Sentencia Civil 1314/2022 del Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1672/2021 de 29 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada, se interpone por la representación procesal de la demandada Dª. Casilda recurso de apelación, interesando se tuviera el mismo por interpuesto, se dictara sentencia estimando el mismo y revocando la dictada en la instancia y dictando nueva sentencia por la que se desestime la demanda, con condena en costas de la primera instancia a la parte actora.

A los anteriores efectos alegó los motivos que estimó pertinentes y que en síntesis se concretan, en estimar la recurrente en primer término que no se debió haber admitido por la juzgadora de instancia la aportación en el acto de la vista por parte de la actora de Decreto de adjudicación del inmueble a favor de Catalunya Banc S.A, pues el mismo debió haber sido aportado con el escrito de demanda de conformidad con lo prevenido en el art. 265.1.1º de la LEC, lo que alega la recurrente se impugnó en el acto de la vista en base a la infracción del artículo precitado y consignando protesta con posterioridad. Añade que dicho documento no acredita derecho dominical alguno de la parte actora respecto del inmueble, ni tampoco consta acreditada la fecha en que el mismo fue notificado al ejecutado, ni la fecha en que fue inscrito en el Registro de la Propiedad, ni que por parte de Catalunya Banc S.A intentara el lanzamiento de la demandada y que ésta fuera lanzada posteriormente a la adjudicación y una vez fuera que ésta se instalara en la vivienda.

En segundo lugar, alega la existencia de error en la valoración de la prueba, en tanto que reitera, que la juzgadora aprecia al fundamento de derecho tercero que el inmueble fue adjudicado a Cataluña Banc S.A en fecha 17 de julio de 2015, por lo que la hoy recurrente no dispone de un título jurídico válido, al no haberse acreditado que la persona con quien celebró el contrato tuviera facultades de disposición sobre la finca, al no ser la titular, no constando además inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, manifiesta la recurrente que la juzgadora obvia que no consta acreditada la fecha en que se notificó el Decreto de adjudicación a D. Patricio propietario de la finca, ni tampoco la fecha en que el referido Decreto fue inscrito en el Registro de la Propiedad, ni hay constancia que Cataluña Banc S.A intentara el lanzamiento de la demandada y que ésta fuera lanzada y posteriormente se volviera a instalar.

Aduce que la demandada ha actuado en todo momento con buena fe, pues firmó el contrato de arrendamiento con fecha 5 de agosto de 2017 y se acredita que el recibo de IBI expedido por el Ayuntamiento de El Ejido en fecha 14 de noviembre de 2017, estaba a nombre del Sr. Patricio, propietario de la finca en la fecha de firma del arrendamiento y que fue abonado por la demandada.

Continúa la apelante en el sentido de afirmar que tampoco se ha tenido en cuenta por parte de la juzgadora de instancia el resto de documentación aportada con el escrito de contestación a la demanda, que acredita la existencia del contrato de arrendamiento, los correspondientes recibos de pago de la renta arrendaticia y de suministros, que no fueron objeto de impugnación por la actora. Que no nos hallamos ante un simple precario, pues afirma que la demandada ocupa la vivienda en virtud de justo título posesorio, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de agosto de 2017 con destino de vivienda, renta mensual estipulada de 150 euros al mes, duración estipulada de 5 años, o sea hasta el 5 de agosto de 2.022, con suministro de luz y agua a nombre de la demandada, siendo ésta la que se encarga de su abono, así como habiéndose hecho cargo del pago del Impuesto sobre bienes inmuebles de la vivienda el año en que empezó a residir en la misma, añadiendo que el contrato se celebró con anterioridad a que la parte actora detentara derecho dominical alguno sobre la vivienda en cuestión y ostentando la demandada justo título respecto de la vivienda en la que reside desde 2.017 junto a toda su familia, y sin que la demandada haya recibido requerimiento extrajudicial alguno antes del emplazamiento del presente procedimiento, siendo la primera noticia que tiene sobre la actual propiedad de la vivienda.

