1.- Previamente a la resolución de fondo, conviene efectuar ciertas precisiones al respecto. En primer lugar, con respecto a la alegación de la apelada en el sentido de desestimar el recurso por no señalarse en el escrito de recurso los pronunciamientos que se impugnan, la sentencia de instancia es desestimatoria total de la pretensión del actor, un único pronunciamiento. La recurrente pide que se revierta la decisión a otro que estime su demanda, por lo que no caben más exigencias de rigurosidad extrema derivadas del del art. 458 LEC: la recurrente ha sometido a la Sala todos los elementos controvertidos, de hecho y de derecho, con la petición de que se revoque en su totalidad el pronunciamiento desestimatorio, lo cual es perfectamente válido.
2.- En efecto, el recurso de apelación se constituye en una revisio prioris instantiae (revisión de la primera instancia), que permite al tribunal de apelación abordar la cuestión fáctica y jurídica planteada en la instancia con plena jurisdicción, sin otra limitación o condicionante que no sea el derivado de los términos en los que el propio recurso de apelación se ha formulado ( SSTS 269/2016, de 22 de abril, 135/2020, de 2 de marzo, 306/2020, de 16 de junio y 419/2021, de 21 de junio, entre otras muchas).
3.- Es decir, que cabe una revisión plena de la sentencia de primera instancia, pero con los límites derivados de la prohibición de la reforma peyorativa (reforma a peor), que veda la posibilidad de agravar la posición de la parte recurrente, salvo que provenga de otro recurso de apelación interpuesto o de la impugnación de una parte apelada; o dicho de otra forma, el tribunal ad quem ha de contar con una petición revocatoria, que actúe como título jurídico habilitante para poder modificar la sentencia apelada en contra del recurrente en apelación ( STS 611/2021, de 20 de septiembre).
4.- Rige, igualmente, el principio recogido en la regla latina tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela), conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como establece el art. 465.5 LEC, que no deja de ser una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( STS 306/2020, de 16 de junio y SSTC 143/1988, de 12 de julio, y 19/1992, de 14 de febrero). Este principio de que el tribunal de apelación solo debe conocer de aquello que se apela, se ha considerado también como proyección del principio dispositivo que rige el proceso civil.
5.- En segundo lugar, todo este proceso está condicionado por los efectos de la STC 187/2020, de 14 de diciembre, que anuló el procedimiento de ejecución hipotecaria 232/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, del que deriva el título de la actora, al menos en cuanto a sus antecesores se refiere. Al respecto, la sucesión de hechos que constan en las actuaciones, plenamente documentados en las actuaciones, son los siguientes.
6.- En el año 2012, BBVA presentó demanda de ejecución hipotecaria contra Mediterráneo Investment Propieties SL, en ejecución de 31 fincas registrales, entre las que se encontraban la NUM002 del Registro de la Propiedad de Roquetas de Mar, dando lugar al procedimiento de ese tipo ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 con el número 232/2012.
7.- En el seno de dicho procedimiento, por Decreto de 29 de marzo de 2017, BBVA cedió el remate a Anida Operaciones Singulares SAU, participada al 100 % por BBVA, por el importe de 7.045.870,31 €, que inscribió su derecho el 19 de diciembre de 2017.
8.- La finca en cuestión fue cedida en arrendamiento por la ejecutada, Mediterráneo Investment Propieties SL, mediante contrato escrito de 13 de noviembre de 2017 a D. Leoncio, demandado en este procedimiento.
9.- Según las cláusulas tercera y cuarta de dicho contrato, el plazo de duración comenzaba a 13 de noviembre de 2017 y finalizaría a 13 de noviembre de 2020, quedando a la firma del contrato notificado el arrendatario de la voluntad de la sociedad arrendadora de no renovar el contrato más allá de la vigencia máxima establecida.
10.- Mediante escritura de aportación de 10 de septiembre de 2018, Divarian Propiedad SA devino titular de la finca registral NUM002.
11.- En el año 2019, Mediterráneo Investment Properties SL presentó demanda de amparo constitucional, en el seno del cual se dictó Auto de 20 de julio de 2020, por el que se acordaba la anotación preventiva de la demanda de amparo, a cuyo efecto, en octubre de 2020 se ordenó la anotación por el Juzgado de Roquetas de Mar y se libraron los mandanmientos oportunos.
12.- La presente demanda se presentó en julio de 2020, no obstante lo cual, mediante STC 187/2020, de 14 de diciembre, se declaró vulnerado su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva sin indefensión de la ejecutada en el procedimiento 232/2012 por indebido emplazamiento edictal, con nulidad de todo lo actuado a partir del requerimiento de pago, inclusive, y con retroacción de las actuaciones al momento inmediatamente anterior a dicho requerimiento de pago.
13.- Sobre la base de estos hechos, planean dos elementos de juicio íntimamente relacionadas. En primer lugar, una petición de suspensión de las actuaciones por predictibilidad civil que efectúa el recurrente en el escrito de recurso, alegando que ha intentando un pronunciamiento en el Juzgado de Primera Instancia en el que penden las actuaciones anuladas para que se ratifique cesión de remate, a cuyo efecto aporta la Diligencia de Ordenación del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Almería de 26 de abril de 2021, por la que se pide al Juzgado la regularización y confirmación de la cesión de remate a la antecesora de la actora hoy apelante.
14.- No obstante, hay que tener en cuenta que a marzo de 2021 las partes ya conocían la STC 187/2020 y de la situación en que quedó el procedimiento de ejecución hipotecaria, y en la vista la actora no pidió la suspensión por prejudicial civil. La recurrente confió en ese momento en la validez de su inscripción más allá de las vicisitudes del procedimiento constitucional y sus posibles implicaciones, y continuó con la defensa de su derecho inscrito. Consideramos que la parte se aparta indebidamente de su posición de primera instancia, cambio de posición que no podemos amparar.
15.- El recurso de apelación se interpondrá ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna ( art. 458 LEC).
16.- De acuerdo con ese precepto, el Tribunal Supremo ha dicho en Ss. 88/2013, de 22 febrero, y 562/2013, de 27 septiembre, que en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial.
17.- En el mismo sentido, la STC 212/2000, de 18 septiembre, afirma que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (' tantum devolutum quantum appellatum').
18.- En aplicación de esta doctrina, esta Sala ha dicho (Auto 33/2017, de 31 de enero, y S. 233/2017, de 30 de mayo, entre otras) que no se admiten formas apelativas descausalizadas del escrito de recurso de apelación. A través del recurso de apelación el Tribunal de apelación asume plena jurisdicción sobre el asunto planteado; ahora bien, la regulación establecida en los artículos 456, 458 y 465 de la LEC impone a la parte apelante que, al solicitar la revocación de una determinada resolución y su sustitución por otra, se realice por medio de escrito en el que se expongan las razones en las que base la impugnación, expresando y razonando los argumentos que a su entender desvirtúen los hechos y fundamentos tenidos en cuenta por el Juzgador de instancia al dar respuesta a lo alegado y probado por ambas partes durante la primera instancia.
19.- Por tanto, la pretensión en segunda instancia sólo puede ser el de modificar la sentencia de instancia para que se admita la demanda rectora en lo no asumido por el juzgador de instancia, sin que sean posibles nuevas solicitudes o puntos de debate desconectadas con la demanda inicial o rectora. De lo contrario, se alteran los términos de debate iniciales y se transmuta la naturaleza de la segunda instancia como revisora ( revisio prioris instantiae)
20.- Así lo ha dicho la STS 32/2020, de 21 de enero, en que la se señala que no pueden establecerse más suplicos en el escrito del recurso que el que ya contenía el escrito de demanda, y, además, que, cuando el art. 458.2 LEC dispone que en la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se basa la impugnación, ha de ponerse en relación con el propio objeto del recurso o, lo que es lo mismo, con los pronunciamientos que impugna, según establece la misma norma.
21.- Y relacionado con lo anterior, tenemos que asumir que la STC 187/2020 tiene una influencia notable en el presente procedimiento, hasta el punto que ha condicionado la decisión de la juzgadora de instancia. Así, según la juzgadora de instancia, "(...) (a) estos efectos, viniendo exigido por el artículo 439.2.3º LEC la vigencia sin contradicción alguna del asiento que legitima al demandante, a la vista de la prueba practicada, -y a efectos exclusivamente de este procedimiento- dicho título es contradictorio, pues la situación existente tras la nulidad de actuaciones declarada por el Tribunal Constitucional implicaría que MIP pueda volver a ser titular registral. Es por ello que el título aportado (contrato de arrendamiento) acredita suficientemente la realidad de la relación jurídica que ampara y legitima dicha posesión material del demandado, sin que sea procedente concluir en la falta de legitimidad del contrato, que presenta una apariencia de legalidad".
22.- Sin embargo, nadie ha anulado la inscripción de Anida, causante de la hoy actora. Y en tanto no sea anulado, la Sala debe amparar la inscripción ( art. 1 de la Ley Hipotecaria), entendiendo que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
23.- Sobre el particular, hay que recordar que el art. 243 de la Ley Orgánica del Poder Judicial consagra el principio de conservación de actos caso de nulidad de actuaciones, de la siguiente manera. La nulidad de un acto no implicará la de los sucesivos que fueren independientes de aquél ni la de aquéllos cuyo contenido hubiese permanecido invariado aun sin haberse cometido la infracción que dio lugar a la nulidad. La nulidad parcial de un acto no implicará la de las partes del mismo independientes de la declarada nula. El juzgado o tribunal cuidará de que puedan ser subsanados los defectos en que incurran los actos procesales de las partes, siempre que en dichos actos se hubiese manifestado la voluntad de cumplir los requisitos exigidos por la ley. Los actos de las partes que carezcan de los requisitos exigidos por la ley serán subsanables en los casos, condiciones y plazos previstos en las leyes procesales.
24.- Esto significa: a) una tasa rigurosa de las causas de nulidad de pleno derecho de los actos judiciales ( artículo 268 LOPJ); b) una consagración del principio de conservación de los actos procesales, que aparece con claridad en los artículos 241 y 242 LOPJ; y c) el principio de subsanación de los defectos procesales que posean este carácter, que resulta de los artículos 11 y 243 LOPJ. ( STS 1213/1994, de 10 de enero).
25.- Los órganos judiciales deben llevar a cabo una adecuada ponderación de los defectos, que adviertan en los actos procesales de las partes, guardando la debida proporcionalidad entre el defecto cometido y la sanción que debe acarrear, procurando siempre que sea posible la subsanación del defecto a fin de favorecer la conservación de la eficacia de los actos procesales y del proceso como instrumento para alcanzar la efectividad de la tutela judicial efectiva ( STC 145/1999, y las que en ella se citan).
26.- En efecto, en supuestos como el que nos ocupa, se ha recordado que, para restablecer el derecho fundamental conculcado por la actuación judicial, es preciso limitar el alcance de lo pedido, minimizando sus efectos que pueden ser desproporcionados y respetando, al propio tiempo, el principio de conservación de los actos procesales. Por tanto, en estos supuestos, bastaría con retrotraer todo el proceso para que la parte pasiva del procedimiento sea emplazada personalmente y pueda ser oída, pues ya aparecen personados en él, sin que proceda anular todas las actuaciones, de conformidad con el principio de conservación procesal sustentado en los arts. 242 y 243 de la LOPJ ( STC 310/1993, de 25 de octubre, y las que en ella se citan).
27.- Dicho de otra manera, la nulidad acordada sólo produce el restablecimiento a la ejecutada de su derecho, otorgándole el derecho de audiencia, pero el resultado de ese procedimiento, sin perjuicio de otros escenarios sobre los que no cabe especular, puede ser el mismo que el que ha desembocado con el Decreto de adjudicación que se dictó en ese procedimiento. Hasta que no se produzca una actuación procesal contraria al derecho del hoy actor (por ejemplo, pago por el ejecutado al actor hipotecario en aquel procedimiento), nos vinculan los arts. 1 y 38 LH.
28.- En efecto, el procedimiento que nos ocupa está basado en el mero hecho de la inscripción, en el que el titular registral, por ese mero hecho, recibe una especial tutela mediante la cual se le dota de una acción por cuyo simple ejercicio será puesto, sin entrar en el análisis de quién sea el titular material, en el estado posesorio correspondiente a lo que declara la inscripción. Se trata de llegar a un resultado fáctico equivalente al que presumiblemente se hubiera logrado con el ejercicio de la acción real ordinaria, pero mediante una acción nueva y especial que se concede al titular registral. Se trata de una acción de carácter vindicatorio y eficacia provisional, de modo que la sentencia que se dicte no produce efectos de cosa juzgada material ( STS 44/2020, de 22 de enero).
29.- El primer motivo de recurso se introduce de la siguiente forma: "Error en la valoración de la prueba. El título aportado por la demandada no es un título válido ni oponible a DIvarian en los términos del art. 444.2 de la LEC". En su desarrollo, se afirma que el contrato de arrendamiento no le vincula ni le afecta puesto que se firmó cuando la ejecutada ya no era propietaria de la finca, y en el momento del ejercicio de su derecho el contrato ya había devenido extinto. Se desestima.
30.- Lo primero no es cierto. Como señala la apelada, a marzo de 2017 se dicta el decreto de adjudicación, y sólo se inscribe a 13 de diciembre de 2017. Así resulta de la nota simple registral de la finca que aporta y transcribe la misma apelante. En consecuencia, no es cierto que el contrato sea anterior a la inscripción de la cesión de remate. La ejecutada tenía aún vigentes las facultades de arrendamiento. Pero, aunque no las tuviera, los arrendamientos a non dominio son válidos en interés del arrendatario. Así resulta del art. 13.3 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-.
31.- Y en cuanto a lo segundo, la duración del contrato, expresamente se han trascrito las cláusulas tercera y cuarta del contrato que ambas partes reconocen, que señalan expresamente una duración de 3 años sin prórroga. El contrato finalizaría a iure el día 13 de noviembre de 2020, quedando a la firma del contrato notificado el arrendatario de la voluntad de la sociedad arrendadora de no renovar el contrato más allá de la vigencia máxima establecida. La demanda se presentó el día 31 de marzo de 2020, pero tanto la vista como la sentencia se produjeron en el año 2021, por tanto, ya extinto el contrato.
32.- La apelada señala que sólo estos actos fueron realizados después del plazo final, pero la tramitación sustancial del procedimiento, fundamentalmente los actos escritos de alegaciones, se llevaron a cabo mientras el contrato estaba en vigor. Por otra parte, señala que sigue estando en posesión de la finca, en virtud de una prórroga de un contrato, no de una renovación, como indebidamente señala el recurrente.
33.- Esto último no es cierto. El contrato se firmó en vigor la redacción de los arts. 9 y 10 de la LAU dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, régimen que respetan las disposiciones transitorias primeras de los Reales Decretos-Leyes 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, éste último no convalidado.
34.- En ese momento, decían los preceptos que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
35.- Ya hemos señalado que el contrato contenía una voluntad expresa de la arrendadora de no renovación (la distinción entre renovación y prórroga es, en este caso, meramente semántica), por lo que el contrato vencía necesariamente a iure el día 13 de noviembre de 2020, mientras se estaba tramitando el procedimiento, pero no se había celebrado vista ni sentencia. Estos pactos expresos de exclusión de la prórroga han sido admitidos por la jurisprudencia menor ( SsAP de Barcelona -Sección 13ª- 316/2007 de 13 junio, Madrid 384/2016 , de 29 de junio, entre otras)
36.- Y en cuanto al momento de enjuiciamiento de la expiación del plazo, si a demanda o a sentencia, se han admitido las acciones anticipadas de resolución de un contrato de arrendamiento ( STS 17 febrero 1984. RJ 1984\664), siendo así que es posible el ejercicio de una acción de extinción del contrato de arrendamiento antes de que el plazo haya finalizado, con eficacia diferida de los efectos de la Sentencia hasta el momento en que el pazo finalice, y con la finalidad de solventar discrepancias sobre la cuestión del plazo aplicable.
37.- Pero en casos genéricos, donde se afirma un derecho a no poseer la finca por el poseedor, el momento de enjuiciamiento es el momento de la presentación de la demanda, porque condiciona el contenido del derecho de defensa de la demandada y el transcurso del plazo en la sucesión de actos procesales ya no depende de las partes sino de la celeridad del proceso. Así viene también entendiéndose por la jurisprudencia menor ( Ss de la AP de Madrid, -Sección 11ª, y Sección 9ª, núm. 21/2020 de 16 enero). Por tanto, existía el contrato y a la fecha de presentación de demanda aún no había vencido el plazo, sin que las tachas que se presentan a los documentos de pago tengan virtualidad opositiva, porque la recurrente no reclama rentas, y el derecho al cobro correspondería a otro como ella misma reconoce.
38.- El segundo motivo de recurso se introduce de la siguiente forma: "Error en la interpretación del art. 444.2.2º de la LEC. De la obligación del Juzgador a quo de entrar a valorar la validez o vigencia del título aportado por la demandada en este procedimiento". En su desarrollo, alega que la juzgadora de instancia diga que el contrato tiene apariencia de legalidad no le sirve, puesto que se le ha presentado un título absurdo sin validez, y debió entrar en su contenido y no limitarse a remitir a las partes a otro procedimiento. Se desestima.
39.- La misma recurrente señala que este motivo está "íntimamente" relacionado con el anterior, por lo que debe correr el mismo resultado desestimatorio. Sea como fuera, no es cierto que la juzgadora de instancia no aborde la validez del título invocado por la actora. Lo hace, aunque en términos muy escuetos. En concreto, en el párrafo 6 del fundamento de derecho segundo se lee expresamente lo que sigue
40.- Resulta de ello, al menos implícitamente, la existencia de contrato de arrendamiento, celebrado por quien aparece como propietario del inmueble, y, por tanto, facultado para disponer del mismo a título de arrendamiento, vigente al tiempo de interponer la demanda. La realidad de dicho contrato no se niega por la parte demandante, si bien alega su nulidad por haber sido otorgado por quien no está legitimado. A estos efectos, viniendo exigido por el artículo 439.2.3º LEC la vigencia sin contradicción alguna del asiento que legitima al demandante, a la vista de la prueba practicada, -y a efectos exclusivamente de este procedimiento- dicho título es contradictorio, pues la situación existente tras la nulidad de actuaciones declarada por el Tribunal Constitucional implicaría que MIP pueda volver a ser titular registral. Es por ello que el título aportado (contrato de arrendamiento) acredita suficientemente la realidad de la relación jurídica que ampara y legitima dicha posesión material del demandado, sin que sea procedente concluir en la falta de legitimidad del contrato, que presenta una apariencia de legalidad.
41.- En suma, que el título inscrito se encuentra comprometido por la Sentencia del Tribunal Constitucional y el contrato de arrendamiento fue otorgado por quien tenía facultades de disposición. Podrá no compartir el recurrente esta argumentación, pero sí que ha valorado la juzgadora el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las facultades procesales de recurso de que dispone el apelante y que de hecho ejercita.
42.- El siguiente motivo del recurso se introduce de la siguiente manera: "Error en la interpretación de la ley y la jurisprudencia en relación con los artículos 7.2, 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994". En su desarrollo se indica que, aunque el contrato de arrendamiento fuera anterior a su adquisición, aquél quedó extinguido por el remate hipotecario y su adquisición, siendo así que el contrato en cuestión no está inscrito en el Registro de la Propiedad y no queda protegido frente a terceros. Se citan al efecto dos sentencias del Tribunal Supremo.
43.- La apelada quiere eximirse de este motivo al señalar que estamos ante una cuestión nueva que no se planteó en la instancia en ningún momento. Todo lo contrario, su alegación principal, la que hubo de hacer en su demanda, se limitaba a la defensa de su derecho inscrito. Y en cuanto al contrato de arrendamiento, su alegación básica es que dicho contrato no le vincula, por los motivos que aduce: contratación posterior y falta de inscripción, algo que sí que adujo la recurrente en su informe de conclusiones.
44.- El motivo se estima. Y conclusiones similares han sido evaluadas por esta Sala de conformidad con las dos sentencias del Tribunal Supremo que invoca la recurrente. Así, en nuestra Sentencia 360/2022, de 8 de marzo, dijimos lo que sigue.
45.- Tratándose de un arrendamiento de vivienda del 2008 que no está inscrito en el Registro de la Propiedad, ni antes ni después de la constitución de la hipoteca, su vigencia está supeditada al art 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los supuestos de enajenación forzosa como es nuestro caso y, tanto en la redacción aplicable a nuestro arrendamiento, la LAU originaria, como en la posterior tras la reforma de ley 4/2013 de 4 junio en que se produce la adquisición por el SAREB en el curso de la ejecución hipotecaria, transcurrido el período de 5 años, la tácita reconducción no puede operar contra la extinción del arrendamiento al tiempo de la adquisición del SAREB en octubre de 2013 que se produce ipso iure , por ministerio de la ley, a no ser que haya un nuevo pacto al objeto entre las partes o subrogación consentida, lo que no es el caso.
46.- Se trata de una cuestión que, aún no habiendo sido pacífica en la llamada jurisprudencia menor, ha zanjado el Tribunal Supremo para los arrendamientos de vivienda, en supuestos como el presente y con presencia del SAREB, precisamente en casos de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas( aún cuando en nuestro caso, se desistiese del desahucio tras la venta de la vivienda a los propios demandados), entre otras, en reciente STS de 1 de junio de 2021 en que reproducía doctrina anterior en los siguientes términos:
47.- " 2.- Evolución normativa y jurisprudencial sobre el régimen de la resolución del derecho del arrendador en los casos de enajenación forzosa de la finca arrendada. 2.1. Con anterioridad a la vigencia de la actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta Sala, en un primera etapa, consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada ( sentencias de 5 de febrero y 22 de diciembre de 1945 , 22 de mayo de 1963 , 31 de octubre de 1986 , 20 de noviembre de 1987 , 23 de diciembre de 1988 , y 17 de noviembre de 1989 , entre otras).
48.- En una segunda etapa, cambió su doctrina y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude ( sentencias del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990 , 23 de febrero de 1991 , 6 de mayo de 1991 , 23 de junio de 1992 , 20 de abril de 1995 , y 9 de mayo de 1996 ). Las razones del cambio de doctrina las exponía así esta última sentencia:
49.- "[...] a) porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la L.H ., afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso; b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento, no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la L.A. U ., y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley , que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador".
50.- 2.2. El panorama normativo cambió con la LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos en su art.13 , en el que se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
51.- Bajo este régimen jurídico se dictó la sentencia de esta Sala 414/2015, de 14 de julio , en la que señalamos: "De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.
52.- "En consecuencia, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.
53.- "Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso - que en principio está unido al dominio - por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior".
54.- 2.3. No obstante, el texto vigente del art. 13 de la LAU , al concertarse el contrato de arrendamiento de esta litis con el anterior propietario y también en el momento de adjudicarse a la entidad actora la vivienda litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria, era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019; precepto que fue de nuevo modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
55.- Tras su reforma por la precitada Ley 4/2013, el art. 13 de la LAU quedó redactado de la forma siguiente: "1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
56.- "Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento lhubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. "Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
57.- "2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley".
58.- En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera: "Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. "La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".
59.- 3.- Interpretación y aplicación in casu del art. 13.1 LAU , en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 4 de junio. 3.1. Tras la nueva redacción de dicho precepto, es de aplicación, al caso presente, su apartado 1, párrafo primero, toda vez que el contrato de arrendamiento no accedió al Registro de la Propiedad, pues si accediera al mismo antes de la inscripción de la hipoteca en el Registro, serían de aplicación los principios registrales de oponibilidad de lo inscrito y de prioridad registral. Tampoco nos encontramos ante una finca no inscrita, ni se trata de un arrendamiento otorgado por usufructuario, superficiario o por quien ostentase un análogo derecho de goce sobre el inmueble, sino de la adjudicación de la vivienda arrendada en un proceso de ejecución hipotecaria a favor de la sociedad demandante.
60.- El contrato de arrendamiento litigioso se concertó el 28 de mayo de 2014 y el decreto de adjudicación de la vivienda arrendada a la sociedad demandante es de fecha 1 de septiembre de 2014, dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria 254/2012, seguido ante el Juzgado de Primera lnstancia n.º 2 de Arucas. Por lo tanto, no es de aplicación la redacción original del art. 13.1 de la LAU , sino la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.
61.- 3.2. Bajo los condicionantes temporales expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y el demandado, que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.
62.- 3.3. Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre , en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I ) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.
63.- En este sentido, las resoluciones de la DGRN de 24 de marzo de 2017 (BOE 7-4-2017) y de 11 de octubre de 2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU , salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las resoluciones citadas, señala:
64.- "De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial".
65.- 4.- La situación de precario resultante de la extinción del arrendamiento. La sentencia 134/2017, de 28 de febrero , nos recuerda en relación con el concepto de precario que: "Esta sala ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )".
66.- En el mismo sentido se ha pronunciado las recientes sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 109/2021, de 1 de marzo. En este caso se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.
67.- Todo ello debe entenderse, como ya señalamos en la sentencia 577/2020 , sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario concierten un nuevo contrato de arrendamiento. En el presente caso concurre la circunstancia, contraria a la idea de la eventual existencia de ese nuevo contrato, de que, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adquisición por la sociedad demandante, los demandados no han abonado la renta a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda.
68.- 5.- La entidad demandante alega en su oposición al recurso que los arrendatarios, en sede de ejecución hipotecaria, acudieron a presentar el título por el que ocupaban el inmueble a fin de evitar el desahucio tras la adjudicación del inmueble y poder continuar ocupando el inmueble en calidad de arrendatarios, y sin embargo, una vez reconocido el título y el derecho a continuar en el uso del inmueble, después mantienen que no deben abonar renta alguna porque dicho título quedó resuelto tras la enajenación forzosa del inmueble. Conducta que la demandante califica como contraria a la buena fe y a la doctrina de los actos propios, y basada en una interpretación que lesionaría la seguridad del tráfico jurídico, dejando al titular del inmueble desprotegido tras dar validez al título aportado de contrario a instancias del propio inquilino.
69.- 6.- Sin embargo, esta interpretación parte de entender el art. 13.1 LAU , en su redacción dada por la Ley 1/2013, como un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble en la ejecución hipotecaria, quien podría en uso de tal facultad decidir subrogarse en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento, o dar por resuelto éste.
70.- Esta interpretación se opone a la doctrina jurisprudencial que hemos fijado, conforme a la cual en los supuestos previstos en el art. 13.1, párrafo primero, LAU , durante la vigencia de la redacción citada, lo que se produce es un supuesto de extinción ope legis de la relación arrendaticia. Esta situación no comporta una desprotección de los derechos del nuevo propietario quien, ante la ineficacia sobrevenida del título arrendaticio, podría instar, si concurren los demás presupuestos legales para ello, el desalojo de la finca precisamente por encontrarse el ocupante, antiguo arrendatario, en situación de precario.
71.- Como antes se dijo, tampoco impide esta situación de ineficacia sobrevenida del título de ocupación la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y el anterior arrendatario, si ello conviene a ambos. Lo que no cabe es que ante el impago de la renta arrendaticia iniciado con el cambio de propietario por la adjudicación de la finca en ejecución hipotecaria y el aquietamiento durante un periodo de más de dos años y medio (entre octubre de 2014 y mayo de 2017) del nuevo propietario sin instar el desahucio ni reclamar las rentas atrasadas, se pretenda que reviva una relación arrendaticia que feneció automáticamente por ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca."
72.- En el mismo sentido STS de 4/11/2020 y se ha reiterado, aún resolviendo sobre arrendamiento para uso distinto de vivienda en STS de 15/11/2021. Esto significa que, al momento de la aprobación del remate, consolidado con la inscripción registral, el arrendatario ya no tiene título válido a menos que pueda vencer al adquirente mediante la inscripción de su contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. No habiéndose producido este, se produjo la extinción del contrato y el actor tiene abierta la vía que está ejercitando. Como ya se ha dicho con anterioridad, no es óbice a estos efectos la Sentencia del Tribunal Constitucional, que no tiene por qué afectar a la adquisición del remate dado el principio de conservación de actos.
73.- El resto de los motivos de recurso ya carecen de trascendencia. El cuarto, porque bastaría con remitirnos al anterior para estimarlo, el quinto, porque no hay incongruencia en la resolución de instancia según ya hemos constatado, sin perjuicio de su mayor o menor acierto, y el sexto, porque la estimación del recurso implica una ordenación distinta en materia de costas.
74.- Por todo lo anterior, procede la estimación del recurso, sin imposición de costas en esta instancia ( art. 398 LEC). Las de primera instancia se imponen al demandado ( arts. 394 y 397 LEC).
Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en atención a lo expuesto,
