Sentencia Civil 679/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 59/2023 de 18 de diciembre del 2023

PRIMERO .- La Comunidad de Propietarios PASEO000 nº NUM000 presentó demanda ejercitando acción de cesación de actividades prohibidas contra CENTRO ACADÉMICO ROMANO FUNDACION, en su condición de propietaria de la vivienda piso NUM001; contra SERVICIOS INOBILIARIOS ROMASA S.L, como arrendataria de la misma, así como sus ignorados ocupantes.

Indicaba en la demanda que en dicho piso se realizaban actividades prohibidas por el art. 15 de los Estatutos y consistentes en el alquiler de las viviendas por habitaciones y en la prestación de servicios asimilados al hospedaje. Se añadía que dichas actividades suponen unas molestias constantes para el vecindario, por el trasiego permanente de personas que entran y salen de la referida vivienda, causando escándalos, ruidos y problemas de seguridad en el edificio, además de suciedad, que el resto de los vecinos no se hallan obligados a soportar.

Las demandadas CENTRO ACADÉMICO ROMANO FUNDACION (CARF) y SERVICIOS INOBILIARIOS ROMASA S.L se opusieron a la demanda negando, en síntesis, que se llevasen a cabo en la vivienda la actividad de hospedaje o actividades prohibidas en los Estatutos y la sentencia desestima la demanda tras considerar acreditados los siguientes hechos:

- en JGE de 24 de junio la CP de PASEO000 nº NUM000 acuerda por mayoría que a su vez suma mayoría de coeficientes, emprender acciones judiciales contra los propietarios de la vivienda NUM001 y en su caso contra los ocupantes de dicha vivienda para reclamar el cese en el desarrollo de la actividad de hospedería prohibida por los Estatutos.

- según apartado 15 de los Estatutos: "queda especialmente prohibido destinar los pisos o locales a consultorías o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios, o a academias, hospedería o fines ilegales o inmorales, desarrollo de actividades dañosas para la finca y aquellas que de modo notorio resulten peligrosas, inmorales o insalubres."

- CARF es el propietario del NUM001 del nº NUM000 de PASEO000, con plaza de garaje y trastero

- el 26 de octubre de 2016 CARF y Servicios Inmobiliarios Romasa pactan que Servicios Inmobiliarios Romasa SL arrienda a la propiedad exclusivamente el piso para ser destinado única y exclusivamente a vivienda. La arrendadora autoriza a la arrendataria a destinar la vivienda objeto de este contrato a la cesión del uso de habitaciones de la misma a jóvenes de todo el mundo, los cuales tendrán en la vivienda arrendada su residencia habitual en Madrid.

- Servicios Inmobiliarios Romasa ha acompañado con su contestación contrato de arrendamiento parcial en vivienda compartida que arrienda una habitación que se identifica "para satisfacer la necesidad de establecer su vivienda de forma habitual y permanente quedando prohibida la cesión total o parcial y el subarriendo. No se podrá instalar en la vivienda ningún tipo de comercio, industria, oficina o despacho profesional, ni destinarla a hospedaje"

A partir de aquí y tras valorar la prueba testifical practicada, llega a la conclusión de que el arrendamiento de habitaciones con derecho al uso concurrente de otras dependencias, no encaja en el concepto de alquiler turístico, según la definición que hace el Decreto de 79/2014 de 10 de julio; tampoco se puede considerar hospedería u hospedaje, que conlleva una connotación de paso frente a permanencia y estabilidad, por lo que la demanda no puede ser estimada al tratarse de una actividad no prohibida en los Estatutos, sin que quepa una interpretación laxa de los mismos.

La Comunidad de Propietarios interpone recurso de apelación que articula en los siguientes motivos: 1) Infracción por inaplicación del art. 7.2 LPH y error en la valoración de la prueba. 2) Infracción por inaplicación del art. 6.4 CC, en relación al art. 7.2 de prohibición de fraude de Ley, del abuso del derecho y del ejercicio antisocial del mismo. Y 3) Infracción por inaplicación del art. 3.1 CC.

SEGUNDO .- Para resolver el recurso de apelación, se estima necesario realizar las siguientes consideraciones:

1. Conforme a lo dispuesto en el art. 7.2 LPH al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, disponiéndose a continuación que, tras haberse practicado el previo requerimiento de cese de la actividad y si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

De la redacción de este precepto ya se colige, en primer lugar, que hay un primer grupo de actividades que no se pueden realizar y que son las prohibidas en los estatutos, como consecuencia de que, conforme a lo dispuesto en el art. 5 LPH, " el título constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.". Además de este supuesto, hay otros dos supuestos de actividades prohibidas: las que resulten dañosas para la finca y, por otro lado, las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas. A este respecto, la STS de fecha 27 de noviembre de 2008 señala que no es posible destinar el piso o local a actividad prohibida en el Estatuto, con independencia de que no resulten objetivamente molestas, insalubres o peligrosas. Doctrina reiterada en la sentencia de 14 de octubre de 2004.

2. Como señala la STS de fecha 4 de marzo de 2013 el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010). La doctrina de esta Sala considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. ( SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002, entre otras)

3. Se ha venido entendiendo que la nota diferenciadora entre el subarriendo parcial y el contrato de hospedaje (SAP de Madrid, sección 21, de fecha 30 de noviembre de 2004 ( ROJ SAP M 15355/2004) se encuentra en que en el primero, el inquilino o arrendatario cede el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada, mientras que en el hospedaje, además de ceder ese uso y disfrute, se presta al inquilino algún servicio más, como son los de limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención total o solo desayuno, etc ( STS de 8 de enero de 1960, 29 de octubre de 1962, 20 de junio de 1995, etc). Además, otras notas diferenciadoras son en el hospedaje que las personas a quienes se les cede ese uso son indiscriminadas y por tiempo también indeterminado, es decir, el público no suele estar seleccionado por ninguna cualidad específica y la relación con él es poco estable, justo el tiempo que la persona que acude a la pensión quiere, sin que esté obligado a permanecer un tiempo concreto.

4. Las viviendas de uso turístico se regulan en el Decreto 79/2014 de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid y se definen como " aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio". La prestación del servicio de alojamiento en viviendas de uso turístico se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios.

5. El art. 2.3 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo añadió el apartado nº 12 al art. 17 LPH con la siguiente redacción: " El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

El apartado e) del art. 5 LAU se refería a " La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".

TERCERO .- Actividades prohibidas en los Estatutos.

En este apartado se van a resolver conjuntamente los motivos del recurso primero y tercero, en relación a la interpretación que debe darse a la actividad prohibida en los estatutos.

El acuerdo de la Junta de propietarios por el que se decide emprender acciones judiciales, según el documento nº 4 de la demanda, se refiere al " desarrollo de actividad de hospedería". No obstante, en la demanda se da una descripción más amplia de la actividad cuyo cese se reclama y que se define como "el alquiler de la misma por habitaciones y en la prestación de servicios asimilados al hospedaje" y en el recurso de apelación se insiste (motivo tercero) en que la actividad de " hospedería" debe interpretarse según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas ( art. 3.1 CC), con el resultado de que la actividad prohibida en los estatutos de "hospedería" es el equivalente, hoy en día, a la de alquiler de la vivienda litigiosa por habitaciones.

La Sala discrepa de este planteamiento porque cabe distinguir entre el alquiler de habitaciones, por un lado, y el alquiler de uso turístico, de otro y que es la actividad a la que se refieren las sentencias invocadas en el recurso de apelación y que identifican con el hospedaje. En nuestro caso no se trata de viviendas de uso turístico, pues no ha resultado acreditado que se hayan comercializados y promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos como alojamiento turístico, sino que los contratos que se han aportado por parte de la apelada ROMASA con su contestación, acreditan la contratación de una habitación por periodos de 3, 4, 7 meses o de un año para servir de residencia durante esos periodos. También se ha aportado documentación acreditativa de los estudios o trabajos llevados a cabo por algunos de sus residentes y que fue complementada en el juicio con la testifical de dos de ellos, quienes residieron en la vivienda durante seis meses (Dª Jacinta) y durante casi dos años (D. Gines). Y tampoco puede considerarse estrictamente como hospedaje con las características antes expuestas, por cuanto no se prestan servicios adicionales los cuales están expresamente excluidos en los contratos aportados y los inquilinos se obligan a permanecer en la vivienda durante el plazo pactado.

Por consiguiente, se estima acertada la valoración que se realiza en la sentencia apelada en el sentido de que no se trata de una actividad prohibida en los Estatutos.

CUARTO .- Actividades molestas

En cuanto a la calificación de una actividad como molesta al no existir una definición legal, cabe acudir a lo establecido en la SAP de Madrid secc. 21 Nº 90/2018 de 13 de marzo que establece: "Para la SAP de Murcia, Sección 5ª, núm. 459/2012 de 18 diciembre , a los efectos de determinar qué debe entenderse como actividad molesta, dado que la norma legal no la define, hay que acudir a los criterios jurisprudenciales y en tal sentido, la SAP de Asturias, Sección 7ª, de 4 de enero de 2002 las define como aquellas que suponen unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos", añadiendo a continuación que con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia dificultándose a los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus viviendas y del inmueble)... En la necesidad de una mayor concreción, siguiendo a la SAP de Málaga, Sección 6ª, de 19 de noviembre de 2010 , una actividad puede ser conceptuada de molesta en ella cuando concurran los siguientes requisitos: i) Que la actividad se dé dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior); ii) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto - STS de 16 de julio de 1993 y SAP de Madrid de 14 de mayo de 2004 - o el modo de desarrollarse, situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso del derecho ex artículo 7.2 del Código Civil - STS de 20 de marzo de 1989 - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas - SAP de Palma de Mallorca de 7 de febrero de 1983 - ; iii) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964 , 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998 , y SAP de Madrid, Sección 20ª, de 28 de junio de 2006 -, señalando las SSTS de 28 de febrero de 1964 y 2 de diciembre de 1980 , que en materia de relaciones de vecindad e inmisiones e influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles: iv) Quedan comprendidas dentro de las actividades molestas todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones - SSAP de Segovia de 11 de diciembre de 2001 y Valencia de 21 de abril de 1975 - y v) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción - SSTS de 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995 -".

Se defiende en el recurso de apelación que la sentencia no ha valorado adecuadamente la prueba practicada respecto de que actividades llevadas a cabo en el piso suponen unas molestias constantes para el vecindario, por el trasiego permanente de personas que entran y salen de la referida vivienda, causando escándalos, ruidos y problemas de seguridad en el edificio, además de suciedad que, el resto de los vecinos no se hallan obligados a soportar.

En el caso que nos ocupa se trata de una vivienda que dispone de 8 dormitorios, de los cuales actualmente están ocupados 6. Las quejas de la comunidad de propietarios y que expusieron en el juicio portero de la finca y las vecinas del piso contiguo y el situado debajo, se refieren al trasiego de personas, mayor recogida de basuras y, de forma principal, al ruido que provocan sus ocupantes, especialmente los fines de semana y en verano. Pero no se ha llegado a practicar ninguna sonometría para medir los niveles de ruido ni, tampoco, como señala la sentencia, se ha acreditado ninguna intervención de la policía por tales motivos. Por tanto, no se ha acreditado la intensidad y gravedad de las molestias denunciadas por la Comunidad. En este sentido se puede citar la SAP de Madrid, sección 21 de fecha 13 de marzo de 2018 (ROJ 4161/2018) que un supuesto semejante declara que el mero hecho de alquilar una vivienda, por habitaciones, a unos estudiantes no puede calificarse en abstracto como una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, mientras que los comportamiento incívicos y contrarios a la normal convivencia que puedan darse, si no son continuos y graves deben ser corregidas, bien por parte de los ocupantes temporales de dicha vivienda, bien en el marco del contrato de arrendamiento celebrado o bien incluso por la autoridad gubernativa en caso de infracción de reglamentos.

Y la sentencia que se cita en el recurso, de la sección 11 de fecha 26 de septiembre de 2017 parte de la misma consideración, es decir, " no estamos ante una actividad que pueda tildarse de molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, ni que tampoco estamos ante la explotación de un hospedaje o pensión de ningún tipo, pues ningún servicio otorga el arrendador a los arrendatarios de las habitaciones que se ocupan por si mismos de la limpieza (según testifical no existiendo otra prueba de lo contrario), siendo por lo demás una realidad habitual la del alquiler de viviendas a varios estudiantes cada uno de los cuales hace uso exclusivo de una habitación compartiendo los espacios comunes, siendo la peculiaridad de este supuesto el gran número de habitaciones y arrendatarios así como que los alquileres no se hacen mayoritariamente por una anualidad o periodo académico (de septiembre a julio) sino por tiempo más corto en muchos casos según las concretas necesidades coyunturales de los inquilinos". Esta sentencia, no obstante, estima la demanda debido al hecho de que en los estatutos se disponía que los pisos debían dedicarse a "vivienda familiar" por lo que uso dado a la vivienda como alquiler para estudiantes no se acomodaba a dicha previsión estatutaria.

QUINTO .- En relación al motivo segundo del recurso de fraude de Ley, abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo, como consecuencia de la aportación de los contratos de alquiler de fecha posterior a la presentación a la demanda, no se aprecia tal defecto toda vez no se ha cuestionado por la apelada SERVICIOS INOBILIARIOS ROMASA S.L, que destine la vivienda al alquiler de habitaciones, que dispone de 8 habitaciones y que actualmente se encuentren alquiladas seis de ellas. Los contratos aportados se han complementado con los certificados de los estudios realizados por parte de los inquilinos, con certificados de empadronamiento y la testifical de dos inquilinos y todo ello ha llevado a la conclusión antes expuesta en el sentido de que en la vivienda no se lleva a cabo la actividad de alquiler para uso turístico.

En definitiva, el recurso debe ser desestimado.

SEXTO .- En materia de costas, la desestimación del recurso comporta que proceda imponer a la apelante el pago de las costas de segunda instancia, en aplicación del art. 398.1 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,