@1998-1271

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante en los referidos autos, tramitados con el núm. 848 de 1994, se dictó sentencia con fecha 3 de julio de 1995, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el procurador Don José C.A., en nombre y representación de Don GREGORIO C.G., debo ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la FINCA F., BLOQUE II, de las peticiones contenidas en la misma. Con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos, previa emplazamiento de las partes, a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 1.236 C de 1995 en el que se personaron dichas partes procesales tramitándose el recurso en forma legal y, conferidos los traslados oportunos por conformidad de las partes se señaló para deliberación el día 30 de Junio de 1998 una vez que presentaron escrito de instancia y la apelada su confirmación.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Andrés S.-M. y M.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En el escrito de demanda, con mención esencialmente, de los artículos 5, 9 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y 1.156 del Código Civil se pidió la declaración de nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 23 de agosto de 1989 y la consiguiente nulidad de otros acuerdos tomados en Juntas posteriores, declarando así mismo que la cantidad de 175.600 ptas. ingresadas para reparación de fachada lo fue indebidamente ya que esa suma fue destinada a la reparación de elementos que no son comunes de locales comerciales, por lo cual el actor debe ser tenido como acreedor de la citada cantidad, procediendo por ello la compensación con la que adeuda. Desestimada en la sentencia de instancia la pretensión referida, contra la misma se alza la parte actora para que se proceda a revocar dicha resolución.

SEGUNDO.- Del planteamiento del recurso en la forma antes indicada se deduce que básicamente son dos las cuestiones que ahora se someten a la decisión de este Tribunal, estando constituida la primera a determinar la eficacia o nulidad de la Junta de Propietarios de 23 de agosto de 1989 y otros acuerdos tomados en las celebradas después, y la segunda tiene como finalidad establecer si el actor, como propietario de un local comercial está obligado a soportar la parte proporcional del gasto realizado para reparar algunos elementos constructivos del edificio, que se dice, no son comunes para los locales. En relación a la primera de las indicadas cuestiones, debe dejarse resaltado, que es el punto 2 de la Junta incluido en el orden del día como "verificación de cuentas y refrendo del presupuesto anual de gastos" en que los propietarios de pagos -estuvo presente el demandante que intervino en esa condición discrepan del acuerdo por el que los gastos de portería se distribuyen según el coeficiente de comunes. Y en relación a ello, debe adicionarse para fijar la situación fáctica, por un lado, que también se dice en la junta, y en ese concreto punto, que tras estas modificaciones se aprueba el mencionado presupuesto, y por otro, que en la escritura de división horizontal, de forma poco clara, se dice "no obstante para la contribución a los gastos de conservación y cuidado de escalera y ascensor, alumbrado de zaguán y escalera, y portería o conserjería en cuyos gastos no participan los propietarios de los locales".

TERCERO.- Partiendo de la imprecisión, tanto del acuerdo de la Junta como de la redacción del concreto párrafo transcrito de la escritura pública, en relación al gasto que origina el mantenimiento de portero o conserje, deben distinguirse dos vertientes, por un lado el gasto de conservación y alumbrado de cualquier departamento o local destinado a ese profesional y por otro el salario que el mismo reciba por su actividad o que se desarrolla en cuidado y vigilancia de zaguán, escalera y cualquier otra zona del edificio, y esa misma actividad en relación con el resto de la urbanización. Por esta última actividad, los propietarios de bajos deberían pagar la parte proporcional de dicho salario, pero es tanta la complicación que produciría llevar a efecto esta solución que se convierte en imposible y esta tiene que ser la causa por la cual se excluye de su pago a los titulares de los locales en la escritura pública indicada.

