Sentencia Civil 1001/2022 del Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1448/2021 de 19 de julio del 2022

PRIMERO.- La resolución de instancia desestima una demanda formulada el 12 de junio de 2020 por Divarian como titular registral del inmueble en el ejercicio de acción de efectividad de derechos reales inscritos, inicialmente dirigida frente a los ignorados ocupantes de la vivienda sita ta en CALLE000, nº NUM000, NUM001 planta, NUM002, Aguadulce, Almería, finca registral NUM003, estando ocupada sin título o derecho alguno, sin pago de renta. En el curso de los autos, resulta identificada como ocupante Dª Purificacion, quien previa prestación de caución fijada por el Juzgado, presentó oposición alegando no ser el título del actor firme al dimanar de una ejecución hipotecaria pendiente de demanda de amparo ante el Tribunal Constitucional anotada preventivamente en el Registro y, alegando como causa legal de oposición ex art 444.2.2 de la LEC, poseer la finca en virtud de contrato de arrendamiento de 14 de febrero de 2013 suscrito con anterior titular. Mediterráneo Investment Properties SL con pago de renta acreditada, hecho que es conocido por la actora, miembro del grupo de empresas de BBVA ejecutante en aquel proceso.

La resolución de instancia, tras analizar los presupuestos de la acción entablada desestima la demanda y, si bien, considera que por la certificación literal de la finca consta acreditada la titularidad registral de la misma, estima la concurrencia de causa legal de oposición del art 442.2 de la LEC, el poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato de arrendamiento con el último titular o con titulares anteriores, siendo así que la demandada aporta contrato de arrendamiento de 14 de febrero de 2013 suscrito con anterior titular Mediterráneo Investment Properties SL autorizado por fedatario público y además, dejando constancia del pago de las rentas pactadas. Estima que en este proceso sumario y carente de cosa juzgada" la demandada ha demostrado de modo aparente y razonable que efectivamente disfruta del título que la legitima y justifica en la posesión actual de la finca controvertida, a los solos efectos de este procedimiento", sin que requiera mayor análisis de la relación jurídica existente y sin perjuicio de los derechos de las partes a acudir al declarativo correspondiente.

Frente a estos pronunciamientos se alza la actora y, al margen de petición de suspensión del propio procedimiento que instó la actora apelante por prejudicialidad civil relativa a la existencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria en trámite 232/12 ante el Juzgado de Roquetas que afecta a esta finca y 30 mas tras la STC de 14/12/2020 que acordó la retroacción de actuaciones al momento del requerimiento y que no fue planteada en la instancia, si no introducia ex novo en la alzada, ya resuelto por auto de 8 de octubre de 2021 firme, invoca error en la valoración de la prueba, en tanto la actora no aporta título que legitime su posesión sobre la finca NUM003, NUM001 planta puerta NUM002, pues el contrato de arrendamiento lo es de finca distinta, la NUM004 segunda planta puerta NUM005 que también es propiedad de la actora. En todo caso, ese contrato de arrendamiento no es título válido ni oponible a Divarian a los efectos del art 444.2, pues no está inscrito el arrendamiento, habría vencido a los 5 años y cuando se produce la adjudicación a Anida de 29/3/2017 de quien trae causa su adquisición mediante Escritura de aportación social, de fecha 10/09/2018 Divarian, ya habría expirado el plazo y, en todo caso, carecería de validez. Estima que la resolución incurre en error en la aplicación del art 444.2.2 de la LEC pues por mas que sea un proceso sumario, se debe entrar en la validez y vigencia del contrato, en la eficacia del título en documento privado no inscrito que invoca la demandada frente al titular inscrito y que estima "nulo" por aplicación del art 7 y art 13 y art 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente al tiempo del arrendamiento, pues aún estimándolo válido, el contrato se habría extinguido por la enajenación forzosa derivada de la ejecución hipotecaria.

Finalmente, de desestimarse el recurso, se opone a la imposición de costas por dudas de derecho.

La parte apelada se opone a la propia admisión del propio recurso invocando infracción del art 458 de la LEC por no citar los pronunciamientos que impugna de la sentencia y, subsidiariamente, al fondo del mismo.

SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la alzada, ha de partirse, al hilo de las alegaciones de la parte apelada, de la plena admisibilidad del recurso, pues está perfectamente identificada la resolución que impugna y sus pronunciamientos, desde el mismo momento en que la sentencia es íntegramente desestimatoria y se impugna el pronunciamiento de considerar el contrato de arrendamiento válido y eficaz para enervar la titularidad registral de la actora ex art 442.2 de la LEC, por lo que huelga mayor consideración al objeto.

Nos encontramos con un procedimiento especial y sumario de efectividad de derechos reales inscritos ex art 250.2.7 de la LEC y art 41 de la LH, cuya sentencia carece de efecto de cosa juzgada. El procedimiento para la protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad es aquél que va destinado a proteger, de forma rápida y mediante una tutela sumaria, al titular de ciertos derechos reales inscritos frente a actos de perturbación material; encontrándose regulado este proceso especial en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria , que remite su sustanciación a las normas del juicio verbal regulado en el artículo 250.1.7º LEC .

Pues bien, la citada protección no es sino una consecuencia procesal de la presunción de exactitud derivada del principio de legitimación registral en el aspecto de presunción de la titularidad del derecho inscrito; encontrando su fundamento legal en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria que establece la presunción de que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Por tanto, la protección se interesa con base en la inscripción en el Registro de la Propiedad y no en el hecho mismo de la posesión, como ocurre en los interdictos.

Como viene señalando la jurisprudencia de forma reiterada, se trata de un proceso sumario, caracterizado, entre otros rasgos, por la limitación de los medios de defensa que puede utilizar el demandado que quedan restringidos a los que taxativamente se recogen en el artículo 444.2 LEC , sin que sea suficiente la mera alegación o apariencia de un título para enervar la acción o la simple alegación de prescripción adquisitiva; debiendo los tribunales examinar las alegaciones de los demandados para determinar si las mismas tienen consistencia jurídica para impedir la protección de los derechos interesada por el titular registral, bien que sin que pueda exigirles en este procedimiento sumario una prueba plena o demostración completa y acabada del derecho que opone, pues basta demostrar que ostentan una apariencia legitima de que la posesión se halla amparada por una relación jurídica cuya plena efectividad deberá ser objeto del correspondiente proceso declarativo que resuelva sobre los derechos en litigio.

Con todo, no puede desconocerse que, dada la fuerza de la legitimación registral, y en la medida que la inscripción está bajo la salvaguardia de los tribunales y ha de mantenerse mientras no se pruebe su inexactitud, el poseedor demandado debe vencer aquella fuerza para lograr que esa verdad registral, que el ordenamiento jurídico protege especialmente, ceda ante la acreditada posesión legítima del poseedor, que lo es si está respaldada por un título que merece también protección y está dotado de entidad suficiente para neutralizar la presunción legitimadora que el Registro avala; lo que supone que incumbe a los demandados la carga de una prueba suficiente para, siquiera en principio, comprometer la presunción que a favor del titular inscrito establece el art. 38 LH , dado que lo contrario llevaría a debilitar en grado extremo la presunción derivada del Registro de la Propiedad y la finalidad del procedimiento que nos ocupa.

El artículo 444.2 de la LEC indica que la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

Bajo referidos parámetros, es preciso destacar que la revisión instada por medio del recurso de apelación, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum'). A través del recurso de apelación el Tribunal de apelación asume plena jurisdicción sobre el asunto planteado; ahora bien, la regulación establecida en los artículos 456, 458 y 465 de la LEC impone a la parte apelante que, al solicitar la revocación de una determinada resolución y su sustitución por otra, se realice por medio de escrito en el que se expongan las razones en las que base la impugnación, expresando y razonando los argumentos que a su entender desvirtúen los hechos y fundamentos tenidos en cuenta por el Juzgador de instancia al dar respuesta a lo alegado y probado por ambas partes durante la primera instancia.bunal de apelación asume plena jurisdicción sobre el asunto planteado; ahora bien, la regulación establecida en los artículos 456, 458 y 465 de la LEC impone a la parte apelante que, al solicitar la revocación de una determinada resolución y su sustitución por otra, se realice por medio de escrito en el que se expongan las razones en las que base la impugnación, expresando y razonando los argumentos que a su entender desvirtúen los hechos y fundamentos tenidos en cuenta por el Juzgador de instancia al dar respuesta a lo alegado y probado por ambas partes durante la primera instancia.

TERCERO.- Entrando en el fondo de la cuestión, en el marco del art 439.2.3 de la LEC y art 41 de la LH, no se admite este tipo de demandas si no se acompaña a la demanda certificación literal del Registro de la propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna del asiento que legitima al demandante.

1- En el presente proceso, nadie discute a fecha de interposición de la demanda que el actor es titular registral del inmueble ( documento 2 certificación registal ) e incluso en el acto de la vista, con simple nota actualizada.

La actora S.A. es titular del 100% del pleno dominio de esta finca por título de aportación de ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A., como así se recoge en la inscripción 6º de la certificación registral donde se indica que se inscribe el dominio de la finca a favor de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. por título de aportación social por aumento de capital. Dimana de cesión de adjudicación a favor de Anida del ejecutante BBVA, por decreto de 29 de marzo de 2017 en los autos de ejecución hipotecaria 232/12.

Ciertamente, todo ese proceso pudiera estar condicionado por los efectos de la STC 187/2020, de 14 de diciembre, que anuló el procedimiento de ejecución hipotecaria 232/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, del que deriva el título de la actora, al menos en cuanto a sus antecesores se refiere ( documento 10 aportado en la vista por la demandada). En el seno del seno del mismo se dictó Auto de 20 de julio de 2020, por el que se acordaba la anotación preventiva de la demanda de amparo, a cuyo efecto, en octubre de 2020 se ordenó la anotación por el Juzgado de Roquetas de Mar y se libraron los mandamientos oportunos. La citada STC declaró vulnerado el derecho de la ejecutada Mediterráneo Investment Properties SL(MIP SL en lo sucesivo) su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva de la ejecutada en el procedimiento 232/2012 por indebido emplazamiento edictal, con nulidad de todo lo actuado a partir del requerimiento de pago, inclusive, y con retroacción de las actuaciones al momento inmediatamente anterior a dicho requerimiento de pago.

Ahora bien, no consta a la Sala que a fecha de interposición de la demanda- ni con posterioridad- se haya anulado o rectificado ese asiento registral a favor de la actora por cauce registral o mediante resolución judicial tras el oportuno procedimiento, con lo que por efecto de su titularidad registral, ex art 1 y art 38 de la LH está legitimada activamente en el presente proceso sumario, sin que la Sala pueda ni deba analizar en este procedimiento, si es o no tercer hipotecario de buena fe. En tanto el asiento no sea anulado, la Sala debe amparar la inscripción ( art. 1 de la Ley Hipotecaria) pues está bajo la salvaguarda de los Tribunales, entendiendo que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

A los efectos de la acción entablada, la actora es titular registral como justifica con la correspondiente certificación registral y, como titular registral está legitimado para actuar contra el que contraviene ese título inscrito por medio de este procedimiento y sin que a este pronunciamiento afecte la copia del auto 348/2022 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Almería sobre sobreseimiento provisional de las diligencias previas por delito de estafa seguidas por la actora frente a MIP SL y otros, por mas que se admita procesalmente el documento a los efectos del art 271 de la LEC . La actora es titular registral y la acción entablada protege esa titularidad.

2- Correlativamente y del lado pasivo, el demandado puede oponerse por causas tasadas en la ley y, entre ellas, en lo que afecta a este proceso por "poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, s iempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito."

En contra de la resolución de instancia , frente a la legitimación registral de la parte actora, no basta " una mera demostración de modo aparente y razonable que efectivamente disfruta del título que la legitima y justifica en la posesión actual de la finca controvertida, a los solos efectos de este procedimiento", si no que es preciso que el demandado aporte un título que merezca también protección y esté dotado de entidad suficiente para neutralizar la presunción legitimadora que el Registro avala.

En nuestro caso, la demandada aporta en la comparecencia para fijar la caución de 19/9/2020( obrante al archivo 90 del expediente digital)un contrato de arrendamiento celebrado en documento público( no privado como alega el recurrente , aún cuando sea irrelevante a efectos de validez) de 14 de febrero de 2013 suscrito por la demandada con IMP- la ejecutada en aquel procedimiento - desde el 1 de abril de 2012 por un plazo de 5 años, esto es, hasta 1 de abril de 2017 sin perjuicio de las prórrogas conforme al art 9 y 10 de la LAU vigente. Ciertamente, se aporta certificación de IMP de encontrarse al corriente de pago de las rentas, actualizada documentalmente en el acto de la vista. Como denunció en el acto de la vista y reitera en la alzada, el contrato se refiere una finca registral distinta a la reclamada en la demanda, la finca registral NUM003, vivienda sita o en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 planta , NUM002 Aguadulce, mientras el contrato de arrendamiento lo es de finca distinta, la NUM004 NUM001 planta puerta NUM005 que también es propiedad de la actora. Desde luego esa falta de identidad deslegitima a la demandada en su título de ocupación( quien además aparece empadronada en la puerta NUM005, la que reza su contrato y es finca distinta de la que se reclama por el titular registral)por mas que llame la atención que el emplazamiento efectuado por la actora se haga en esa puerta( través de su procuradora la entrega de la cédula de citación para caución y emplazamiento para contestar a la demanda el 28 de agosto de 2020 en el domicilio designado en la demanda, entregando copia al Juzgado el 4/9/2020) . Al margen de que la demandada no aporta contrato de arrendamiento de la finca registral NUM003 sita en la planta NUM001 NUM002 a que se refiere el titular registral, es un hecho plenamente acreditado que el arrendamiento no está inscrito y como tal su plazo de duración de 5 años (2017) habría expirado y, si bien, como alega el apelado, en nuestro derecho el arrendamiento es válido y eficaz aún cuando no esté inscrito en el Registro, la falta de inscripción del arrendamiento si es relevante en este proceso a efectos de oponibilidad de un derecho no inscrito frente al titular registral a los efectos del art 7 y ss de la LAU, tanto en versión anterior como posterior a la reforma de la ley 4/2013, siendo así que la causa legal que invoca ex art 444.2.2 de la LEC es "poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito".

A los efectos del procedimiento especial entablado ex art 41 de la LH, la actora acredita la titularidad registral de la finca vigente a fecha de interposición de la demanda( y vista) sin contradicción alguna en el Registro, en tanto la demandada aporta un contrato de arrendamiento de una finca distinta a la reclamada, tanto a efectos de identidad registral como a efectos de identificación de piso y puerta. A mayor abundamiento, aún en una interpretación forzada de identidad de finca, es que ese arrendamiento no inscrito habría expirado tras el plazo de 5 años y nunca podría perjudicar al titular inscrito como exige el art 442.2.2 de la LEC y art 41 de la LH.

Así las cosas, en la revisión que comporta la alzada de lo actuado en el marco del procedimiento en que nos encontramos de efectividad de derechos reales inscritos, frente al titular registral con asiento vigente en el Registro, la ocupación de la demandada carece de título oponible al mismo, no solo porque el arrendamiento se refiera a finca distinta, si no porque, aún suponiendo la identidad de la finca, el arrendamiento no inscrito habría expirado tras el transcurso de 5 años y es inoponible al titular inscrito, por lo que, sin perjuicio de las acciones que competan a las partes en la vía declarativa, el recurso ha de ser estimado, con revocación de la resolución recurrida y consecuente estimación de la demanda con pronunciamientos inherentes.

CUARTO.- Dada la estimación del recurso, conforme al art 398 de la LEC, no ha lugar a la imposición de costas de la alzada. En la medida en que la demanda se estima, se imponen las costas de la instancia a la actora conforme al art 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales y demás de general aplicación,