Igualmente alega la existencia de falta de legitimación pasiva, encontrándose amparada la ocupación de la demandada en una relación arrendaticia, lo que conlleva que la actora no pueda reclamar la devolución hasta que no haya concluida la duración acordada en el contrato de arrendamiento.

SEGUNDO.- Por la parte actora se opone al recurso interpuesto en base a los argumentos que constan en su escrito, que en síntesis se concretan en que la pertinencia de la documentación aportada, se erigió desde el preciso instante en que la parte demandada alega contar con un contrato de arrendamiento que contradice abiertamente lo actuado en el previo proceso judicial seguido para la adjudicación del inmueble, por lo que el contrato de arrendamiento esgrimido es nulo, ineficaz, inexistente e inoponible, cuando consta el inmueble adjudicado a la entidad bancaria en fecha 17 de julio de 2015, teniendo acceso al registro de la propiedad, concediendo el juzgado la posesión a dicha entidad en fecha 18 de octubre de 2018, que luego la transmite a la actora. En segundo lugar, opone que cómo es posible afirmar ostentar un contrato de arrendamiento presuntamente suscrito en fecha 5 de agosto de 2017, cuando un año después se le entrega a la Entidad bancaria la posesión, lo que se materializa mediante Diligencia de lanzamiento aportada al acto de la vista y practicada en fecha 18 de octubre de 2018, de lo que se desprende que el inmueble se encontraba vacío y deshabitado desde hacía tiempo, no se aporta justificante de pago de la renta resultando injustificado que supuestamente en septiembre de 2018, la demandada abonara 9.000 euros a una persona que no ostentaba la condición de propietaria, sin que esa supuesta entrega dejara rastro bancario alguno.

Asimismo, que el permiso de residencia de la demandada, expedido en fecha 5 de noviembre de 2020, consigna un domicilio distinto del lugar en el que radica el inmueble propiedad de la actora. En último término, manifiesta la apelada que el Decreto de adjudicación del inmueble a favor de la entidad bancaria se dicta en fecha 17 de julio de 2015, por lo que cuando presuntamente se suscribe el contrato de arrendamiento que se data en agosto de 2017, el arrendador no ostentaba ya propiedad alguna sobre el inmueble, por lo que cualquier acto de disposición o gravamen sobre el mismo es nulo de pleno derecho e ineficaz, no constando tampoco que tuviera acceso al Registro de la Propiedad en ningún momento, por lo que no resulta oponible. Y aún si realmente hubiera suscrito en dicha fecha estaría abocado a su resolución ipso iure por aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre el art. 13 de la LAU en su redacción por la Ley 4/2013 de 4 de junio vigente desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- Expuestos los motivos de recurso en los anteriores términos se alega por la apelante en primer lugar, la impugnación del pronunciamiento de admisión por parte de la juzgadora de instancia del Decreto de adjudicación aportado por la parte actora en el acto de la vista que indica que el inmueble objeto del procedimiento fue adjudicado a Catalunya Banc S.A con fecha 17 de julio de 2015, por considerar que infringe lo dispuesto en el art. 265.1.1º de la LEC, en cuanto que debió acompañar el actor con su demanda todos aquellos documentos en los que basaba su derecho a la tutela judicial pretendida, extremo éste respecto del cual formuló recurso de reposición en el acto de la vista que fue desestimado por la juzgadora de instancia, formulando la demandada, hoy recurrente oportuna protesta. La Sala reexaminadas las actuaciones y visionado el correspondiente soporte audiovisual, constata como efectivamente tuvo lugar la aportación de dicho documento, manifestando la parte actora en dicho momento la razón de la aportación fundamentándola en las alegaciones formuladas en la contestación a la demanda respecto de la existencia de un contrato de arrendamiento, admitido el documento como prueba por la juzgadora, interponiendo efectivamente la demandada recurso de reposición, desestimado y formulada protesta. Efectivamente, el art. 265.1.1º de la LEC dispone que a toda demanda habrán de acompañarse los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretenden. Sin embargo, como debe conocer la parte recurrente el mismo art. 265.3 de la ley de Ritos, también dispone que: "No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en el acto de la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda". Se comprueba cómo el documento que la demandada aporta con su escrito de contestación a la demanda bajo el título de contrato de arrendamiento como documento nº 1, es un documento respecto del cual la primera noticia que posee al respecto la parte actora según alegó en el acto de la vista, es con el escrito de contestación a la demanda, de hecho, con la demanda se ejercita la acción de desahucio por precario, consecuentemente se encuentra perfectamente dentro de los supuestos previstos en el art. 265.3 de la LEC, antes citado, y asimismo en relación con la cuestión de aportación de documentos en momento no inicial del proceso lo ha declarado el Tribunal Supremo en SS n.º 378/2022, de 5 de junio (FD 2º). Todo lo cual conlleva la desestimación del motivo.

