Sentencia Civil 53/2024 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 20/2024 de 06 de marzo del 2024

PRIMERO.- Es objeto del presente recurso de apelación interpuesto por la parte actora o demandante Dª. Regina la sentencia de fecha veinticinco del mes de octubre del año dos mil veintitrés dictada por el juzgado de primera instancia número dos de Ávila en el procedimiento civil ordinario registrado con el número 54/2.022 por la cual se acuerda:

A.- Desestimar íntegramente las pretensiones ejercitadas por la parte actora o demandante Dª. Regina en su escrito de demanda frente a la parte demandada D. Efrain, D. Erasmo y la herencia yacente de la fallecida Dª. Rosana, declarando no haber lugar a las mimas.

B.- Condenar a la parte actora o demandante Dª. Regina al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia.

Se ejercita por la parte actora o demandante Dª. Regina una acción declarativa de dominio al amparo del artículo 348 del código civil respecto de la finca o parcela urbana sita en el DIRECCION000 en el término municipal de El Tiemblo (Ávila) por prescripción adquisitiva o usucapión conforme al artículo 1.957 del código civil "por la posesión durante diez años entre presentes ... , con buena fe y justo título".

Para la resolución del presente recurso de apelación son dos las cuestiones a las que la sala debe dar respuesta. Tales cuestiones son:

A.- En primer lugar, cuál es la trascendencia o naturaleza jurídica del contrato privado celebrado el día once del mes de mayo del año 2.011, siendo parte vendedora los hermanos D. Efrain y D. Erasmo y su difunta madre Dª. Rosana y parte compradora Dª. Regina.

B.- En segundo lugar, si en el presente supuesto concurren los requisitos de justo título y buena fe exigidos para que tenga lugar la prescripción adquisitiva o usucapión ordinaria entre presentes sobre bienes inmuebles.

SEGUNDO.- Reiteradamente señala la sala primera de lo civil del tribunal supremo que la tutela del derecho de propiedad se obtiene especialmente a través de dos acciones distintas, la propiamente reivindicatoria, que constituye medio de protección del dominio frente a una privación o una detentación posesoria (dirigida fundamentalmente a la recuperación de la posesión) y la acción meramente declarativa, la cual no requiere para su ejercicio que la parte demandada sea poseedora, teniendo como finalidad obtener la declaración de que la parte accionante es propietaria de la cosa, acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo atribuye sin aspiraciones de ejecución en el mismo pleito, aunque pueda tenerlas en ulterior proceso, pues, si a veces es conciliable con alguna medida de ejecución que no le haga perder su finalidad esencialmente declarativa, nunca esa medida puede traducirse, dentro del proceso incoado, en reintegración de una posesión detentada, exigiéndose en ésta, lo mismo que en la reivindicatoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 348 del código civil, la demostración de tres presupuestos:

A.- Que la cosa sobre la que se pretende la propiedad sea aquella que es objeto o sustrato de la indicada relación y, por tanto, que esté perfectamente identificada en cuanto a sus límites o linderos (identidad).

B.- Que la persona que accione sea aquella que es sujeto titular o activo de la relación (legitimación activa).

C.- Que medie un hecho jurídico apto para dar existencia a aquella relación entre persona y cosa en que la propiedad consiste (titulación), no teniendo obligación la parte demandada de probar que le corresponde la cosa reclamada, siendo necesario, para que prospere la acción ejercitada, que la parte actora, conforme a lo dispuesto en el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil, demuestre la propiedad de la finca o de las fincas que reclama, bien por "título de dominio", bien por posesión inmemorial o por la continuada durante el tiempo preciso (sentencias de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de veintisiete del mes de septiembre del año 1.969, nueve del mes de octubre del año 1.970, diecinueve del mes de febrero de año 1.971, veintiocho del mes de mayo del año 1.990 y quince del mes de febrero del año 1.996, entre otras muchas), debiendo entenderse que "título de dominio" equivale a justificación dominical y que puede acreditarse por cualquiera de los distintos medios de prueba, sin que sea imprescindible la presentación de un título escrito de propiedad (sentencias de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de diecisiete del mes de noviembre del año 1.966, cinco del mes de diciembre del año 1.977 y veintinueve del mes de octubre del año 1.992), ya que el artículo 348 del código civil no da normas sobre medios concretos para justificar la propiedad, por lo que habrá de estarse, en general, a las reglas de derecho sobre materia probatoria y, además, porque el término técnico "título de dominio" no equivale a documento preconstituido, sino a justificación dominical, al entenderse por título en derecho civil tanto la causa en cuya virtud es poseída o se adquiere una cosa como el instrumento con el que se acredita el derecho que sobre la cosa se tiene, correspondiendo a los tribunales de instancia determinar si es o no suficiente el título presentado para probar el dominio, sin que por otro lado las certificaciones catastrales o recibos de contribución puedan considerarse como títulos hábiles para acreditar la propiedad, por cuanto que la inclusión de un inmueble en el catastro, amillaramiento o registro fiscal no pasa de constituir un indicio de que el objeto descrito puede pertenecer a quien figura como titular de él en dicho registro, siendo su valor probatorio escaso y no apto para enervar derechos sustantivos civiles (sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de veintinueve del mes de octubre del año 1992).

En definitiva, la jurisprudencia del tribunal supremo, establecida en multitud de sentencias de distintas épocas (veintitrés del mes de septiembre del año 1.958, catorce del mes de diciembre del año 1.961, seis del mes de junio del año 1.974, veintidós del mes de diciembre del año 1.983, las de quince y treinta y uno ambas del mes de marzo y veintiuno del mes de abril todas ellas del 1.993, veintiocho del mes de enero del año 1.994, uno del mes de abril del año 1.996 y treinta del mes de abril del año 1.997), afirma que para la prosperabilidad de la acción declarativa de propiedad o dominio sobre un bien cualquiera, susceptible de apropiación y en su caso, si se ejercita la reivindicatoria, ordenar la entrega de la posesión material, es inexcusable que se den o concurran los requisitos siguientes:

A.- Que el actor justifique cumplidamente ostentar el dominio de la cosa u objeto, cuya posesión reclama en la reivindicatoria, bien por haberlo adquirido originariamente, bien derivativamente por cualquier título hábil para transmitir el dominio que ostenta el "tradens" y la subsiguiente transmisión o adquisición del mismo por el "accipiens", unido al modo ( artículo 609 del código civil) o "traditio" de la cosa, objeto de la transmisión, por cualquiera de los medios que reconoce nuestro derecho, real, fingida, instrumental, etc., si bien bastará que el primero, por sí o juntamente con los propietarios que le precedieron o de quienes traiga causa, justifique haber poseído el bien objeto de transmisión el tiempo preciso, con los demás requisitos necesarios, para haber adquirido su dominio por usucapión, obviando así la denominada "probatio diabólica"; por el contrario, no se estima preciso que acredite el actor su actual titularidad, la cual se presume a favor, correspondiendo a la parte demandada, si la niega o desconoce, probar que ese derecho ha dejado de pertenecerle a la parte actora o ha sido sustituido por otro que no conlleva la facultad o derecho de posesión inmediata de la cosa objeto de la acción que se ejercita.

B.- Acreditar que el dominio, cuya declaración se pide, recae sobre la cosa concreta objeto de la acción, identificándola plenamente; identificación que, si se refiere a una finca rústica, habrá de hacerse con determinación del término municipal, pago, sitio o partida, extensión superficial, número de las parcelas colindantes, polígono o titulares actuales de las mismas, así como datos regístrales, de haber tenido acceso al registro de la propiedad.

C.- Finalmente, bien se ejercite la acción reivindicatoria, bien simplemente la declarativa de propiedad, con el resultado final, si prospera, de condenar a la devolución o entrega de la posesión del bien objeto de la acción ejercitada en el primer caso o sin que subsiga dicha transmisión posesoria en el segundo, es preciso que la acción se dirija inexcusablemente contra el poseedor o detentador de la cosa, cuya propiedad se reclama, sin perjuicio de que la declarativa puede también dirigirse contra otros que, no siendo poseedores, le discutan su derecho; detentador, que, si opone un título que legitima su posesión, impone al reivindicante la necesidad de pedir y demostrar la ineficacia del mismo para oponerse a la entrega de la posesión inmediata que la parte actora pretende (a diferencia de lo que persigue cuando se ejercita la simple acción declarativa), y, además, si la acción se ejercita sobre un inmueble, es necesario pedir previamente o a la vez la cancelación de la inscripción correspondiente, si la finca se encuentra inmatriculada en el registro de la propiedad y dicha acción hace incompatible la situación registral impugnada con la titularidad del reivindicante o accionante; si bien es cierto que este último requisito ha sido mitigado por el tribunal supremo a partir de la sentencia de fecha de nueve del mes de diciembre del año 1.981, así como en las más recientes de dieciocho del mes de octubre del año 1.991, uno del mes de diciembre del año 1.995 y dieciocho del mes de marzo y dieciséis del mes de julio ambas del año 1.997.

Finalmente es hoy doctrina científica prácticamente aceptada por unanimidad e igualmente consagrada por la jurisprudencia del tribunal supremo, entre otras en sentencias de veinticuatro del mes de febrero del año 1.991, veintiséis del mes de octubre del año 1.931, veintiuno del mes de febrero del año 1.941, seis del mes de marzo del año 1.954, diecisiete del mes de febrero del año 1.961 y siete del mes de octubre del año 1.982 que, en último extremo, la contienda que toda acción reivindicatoria supone entre el reivindicante y el poseedor demandado, debe resolverse en favor del poseedor con mejor derecho, al estimarse subsistente y perfectamente encuadrable hoy en nuestro ordenamiento jurídico, como subespecie o alternativa de la reivindicatoria, ínsita en la misma y basada en razones de conveniencia como otro de los medios para garantizar la paz social, la clásica acción introducida en Roma por el pretor Publicio (la conocida "actio publiciana") en favor del poseedor que, con justo título, buena fe y como dueño venía poseyendo una finca, pero que todavía no había consumado la adquisición del dominio por no haber transcurrido totalmente el tiempo para la usucapión por lo que se le amparaba con la ficción de haber consumado la adquisición frente al oponente de peor derecho.

De otro lado, y por lo que se refiere al primero de los requisitos dichos (justificación del título dominical), cierto es que tal expresión no equivale a "documento preconstituido" sino a justificación dominical, como ha venido exponiendo el tribunal supremo desde la ya lejana sentencia de cinco del mes de octubre del año 1.973 a las actuales de veintinueve del mes de abril del año 1.996 y veintiocho del mes de abril del año 1.997; justificación de título apto para la adquisición del dominio que, evidentemente, podrá hacerse por los distintos medios de prueba admitidos en nuestro derecho.

TERCERO.- Expuesto lo anterior sobre la acción declarativa de dominio, se debe indicar a continuación que el contrato privado celebrado con fecha de once del mes de mayo del año 2.011 siendo parte vendedora los hermanos D. Efrain y D. Erasmo y su difunta madre Dª. Rosana y parte compradora Dª. Regina es un contrato de compraventa, y no un precontrato de compraventa o una promesa bilateral de compraventa, conforme a la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha siete del mes de noviembre del año 2.018.

En efecto afirma la mencionada sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo que, "por lo que se refiere a la interpretación del contrato privado, la sentencia recurrida explica de manera muy razonable que se trata de un contrato de venta a pesar de la denominación como "promesa de venta" porque fija el precio e identifica la cosa vendida y resulta la intención de las partes de comprar y vender, supeditando tan sólo la formalización notarial, y no la venta, a la constitución de la Fundación, a efectos de que ésta recibiera el precio como dotación. La sentencia tiene en cuenta para ello el tenor literal del contrato (que habla de comprador, de pago del resto del precio, de adquisición por el comprador para su sociedad de gananciales, del cobro de una cantidad en concepto de parte del precio), los actos posteriores de la propia fundación (que, al solicitar autorización, que la sentencia considera innecesaria, se refiere al negocio celebrado como "compraventa") y la intención que perseguía la venta de bienes de la herencia para obtener fondos económicos para dotar a la fundación, de acuerdo con lo previsto por la testadora. En definitiva, la interpretación y calificación realizada por la sentencia recurrida como compra debe ser mantenida por resultar correcta y no quedar desvirtuada por la denominación utilizada en el documento privado como "contrato de promesa de venta".

En aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial de la sala primera de lo civil del tribunal supremo al presente supuesto objeto de recurso de apelación, este tribunal colegiado considera, conforme ya se ha indicado más arriba, que el contrato privado celebrado el día once del mes de mayo del año 2.011 en la localidad de San Martín de Valdeiglesias (Madrid) mediante documento escrito es un contrato de compraventa por cuanto que:

A.- En primer lugar por la propia denominación dada por las dos partes contractuales al contrato por ellas celebrado; así en el encabezamiento de tal contrato escrito se le denomina por ambas partes contractuales como "contrato privado de compraventa"; es cierto que, conforme se indica por la sentencia de primera instancia, los contratos son lo que son y que no vinculan a los tribunales de justicia las denominaciones que les den las partes contratantes, pero en todo caso la denominación por ellos dada es indicativa de la voluntad común de ambas partes y de la finalidad perseguida por las mismas, al celebrar el contrato, y en este caso concreto lo cierto es que la denominación por ellos dada es la de "contrato privado de compraventa" y no la de "precontrato privado de compraventa" ni la de "promesa bilateral de compraventa" ni ninguna otra similar; por ello, si decidieron denominarlo de este modo pudiendo denominarlo de otra manera, ello es indicativo de cuál es la voluntad común de ambas partes y cuál es la finalidad por ellos perseguida al celebrarlo.

B.- En segundo lugar por cuanto que en el contrato celebrado con fecha de once del mes de mayo de 2.011 se fija o se determina el precio y no solamente ello sino la forma de pago; así se establece que el precio es de 44.000 euros y en cuanto a la forma de pago se determina que respecto de la suma de 22.000 euros los reciben en ese acto la parte compradora mediante entrega en efectivo y que respecto del resto del precio por cuantía de otros 22.000 euros se hará efectivo en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante notario; no existe por tanto duda racional alguno ni respecto de la cuantía del precio ni respecto de los dos pagos a realizar para la efectividad del mismo.

C.- En tercer lugar existe una identificación del objeto del contrato de compraventa o de la cosa vendida; así tal objeto del contrato de compraventa viene descrito en el antecedente primero como "parcela situada en la localidad de El Tiemblo, DIRECCION000"; no existe, pues, tampoco duda racional alguna respecto de la cosa vendida.

D.- En cuarto lugar tampoco existe duda racional alguna respecto de que la voluntad común de las dos partes contractuales era celebrar un contrato de compraventa consistente en la entrega de un inmueble a cambio del pago de un precio; incluso de hecho se reconoce que la posesión del inmueble (traditio) ya ha sido entregada a la parte compradora Dª. Regina incluso con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa al afirmar en el antecedente quinto que "el día 28 de abril de 2.011 D. Efrain se personó en la finca objeto de este contrato, comprobando cómo al menos veinte pinos habían sido talados por la parte compradora, sin que esta acción previamente le hubiera sido consultada ni a él ni al resto de la propiedad, extremo que es reconocido en este acto por Regina y, en caso de sanción, asumirá expresamente la misma".

En definitiva estamos en presencia de un contrato de compraventa en el que se identifica el inmueble objeto del mismo y se determina el precio a pagar por él e incluso, además de celebrar el contrato de compraventa con parte del precio aplazado (22.000 euros), se entrega la posesión (traditio) del inmueble por la parte vendedora a la parte compradora la cual desde la fecha de celebración del contrato puede disponer jurídicamente de la posesión del inmueble; la única razón o el único motivo por el cual no se otorgó la escritura pública de compraventa no fue por falta de conformidad bien en el precio o bien en el objeto vendido sino por la existencia de problemas jurídicos para la titulación del inmueble; por tanto lo que quedaba pendiente era la formalización notarial del contrato de compraventa pero no la celebración del contrato de compraventa, el cual ya se había perfeccionado.

CUARTO.- Entrando a conocer sobre si en el presente supuesto objeto de recurso de apelación concurren los requisitos de justo título y buena fe exigidos para que tenga lugar la prescripción adquisitiva o usucapión ordinaria entre presentes sobre bienes inmuebles, es lo cierto que entre los modos de adquirir la propiedad reconocidos en nuestro código civil en su artículo 609 se encuentra la prescripción, instituto que concretamente regulan los artículos 1.940 y siguientes de la mencionada ley sustantiva.

En lo que respecta a los bienes inmuebles, el artículo 1.957 del propio código se refiere a la usucapión ordinaria y establece que "el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título", mientras que el artículo 1.959 contempla la usucapión extraordinaria, sobre la cual se dispone que "se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539".

En cuanto a la posesión hábil para usucapir, el artículo 1.941 dispone que ha de serlo "en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida", precisándose en el artículo 1.942 que "no aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño".

La posesión a título de dueño es un requisito que ha de concurrir en cualquiera de las formas de prescripción adquisitiva, como recuerda la sentencia del tribunal supremo de dieciséis del mes de noviembre del año 1.999, con cita a su vez de la sentencia del propio tribunal de siete del mes de febrero del año 1.997, que "... examina el sentido de la expresión "en concepto de dueño" a la luz de la jurisprudencia de esta sala manifestada a través de las sentencias que cita; así, la sentencia de catorce del mes de marzo del año 1.991 expresa que es doctrina de esta sala que, como dice de manera expresa el artículo 447 del código civil y reitera el 1.941, sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio, y tan terminantes son estos preceptos que el tribunal supremo, al aplicarlos, hubo de declarar que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el artículo 1.941 sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño (sentencias del tribunal supremo de diecisiete del mes de febrero del año 1.894, veintisiete del mes de noviembre del año 1.923, veinticuatro del mes de diciembre del año 1.928, veintinueve del mes de enero del año 1.953 y cuatro del mes de julio del año 1.963); que la posesión en concepto de dueño como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al animus domini (sentencia del tribunal supremo de diecinueve del mes de junio del año 1.984) y, finalmente, para que pueda originarse la prescripción adquisitiva, incluso la extraordinaria como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los treinta años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea civil, es decir, la tenencia o la intención de haber la cosa como suya, en concepto de dueño".

Dentro de la jurisprudencia menor de las audiencias provinciales la sentencia de la sección única de la audiencia provincial de Zamora de fecha veintitrés del mes de febrero del año 2.022 afirma que "la prescripción adquisitiva o usucapión se define como el modo de adquirir la propiedad u otro derecho real poseíble por medio de la posesión continuada en concepto de dueño o titular del derecho durante el tiempo y con los requisitos fijados por la ley; su fundamento objetivo deriva de la conveniencia de proteger la seguridad jurídica, por cuanto que el interés general y el bien público han de proteger una situación estable frente al ejercicio tardío de los derechos.

Al comentar el código civil y en concreto el artículo 1.940, Agustín Luna Serrano señala que dicho precepto se destina a determinar los requisitos específicos de la llamada prescripción adquisitiva ordinaria, cuales son la posesión, de buena fe y con justo título para poseer. La norma se limita, sin embargo, en cuanto a dichos requisitos, a la indicación enumerativa de los mismos, de manera que su configuración, a los efectos de la usucapión, y la disciplina que eventualmente les conviene, a los mismos efectos, se expresa en las disposiciones siguientes contenidas en los artículos 1.941 a 1.954 del propio código civil. Es decir, se precisa la conjunción de tales requisitos para que pueda darse la usucapión. Posesión continuada (no cabe la usucapión sin posesión), que, a su vez, debe reunir unos determinados requisitos que se enumeran en el artículo 1.941 del código civil (en concepto de dueño, de forma pública, pacífica e ininterrumpida); de buena fe, creer que le corresponde, que es titular del derecho y que está usucapiando; y con justo título, concepto que se define en el artículo 1.952 del código civil, como aquel título que de conformidad con lo establecido en la ley baste para transferir el dominio o derecho real que se trate de prescribir. Asimismo, en el caso de la prescripción extraordinaria, la primera exigencia, para que pueda producirse la misma, es que la cosa sea poseída en concepto de dueño y sin interrupción durante el plazo previsto por la ley.

La sentencia del tribunal supremo de diecinueve del mes de junio del año 1.984 afirma que la posesión en concepto de dueño como requisito esencial básico tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en ese concepto y pasar al animus domini y que, si bien este tipo de usucapión no precisa de justo título, es obvio que no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador por otro.

En igual sentido, según la sentencia de dieciséis del mes de febrero del año 2.004, la jurisprudencia enseña que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el artículo 1.941 del código civil sin la base cierta de una posesión continuada, durante todo el tiempo necesario para conseguir la prescripción, en concepto de dueño; la posesión en concepto de dueño como requisito esencial básico, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción con que quiera dejar de poseer en tal concepto y pasar al animus domini".

Por su parte la sentencia de la sección sexta de la audiencia provincial de Asturias de fecha dieciocho del mes de octubre del año 2.022 afirma que "la prescripción adquisitiva, usucapión o prescripción del dominio supone la adquisición de la propiedad en virtud del uso de la cosa, que en el caso del dominio supone la posesión de la cosa a título de dueño. Su finalidad esencial, común al instituto de la prescripción en general, es asegurar la certidumbre y firmeza de la vida jurídica, suprimiendo la eventual contradicción entre la norma de derecho y las situaciones de hecho. En definitiva, se trata de dar seguridad jurídica.

La usucapión puede ser ordinaria o extraordinaria; para la primera se exige que se posea ininterrumpidamente durante veinte años entre ausentes o diez años entre presentes, justo título y buena fe. La extraordinaria requiere la posesión ininterrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe.

Por lo que haya de entenderse por justo título para la adquisición originaria por prescripción adquisitiva ordinaria, se trata de dilucidar si la usucapión de la apelante se apoya en un título verdadero, válido y justo, en el sentido de idóneo o apto para transmitir el dominio ( artículos 1.940, 1.952 y 1.953 del código civil), que permita la aplicación del plazo de diez años del artículo 1.957 del código civil o , por el contrario, si la inexistencia de título alguno o su nulidad o inidoneidad traslativa impone a ésta acudir al plazo de treinta años establecido en el artículo 1.959 del código civil.

Es doctrina jurisprudencial reiterada (sentencias del tribunal supremo de veintiocho del mes de diciembre del año 2.001 y de diez del mes de febrero del año 2.006) que "por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles (sentencias del tribunal supremo de veinticinco del mes de junio del año 1.966, cinco del mes de marzo del año 1.991, veintidós del mes de julio del año 1.997 y diecisiete del mes de julio del año 1.999), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inútil.

Con respecto a la buena fe, se trata de un estado de conocimiento; se identifica por el artículo 433 del código civil con la ignorancia de la existencia de vicios en el título de adquisición y ha de persistir durante el período total de posesión necesario para que prospere la prescripción (sentencia del tribunal supremo de veinticinco del mes de enero del año 1.945. Como señala la sentencia del tribunal supremo de siete del mes de junio del año 1.988, consiste en la creencia del usucapiente de no haber actuado en contra de la norma existente y, como señala la sentencia de veintinueve del mes de noviembre del año 1.985, es la convicción de que la persona de quien se recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio.

Y ello es así porque, según lo establecido en los artículos 447 y 1.941 del código civil, sólo la posesión en concepto de dueño puede ser puede servir de título hábil para adquirir el dominio, siendo esa la razón por la que la jurisprudencia del tribunal supremo, en aplicación de los mismos, haya sentado la doctrina de que tanto la prescripción ordinaria como la prescripción extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el artículo 1.941 sin la base de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño. Esta posesión en concepto de dueño no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tenencia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al "animus domini", de modo que, para que pueda originarse la prescripción adquisitiva, incluso la extraordinaria, como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los treinta años sin interrupción en la posesión, sino que esta posesión no sea simple tenencia material o posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de haber la cosa como suya, en concepto de dueño, lo que implica, como así se declara en las ya citadas sentencias del tribunal supremo de veintinueve del mes de abril del año 2.005 y veintiuno del mes de noviembre del año 2.011, que ha de basarse en actos inequívocos de efectivo dominio, con clara manifestación externa en el tráfico.

Para que la posesión tenga trascendencia, según el artículo 1.941 código civil, ha de ser pública. Los actos clandestinos no aprovechan para la posesión. Además ha de ser ininterrumpida, pacífica y en concepto de dueño. De ahí que carecen de eficacia los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o mera tolerancia del dueño, ya que la posesión en concepto de dueño es la única que puede servir de título para adquirir el dominio ( artículo 447 del código Civil)".

QUINTO.- Con relación a lo que debe entenderse por justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva o usucapión ordinaria la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha veintiocho del mes de diciembre del año 2.001 afirma que "es doctrina reiterada de esta sala la de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles (sentencias de veinticinco del mes de junio del año 1.966, cinco del mes de marzo del año 1.991, veintidós del mes de julio del año 1.997 y diecisiete del mes de julio del año 1.999), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inútil (sentencia de veinticinco del mes de febrero del año 1.991).

En el presente caso no nos encontramos ante un título nulo de pleno derecho, como entiende la recurrente; no puede considerarse como tal el contrato de compraventa celebrado por quien no tenía facultades de disposición sobre la cosa vendida pues, como dice la sentencia de veintidós del mes de julio del año 1.997, "una cosa es la falta de eficacia de los repetidos contratos en cuanto a la finalidad que persiguen, y otra que no sirvan de títulos que legitimen una prescripción adquisitiva. La nulidad declarada judicialmente no es porque a aquéllos les faltase alguno de los requisitos del artículo 1.261, esenciales para que exista un contrato, sino porque el vendedor no era propietario, carecía de la disponibilidad jurídica de los pisos que enajenó al haberse anulado el título de su transmitente sobre el solar porque tampoco era la propietaria del mismo. Pero precisamente ese vicio de la adquisición es el que subsana la prescripción"."

Dentro de la jurisprudencia menor de las audiencias provinciales la sentencia de la sección primera de la audiencia provincial de Cáceres de fecha veintidós del mes de septiembre del año 2.021 afirma que, "para adquirir el dominio de una cosa por medio de la usucapión ordinaria, que es la invocada por la apelante, además de poseer la cosa en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, es imprescindible que dicha posesión esté amparada en un justo título y que el poseedor actúe de buena fe ( artículo 1.940 del código civil), reduciéndose en este último supuesto el plazo, que será de tres años si se trata de una cosa mueble ( artículo 1.955 del código civil), y de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, si se trata de un bien inmueble ( artículo 1.957 del código civil).

El elemento objetivo de la usucapión ordinaria es el justo título, expresando el artículo 1.953 del código civil que el título para la prescripción ha de ser verdadero y válido, añadiéndose, de seguido, en el artículo 1.954, que el justo título debe probarse; no se presume nunca. Por lo tanto, para que un título sea hábil para adquirir el dominio por medio de la usucapión ordinaria, debe concurrir los siguientes requisitos:

(i).- Ha de ser justo, y se entiende por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio de cuya prescripción se trate ( artículo 1.952 del código civil), esto es, aquél que produciría la transmisión y adquisición del dominio de no mediar el vicio o defecto que la prescripción está llamada a subsanar.

(ii).- Ha de ser verdadero, por lo que es preciso que tenga una existencia objetiva y no meramente intelectual.

(iii).- Ha de ser válido. La jurisprudencia entiende que los títulos radicalmente nulos o inexistentes están privados de la cualidad de títulos válidos. Por el contrario, pueden comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión.

Por lo demás, la existencia del título tiene que constar plenamente acreditada, incumbiendo la carga de la prueba al que alega haber devenido propietario de la cosa en virtud de la usucapión ordinaria".

En igual sentido la sentencia de la sección sexta de la audiencia provincial de Alicante de fecha cinco del mes de mayo del año 2.022 afirma que "en nuestro ordenamiento jurídico existen diferentes modos de adquirir la propiedad; en aquellos supuestos en los que se alega como título un contrato, se exige para la adquisición del dominio la concurrencia del título y el modo ( artículos 609.2 y 1.095 del código civil); pero la propiedad también puede ser adquirida por medio de la prescripción adquisitiva o usucapión. Al respecto de la prescripción ordinaria del artículo 1.940 del código civil, conforme al cual "para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley" y el artículo 1.957 dispone que "el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título".

Como ha reiterado la jurisprudencia (sentencias del tribunal supremo de veinte del mes de octubre del año 1.992, veintidós del mes de julio del año 1.997, once del mes de abril del año 2.003 y veinticuatro del mes de marzo del año 2.003), la usucapión purga un único defecto, que es el de la adquisición de un no propietario o falta de titularidad del transmitente o defecto de su poder de transmisión. La sentencia del tribunal supremo de diecinueve del mes de febrero del año 2.008 señala que "reiteradamente declara la jurisprudencia de esta sala que la usucapión subsana la falta de poder de disposición del transmitente, permitiendo las adquisiciones a non domino del mismo modo que el artículo 34 de la ley hipotecaria, pues purifica el defecto de titularidad del transmitente (sentencias del tribunal supremo de diez del mes de febrero del año 2.004, cinco del mes de mayo del año 2.005 y veintiocho del mes de febrero del año 2.007, esta última sobre el artículo 34 de la ley hipotecaria, con cita a su vez de otras muchas)."

Siendo que en el presente caso parece que nos encontramos ante una adquisición a non domino, la cuestión se centra en determinar si la demandante de reconvención ha adquirido por usucapión; así la sentencia que acabamos de citar sigue señalando que "lo que tiene que decidirse en el litigio no es si el actor-reconvenido adquirió o no el piso de su legítimo propietario, sino si en virtud de usucapión ordinaria debe ser declarado propietario frente a la persona jurídica que como tal aparece en el registro de la propiedad con base en una escritura pública de compraventa de ese piso y otros siete pisos o locales más, por un precio total de 2.350.000 pesetas, que se confesaba recibido, otorgada más de veinte años después (diecisiete del mes de marzo del año 1.994) del documento privado aportado por el actor-reconvenido como justo título de su posesión en concepto de dueño (dieciséis del mes de marzo del año 1.974). En consecuencia lo decisivo es si la usucapión del actor-reconvenido se apoya en un título verdadero, válido y justo, en el sentido de idóneo o apto para transmitir el dominio ( artículos 1.940, 1.952 y 1.953 del código civil), que permita la aplicación del plazo de diez años del artículo 1.957 de dicho cuerpo legal o, por el contrario, si la inexistencia de título alguno o su nulidad o idoneidad traslativa imponían al actor-reconvenido acudir al plazo de treinta años establecido en el artículo 1.959 del código civil".

El contrato de compraventa, como contrato traslativo del dominio que es, constituye "justo título" para usucapir, aun cuando pudiese ser anulable, revocable o resoluble (sentencia del tribunal supremo de diecisiete del mes de julio del año 1.999), pues crea una situación posesoria apta para usucapir si concurren los restantes requisitos legales".

En aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial respecto del justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva o usucapión al presente supuesto objeto de recurso de apelación, se debe indicar que ha quedado acreditado, y además con la certeza necesaria, tal y como exige el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil, la existencia de un justo título por cuanto que:

A.- Conforme ya se ha indicado más arriba, el contrato celebrado con fecha de once del mes de mayo del año 2.011 es un contrato de compraventa, al existir una voluntad reciproca de comprar y de vender, al estar identificado el inmueble objeto del contrato y al estar determinado el precio.

B.- El contrato de compraventa es un contrato traslativo del dominio.

C.- Incluso antes de la celebración del contrato de compraventa el día once del mes de mayo del año 2.011, ya se había producido la entrega de la posesión del inmueble por la parte vendedora a favor de la parte compradora.

D.- Se ha procedido al pago parcial del precio pactado en el mismo momento de la celebración del contrato de compraventa; respecto del resto del precio todavía no pagado, deberá decidir la parte vendedora si lo reclama o no lo reclama, para el caso de no haber prescrito la acción de reclamación de pago de la parte aplazada del precio.

E.- Desde la fecha de celebración del contrato de compraventa, la parte compradora y parte actora y apelante Dª. Regina posee el inmueble en concepto de dueña y de manera pública y pacífica y además ininterrumpida durante más de diez años; hasta tal extremo es así que en el inmueble objeto del contrato de compraventa ha construido con su patrimonio una vivienda unifamiliar tras obtener del ayuntamiento de El Tiemblo primero la licencia de obra mayor el día veintinueve del mes de septiembre del año 2.011 y luego la licencia de primera ocupación el día cuatro del mes de junio del año 2.015.

F.- Las personas con las que celebró el contrato de compraventa eran los propietarios del inmueble, sin perjuicio de que tales personas vendedoras tuviesen problemas para la titulación del inmueble, los cuales fueron reflejados de manera clara y detallada en el propio contrato privado de compraventa; pero la existencia de tales problemas de titulación no significa que el contrato de compraventa celebrado no sea un justo título a los efectos de la prescripción adquisitoria o usucapión.

SEXTO.- Con relación a lo que debe entenderse por buena a los efectos de la prescripción adquisitiva o usucapión ordinaria la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha doce del mes de enero del año 2.015 afirma que, "pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1.950 del código civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435, 447, 1.941, 1.952 y 1.959 del código civil, así como con los artículos 34 y 36 de la ley hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, en las sentencias del tribunal supremo de once del mes de diciembre del año 2.012 (número 728/2.012) y de catorce del mes de enero del año 2.014 (número 537/2.013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio, aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el registro".

Más recientemente la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha veintiocho del mes de marzo del año 2.023 afirma que "La persistencia de la buena fe.

Uno de los requisitos condicionantes de la operatividad de la usucapión ordinaria es que el poseedor lo sea de buena fe ( artículo 1.957 del código civil).

Esta buena fe se desdobla, a su vez, en sendas esferas, la positiva consistente en la creencia de que la persona de quien se recibió la cosa "era dueño de ella y podía transmitir su dominio" ( artículo 1.950 del código civil); y la negativa de que el poseedor "ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide" ( artículo 433 del código civil).

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.951 del código civil, las condiciones de la buena fe, exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de dicho código, son aplicables para la apreciación de la concurrencia de la buena fe como requisito de la prescripción del dominio y de los demás derechos reales. Aquella remisión legal significa que imperan, en materia de usucapión, las reglas de la presunción de la buena fe, la atribución de la carga de la prueba a quien sostenga la existencia de mala fe, la posibilidad de la pérdida sobrevenida de la condición de poseedor de buena fe, así como la vigencia de la también presunción de que la posesión se sigue conservando en el mismo concepto en que se adquirió.

El juzgado consideró que no concurría este requisito (el de la buena fe) y no le falta razón.

En efecto, el concurso de este condicionante del juego de la prescripción ya no sólo es cuestionable, al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sino, especialmente, con posterioridad, cuando se tramitó el proceso criminal por denuncia del demandante por delito de estafa, en el que la recurrente fue parte imputada y acusada, aunque, posteriormente, absuelta.

La sentencia del juzgado de primera instancia, como la dictada por el juzgado de lo penal, hace referencia a la falta de diligencia exigible observada por parte de los compradores demandados, al adquirir la finca litigiosa.

Tal conclusión resulta de que el vendedor no presentó sus títulos de dominio, lo que se toleró por la recurrente, pese a la advertencia efectuada por el notario en tal sentido, contexto en el que difícilmente cabe sostener una ignorancia sobre la trascendencia de tal circunstancia; por otra parte, se renunció voluntariamente a la información del registro de la propiedad sobre las fincas agrupadas, no se exigió la referencia catastral y no se fue diligente en apreciar la falta de coordinación de los lindes con la realidad física de la finca sobre el terreno.

Esta ausencia del cuidado debido no carece de trascendencia jurídica, sino que, sin duda, la alberga, toda vez que la ignorancia de la compradora demandada debe ser excusable, al encontrarse sometida a la carga ética de diligencia básica que requiere actuar, de forma prudente, en la adquisición de los derechos reales.

En la sentencia del pleno de la sala de doce del mes de enero del año 2.015, en recurso 967/2.012, con reproducción de la doctrina de la sentencia 370/2.014 de ocho del mes de octubre señalamos al respecto que:

"[...] debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1.950 del código civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435, 447, 1.941, 1.952 y 1.959 del código civil, así como con los artículos 34 y 36 de la ley hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, sentencias del tribunal supremo de once del mes de diciembre del año 2.012 (número 728/2.012) y de catorce del mes de enero del año 2.014 (número 537/2.013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio, aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el registro".

En este mismo sentido, la sentencia 144/2.015 de diecinueve del mes de mayo insiste en que la diligencia debida debe valorarse mediante el cuidadoso examen de las circunstancias concurrentes y, tras hacer referencia al empleo de la diligencia debida que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la irregularidad existente en la propia información registral, señala también que:

"[...] la gradación de la diligencia exigible, en el aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presenta la impugnación efectuada".

En cualquier caso, es también un requisito ineludible que la buena fe se mantenga durante el transcurso del plazo de la posesión ad usucapionem (apta para usucapir).

En contra de la tradición del derecho romano y de la ley 357 de la compilación del derecho civil foral de Navarra, en la que se presume la buena fe "y no se admite la prueba de haberla perdido después de iniciada la posesión", en el código civil rige, por el contrario, la regla mala fide superveniens nocet (la mala fe sobrevenida perjudica).

En este sentido, el artículo 1.957 del código civil exige que la buena fe se tenga "durante" todo el tiempo de la prescripción y el artículo 435 de dicho texto legal contempla, expresamente, que la buena fe inicial se pierde como consecuencia de "actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente".

Es difícilmente rebatible que la denuncia penal formulada, así como la tramitación del proceso penal para investigar los hechos objeto de la noticia criminal, determinó que la demandada recurrente perdiera la condición de poseedora de buena fe, puesto que, durante la sustanciación de dicho proceso, en el que fue parte, tuvo cabal constancia de la creación ficticia del título dominical en el que su causante jurídico, el vendedor ... , fundó su falaz derecho de propiedad sobre la finca litigiosa, así como el ardid ideado para atribuirse el dominio que no ostentaba (agrupación de fincas registrales distanciadas entre sí kilómetros, ya agrupadas a otras, previamente inscritas en el registro, cuyos lindes no coincidían con los de la finca litigiosa poseída, en contraste con el título del denunciante y demandante en este juicio civil D. ...). Fue precisamente la fatal circunstancia del fallecimiento de ... la determinante de que no pudiera ser juzgado en el proceso penal, al extinguirse su supuesta responsabilidad criminal por fallecimiento ( artículo 130.1 del código penal).

Es evidente, en virtud de las circunstancias concurrentes, unidas además al rechazo inicial del registro catastral de la finca a nombre de la compradora recurrente, que no podemos computar el tiempo de duración del proceso penal como de posesión de buena fe para la operatividad de la prescripción ordinaria.

En este sentido, en la sentencia 375/2.001 de cinco del mes de abril, advertimos, siguiendo precedentes jurisprudenciales (sentencias de veinticuatro del mes de enero del año 1.952, ocho del mes de noviembre del año 1.954, cinco del mes de febrero del año 1.955, veintiocho del mes de marzo del año 1.961 o 554/1.970 de veintiséis del mes de noviembre), que la buena fe debe perdurar durante el tiempo de posesión necesaria para que la usucapión ordinaria desencadene sus efectos jurídicos, como legítimo mecanismo de adquisición del dominio ( artículo 609.2 del código civil), y así señalamos que:

"Constituida la buena fe en el campo de los derechos reales por el conocimiento que se tenga de la existencia o no de circunstancias que hagan ilegitima la posesión que se detenta, no constituye ésta un estado inmutable ya que circunstancias incidentes con posterioridad a su origen de aquel conocimiento o desconocimiento pueden modificarlo [...].

"[...] Establece la sentencia recurrida, con cita de una buena parte de las sentencias que así lo han establecido, que el requisito de la buena fe, de entre los establecidos en el artículo 1.957 del código civil para lograr la adquisición del dominio de inmuebles por usucapión, ha de perdurar durante todo el tiempo que la norma establece para aquel logro y, puesto que el requisito consiste en no haber conocido o en no haber tenido medios racionales y suficientes para llegar a conocer que existe, quien puede en ese dominio probar una adquisición, una posesión y una inscripción anterior ha de minar aquella ignorancia.

"Para determinar la desaparición de esa exigencia en la invocación que hacen los demandados de la consolidación de su adquisición, la sala de instancia señala, no a efectos de interrupción del tiempo prescriptivo sino de pervivencia de la condición de poseedor de buena fe, que en diciembre del año 1.979 el actor informa al causante de los demandados (mediante acto de conciliación) "minuciosamente" que era titular registral del inmueble litigioso proporcionándole los datos necesarios para comprobar lo exacto de su comunicación al tiempo que tachaba de ilegítimos los actos posesorios de quien entones no era titular registral y pasa a serlo cuatro años después, y es con todas estas aportaciones y este hacer que se introduce una seria posibilidad de conocer lo irregular de esa posesión que ahora se invoca mantenida con buena fe sin más que la simple contradicción de aquella realidad, que ha de mantenerse, como se hizo por el juzgador de instancia, obligando a desestimar el motivo de recurso".

Por su parte, la sentencia 500/2.015 de dieciocho del mes de septiembre se manifiesta en el mismo sentido, al señalar que:

"Dice al efecto el artículo 435 que "la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter, sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente". Contrariamente a la regla romana que atendía exclusivamente al momento inicial de la posesión, para calificarla de buena o de mala fe, nuestro código sigue el criterio del derecho canónico que exigió, en cualquier caso, la persistencia de la buena fe, de tal modo que es posible que la posesión, aunque inicialmente fuera de buena fe, pierda este carácter posteriormente ("mala fides superveniens nocet").

"Es cierto, como dice la sentencia de dieciséis del mes de marzo del año 1.966, que "en definitiva, la "buena" o "mala fe" son estados de conciencia íntimos del sujeto, a los que no se puede llegar sino a través de sus manifestaciones externas, conforme al principio operari sequitur ese". Cuando se trata de la intimación de un tercero que comunica al poseedor que su situación posesoria es ilícita, como ocurre con la interposición de una demanda en tal sentido, no cabe duda de que cabe que se genere una seria incertidumbre en el poseedor que le ha de llevar a desplegar una diligencia máxima a efectos de comprobar la licitud de su estado posesorio. De no hacerlo así, es lógico que asuma las consecuencias de una posesión ilícita desde que se le hizo saber y no únicamente a partir de la sentencia firme que la declara, pues necesariamente ha de asumir los riesgos de una oposición infundada".".

Dentro de la jurisprudencia menor de las audiencias provinciales la sentencia de la sección novena de la audiencia provincial de Alicante afirma que: "Buena fe. Error en la valoración de la prueba.

Para dilucidar esta cuestión, debemos recordar qué se entiende por buena fe en relación con la adquisición de derechos reales.

Así, la sentencia del tribunal supremo número 360/2.014 de ocho del mes de octubre recuerda que "no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1.950 del código civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la creencia de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio", sino que "conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435, 447, 1.941, 1.952 y 1.959 del código civil, así como con los artículos 34 y 36 de la ley hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, sentencias del tribunal supremo de once del mes de diciembre del año 2.012 (número 728/2.012) y de catorce del mes de enero del año 2.014 (número 537/2.013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un estado de conocimiento del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio, aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia básica que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado".

Ya con anterioridad, las sentencias del tribunal supremo números 59/1.981 de dieciséis del mes de febrero y 117/1.981 de diecisiete del mes de marzo, reproducidas en muchas resoluciones posteriores, habían declarado que "la buena fe en el campo de los derechos reales, en la perspectiva que aquí tiene lugar, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos ( artículos 1.269 y concordantes del código civil), sino de conocimiento, según se evidencia con las dicciones de los artículos 433 y 1.950 de nuestro código sustantivo, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la situación registral era o no exacta, respecto de la titularidad dominical que proclama ... ".

En consecuencia, el requisito ineludible de la buena fe concurrirá en ... si, en el momento de otorgar la escritura pública, no tenía conocimiento de que la finca había sido transmitida con antelación por el mismo propietario a una persona distinta, para cual debe partirse de una doble premisa:

A.- La existencia de la buena fe se presume, aunque admite prueba en contrario.

B.- La carga de la prueba, de que no existía la buena fe, corresponde a la parte que lo alega".

En aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial respecto de la buena fe a los efectos de la prescripción adquisitiva o usucapión al presente supuesto objeto de recurso de apelación, partiendo de la base consistente en que la buena fe se presume siempre y de que la carga de la prueba de la existencia de mala fe le corresponde a aquella parte que así lo alega, en todo caso lógicamente la parte actora y apelante Dª. Regina, al celebrar el contrato privado de compraventa el día once del mes de mayo del año 2.011, sin perjuicio de la existencia de problemas de titulación, estaba en la creencia de que las personas con la cuales celebraba tal contrato eran los propietarios de la parcela urbana objeto del mismo y de hecho por la parte demandada y apelada opuesta D. Efrain en ningún momento se ha negado que, al tiempo de la celebración del contrato de compraventa, fuesen los propietarios del inmueble dicha parte demandada opuesta y su hermano también demandado declarado en rebeldía D. Erasmo y su fallecida madre Dª. Rosana; se alega, se reitera, la existencia de problemas de titulación para la celebración del contrato de compraventa mediante escritura pública pero no que no fuesen propietarios los vendedores.

Pero es que, además de ello, esto es, además de estar en la creencia de que las personas con quienes celebraba el contrato de compraventa eran los propietarios del inmueble, se ha mantenido en tal creencia, al no existir ningún acto interruptivo de la posesión a título de dueño, desde entonces hasta la actualidad hasta el extremo de que, tal y como ya se ha indicado más arriba, ha construido una vivienda unifamiliar sobre la parcela urbana objeto del contrato de compraventa y desde la fecha de celebración del contrato ha venido pagando la totalidad de los tributos que gravaran el inmueble así como los suministros contratados.

SÉPTIMO.- En materia de costas procesales de la primera instancia conforme al artículo 394 apartado primero de la nueva ley de enjuiciamiento civil rige el criterio del vencimiento por lo que habrán de ser impuestas a aquella de las partes cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas y en el presente caso de autos a la parte demandada opuesta D. Efrain.

OCTAVO.- En materia de costas procesales de la segunda instancia conforme al artículo 398 apartado segundo de la ley de enjuiciamiento civil en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.