaba a la planta baja. Asimismo se señala en la sentencia que en base al certificado de 29.03.2019 emitido por el arquitecto D. Fulgencio respecto de la planta baja asimismo se podía obtener la cédula de habitabilidad tras realizarse las obras de rehabilitación adecuadas.

D. Aquilino y Dª Raimunda están disconformes con esta conclusión y destacan en su recurso de apelación que la finca no dispone de cédula de habitabilidad en una de sus dos plantas, lo que supone a su juicio un incumplimiento de las obligaciones esenciales de la vendedora y la imposibilidad de otorgar la escritura. A tal efecto se detalla que la finca no dispuso de cédula de habitabilidad hasta el mes de septiembre de 2019 y además la misma estaba concedida exclusivamente para la planta primera de la finca, careciendo de cédula la planta baja, habiendo informado el Ayuntamiento de Mollet del Vallès que la finca era una casa única, unifamiliar, y no cumplía con los metros mínimos de fachada para que pudiera ser considerada como plurifamiliar o dividirse en dos unidades distintas.

La falta de cédula, se destaca por los actores que además de suponer un flagrante incumplimiento de las condiciones del contrato de arras, comportaba la imposibilidad de proceder a la transmisión de la finca conforme a lo previsto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, no estando este caso entre las excepciones que en relación a la cédula de habitabilidad se exponen en el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, del Departamento de Territorio Sostenibilidad de la Generalitat de Catalunya por el cual se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Dª Rosalia se opone al recurso de apelación y considera que la sentencia debe verse confirmada no siendo cierto que los compradores desconocieran las circunstancias de la finca. Ejemplo de ello es a juicio de la apelada la cláusula 13ª del contrato de arras de la que deriva a su juicio que los compradores conocían la necesidad de realización de reformas para que la vivienda pudiera reunir las condiciones mínimas de habitabilidad y que hasta que no se realizaran no se podía obtener la cédula. Tal cédula se destaca que no era necesaria, bastando el informe técnico de transmisión, que acreditara que la vivienda podía obtenerla una vez ejecutadas las correspondientes obras de rehabilitación. Es por ello que entiende que no es cierto que la cédula de habitabilidad fuera un documento imprescindible y esencial para otorgar la escritura pública de compraventa ya que si los compradores hubieran exonerado a la vendedora de la obligación de aportar la referida cédula, se hubiera podido firmar la compraventa por cuanto disponían del certificado del arquitecto además y para mayor garantía el certificado a ello referente del Ajuntament de Mollet del Vallès.

Partiendo de esta exposición, de cara a la resolución de la cuestión planteada, se estima necesario antes de analizar las concretas circunstancias concurrentes en el caso aquí analizado detallar cuál fuere el régimen de exigibilidad de la cédula de habitabilidad en el caso de transmisión de la propiedad de inmuebles en Cataluña.

En relación a ello, el art 26,2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre. Normas reguladoras del Derecho a la vivienda dispone:

"Artículo 26. La cédula de habitabilidad

... 2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a".

En cuanto a la previsión de exoneración de presentación de cédula de habitabilidad dispone el art 132 de la Ley 18/2007:

"Artículo 132. Requisitos para transmitir o ceder el uso de viviendas

Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente Ley, especialmente las siguientes:

a) La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva. Estos documentos deben entregarse a los adquirientes o usuarios. En el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirientes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes en los siguientes supuestos:

Primero. Cuando la vivienda usada o preexistente deba ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración comporta la obligación de presentar al fedatario público autorizante un informe emitido por un técnico competente en que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.

Segundo. Cuando el destino del inmueble o entidad objeto de transmisión no sea el del uso como vivienda, si el transmitente y el adquirente lo reconocen de forma expresa.

Tercero. Cuando se cumpla cualquier otro supuesto de exoneración que se determine por reglamento".