CUARTO .- En segundo término alega la parte apelante, la existencia de error en la valoración de la prueba. Al respecto hemos de poner de manifiesto con carácter previo, que la valoración probatoria es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza (principio dispositivo y de rogación), pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS 23-9-96 ), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador "a quo" hizo de toda la prueba practicada, por la que realiza cada parte recurrente, función que corresponde al Juez "a quo" y no a las partes ( STS 7-10-97 ) habida cuenta la abundante doctrina jurisprudencial elaborada, sobre la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los Órganos Jurisdiccionales, por ser más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1-3-94 ). Y es que las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios probatorios ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta ( STS 30-3-88 ), con el predominio de la libre apreciación, que es potestad de los Tribunales de Instancia a efectos de casación, pero cuyo criterio también es predicable en parte respecto del recurso de apelación, porque el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez "a quo" forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, dado que los preceptos relativos a las pruebas practicadas no contienen reglas valorativas sino admoniciones a los Jueces y una apelación a la sana crítica y el buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable, contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los Tribunales y que se ha de respetar en tanto no se acredite que es irrazonable.

QUINTO.- Se ha de poner de manifiesto igualmente, sobre que debe entenderse por precario que la STS nº 719/21 de 25 de octubre (RJ 2021, 4876) ,resumiendo el criterio jurisprudencial, aclara : "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero (RJ 2013, 2162) ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero (RJ 2017, 605) ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 (RJ 1958, 3836) y 30 de octubre de 1.986 , entre otras). Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre (RJ 2020, 5037) , la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )". ( El resaltado es nuestro).

SEXTO.- Asimismo, también cabe traer a colación que el Tribunal Supremo ha expuesto la evolución jurisprudencial respecto de la subsistencia del contrato de arrendamiento tras la enajenación forzosa del inmueble tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos , introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (que sería de aplicación en el presente caso), declarando que: "En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera: "Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. "La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

Igualmente, y en aplicación de la norma referida, vigente por razones temporales, el mismo Alto Tribunal resuelve en Sentencia nº 212/2021 en el sentido siguiente: " Pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU , por ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido ( art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa en el que no tuvo acceso a dicha oficina pública. Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario hubieran celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido. Buena muestra de ello es que, además de la inexistencia de rastro documental de su suscripción, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adjudicación a la sociedad demandante, los demandados no han abonado renta alguna -elemental contraprestación del contrato de arrendamiento- a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda. Las RRDGRN de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU , salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado. y así la segunda de las resoluciones antes citadas, señala: "De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7,2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial".

SÉPTIMO.- Partiendo de las premisas jurídicas expuestas en los anteriores fundamentos, en modo alguno puede estimarse como pretende la apelante, considerar el error en la valoración probatoria por parte de la juzgadora de instancia, todo lo contrario, la Sala reexaminadas las actuaciones y visionado el correspondiente soporte audiovisual, constata como efectivamente la finca respecto de la que se interesa el desahucio objeto de la presente litis fue objeto de procedimiento de ejecución hipotecaria seguida con el n.º 787/2010 ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 5 de El Ejido, instado por la entidad Catalunya Banc S.A, dictándose Decreto de Adjudicación de la finca en favor de la ejecutante con fecha 17 de julio de 2015, el Tribunal Supremo con carácter reiterado, por todas STS n.º 414/2015, de 14 de julio se pronuncia en el sentido de que: " En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil ".

Aplicando tal jurisprudencia al caso de autos es obvio que la finca con el Decreto de Adjudicación de 17 de julio de 2015, se había transmitido a la entidad ejecutante, Catalunya Banc S.A, resolución que por otra parte es firme, igualmente consta la Diligencia de lanzamiento practicada por el Servicio común del partido judicial de El Ejido a instancia del juzgado de primera instancia e instrucción n.º 5 de El Ejido, con fecha 18 de octubre de 2018. Por su parte, la referida entidad transmitió como legítima propietaria de la finca, la misma a la parte actora por aportación en aumento de capital social con fecha 10 de septiembre de 2018, inscribiendo ésta en el Registro de la Propiedad su título con fecha 23 de octubre de 2018, justificado documentalmente por la actora como documentos n.º 2 y 3 de los aportados con el escrito de demanda. El contrato que se aporta por la demandada y apelante bajo la denominación de contrato de arrendamiento datado de fecha 5 de agosto de 2017, es de fecha posterior al Decreto de Adjudicación, por lo que ningún efecto puede surtir, pues la persona que se hace constar como arrendadora en el mismo no ostentaba ya la cualidad de propietaria de la finca, que como hemos dicho había sido transmitida a Catalunya Banc S.A, incluso en el mismo consta que el IBI sería de cargo de la arrendadora y no de la arrendataria, documento además impugnado en cuanto a su valor probatorio en el acto de la vista por la parte actora , así como el resto de los aportados por la demandada. Igualmente llama poderosamente la atención de la Sala que se fijara en el mismo una renta mensual de 150 euros y no conste recibo de abono de renta alguna, y sí únicamente un documento privado datado en septiembre de 2018, un año después del contrato, en el que presuntamente se abona por parte de la demandada un montante en concepto de renta de 9.000 euros, la diligencia de lanzamiento tiene lugar un mes después, el 18 de octubre de 2018. Luego, como hemos dicho el título que presenta la demandada es ineficaz a los efectos pretendidos, pues aquella que se consigna en el mismo como titular de la vivienda, había dejado de serlo a partir del Decreto de Adjudicación de 17 de julio de 2015. El contrato pues, no fue suscrito por el propietario del inmueble ni por ningún legitimado para ello en virtud de otro título por lo que no pueda producir efectos frente al verdadero propietario del bien, la demandada ocupa la vivienda sin título alguno, es más, la propia demandada en su permiso de residencia emitido con fecha 5 de noviembre de 2020, consigna como domicilio, otro distinto sito en C/Miguel Hernández 10 de la localidad de Santa M.ª del Águila, y el día de práctica de la diligencia de lanzamiento, tampoco se constató que existiera persona alguna habitando en la vivienda, incluso en la propia diligencia se hacía constar literalmente " con signos de no estar habitada hace tiempo". Es cierto, también que en el acto de la vista aportó certificado de empadronamiento en la misma de fecha 8 de junio de 2021, sin embargo ello solo acredita que a dicha fecha habitaba allí, no la existencia de título válido para residir en la vivienda, habiéndose acreditado puesta en relación toda la documental aportada, la actitud de la demandada como contraria a la buena fe prevista en el art. 7 del Código Civil. Ni tan siquiera resulta necesario la aplicación expuesta al fundamento de derecho tercero de ésta resolución respecto de la extinción "ipso iure" del contrato de arrendamiento en casos de enajenación forzosa por no constar el mismo inscrito en el Registro de la Propiedad, es que el referido contrato resulta ineficaz en cuanto que quien figura en el mismo como arrendadora, no tenía a dicha fecha derecho alguno sobre la finca, además de haberse acreditado que la demandada ha habido períodos en los que no ha habitado la vivienda, y ahora la habita sin satisfacer renta alguna por ello a la legítima propietaria que es la actora, por lo que se encuentra en la situación de precario analizada. Todo lo cual conduce a la íntegra confirmación de la sentencia de instancia que ha realizado una valoración lógica y razonable de la prueba practicada que es compartida plenamente por la Sala debiendo desestimarse el recurso interpuesto.

OCTAVO.- En materia de costas de acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación