Sentencia Civil 1333/2022 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1450/2021 de 07 de diciembre del 2022

PRIMERO.- La demanda de juicio verbal para la efectividad del derecho real inscrito, desestimada en la primera instancia, recae sobre vivienda sita en CALLE000 NUM001, Planta NUM002 NUM003 de Aguadulce, Roquetas de Mar, finca NUM000 del Registro de la Propiedad Nº 1 de Roquetas de Mar (referencia catastral NUM004) inscrita a favor de Divarian Propiedad S.A.U desde el 19-11- 2018 (Nota simple actualizada de 16 de noviembre de 2021) .

Son antecedentes del presente debate los siguientes,

Prestada caución exigida por el demandado, se invoca una de las causas tasadas de oposición que de forma limitada regula el artículo 444.2 de la LEC esto es; "Poseer el demandado la finca o el derecho discutido por contrato de arrendamiento u otra cualquiera relación juridica con el ultimo titular o con titulares anteriores, o en virtud de prescripción siempre siempre que esta deba perjudicar al titular inscrito.

En concreto el demandado D. Roque, alegó titulo consistente en contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 2016 , suscrito con la anterior titular de la finca, Mediterraneo Properties SL, y; la acreditación del pago de la renta, mediante documento unilateral emitido por esta ultima, dando cuenta del pago de las mensualidades de enero a octubre de 2020.

Concurre en el presente proceso y en otros similares al presente, que han sido enjuiciados por ésta sala (RAC 1451/21, RAC 1211/21) las circunstancia de que el procedimiento hipotecario 232/2012, del que trae causa el titulo registral inscrito a favor de Divarian SAU, ha sido recurrido en Amparo constitucional (RA 6626/2019 ) y estimada en sentencia 14-12-2020, la nulidad del auto del procedimiento de ejecución hipotecaria a partir del requerimiento de pago , motivo por el que se ha solicitado la suspensión de este recurso por prejudicialidad civil denegada en este procedimiento .

La sentencia apelada, estima en sintesis que concurre en el demandado titulo suficiente(contrato de arrendamiento y documentos justificativos del pago de la renta) para ocupar el inmueble. Que la sentencia dictada en este procedimiento carece de efectos de cosa juzgada, de forma que la documentación presentada legitima la posesión del inmueble, sin perjuicio de que las partes puedan acudir al proceso declarativo ordinario de plena cognición, donde se debata y analice la relacion juridica de arrendamiento cuestionada.

La apelación se articula en torno a los siguientes motivos ;

1.- Error en la valoración de la prueba en torno a la validez y vigencia del contrato de arrendamiento aportado por la demandada, e infracción del artículo 444.2.2. de la LEC en su interpretación.

2.-Error en la valoración de la prueba , en cuanto el contrato de arrendamiento no ha sido suscrito ante fedatario publico, siendo este un documento privado que no no inscrito, frente al titulo de la demandante que sí esta inscrito a su favor en el Registro de la Propiedad.

El pacto 3 del contrato de arrendamiento, indica que el contrato vencia el 31 de mayo de 2019, y para el caso prorroga, al tiempo de ejercitarse ya no seria titular de la finca la anterior arrendadora Mediterraneo Properties S.L.

Y los pagos, de estimarse justificados a partir del documento emitido por la anterior arrendadora, serian abonados a quien ya no es propietaria del inmueble.

3.- Error en la interpretación de la ley y la jurisprudencia en relación con los artículos 7.2, 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. El contrato aportado de contrario es nulo por efecto de la ley y la jurisprudencia del TS. art. 7.2 y 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ("LAU"), en su redacción vigente a la firma del contrato y a la adjudicación de la finca en la citada Ejecución hipotecaria 232/2012, disponen la nulidad del mismo.título no es oponible a un tercero al no encontrarse inscrito y porque ya desde la adjudicación que tuvo lugar el 29/03/2017 a favor de ANIDA, el contrato habría quedado resuelto en virtud del art. 13 de la LAU (Documento Nº 3 de nuestra demanda, Decreto de adjudicación de 29/03/2017).Supremo 365/2020, de 04/11/2020 Sentencia del Tribunal Supremo 109/2021, de 01/032021.

- En caso de desestimarse el recurso se opone a la imposición de costas por dudas de derecho.

La parte apelada se opone a la admisión del recurso invocando infracción del art 458 de la LEC por no citar los pronunciamientos que impugna de la sentencia y, subsidiariamente, al fondo del mismo.

SEGUNDO.- No estimación de los motivos de inadmisión del recurso.

Dispone el artículo 458.2 de la LEC:

En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.

El contenido del recurso expone claramente las alegaciones en que se basa la impugnación, indicando los motivos por los que solicita la revocación de la resolución recurrida. Del mismo se infiere que el pronunciamiento que se imponga es la desestimación de la demanda derivado de la valoración del título que aportó el demandado como suficiente a los efectos de enervar la acción instada, de modo que, cumpliendo el recurso con los requisitos que establece el precepto, y en virtud del principio de tutela judicial efectiva que impide que un excesivo formalismo impida acceder a obtener el derecho que se pretende defender, no procede atender a la alegada falta de los requisitos de admisibilidad conforme al art. 458.3, in fine.

TERCERO.- Efectividad de derechos reales inscritos.

Ejercita la demandante acción para hacer efectivo el derecho de propiedad inscrito a su favor sobre la finca registral número NUM000, no siendo discutida su titularidad ni el derecho que ostenta sobre la misma, habida cuenta que no se ejercita una acción de la declaración del derecho real, sino acción basada en la protección que otorga el registro de la propiedad a quien inscribe su derecho de propiedad a su favor.

Al respecto de esta decíamos en sentencia de fecha quince de marzo de dos mil veintidós con motivo de una acción de tutela sumaria del artículo 41 de la Ley Hipotecaria , similar al supuesto examinado en esta litis que;

La finalidad o fundamento de este procedimiento especial, radica en el principio registral o exactitud proclamado por el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Se apoya en la fuerza legitimadora de los asientos del Registro de la Propiedad en cuanto se presume iuris tantum que el derecho inscrito existe y pertenece al titular registral y que es inexistente el derecho cuya inscripción fue cancelada, mientras no se declare la inexactitud del Registro, proporcionando al titular un procedimiento expedito y sumario, distinto del ordinario, a fin de conseguir la efectividad de ese derecho cuya demostración ya proporciona el Registro.

Como dijimos en nuestra sentencia nº 59/2022 de fecha 18 de enero resolviendo sobre una acción de efectividad de derechos reales inscritos,

" ....como acertadamente valora la resolución de instancia en el marco legal vigente y frente a la titularidad registral de la actora, solo cabe oposición por causas legales y tasadas cuya invocación y prueba competen a la parte demandada. El artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y art 41 de la LH , bajo el principio de legitimación registral, dispone que la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado."

Todo ello de acuerdo con la protección que ofrece el registro al titular inscrito, conforme al artículo 38 de la LH que dispone: A todos los efectos legales se presumirá que los derechos inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos., quien alegare ostentar derecho sobre el mismo ha de acreditarlo y en la presente alzada se discute si el título que invoca el demandado es suficiente a tales efectos.

El contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2016, fue concertado con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, conforme a esta modificación se dispone en su artículo 7.2 : En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad- disposición aplicable al presente conforme a la Disposición Transitoria primera del Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo de medidas en materia de vivienda y alquiler.

Por otro lado, el artículo 13 de la LAU en la redacción aplicable al presente dispone:Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Este es el marco jurídico sobre el que ha de asentarse la presente resolución.

CUARTO.- Aplicación al supuesto con relación a los motivos articulados en el recurso.

1.- Error en la valoración de la prueba en torno a la validez y vigencia del titulo aportado por la demandada, e infracción del artículo 444.2.2. de la LEC en su interpretación.

No compartimos las consideraciones expuestas en la sentencia en torno a la valoración del contrato de arrendamiento, que se aporta,. Este consiste en un contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 2016 suscrito de forma privada entre las partes por la anterior titular de la finca, a la que se acompaña como prueba documental de su eficacia y validez ; otro documento relativo al pago de de las mensualidades de renta ,elaborado de forma unillateral, y, al que no se acompaña, un sustrato probatorio serio y eficaz que demuestre la efectividad de los pagos realizados (cargos en cuenta bancaria del demandado, movimientos bancarios , etc)

La justificación a la que atiende la sentencia, es por tanto mas formal, que real.

Como decíamos nos encontramos ante un proceso de carácter sumario, en el que las causas de oposición están limitadas frente al titular del derecho real inscrito. Estimamos que el análisis del contrato de arrendamiento , su validez y eficacia, sí pueden ser examinados en este procedimiento Y, que la sentencia interpreta en sentido contrario el precepto (causas limitadas de oposición del artículo 444.2 de la LEC), en cuanto limita las causas de estimación de la demanda , remitiendo el debate sobre el contrato y su eficacia a un procedimiento ordinario declarativo.

En consecuencia el primer motivo del recurso debe ser estimado.

2.- E rror en la valoración de la prueba , en cuanto el contrato de arrendamiento no ha sido suscrito ante fedatario publico, siendo este un documento privado que no está inscrito, frente al titulo de la demandante que sí esta inscrito a su favor en el registro de la Propiedad.

El contrato aportado no ha sido suscrito ante fedatario publico , ni inscrito en el Registro de la Propiedad . Estos elementos de juicio han sido omitidos o no apreciados en la sentencia, y consideramos son relevantes a efectos de esta resolución, en aplicación de lo dispuesto en el articulo 13 de la LAU que desarrollamos en el siguiente y ultimo motivo del recurso.

3.- E rror en la interpretación de la ley y la jurisprudencia en relación con los artículos 7.2 , 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

El contrato de arrendamiento suscrito de forma privada, debe estimarse extinguido por aplicación del articulo 13 de la LAU.

Consta haber sido adjudicado el inmueble objeto del presente en el proceso de ejecución hipotecaria a la entidad ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.U., como resulta del decreto de fecha veintinueve de marzo de dos mil diecisiete, y de conformidad con el certificado aportado junto con el escrito de demanda, donde aparece inscrito a favor de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., con C.I.F. A-81.036.501, por título de aportación social por aumento de capital, formalizada en la escritura autorizada el día 10 de septiembre de 2.018;

El articulo 13, permite examinar si concurre o no titulo hábil de arrendamiento frente al tercero adquirente de la finca , que lo es en virtud de un procedimiento hipotecario. Este precepto ampara la vigencia de los contratos de arrendamiento , aunque se hayan adjudicado a tercero en un procedimiento hipotecario, siempre que previamente consten inscritos en el Registro de la Propiedad. En otro caso, el contrato se extingue, salvo que el actual adquirente comunique al ocupante su decisión de continuar con el contrato mediante su novación, en cuyo caso, el arrendatario, vendría obligado al abono de la renta al actual titular.

Pero ni lo uno ni lo otro consta acreditado en este procedimiento por lo que el arrendamiento quedó extinguido por ministerio de la ley desde el momento que se consumó la enajenación forzosa de la finca.

Siendo de aplicación al supuesto la doctrina del TS muy clara al respecto, STS 212/2021 de 19 de abril y STS 109/2021, de 1 de marzo de 2021 y STS 783/2021 15 de noviembre

Asi el Tribunal Supremo en sentencia nº 783/2021 15 de noviembre, expuso la evolución jurisprudencial respecto de la subsistencia del contrato de arrendamiento tras la enajenación del forzosa del inmueble y recordó la justificación de la modificación referida al recordar que: En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera: "Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. "La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

La STS: 212/2021 de 19 de abril aplicando la norma referida, vigente por razones temporales, resuelve en el sentido indicado en el presente al disponer: Pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, por ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido ( art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa en el que no tuvo acceso a dicha oficina pública. Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario hubieran celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido. Buena muestra de ello es que, además de la inexistencia de rastro documental de su suscripción, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adjudicación a la sociedad demandante, los demandados no han abonado renta alguna -elemental contraprestación del contrato de arrendamiento- a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda. Las RRDGRN de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.( en el mismo sentido STS nº 577/2020, de 4 de noviembre, y nº 109/2021, de 1 de marzo)

Por último, recordar que el proceso instado por el actor es de cognición limitada y su objeto se limita a otorgar la protección que le confiere la inscripción registral frente a quien carece de título suficiente que le habilite para sostener algún derecho sobre el que obra publicitado en el registro de la propiedad, de modo que, las vicisitudes que afecten al proceso de ejecución hipotecaria del que trae causa el titulo del actor, no afectan a la protección solicitada, que, en todo caso, deja a salvo el derecho de la parte a acudir al proceso declarativo correspondiente, ya que conforme al art. 447.3 de la LEC, la resolución que se dicte carece de efecto de cosa juzgada.

Finalmente remitirnos a lo que esta misma Sala ha dicho en sentencia 1001/2022 de 19 de julio, que al respecto indicamos que:

"ante la constancia de la STC 187/2020, de 14 de diciembre, que anuló el procedimiento de ejecución hipotecaria 232/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, del que deriva el título de la actora, al menos en cuanto a sus antecesores se refiere ( documento 10 aportado en la vista por la demandada). En el seno del seno del mismo se dictó Auto de 20 de julio de 2020, por el que se acordaba la anotación preventiva de la demanda de amparo, a cuyo efecto, en octubre de 2020 se ordenó la anotación por el Juzgado de Roquetas de Mar y se libraron los mandamientos oportunos. La citada STC declaró vulnerado el derecho de la ejecutada Mediterráneo Investment Properties SL(MIP SL en lo sucesivo) su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva de la ejecutada en el procedimiento 232/2012 por indebido emplazamiento edictal, con nulidad de todo lo actuado a partir del requerimiento de pago, inclusive, y con retroacción de las actuaciones al momento inmediatamente anterior a dicho requerimiento de pago.

Ahora bien, no consta a la Sala que a fecha de interposición de la demanda- ni con posterioridad- se haya anulado o rectificado ese asiento registral a favor de la actora por cauce registral o mediante resolución judicial tras el oportuno procedimiento, con lo que por efecto de su titularidad registral, ex art 1 y art 38 de la LH está legitimada activamente en el presente proceso sumario, sin que la Sala pueda ni deba analizar en este procedimiento, si es o no tercer hipotecario de buena fe. En tanto el asiento no sea anulado, la Sala debe amparar la inscripción ( art. 1 de la Ley Hipotecaria) pues está bajo la salvaguarda de los Tribunales, entendiendo que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

El motivo se estima.

QUINTO .- Dada la estimación del recurso, conforme al art 398 de la LEC, no ha lugar a la imposición de costas de la alzada. En la medida en que la demanda se estima, se imponen las costas de la instancia a la actora conforme al art 394 de la LEC.