En paralelo cabe citar el Decreto 141/2012, de 30 de octubre que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad y en concreto su art. 10 el cual establece los supuestos de exoneración de la obligación de entregar la cédula al indicar:

"Artículo 10. Supuestos de exoneración de la obligación de entregar la cédula

En el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, de acuerdo con lo que dispone la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, las personas adquirentes de una vivienda pueden exonerar de forma expresa a las personas transmitentes de la obligación de entregarles la cédula de habitabilidad en los siguientes supuestos:

Primero. Cuando la vivienda usada o preexistente tenga que ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración comporta la obligación de presentar al fedatario público autorizante un informe emitido por una persona técnica competente, en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad. En estos supuestos los registradores tienen que hacer constar, en nota marginal a la inscripción, que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o de derribo. Esta nota marginal se cancela con la presentación de la cédula de habitabilidad una vez finalizadas las obras de rehabilitación o, en el caso de derribo, con la certificación municipal acreditativa del derribo realizado con un informe emitido por una persona técnica competente que confirme el derribo.

Segundo. Cuando el destino del inmueble o entidad objeto de transmisión no sea el del uso como vivienda, si el transmitente y el adquirente lo reconocen de forma expresa.

Tercero. Cuando por causas excepcionales y debidamente motivadas las personas transmitentes y adquirentes acuerden ante fedatario público la entrega de la cédula de habitabilidad en un momento posterior a la fecha en que se produzca el acto de transmisión de la vivienda, siempre y cuando presenten al fedatario la solicitud de cédula de habitabilidad registrada, con el certificado de habitabilidad emitido por una persona técnica competente, que acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación".

De lo que se acaba de exponer deriva que existe un deber de aportar la cédula de habitabilidad en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, si bien el comprador puede exonerar al vendedor (entre otros casos y en lo que es objeto de esta causa), cuando la vivienda usada o preexistente tenga que ser objeto de rehabilitación o de derribo. En este caso en lugar de la cédula de habitabilidad se debe aportar un informe emitido por una persona técnica competente, en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.

En este caso, el objeto del contrato de arras penitenciales suscrito el 16.05.2019 era la casa sita en la C. DIRECCION000 NUM000 (antes nº NUM002) de Mollet del Vallés en su integridad, si bien se indicaba en la cláusula 6ª que este inmueble tiene un inquilino en el piso NUM001 habiéndose adjuntado el contrato de arrendamiento a ello referente fechado el 1.02.1974, aunque se señala que la planta baja se señala que estaba libre de ocupantes.

El importe de las arras era de 13.000 €, indicándose en relación a las mismas en la cláusula novena:

"NOVENA.- El presente contrato de arras penitenciales, si la parte compradora no hubiera comunicado a la parte vendedora su intención de otorgar la correspondiente escritura pública de compra se le tendrá sin más, por desistido del presente contrato, quedando éste automáticamente resuelto de pleno derecho sin necesidad de practicar requerimiento alguno y perdiendo la totalidad de la cantidad entregada en este acto quedando en posesión por parte vendedora.

En el caso que la parte vendedora desistiese el presente contrato, este deberá de entregar por duplicado la cantidad entregada, es decir, VEINTISEIS MIL EUROS (26.000€)"

En cuanto a los documentos a entregar, la cláusula decimotercera del contrato dispone:

"A la celebración de la escritura pública, la parte compradora recibirá de la vendedora la siguiente documentación: copia de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad con el estado de cargas de la finca objeto EN ESTE CASO NINGUNA, referencia catastral, copia certificado energético de la finca, copia último recibo IBI, contrato arrendador, certificado de arquitecto técnico del ayuntamiento de cambio de domicilio. Cédula de habitabilidad y célula de habitabilidad de la vivienda NUM001 y el informe de transmisión de la planta baja."

Esta cláusula literalmente señala que aquello que se iba a entregar era: "Cédula de habitabilidad y célula de habitabilidad de la vivienda NUM001 y el informe de transmisión de la planta baja".

De lo que se acaba de exponer deriva que según los términos del contrato, además de una cédula de habitabilidad genérica (puede que esta referencia sea un error material dado que posteriormente se cita expresamente aquello que se iba a entregar respecto de cada planta), lo que se iba a entregar era en relación a la planta primera la cédula de habitabilidad y en relación a la planta baja el informe de transmisión, lo que supone que respecto de la misma no se podía otorgar cédula de habitabilidad en ese momento, si bien (y según la normativa antes indicada) ello implicaría que de realizarse las pertinentes obras de rehabilitación en esta planta baja se podría obtener (y para la planta baja) tal cédula de habitabilidad.

