Sentencia Civil 216/2023 Juzgado de Primera Instancia de Córdoba nº 6, Rec. 536/2022 de 21 de diciembre del 2023

PRIMERO.- En el presente procedimiento, la actora ejercita demanda de juicio ordinario solicitando la validez y eficacia del contrato y anexo aportados como documentos núm. 1 y 2 de la demanda y se condene a la entidad demandada a construir y entregar a mi mandante la vivienda, plaza de aparcamiento y trastero descritos en el contrato cuestionado, previa su construcción, simultáneamente con la entrega por mi mandante del precio en la forma y plazos pactados; así como a otorgarle la escritura pública de compraventa, según lo pactado

Todo ello en base a los siguientes hechos:

En el pasado mes de agosto de 2021, mi mandante conoció a través de la publicidad inserta en Internet, la existencia de una promoción de viviendas en la zona oeste de la ciudad de Córdoba, comercializada por la entidad Urbanable, SL. En concreto, accedió a la la página web https://residencial-laloma.es/1 y a la publicidad inserta en la misma, lo que le llevó a llamar por teléfono a la indicada promotora y a citarse con el comercial de la misma, llamado Indalecio, en la oficina que la indicada entidad mercantil tiene abierta en calle Sevilla núm. 2, 3º 3 de esta ciudad, donde se le mostraron los planos y condiciones de compra de la vivienda. Una vez examinados en su domicilio mi mandante aceptó las condiciones ofrecidas por dicho comercial para la adquisición de una de las viviendas de dos dormitorios que quedaban sin vender en planta NUM002, junto con una plaza de aparcamiento y un trastero en el mismo edificio. Y tras comunicárselo al comercial recibió, por correo electrónico el contrato y el anexo con la memoria de calidades. Una vez firmado este documento mi mandante lo envió, también a través de correo electrónico a la promotora, recibiéndolo de nuevo, esta vez firmado electrónicamente por el representante legal de Urbanable

El contrato privado, fechado en 28 de agosto de 2021, cuya copia se adjunta, a la presente demanda, como documento núm. 1, fue suscrito por mi mandante en la mencionada fecha y, a su vez, fue firmado electrónicamente por el representante legal de la entidad demandada en fecha 30 de agosto de 2021, a las 11:18:57 horas tal y como consta en el mismo. En de dicho documento, se hace constar, en primer lugar, que la entidad demandada - que tiene por actividad la promoción, comercialización y venta de inmuebles- se encuentra promoviendo y comercializando un total de 39 viviendas integradas en el edificio o complejo residencial denominado « DIRECCION000» a construir sobre la finca registral propiedad de dicha promotora ubica en la Parcela NUM000 del PAU P.P. O-3 «Huerta Santa Isabel-Este» del PGOU de Córdoba, conforme al proyecto elaborado por el arquitecto don Nicolas. A continuación, en el punto 3 del documento, se hace hace mención a que mi mandante está interesado en la adquisición de la vivienda puerta NUM001 de 2 dormitorios, sita en planta NUM002 del portal NUM003, así como en la plaza de aparcamiento núm. NUM004 y el trastero núm. NUM005, conforme al plano y memoria que se acompañan como Anexo I al indicado contrato. En el apartado 4 del documento se hace también mención a la entrega por parte del Sr. Emilio, de la suma de cinco mil euros, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la entidad Urbanable SA, fijándose, igualmente, en el mismo apartado del contrato, como precio de la vivienda la suma de 116.424 euros y como precio de la plaza de aparcamiento y del trastero las sumas de 14.500 y 3.000 euros, respectivamente. Lo que hace un precio total de 133.924 euros más el IVA correspondiente

Además del desglose del precio de cada elemento, en la primera hoja del anexo a este mismo contrato que se aporta como documento núm. 2 de la demanda, se hizo constar la forma de pago, que se llevaría a cabo entregando, a la firma del contrato, la suma de 5.000 euros según lo indicado en el punto anterior; el 10 % del precio de la compra más IVA deduciendo los anteriores 5.000 euros a la firma de otro documento (denominado por la promotora como contrato de compraventa). Otro 10 % del precio más IVA se abonaría durante el periodo de construcción, prorrateado en 18 mensualidades idénticas. Y el 80 % del precio restante, más el IVA correspondiente, se pagaría a la promotora a la entrega de la vivienda, mediante subrogación del préstamo hipotecario o pago de dicha suma. Haciéndose mención expresa, a que se abonarían los «Gastos (Notaría, Registro ...) según ley»

Según lo acordado, la transferencia, por importe de cinco mil euros (5.000,00 €) por parte de mi mandante se llevó a cabo, en fecha 6 de septiembre de 2021, tal y como se acredita con el documento núm. 4 acompañado a la presente demanda

Aproximadamente, a mediados de enero de 2022, el comercial de la promotora llamó por teléfono a mi mandante, comunicándole verbalmente que la vivienda había subido de precio y que si seguía interesado en la misma, tendría que abonar, en torno a unos 16.000 euros adicionales, IVA incluido. Y ello como consecuencia de los sobrecostes de los materiales de la construcción.

Mi representado le mostró su disconformidad con el incremento del precio pretendido por la promotora, puesto que existía un precio pactado en el contrato suscrito por ambas partes, entendiendo que, de existir dichos sobrecostes, serían de cuenta de la promotora que es quien asume, tanto los riesgos, como los beneficios del negocio de la promoción.

Pocos días después, en concreto el 28 de enero de 2022, mi representado recibió el burofax suscrito por un despacho de abogados, que afirmaba representar a la entidad «Urbanable, SL», cuya copia se adjunta a la presente demanda como documento núm. 5.

En dicho burofax, tras identificar el contrato suscrito entre la promotora y mi mandante en fecha 28 de agosto de 2022, que tenía por objeto la vivienda, plaza de aparcamiento y trasteros con sus respectivos precios (116.424 €, 14.500 € y 3.000 €), se hacía mención a un supuesto incremento del presupuesto de ejecución de la obra y, a continuación, se comunicaba al Sr. Emilio la resolución unilateral del mencionado contrato, literalmente por los siguientes motivos: « (i) Los presupuestos obtenidos para la ejecución de las obras hace que la promoción sea inviable económicamente. La alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la suscripción del contrato de reserva provoca la frustración propia del contrato, lo que nos permite proceder a su resolución. (ii) La anterior consecuencia impide la obtención de la necesaria financiación. (iii) El mantenimiento de los precios propuestos en el contrato de fecha 27 de julio conllevaría la realización de venta a pérdidas, actuación prohibida por los artículos 3 y 17 de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.» El indicado burofax concluía reiterando la comunicación de resolución unilateral del contrato y haciendo mención a que ponía a disposición de mi mandante la cantidad de cinco mil euros (5.000,00 €) que el mismo había entregado a la firma del contrato.

En respuesta a dicho burofax, mi representado remitió, en fecha 3 de febrero de 2022, sendos burofaxes, uno dirigido directamente a la promotora demandada, Urbanable SL. Y otro de contenido similar, dirigido al despacho de abogados que afirmaba representar a dicha promotora

En efecto, de forma casi simultánea al envío del burofax por mi mandante, la entidad demandada había procedido a transferir, la cantidad de cinco mil euros (5.000,00 €), a la cuenta de mi mandante, en contra de la voluntad manifestada de éste. Se adjunta como documento núm. 9 justificante bancario de la devolución realizada.

Por su parte la demandada .se opone a la demanda alegando que el documento de reserva no es un contrato de compraventa por lo que solicitan la desestimación de la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora

SEGUNDO.- En primer lugar hay que determinar la calificación jurídica del documento número 1 aportado por la actora que se da por reproducido.

La parte actora entiende que es un contrato de compraventa al reunir el mismo todos los requisitos

El contrato de compraventa viene definido en el artículo 1.445 del Código Civil Español, el cual establece:

"Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente." Dentro de los elementos propios del contrato de compraventa podemos distinguir entre los denominados elementos personales, elementos reales y los elementos formales.

Las partes del contrato de compraventa Primero de todo, en relación a los elementos personales que concurren dentro del contrato de compraventa debemos señalar que son básicamente las partes del contrato, esto es el vendedor, siendo éste el que se obliga a la entrega de la cosa y el comprador, que es aquél que se obliga a pagar un precio por la cosa vendida.

La cosa objeto de compraventa y el precio En relación a los elementos reales, debemos tener presente que éstos son la cosa objeto de compraventa y el precio que se paga por ella. Es importante tener en cuenta que nuestro ordenamiento jurídico y, en particular el Código Civil exige que la cosa objeto de compraventa cumpla determinados requisitos de licitud, realidad y determinación. Si bien respecto de la determinación no se requiere que nos encontremos ante una determinación actual, siendo suficiente que sea posible la determinación de la cosa objeto de la compraventa en un momento futuro siempre y cuando no sea necesario un nuevo convenio entre las partes contratantes. Por otro lado, respecto al precio de la compraventa debemos tener en cuenta que es esencial que consista en dinero, ya que esta nota característica permite diferenciar el contrato de compraventa del contrato de permuta, respecto del cual diremos simplemente que es aquel contrato en virtud del cual las partes se obligan a transferir mutuamente el dominio de una o varias cosas, es decir, cada uno de los contratantes se compromete a entregar una cosa para recibir otra. Además, se exige que el precio sea verdadero o real, ya que en caso contrario podemos encontrarnos ante una donación y, por último, el precio debe ser determinado. Elementos formales del contrato de compraventa Por su parte, respecto de los elementos formales del contrato de compraventa, debemos tener presente, tal y como apuntábamos al principio del tema, que nos encontramos ante un contrato consensual y que, por tanto, se perfecciona por el mero consentimiento. Con ocasión del perfeccionamiento, y sin ánimo de entretenernos en exceso, podemos señalar la promesa de venta, así como la compraventa a ensayo o prueba y "ad gustum" o las arras, respecto de las que haremos referencia más adelante

Siguiendo con los elementos formales del contrato de compraventa debemos tener en cuenta que, en relación a la formalización de éste, rige el principio de libertad de forma recogido en el artículo 1.278 del Código Civil, sin perjuicio de algunas excepciones en las que se exigen ciertas formalidades en algunos contratos de compraventa.

En cambio la parte demandada no lo califica como contrato de compraventa, sino más bien un contrato preparatorio

El contrato de reserva es un contrato atípico, es decir, no se encuentra regulado en la normativa, más allá de la mera libertad de pactos entre las partes del artículo 1255 del CC. Esto hace que en la práctica se utilice erróneamente el nombre para muchos contratos que, en realidad, son contratos de compraventa con pacto de arras. Su atipicidad y su cercanía con otras figuras como la promesa de comprar o vender, la opción, el precontrato o, en su caso, el propio contrato de compraventa hace muy compleja su identificación, si bien, en este sentido, será esencial tener presente la voluntad de los contratantes como así ha reiterado la jurisprudencia. Así, aunque muchas sentencias mantienen el carácter de trato preliminar diferente de la promesa de comprar o vender o del contrato de compraventa, no faltan los casos en que se estima que se está ante un precontrato que constituye la primera fase del contrato ulterior o aquellos en los que se habla de una opción de compra, todo ello con las diferentes consecuencias que puede conllevar su resolución unilateral. En cada caso concreto, con la finalidad de resolver esta divergencia,se atenderá al texto de la reserva en cuestión y a la voluntad manifestada por las partes. Al objeto de concretar su concepto se puede citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 7/2011, de 12 de enero, ECLI:ES:APO:2011:18, cuando dice: «(...) el conocido como pacto de reserva se identifica entonces, por exclusión, en forma negativa respecto de esos otros, como aquél en que los contratantes acuerdan asignar con preferencia a uno de ellos un bien inmueble, mediando o no precio, sin comprometer la voluntad de su futura adquisición en firme, de forma que el conocimiento de los elementos esenciales del futuro posible contrato de venta no es determinante (...)». En un auténtico contrato de reserva de inmueble, la contraprestación al pago es, únicamente, la «paralización de la comercialización por un período determinado», sin más compromisos adicionales entre las partes sobre la compraventa del inmueble. Así, con un contrato de reserva, se paraliza la comercialización, por ejemplo, mientras se analizan varias alternativas. Atendiendo a lo anterior y sin perjuicio de cuál sea la voluntad de las partes para la determinación del contrato de reserva, es necesario destacar como diferencia esencial entre este y las otras figuras anteriormente mencionadas el hecho de que en el contrato de reserva no concurre la firme voluntad de los contratantes de obligarse para el futuro a la venta y adquisición del inmueble, lo que sí sucede en la promesa de venta.

El uso del contrato de reserva se ha extendido en el tráfico inmobiliario como consecuencia de la intermediación inmobiliaria, configurándose en muchas ocasiones como un «compromiso del comprador», una forma de que el comprador se vincule con la inmobiliaria y demuestre su interés en la compraventa realizando un pago reducido en comparación con el precio del inmueble como requisito para que se le pase la oferta al vendedor. En contraprestación por ese compromiso, la agencia inmobiliaria cesa en la comercialización del inmueble por un período determinado, mientras espera la aprobación del vendedor a la oferta realizada por el potencial adquirente. En una línea similar, el contrato de reserva se utiliza con frecuencia en las promociones inmobiliarias, para que el promotor pueda probar determinados niveles de comercialización a las entidades financieras que vayan a financiar el proyecto. En esta fase, generalmente, el promotor-vendedor no cuenta todavía con las licencias y, en caso de percibir cantidades a cuenta, las mismas no tienen obligación de ser garantizadas con avales o seguros de caución, aunque sí deberían ser depositadas en una cuenta indisponible. A título de ejemplo para diferenciar el contrato de reserva, incardinado dentro de los tratos preliminares en el proceso de formación del contrato, y la compraventa propiamente dicha, se puede citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 140/2007, de 12 de marzo, ECLI:ES:APMA:2007:641, de la que se extrae: «(...) en la vida del contrato existen tres fases o momentos principales, que son la generación, la perfección y la consumación, comprendiendo la primera los tratos, negociaciones o conservaciones preliminares, y cuando la voluntad, consciente y libremente emitida, es aceptada por la persona a quien se dirige dicha declaración, se produce la perfección del contrato, el nacimiento de éste a la vida jurídica, (...). (...) (...) En efecto, numerosas sentencias del Tribunal Supremo (entre otras las de 20 Abr. 1993 , 15 Nov. 1993, 26 Feb. 1994 , 10 Jun. 1996 y 31 Dic. 1998) enmarcan los denominados tratos preliminares en lo que constituye un proceso formativo del contrato sin fuerza vinculante entre las partes, de forma que solo cuando confluyan o se aúnen las voluntades de aquellas sobre la cosa y la causa del mismo podrá exigirse de éstas el cumplimiento de lo negociado. En el supuesto enjuiciado no consta que hubiera -como ya se dijo antes- concierto efectivo para vender la finca, sino conversaciones previas que no se acredita culminaran en un pacto de cumplimiento obligatorio para los interesados (...)». Una vez expuesto ambos conceptos procedamos analizar el documento número 1. En dicho documento se identifican a las dos partes, la entidad promotora Urbanable SL y a Emilio. A continuación Exponen y pacta en cuyo punto 1 se describe a la entidad promotora, en el segundo punto se describe la finca registral donde se van a construir el inmueble, en el punto tercero, el Sr Emilio tiene la intención de reservar la vivienda puerta NUM001 de NUM003 dormitorios, planta NUM002 portal, NUM003, plaza de aparcamiento numero NUM004, y el trastero número NUM005, conforme al plano y memoria que acompaña como Anexo I al presente, en el que consta la superfice de los mismos, así como la distribución de los mismos. En el punto 4 del citado documento dice el Sr. Emilio abona en este acto mediante transferencia bancaria a la cuenta titularidad de Urbanible SL en concepto de reserva del inmueble la cantidad de 5.000 euros, otorgando dicho pago el derecho de reserva de dicho bienes por el precio global y en conjunto de 133.924 euros más el IVA. En el punto quinto dice, el Sr. Emilio perderá dicha cantidad si desistiera de adquirir el inmueble. En el punto sexto dice, que dicha cantidad tiene la condición de reserva y bajo ningún concepto se considera a cuenta o pago adelantado, por lo que la misma será reintegrada al Sr. Emilio al momento de otorgarse el contrato privado de compraventa. Una vez examinado tal documento queda perfectamente claro que no reune los requisitos de un contrato de compraventa, pues el actor solo tiene la intención de reservar no la de comprar y el precio dado tiene la condición de reserva y no a cuenta del total del precio. Por tanto y de conformidad con lo dispuesto en el 1.281 CC, que dispone: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas , el documento número 1 es un documento de reserva , nunca un contrato de compraventa.

TERCERO.- Una vez determinado la calificación jurídica del documento número 1 se debe de proceder a determinar si es conforme a derecho la resolución unilateral del mismo por parte de la demandada una vez que el actor no estuvo conforme en abonar de más la cantidad exigida. La parte demandada alega que la subida del precio fue debido al aumento de los precios de construcción a nivel mundial y sobre todo por la guerra de Ucrania y Rusia, y apela a la clausala rebus sic stantibus.

A título meramente recapitulativo y así ha sido definida por la jurisprudencia, la cláusula «rebus sic stantibus» es la regla que permite al deudor exonerarse o aminorar el impacto negativo de un riesgo contractual no asignado en el momento de formalizar el contrato, que se materializa mediante la ocurrencia de circunstancias extraordinarias y no previsibles, las cuales no son imputables a ninguna de las partes. Estas circunstancias extraordinarias, que rompen gravemente el equilibrio de las prestaciones recíprocas, no pueden caracterizarse como caso fortuito exoneratorio al no producir la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de que se trata En el contexto actual de crisis o dificultad económica en el que nos encontramos, son numerosos los supuestos en los que se ha planteado la posibilidad de invocar la cláusula «rebus sic stantibus» con el objeto de compensar el desequilibrio obligacional entre las partes implicadas. Ello, considerando que la crisis ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes, no previstas en el momento de la formalización de los contratos. Además, esta alteración era imprevisible y extraordinaria (pues muy pocos habrían presagiado tal situación económica) y, a raíz de ella, se ha producido una clara desproporción entre las partes que hacen especialmente gravoso para una de ellas el cumplimiento de sus obligaciones. Por tanto, parece que, a priori, se darían todos los requisitos para hacer valer la referida cláusula. Hemos analizado la reciente jurisprudencia con el objeto de ver si nuestros Tribunales han sido más proclives a la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» teniendo en cuenta el contexto económico actual. En primer lugar, queremos citar la Sentencia del Tribunal Supremo número 820/2013, de 17 de enero, en la que se afirma que, aunque el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, la crisis económica puede considerarse como una alteración extraordinaria de las circunstancias del contrato. No obstante, la falta de imposibilidad de lograr financiación a causa de la crisis, per se , no permitiría al comprador desistir del contrato, por lo que junto al hecho de la crisis económica deberían valorarse otros aspectos. En este sentido , también encontramos la Sentencia del Tribunal Supremo número 644/2012, de 8 de noviembre, que sostiene que la mera concurrencia de la crisis no faculta a un comprador para desistir de una contrato, aunque no descarta su posible valoración a través de la cláusula «rebus sic stantibus» cuando el conjunto de circunstancias concurrentes hagan posible su correcta y posible aplicación en el ámbito de la compraventa de viviendas. En este sentido, encontramos también la Sentencia del Tribunal Supremo, número 822/2013, de 18 de enero. Vistos algunos de los recientes pronunciamiento judiciales, hemos observado que si bien es cierto que la línea jurisprudencial se ha mantenido y por tanto, nuestros Jueces han sido reacios a la aplicación de la «rebus sic stantibus» , de todas las resoluciones recientes se infiere que la aplicación o invocación de la cláusula debe ser algo menos excepcional o restrictivo. Lo que se traduce claramente en una evolución respecto los anteriores pronunciamientos judiciales. Este mismo enfoque también ha sido compartido por varios autores. Así, en opinión de D. Francisco JavierOrduña Moreno , Magistrado del Tribunal Supremo y Catedrático de Derecho Civil, las sentencias analizadas «constituyen un punto de partida, hacia una configuración de la figura normalizada (...), de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone (...) en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por los presupuestos y requisitos de su aplicación. Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, y por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido (...)» . Si bien de lo anterior parece desprenderse que dicha crisis económica podría justificar la aplicación de la cláusula rebus, según dicho autor, en aquellos casos en que la crisis económica tiene influencia en el estado de insolvencia de una de las partes contratantes, no es posible la aplicación de la cláusula debido a que la insolvencia del deudor ya encuentra una categoría jurídica expresamente establecida y desarrollada para ello -ya sea mediante el procedimiento concursal o a través de la realización del patrimonio del deudor-y, en todo caso, se escapa del ámbito contractual que constituye uno de los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus. Este mismo enfoque lleva también a la conclusión de que la cláusula rebus no puede ser utilizada en contextos de crisis económica como recurso para remediar las consecuencias de la crisis en materia de ejecución de deudas impagadas. En síntesis, en opinión de D. Francisco Javier Orduña Moreno, en casos de crisis económica, ésta por sí sola no será suficiente para concluir que se da una alteración de las condiciones del contrato que facultan a su modificación, sino que será necesario establecer una relación de causalidad respecto a la excesiva onerosidad o la frustración de la base del negocio. Además, también será necesario que la crisis económica no haya sido prevista como un riesgo propio en el contrato celebrado

CUARTO.- En el presente caso, y valorando objetivamente las pruebas practicadas en especial el informe pericial extenso y muy gráfico determina que "desde el punto de vista macroeconómico es notorio que desde julio del 2021 hasta febrero del 2022, existió y aún perdura una escasez de materias primas que ha llevado aparejada una subida de precios sin precedentes llegando a ser muy superior al propio IPC para la compra de viviendas de ese mismo periodo, que fue de un QUINCE CON CUARENTA por ciento (15,40%) . Este perito ha investigado más si cabe en los motivos objetivos que justifiquen una subida tan abultada del IPC de las viviendas en un periodo de tiempo tan corto, y por ello estudié el aumento de precios de cada uno de los productos y servicios que pudieran intervenir en la construcción de una promoción inmobiliaria empezando por las materias primas, servicios, etc., consiguiendo hallar índices y/o referencias públicas de dichas materias primas en los diferentes mercados. El precio del acero ha tenido una subida exponencial durante el periodo que media entre septiembre del 2020 y abril del 2022, periodo que incluye enero-2022, momento de la aplicación de la subida de precios de las viviendas de la promoción inmobiliaria que nos ocupa. Empero la subida de precios de los materiales de la construcción no sólo fue en el Acero Corrugado, sino en TODAS las materias primas que intervienen en una promoción inmobiliaria Consecuencia de la subida de precios de materias primas, servicios, salarios, etc..., las empresas constructoras, que son las que ejecutan los conjuntos urbanísticos para las promotoras, han ido modificando sus presupuestos adaptándolos a la nueva realidad incrementado los precios de la construcción urbanística, con el consiguiente perjuicio para las promotoras y compradores finales, como es el caso que nos ocupa. Con estos antecedentes, que justifican el presupuesto de ejecución de obra, URBANABLE pasó a solicitar, en el mes de diciembre de 2021, 7 presupuestos a distintas empresas de construcción para la realización del proyecto y de los cuales me ha entregado las copias correspondientes, adjuntándolas en el anexo documental número 002 (DOC.002). Pero cuál fue la sorpresa por parte de URBANABLE cuando pudo comprobar que estos presupuestos de ejecución de obra eran muy superiores cuantitativamente a la previsión proyectada debido al incremento de los costes que he mencionado anteriormente Analizados los datos del cuadro anterior se aprecia una desviación media de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (1.469.768,81€) es decir un CINCUNTA CON VEINTICINCO POR CIENTO (50,25%) de incremento de coste sobre el estudio proyectado al inicio de la promoción inmobiliaria lo que generó una terrible incertidumbre como consecuencia de la inviabilidad económica del proyecto urbanístico. A pesar de ello y en aras de hacer realidad el proyecto, URBANABLE seleccionó la oferta más económica para la realización de la urbanización, es decir la presentada por la mercantil EDIMOVISA, que he resaltado en gris en el cuadro anterior, solicitándole unas serie de modificaciones finales que fueron estudiadas y aceptadas, dando como resultado la oferta definitiva que ascendió a un importe de TRES MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE MIL CIENTO OCHENTA Y TRES EUROS (3.819.183,00€) y cuyo presupuesto definitivo se adjunta en el anexo documental número 003 (DOC.003). Este presupuesto final se tradujo finalmente en un incremento de costes de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS TRES EUROS (894.403,00€), es decir un TREINTA CON CINCUENTA Y OCHO PORCIENTO (30,58%) Así las cosas la dirección de la mercantil, pese al increíble aumento de los costos de realización del proyecto urbanístico y que solamente en la construcción tuvo un sobrecoste del TREINTA CON CINCUENTA Y OCHO POR CIENTO (30,58%), se planteó no ejecutar la edificación o por el contrario repercutir, sólo en parte, este incremento de costes de la construcción a la viviendas para llevar a buen término el proyecto inmobiliario que tras intensos debates y varios informes técnicos, tomó la decisión de trasladar, una parte de este incremento de coste de la construcción a los precios establecidos inicialmente de los distintos inmuebles que conforman el conjunto urbanístico que nos ocupa, estableciendo así una nueva tarifa de precios. Por ello solicité a la mercantil la tarifa de precios ofertados a los compradores para la reserva de viviendas en el mes de julio del año 2021 y la realizada en enero-febrero del año 2022 para estudiar diferencias ocasionadas facilitándome un cuadro informativo de todas las viviendas del conjunto urbanístico, sus precios en JULIO-2021 y en ENERO-FEBRERO- 2022, así como las variaciones absolutas y porcentuales, las cuales paso a representar en el siguiente cuadro con las siguientes identificaciones de los campos: - Identificación del Inmueble: Se identifica el portal, planta y puerta del mismo. - Precio sin IVA de dicho inmueble con su plaza de garaje y trastero en JULIO-2021, cuya fecha de reserva fue el día 28 de agosto del 2021. - Precio sin IVA de los inmuebles en ENEROFEBRERO-2022. - Diferencias de precio absolutas y porcentuales, sin IVA de los inmuebles entre los periodos de JULIO-2021 a ENERO-FEBRERO-2022

Se trata del conjunto de vivienda, plaza de garaje y trastero ubicada en el Portal NUM003, Planta NUM002, Puerta NUM001, Descripción 2D, en el que se aprecia una subida porcentual de un 10,71%.

Como se observa la media de subida de precios de todo el conjunto urbanístico ha ascendido a un DIEZ CON CUATRO POR CIENTO (10,04%), siendo el conjunto que nos ocupa la que menor subida representa dentro de la misma tipología de vivienda, la reservada por el demandante

Así que finalmente la dirección de la mercantil, pese a la subida del IPC para la vivienda que recordemos ascendió a un QUINCE CON CUARENTA por ciento (15,40%) y al increíble aumento de los costos de realización del proyecto urbanístico y que solamente en la construcción tuvo un sobrecoste del TREINTA CON CINCUENTA Y OCHO POR CIENTO (30,58%), tan sólo incrementó los precios de las viviendas en una media del DIEZ CON CERO CUATRO POR CIENTO (10,04%) y concretamente la vivienda que nos ocupa en un DIEZ CON SETENTA Y UN PORCIENTO (10,71%)

Informe que determina que si la promotora no hubiese subido solo un 10,71% el precio una vez determinada la subida de los materiales de construcción y la subida del IPC de un 15,40%, la misma hubiese sido inviable

Prueba esta que prueba ante la subida de los precios de los materiales para la construcción debido a la crisis económica, la parte demandada tuvo que subir el precio al demandante un 10,71% y ante la negativa de dicha subida por parte del actor, tuvo que rescindir de forma unilateral el contrato devolviendo los 5000 euros que había entregado el actor en concepto de reserva. Por todo lo cual procede desestimar integramente la demanda

QUINTA.- En materia de costas, y dada la desestimación se impone a la parte actora