CUARTO.- En la Junta de 23-08-1989 se toma por mayoría el acuerdo para que participen en los gastos de portería los propietarios de bajos comerciales, los cuales, como queda dicho están eximidos de contribuir a ese gasto. La regla 1.ª del citado art. 16 impone el acuerdo unánime de los propietarios para modificar las reglas contenidas en el título constitutivo, luego este no debe entenderse modificado cuando el consentimiento no lo dieron todos los propietarios. Íntimamente relacionado con la eficacia de los acuerdos, es la posibilidad de impugnarlos regulada en la regla 4.ª de dicho artículo, que distingue entre una ilegalidad producida que es susceptible de subsanación cuando no se ejercita la acción en plazo legal y por ello se produce la caducidad de la misma, y una ilegalidad que conlleva la nulidad plena sin posibilidad de convalidación por transcurso de dicho plazo, de forma que en este supuesto no puede hablarse de caducidad, ya que la impugnación del acuerdo puede hacerse eficazmente después de haber pasado los 30 días que fija el precepto. En el presente caso, el acuerdo tomado en dicha Junta es nulo de pleno derecho ya que se tomó por mayoría que no es suficiente para modificar el título constitutivo y quien lo impugne no está obligado a efectuarlo en el plazo indicado. Al ser radicalmente nulo, los actos posteriores de cualquier disidente, no tienen eficacia convalidante cuando finalmente pide la declaración judicial de esa nulidad y de ello se desprende que esa ineficacia originaria del acuerdo afecta a los que posteriormente se tomaron en otras Juntas en relación a esa misma materia. Téngase para ello en cuenta, que la parte actora, no solo en la Junta de 23-08-89 sino también en los de 12-08-1994 y 21-10-1994 mostró su oposición al pago la parte correspondiente de portería. Cuanto queda relatado obliga a estimar los extremos 1, 2 y 5 del Súplico de la demanda.

QUINTO.- La otra cuestión que plantea el recurso se refiere a mostrar oposición al pago de 175.600 ptas. para reparación de fachada debido a que se manifiesta- fue destinada a reparación de elementos que carecen del carácter de comunes de los locales comerciales. En la Junta de 27-08-1991 se informó por el Presidente de los daños existentes en el edificio, que podían producir caídas de terrazas al existir oxidación de elementos metálicos de la estructura y de barandillas, aprobándose por unanimidad su reparación estableciendo el presupuesto necesario, cuya parte proporcional pagada por el demandante -la suma antes dicha- ahora reclama. El Arquitecto Don Juan Carlos G. en informe emitido con fecha 12-12-1990, después de describir los graves defectos del edificio en el que está el local del actor- destaca entre otros particulares "todos los elementos metálicos del exterior del edificio presentan una fuerte oxidación..., constituyendo un grave peligro para la seguridad de las personas ante un posible fallo de los anclajes que todavía permanecen fijos". Concluye afirmando la necesidad de inmediata reparación a fin de eliminar los riesgos de desprendimiento de enfoscados y barandillas. De esa breve referencia técnica se deduce que existía peligro para la integridad física de las personas y que por ello la reparación no debía esperar. La regla 5ª del art. 9 de la citada Ley obliga a los copropietarios a contribuir con arreglo a su cuota a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, y de esa obligación no puede quedar exento el actor. El inmueble de su propiedad está integrado en el edificio y sea cual fuere el lugar o zona concreta del mismo en que debió efectuarse la reparación tiene que colaborar económicamente al pago de su importe y por ello no puede ser aceptado su criterio que se traduce en el deseo de no pagar la derrama aprobada por el hecho de que las obras no se efectuaran en la fachada en la que está su local. Cuanto precede impide la estimación de las peticiones que se concretan en los puntos 3 y 4 del Súplico de la demanda en cuanto la expresada en este último es consecuencia de la decisión adoptada en relación al otro. De cuanto ha quedado referido se desprende la necesidad de estimar parcialmente la demanda y el recurso.

SEXTO.- No procede efectuar especial condena al pago de costas de ambas instancias por aplicación de los arts. 523 y 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

FALLAMOS

Con estimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alicante de fecha 3 de julio de 1995 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos revocar y revocamos en parte dicha resolución declarando nulo el acuerdo tomado en Junta de Propietarios de 23-08-1989 relativo a la obligación del demandante de pagar la parte proporcional de gastos de portería, declarando también por ello nulos los acuerdos relacionados con esa materia (gastos de salario y Seguridad Social del portero) adoptados en Juntas de 23-08-1990, 27-08-1991, 29-07-1992, 21-08-1993, 12-08-1994 y 21-10-1994. Se desestiman las peticiones contenidas en los apartados 3 y 4 del Súplico de la demanda, confirmando por ello dicha sentencia de instancia en estos concretos particulares, condenando como condenamos a la Comunidad F. Bloque II de la Albufera de Alicante a estar y pasar por las anteriores declaraciones, sin efectuar especial condena al pago de costas de ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, que es firme, no puede interponerse recurso ordinario ni de casación.