Ello es precisamente lo que consta en el informe emitido el 26.03.2019 por el arquitecto D. Fulgencio precisamente a los efectos del art 10 del Decreto 141/2012 y 132 a de la Ley 18/2007 antes transcritos. Tal informe se refiere expresamente a la planta baja (el inmueble al que se refiere es el del "Carrer DIRECCION000 NUM000 con empresa indicación de ser el "BX" que no cabe sini estimar se refiere a los bajos o planta baja - baixos). En él se indica:

"En relació a l'habitatge situat a CARRER. DIRECCION000,. NUM000,.BX........... de MOLLET DEL VALLES ..... amb número de referència cadastral NUM003... i als efectes d'allò que disposa l'article 132.a) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge de la Generalitat de Catalunya:

1. Que per part de la propietat s'ha acreditat documentalment la condició administrativa com a habitatge de l'entitat objecte d'aquest informe.

2. Que de la inspecció visual realitzada en l'actualitat, es dedueix que l'habitatge no reuneix els requisits mínims d'habitabilitat d'acord amb la legislació vigent de la Generalitat de Catalunya i les disposicions concordants que li són d'aplicació.

3. Que l'habitatge podria obtenir la cèdula d'habitabilitat un cop executades les obres de rehabilitació que siguin necessàries per a complir els requisits d'habitabilitat que li siguin exigibles segons el Decret 141/2012, d'octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat".

De este certificado (que es al que se refiere el contrato de arras que es posterior al mismo: el informe se emitió el 26.03.2019 y el contrato de arras fue suscrito el 16.05.2019) se deriva por ello (e integrando el mismo con el contrato pues es aquel al que el mismo se refiere) que lo acordado fue que se iba a entregar la cédula de habitabilidad del 1º, 1ª y que de los bajos no se entregaba tal cédula, si bien mediante la realización de las correspondientes obras de rehabilitación si se podría obtener (de forma adicional al del 1º, 1ª), realidad esta fue reiterada por el Sr. Gómez Camacho en el acto de la vista .

En cuanto a si ello era susceptible de ser llevada a cabo o no, obra en autos un informe Ajuntament de Mollet del Vallès referente a solicitud de certificado urbanístico interesado por D. Aquilino (codemandante/coapelante) el 29.09.2019. En el mismo se indica en relación a la finca sita en la C. DIRECCION000 NUM000 (referencia catastral NUM003) lo siguiente:

"b) És un habitatge plurifamiliar?

... Es constata lŽexistència d'un habitatge, però no consta una autorització urbanística per l'edificació residencial en modalitat plurifamiliar.

c) Possibilitats d'efectuar obres per a un altre habitatge a la part baixa de la mateixa finca?

D'acord amb lŽapartat 3.a) de lŽarticle 76 de les NPU, "Les parcel·les seran edificables si tenen com a mínim en façana una amplada de 4,50 metres en edificis destinats a habitatge unifamiliar, i de 7 metres en edificis destinats a habitatge plurifamiliar i a la resta d'usos. L'amplada mínima s'ha de comptar per a tots els fronts de la parcel·la i s'ha de mantenir en tots els punts de la part de la parcel·la edificable".

La finca objecte d'informe té una amplada en façana de 5,28m, i de 5,20m en el punt més estret de la part de la parcel·la edificable, tot d'acord amb les dades disponibles de cartografia municipal. Supera, doncs, els 4,50m i no assoleix el mínim de 7,00m, l'únic ús admissible és el d'Habitatge en la modalitat unifamiliar.

Atesa l'existència d'un habitatge, no serien autoritzables obres de les que en resultés un habitatges addicional, en comportar un canvi de l'ús de l'edifici al d'Habitatge en la modalitat plurifamiliar, que no seria admissible donades les condicions de parcel·lació aplicables.

d) Confirmació de mesures parcel·laries de l'esmentada finca perquè es complís la classificació de plurifamiliar?

Com s'ha indicat en lŽepígraf anterior, l'amplada mínima de les parcel·les qualificades amb Clau 2a, per tal que es puguin destinar a Habitatge en la modalitat plurifamiliar, és de 7,00m.

e) Els metres quadrats edificats que contemplarien la Cédula d'habitabilitat. Seria una cèdula única o per planta?

El Decret 141/2012, de 30 d'octubre, regula les condicions mínimes d'habitabilitat els habitatges i la cèdula d'habitabilitat, i a ell ens remetem. En tot cas, la cada cèdula d'habitabilitat fa referència a un únic habitatge".

Lo que se acaba de exponer que consta en este informe del Ajuntament de Mollet del Vallès consta en otro (solicitud de antigüedad y legalidad) interesado el 18.06.2019 por Dª Rosalia (representada por Dª Noelia Gilabert Alcalde) en el que se indica:

"L'ús dŽhabitatge en la modalitat plurifamiliar, que actualment es desenvolupa a lŽedifici, es disconforme amb les condicions establertes a lŽarticle 76.3. 2) de les NPU, que estableix una façana mínima de parcel·la de 7 metres en edificis destinats habitatge plurifamiliar, mentre que la parcel·la que ens ocupa fa 3,28 metres, d'acord amb les dades de cartografia municipal.

L'edificació es troba per tant en situació d'ús disconforme. És d'aplicació el règim jurídic de les edificacions en situació de volum disconforme, d'acord amb el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual sŽaprova el Text Refós de la Llei dŽUrbanisme i el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei dŽUrbanisme; i lŽarticle 26 de les NPU. En aquest senti els usos actualment existents es poden mantenir atès que no esdevenen incompatibles amb el planejament aplicable i poden ser objecte de canvis de titularitat; en cap cas s'admet ampliar un ús disconforme.

3. D'acord amb les dades del Padró Municipal d'Habitants, s'ha pogut comprovar que al carrer de DIRECCION000 NUM000, de de lŽ1 de maig de 1996 (data de càrrega de dades al programa actual de padró perquè es transforma en padró continu i de gestió informatitzada), lŽedifici es compon de dos habitatges, un als baixos i altre al primer pis".

De lo que se acaba de exponer cabe derivar que en este caso en lo que se refiere a los bajos no se podía obtener cédula de habitabilidad ni aun cuando se llevaren a cabo obras de rehabilitación que es el supuesto en el que la normativa permite se dispense de la aportación de cédula de habitabilidad (ello solo es posible si por medio de tales obras se pudiere obtener la cédula de habitabilidad de los bajos que en este caso no era posible por las dimensiones de la fachada que impedían poder otorgar cédulas de habitabilidad diferenciadas para el 1º 1ª y para los bajos).

Esta realidad comporta que la parte vendedora no se encontraba en condiciones de dar cumplimiento a una transmisión que pudiere producir plenos efectos dadas las exigencias normativas antes indicadas y los efectos que ello produce en el ámbito civil.

En este caso por ninguna de las partes se sostiene la nulidad del contrato de arras (no se plantea el presente procedimiento desde el punto de vista del error), lo que hace que la presente causa se analice desde la perspectiva del cumplimiento por las partes de aquello a que se habían comprometido (en este caso en lo referente a la vendedora/demandada).

En relación a ello, de la situación que se acaba de exponer (y el régimen normativo aplicable) resulta que la vendedora/demandada no podía dar cumplimiento a lo que le incumbía (puesta a disposición de un inmueble en el que la parte de los bajos pudiere obtener una cédula de habitabilidad mediante la realización de unas obras de reforma) ya que en ningún caso se podría obtener tal cédula de habitabilidad adicional referida sólo a los bajos pese a la realización en los mismos de obras de reforma, pues el inmueble por la dimensión de la fachada no podía ser plurifamiliar. Es por ello que no se podía dar cumplimiento al contrato ni en la fecha inicialmente pactada para el otorgamiento de la escritura del 5.07.2019 (cláusula 2ª del contrato de arras) como tampoco en la del 15.10.2019 que constan haber ofrecido los demandantes en virtud de anexo de 15.06.2019 por ellos firmado y enviado a la inmobiliaria el 19.07.2019 que la parte demandada asimismo firmó (el anexo sólo firmado por los demandantes se aporta con la demanda y el que contiene la firma de la demandada se aporta con la contestación desconociéndose el momento de esta segunda firma pues a diferencia del de los compradores que sí fue enviado a la inmobiliaria, el firmado por la vendedora solamente consta aportado en estas actuaciones, lo que hace que no sea posible conocer si esta firma por la vendedora fue o no posterior a cuando los demandantes en la reunión tenida con Dª Eulalia el 14.08.2019 indicaron que ante la situación generada que ente la problemática planteada "ara no firmarem ni acceptarem res").

Tras esta precisión se deben concretar cuales fueren los efectos inherentes a este no posible cumplimiento por la vendedora de las obligaciones que a la misma correspondían (en este caso el que por medio de una reforma se pudiere obtener la cédula de habitabilidad, ya que esto es lo único que cabe entender deriva de la posibilidad de sustituir la cédula de habitabilidad por el informe de transmisión).

En relación a ello, la reclamación objeto de las presentes actuaciones deriva de un contrato suscrito entre las partes que se denomina "contrato de arras penitenciales" estableciendo en la cláusula novena los efectos de la operativa de las mismas al indicar:

"NOVENA.- El presente contrato de arras penitenciales, si la parte compradora no hubiera comunicado a la parte vendedora su intención de otorgar la correspondiente escritura pública de compra se le tendrá sin más, por desistido del presente contrato, quedando éste automáticamente resuelto de pleno derecho sin necesidad de practicar requerimiento alguno y perdiendo la totalidad de la cantidad entregada en este acto quedando en posesión por parte vendedora.

En el caso que la parte vendedora desistiese el presente contrato, este deberá de entregar por duplicado la cantidad entregada, es decir, VEINTISEIS MIL EUROS (26.000 €)"

Los términos de esta cláusula son claros y suponen que las arras acordadas entre las partes son las penitenciales que son las que entrega el comprador al vendedor y facultan a ambas partes a desistir del contrato: al comprador perdiéndolas y al vendedor devolviéndolas duplicadas ( art. 621-8.2 CCCat.). La operativa de las arras penitenciales supone que ambas partes están facultadas a desistir del contrato sin que ello suponga ningún incumplimiento. Tales arras son distintas de las confirmatorias que no son sino una señal de conclusión del contrato y por ello una parte del precio ( art. 621-8.1 CCCat) y de las penales que es el importe que recibe el acreedor en concepto de daños y perjuicios ante el incumplimiento del deudor, sin necesidad de probar los daños y perjuicios efectivamente causados, aunque la cantidad recibida en arras sea superior o inferior a los daños efectivamente causados (estas no aparecen reguladas en el Codi Civil de Catalunya).

En este caso no ha operado un desistimiento del contrato (que es lo que hace operativas las arras penitenciales), sino que lo que se ha producido es un incumplimiento del mismo por la parte vendedora que tiene efectos resolutorios al amparo de lo previsto en el art. 1.124 CC (de hecho, en el suplico de la demanda se interesa que se declare resuelto el contrato por incumplimiento de la parte vendedora, no por desistimiento).

Estos efectos (como se señala a título de ejemplo en la STS 18.01.2021) no son los que se fijan en el art. 621-8.2 CCCat., sino (con fundamento en el art. 1.124 CC) los de restitución de las prestaciones así como el resarcimiento de daños a abonar por la parte vendedora a la compradora. Tales daños se valoran conforme a los parámetros del art. 1106 CC y la prueba de los mismos (y cuantificación) incumbe a la parte que los reclama ( art. 217 LEC).

En el supuesto analizado no cabe duda de que la parte demandada debe restituir al demandante el importe de las arras en su momento entregadas (es el efecto automático e inherente a la resolución), si bien ningún monto adicional cabe fijar, ya que no se han probado ni determinado daños y perjuicios específicos (es lo que requiere el régimen del art. 1.124 CC que es el que se estima de aplicación).

Ello implica que se deba estimar parcialmente el recurso de apelación de forma que se condena a la parte demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 13.000 € (es el monto de las arras entregadas) más los intereses dada la situación de mora en que se encuentra la demandada con fundamento en el art 1.108 CC.

En cuanto a estos, se interesa su aplicación desde el 5.07.2019, fecha que se había establecido para el otorgamiento inicial de la escritura de compraventa. Tal concreción de la fecha inicial de devengo de los intereses cabe entenderla procedente y dado que en ese momento ya se había producido el incumplimiento resolutorio por la vendedora.

Ello implica que el recurso de apelación se deba ver estimado en los términos antes indicados, si bien dado que ello implica una estimación parcial de la demanda, con fundamento en el art 394.2 LEC no cabe hacer imposición de las costas de instancia a ninguna de las partes.

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación