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Última revisión
29/11/2013
Sentencia Administrativo Nº 766/2012, Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 1380/2007 de 19 de Octubre de 2012
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Legislación
Orden: Administrativo
Fecha: 19 de Octubre de 2012
Tribunal: TSJ Castilla-La Mancha
Ponente: NARVAEZ BERMEJO, MIGUEL ANGEL
Nº de sentencia: 766/2012
Núm. Cendoj: 02003330022012100884
Encabezamiento
Procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIOT.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2
ALBACETE
SENTENCIA: 00766/2012
Recurso núm. 1380 de 2007
Ciudad Real
S E N T E N C I A Nº 766
SALA DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO. SECCIÓN 2ª.
Iltmos. Sres.:
Presidenta:
Dª Raquel Iranzo Prades
Magistrados:
D. Jaime Lozano Ibáñez
D. Miguel Ángel Pérez Yuste
D. Miguel Ángel Narváez Bermejo
D. Ricardo Estévez Goytre
En Albacete, a diecinueve de octubre de dos mil doce.
Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número1380/07el recurso contencioso administrativo seguido a instancia deD. Marcos, representado por la Procuradora Sra. Arcos Gabriel y dirigido por los Letrados D. Miguel Ángel Urquidi Dueñas y D. José Miguel Zaldívar Sagra, contra elJURADO REGIONAL DE VALORACIONES,que ha estado representado y dirigido por el Sr. Letrado de la Junta, actuando como coadyuvanteCR AEROPUERTOS, S.L., representada por el Procurador Sr. Legorburo Martínez y dirigida por la Letrada Dª. Mª. Esperanza Obejo Escudero, sobreJUSTIPRECIO;siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Miguel Ángel Narváez Bermejo.
Antecedentes
PRIMERO.-D. Marcos interpuso, el día 18 de diciembre de 2007, recurso contencioso-administrativo contra la resolución del Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, de fecha 1 de octubre de 2007, dictada en el expediente administrativo NUM000 , por el cual se estableció el justiprecio en relación con la expropiación de 7.396 m2 de suelo de la parcela catastral nº NUM001 , del polígono NUM002 de Ballesteros de Calatrava (Ciudad Real) , llevada a cabo para la ejecución del 'PROYECTO DE SINGULAR INTERÉS: AEROPUERTO DE CIUDAD REAL'.
SEGUNDO.- Recibido el expediente administrativo, se dio traslado del mismo al demandante, quien formuló su demanda, en la cual, tras exponer los hechos y fundamentos que entendió procedentes, terminó solicitando la estimación del recurso contencioso-administrativo planteado. En concreto, en su demanda, el expropiado defendió la valoración del suelo como urbanizable; señaló que la Ley 6/1998 establece el principio de adecuación del valor de expropiación al valor de mercado; indicó que el aeropuerto de Ciudad Real es una dotación privada con una actuación urbanizadora dentro de su perímetro; que el aeropuerto no es un 'sistema general', al no ser de titularidad pública, y que procede la valoración conforme a su destino urbanizable; que en cualquier caso, si se considerase que sí es un sistema general, entonces sería de aplicación la doctrina del Tribunal Supremo que señala que los terrenos destinados a los mismos deben valorarse como urbanizables cuando el sistema general contribuya a 'crear ciudad', como es el caso.
TERCERO.-La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha contestó a la demanda indicando que la obra afectaba a tres municipios, de manera que se trataba de un proyecto incardinado en el concepto de planeamiento sectorial de comunicaciones, no siendo un sistema general o dotacional de tipo municipal. Señaló que los terrenos, antes de la ejecución de la obra, tenían un carácter netamente rústico por sus características y entorno, convirtiéndose la actuación aeroportuaria en una 'isla urbanizada' dentro del suelo rústico, pero que esa urbanización no le da a la zona el carácter de 'ciudad', carácter que tienen un ámbito mucho mayor que lo que es una instalación aeroportuaria aislada. Señaló que el PSI respeta la naturaleza originaria del suelo, sin que se aísle de manera artificiosa ni fraudulenta para su obtención por precio inferior al que le correspondería. Indicó que la situación del aeropuerto no puede ser otra que la de suelo rústico, y destacó que las expectativas urbanísticas de estos terrenos no eran otras que las que genera el propio aeropuerto, cuya sociedad gestora y beneficiaria de la expropiación es la que ha invertido para la construcción del mismo. La Junta trajo a colación la sentencia de esta Sala, sección 1ª, de 26 de junio de 2007 , afirmando que de la misma deriva, como cosa juzgada, que el suelo es rústico. Otros argumentos contenidos en la contestación a la demanda son los siguientes: el PSI, al clasificar el suelo como rústico o no urbanizable no modifica su naturaleza, sino que, al contrario, la acrecienta y protege al calificarlo como de reserva 'dotacional pública'; la valoración del suelo como urbano generaría un enriquecimiento injusto en el propietario, que sólo participa en los beneficios, sin hacer frente a las cargas propias, como sería la cesión derivada del aprovechamiento lucrativo, cesión de viales y dotaciones públicas, etc.; se trata de una infraestructura de indudable interés general, que por su naturaleza no puede ser instalada en suelos urbanizables, y es obvio que no 'crea ciudad'; el carácter privado no resta la naturaleza de sistema general al aeropuerto, ni tampoco se deduce tal cosa necesariamente de la Disposición preliminar 11 de la LOTAU ni del Acuerdo de aprobación del PSI.
CUARTO.-CR AEROPUERTOS, S.L. contestó a la demanda indicando que el PSI del aeropuerto es un instrumento de ordenación territorial supramunicipal que mantuvo la clasificación rústica de los terrenos idóneos para la ubicación del 'sistema general aeroportuario', así calificado por la normativa sectorial, tal como el art. 166 de la Ley 13/1996, de Medidas Fiscales , Administrativas y del Orden Social y el Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, de Ordenación sobre Aeropuertos de Interés General y su zona de servicio. Señaló que el entorno era absolutamente rústico y que el proyecto no vertebra ciudad alguna. Sacó a colación la ya citada sentencia de esta Sala, sección 1ª, de 26 de junio de 2007 , que estableció la legalidad del PSI en cuanto a la calificación rústica de los terrenos. Defendió la adecuación de la calificación del proyecto como sistema general aeroportuario por aplicación de la ley sectorial estatal en materia de aeropuertos de interés general ( art. 166.2 de la ley 13/1996 ). Señaló que la obra carece de una específica trascendencia municipal, sino muy superior, y que por tanto no 'crea ciudad' ni es aplicable, por consiguiente, la doctrina del Tribunal Supremo al respecto. Indicó que ejemplos como el del aeropuerto de Madrid- Barajas no son aceptables, pues en ese caso el aeropuerto ya formaba parte de la ciudad, de modo que la ampliación del mismo afectó a las perspectivas urbanísticas de la zona. Defendió que la doctrina del Tribunal Supremo no es de necesaria aplicación bajo la Ley 6/1998, que ya permite la valoración de suelos por su valor real de mercado, y mantuvo, por otro lado, que no había expectativas urbanísticas en la zona, y que la valoración de las que genera el proyecto supondría vulneración del art. 36 Ley de Expropiación Forzosa . Manifestó no haber aprovechamiento urbanístico alguno del que hayan sido privados los expropiados, porque es inexistente, siendo la falta de dicho aprovechamiento lo que caracteriza a tales infraestructuras. Afirma que la calificación como sistema general no choca con lo regulado en la LOTAU porque su origen no está en esa norma, sino en la legislación sectorial correspondiente, siendo pues un 'sistema general sectorial' de comunicación-aeroportuario, y no un sistema general local-urbanístico. La valoración del suelo como rústico no viene impuesta por la formal calificación de sistema general, sino por su calificación sustantiva 'no urbanística', que es a la que se refiere el art. 25 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones ; esto es, es un 'servicio público', sin que la identidad pública o privada del beneficiario de la expropiación altere ni la naturaleza del servicio público ni el valor del suelo. El aeropuerto de Ciudad Real, se dice, no es distinto a cualquier aeropuerto público español. No hay otros usos industriales o comerciales que los que pueda haber en cualquier otro aeropuerto. Si se quiere tomar en cuenta la parte destinada a uso comercial o industrial, por entender que ahí hay un aprovechamiento terciario patrimonializable, entonces habría que considerarlo en relación al resto del proyecto, considerado todo él como un área de reparto o ámbito de gestión, carente el resto de obra de aprovechamiento alguno, con lo cual el valor del suelo sería incluso inferior a cero, por ser las cargas aeroportuarias elevadas; lo contrario implicaría un enriquecimiento injusto. Los arts. 36 Ley de Expropiación Forzosa y 25 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones , implican que se debe pagar aquello que se tiene, no lo que pueda resultar de la ejecución del proyecto. La cuestión de la posible rentabilidad a obtener por el titular del aeropuerto es ajena al problema.
QUINTO.- Acordado el recibimiento del pleito a prueba y practicadas las declaradas pertinentes, se reafirmaron las partes en sus escritos de demanda y contestación, por vía de conclusiones, se señaló para votación y fallo para el día 3 de octubre de 2012.
Fundamentos
PRIMERO.-Se revisa en la presente causa la resolución del Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, de fecha 1 de octubre de 2007, dictada en el expediente administrativo NUM000 , por el cual se estableció el justiprecio en relación con la expropiación de 7.396 m2 de suelo de la parcela catastral nº NUM001 , del polígono NUM002 de Ballesteros de Calatrava (Ciudad Real) , llevada a cabo para la ejecución del 'PROYECTO DE SINGULAR INTERÉS: AEROPUERTO DE CIUDAD REAL'.
En fase administrativa, la beneficiaria consideró que el suelo expropiado era rústico de secano y lo valoró a razón de 0,54 €/m2.
El expropiado, en alegaciones a la valoración por tasación conjunta llevada a cabo por la Comisión Provincial de Urbanismo, afirmó que el suelo destinado al Aeropuerto de Ciudad Real debe ser valorado como urbano, por los argumentos que allí vertía, solicitando finalmente una valoración a razón de 58,66 €/m2.
El Jurado Regional de Valoraciones, tras señalar que la normativa de valoración aplicable era la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones, y establecer que la fecha a la que había que referir la expropiación era 15 de febrero de 2004, indicó que el suelo debía valorarse como rústico, por el procedimiento de comparación y, de no ser posible, por el de capitalización de rentas.
El Jurado señaló, en cuanto a la petición del actor de que el suelo se valorase como si fuera urbanizable, que la cuestión está ya zanjada a partir de la redacción que al art 25.2 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones dio la Ley 53/2002, de 30 de diciembre. Indicó que la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre valoración de terrenos expropiados para la implantación de sistemas generales no puede aplicarse de manera automática, sino adaptada a cada caso. Señaló que el Aeropuerto de Ciudad Real es una infraestructura de carácter supramunicipal, dado que cuenta con la declaración estatal de 'interés general', la autonómica de 'interés regional', aparte de que el proyecto se incluye en el Plan de Desarrollo Regional 2000-2006 de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha y así se deriva también de la declaración de impacto ambiental, así como del hecho de haberse ejecutado a partir de un Proyecto de Singular Interés (PSI), que es un instrumento urbanístico de carácter supramunicipal; siendo en definitiva el aeropuerto una obra incardinada en el concepto de planeamiento sectorial de comunicaciones o de ordenación del territorio, más que un sistema general o dotación de ámbito municipal, debiéndose tener en cuenta que incluso afecta al territorio de más de un municipio.
Dicho lo anterior, el Jurado puso de manifiesto que el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 22 de julio de 2003, por el que se aprobó el PSI, estableció la clasificación el suelo (según ordena el art. 19 del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha , aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre - LOTAU-), y lo hizo en el sentido de mantener la clasificación urbanística prevista en los planeamientos urbanísticos de los municipios afectados, esto es, suelo rústico de reserva (disposición séptima). Además, puso de manifiesto que la legislación urbanística permite la ubicación de este tipo de infraestructuras en suelo rústico de reserva: así, la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones, en su art. 20.1, establecía, en relación con el suelo no urbanizable, que ' Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el apartado 1delartículo 9 de la presente Ley '; el art. 60 de la LOTAU establecía que 'El suelo rústico de reserva podrá ser calificado, a los efectos de lo dispuesto en el apartado 3º número 1 del artículo 54 para la legitimación de obras, construcciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades y usos que precisen emplazarse en el suelo rústico y tengan cualquiera de los objetos siguientes:f) La implantación y el funcionamiento de cualquier clase de equipamiento colectivo, así como de actividades o establecimientos de carácter industrial, terciario, de turismo rural o de servicios siempre que, en todos los casos y con cargo exclusivo a la correspondiente actuación, resuelvan satisfactoriamente las infraestructuras y los servicios precisos para su funcionamiento interno, así como la conexión de los mismos con las redes de infraestructuras y servicios exteriores y la incidencia que suponga en la capacidad y funcionalidad de éstas';y el art. 11 del Reglamento del Suelo Rústico , Decreto 242/2004 abundaba en el mismo sentido.
A continuación, el Jurado trajo a colación la sentencia dictada por la Sección 1ª de esta Sala, nº 206, de 26 de junio de 2007 (recurso 830/2003 ), que examinó un recurso contencioso-administrativo dirigido contra el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 22 de julio de 2003, por el que se aprobó el PSI. El Jurado destaca que en aquél recurso se impugnó la disposición séptima del Acuerdo, en tanto que establece que el suelo será rústico, y que la sentencia confirmó la disposición, rechazando que el suelo tenga que ser urbano o urbanizable; y destaca dicha sentencia pone de manifiesto el carácter supramunicipal de la infraestructura. Concluyendo que si la sentencia mencionada reconoce que se trata de una infraestructura supramunicipal y que el suelo sobre el que se va a instalar es rústico, no cabe otra posibilidad que la valoración conforme al art. 26 de la Ley 6/1998 . Por último, el Jurado realiza un amplio análisis de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la valoración de suelos destinados a sistemas generales que 'crean ciudad', para concluir que no se dan las circunstancias que la misma exige para su aplicación.
Tras las anteriores reflexiones, el Jurado procede ya a la valoración, afirmando que no hay valores comparables, y que por tanto hay que valorar por mera capitalización de rentas, las cuales se consideran en relación a un cultivo de cereal secano, arrojando el cálculo un resultado final de 0,6206 €/m2.
En fin, las alegaciones que las partes han vertido en juicio respecto de la anterior resolución y respecto de la forma en que hay que valorar el suelo han sido ya expuestas en los antecedentes de hecho de la presente sentencia.
SEGUNDO.-Las partes demandadas invocan reiteradamente la sentencia dictada por la Sección 1ª de esta Sala, de fecha nº 206, de 26 de junio de 2007 (recurso 830/2003 ), afirmando su valor de cosa juzgada. Debemos aclarar que la vinculación a dicha sentencia no deriva necesariamente de la aplicación de la doctrina de la cosa juzgada, que en este caso queda relativizadapor lo establecido en el art. 26.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa , sino por un evidente deseo de esta Sala de no quebrar el principio de seguridad jurídica tal como se quebraría si en la presente no se atendiera a lo allí resuelto. No obstante, dicho lo anterior, ha de señalarse también que la esencia de lo que aquélla sentencia declara y aquello que entendemos que por seguridad jurídica debe ser respetado no es otra cosa que la conformidad a derecho la clasificación que el PSI hace de 'rústico' del terreno sobre el que se instala el Aeropuerto de Ciudad Real; no puede pretenderse desde luego, evidentemente, que cada uno de los argumentos y afirmaciones, más o menos determinantes o más o menosobiter dictacontenidos en la misma cobren valor vinculante para cualquier sentencia que pueda dictarse.
Dicho lo anterior, es preciso que, a modo de introducción, realicemos ciertas reflexiones previas, que se contendrán en fundamentos separados. Hay que aclarar, en cuanto a las mismas, que debe desecharse la invocación que hacen las partes demandadas de la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Regional de Valoraciones, y ello por dos razones. Primero, porque la presunción, en su caso, sólo alcanzaría al acto mismo de valorar, y no a los razonamientos jurídico-fácticos que conducen a valorar el suelo de una u otra forma o sobre la base de unos u otros presupuestos. Y segundo, porque esta Sala ya ha rechazado en innumerables sentencias de innecesaria cita que la presunción de acierto propia de los Jurados Provinciales de Expropiación estatales sea aplicable al Jurado Regional de Valoraciones autonómico, dado que nada tiene que ver la equilibrada composición de los primeros con la puramente administrativa del segundo.
TERCERO.- En primer lugar, debe señalarse que mal puede aplicarse al caso, al menos en su literalidad, la doctrina del Tribunal Supremo sobre valoración de los 'sistemas generales que crean ciudad' cuando, debe dejarse claro, el Aeropuerto de Ciudad Real en ningún caso puede considerarse un sistema general; coincidimos pues, en cuanto a la naturaleza de la obra, con el argumento principal contenido en la demanda. En efecto, no puede considerarse sistema general por las siguientes razones:
1.- La disposición preliminar 11 de la LOTAU deja meridianamente claro que en Castilla-La Mancha sólo son sistemas generales los que sean de dominio público: 'Sistema general: dotación integrante de la ordenación estructural establecida por el planeamiento, compuesta por los elementos determinantes para el desarrollo urbanístico y, en particular, las dotaciones básicas de comunicaciones, espacios libres y equipamientos comunitarios, cuya funcionalidad y servicio abarcan más de una actuación urbanizadora o ámbito equivalente. Tienen siempre la condición de bienes de dominio público'. Difícilmente puede cohonestarse esta definición con lo que dice la Disposición Quinta del Acuerdo de aprobación del PSI: 'Como ya se ha indicado, el proyecto se refiere a la ejecución de unas infraestructuras, o instalaciones parea el desarrollo de actividades industriales o terciarias, de carácter privado en un suelo de titularidad privada'; y la Séptima, que, en los mismos términos señala que los suelos están 'destinados a unas infraestructuras de comunicación aérea, o a unas instalaciones para el desarrollo de actividades industriales o terciarias de carácter privado (en suelo de titularidad privada)'.
2.- En realidad, es el propio PSI el que expresamente excluye este proyecto del concepto de sistema general, cuando en la misma Disposición Séptima señala la conveniencia de no haberse dictado con carácter previo un Plan Director, pues ello 'vendría condicionado por su carácter de sistema general aeroportuario (artículos 1,2,6y8 del Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre) y plantearía una situación incompatible con lo previsto en la disposición preliminar once de la LOTAU (según la cual los sistemas generales tienen siempre la condición de dominio público'.
3.- Como vemos pues, no es esta Sala la que está afirmando que no sea un sistema general, sino que es el propio PSI, a cuyo amparo se llevan a cabo las expropiaciones, el que así lo afirma, de modo que resulta algo sorprendente que las partes demandadas sigan defendiendo algo que niega el propio instrumento que regula la ejecución del aeropuerto. La representación de Aeropuerto Ciudad Real argumenta que no se trata de un 'sistema general urbanístico' sino de un 'sistema general sectorial' (aeroportuario), y cita para defender esta afirmación el art. 166 de la Ley 13/1996, de Medidas Fiscales , Administrativas y del Orden Social y el Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, de Ordenación sobre Aeropuertos de Interés General y su zona de servicio. Sucede que son precisamente estas normas las que demuestran que el Aeropuerto de Ciudad Real no es tampoco una infraestructura de las que allí se contemplan. En efecto, el art. 166 de la Ley y los artículos 8 y 9 del Real Decreto dicen que el sistema general aeroportuario se desarrollará a través de un plan especial que se formulará por AENA de acuerdo con las previsiones del Plan Director del Aeropuerto y se tramitará y aprobará por la Administración urbanística competente. Nada de ello existe en el caso del aeropuerto de Ciudad Real: no existe el plan especial que debe desarrollar su carácter de sistema general, pues lo que hay es un PSI que no cumple con ninguna de las especificaciones de la Ley ni del Reglamento, pues: a) no se elabora 'de acuerdo con las previsiones contenidas en el correspondiente Plan Director' (no lo había cuando se aprueba el PSI, y el propio PSI, disposición séptima, recalca su innecesariedad en este caso) y b) no se elabora por AENA. En cualquier caso, sea o no sea el PSI ese Plan Especial que debía desarrollar el aeropuerto como sistema general (que no lo es), tampoco lo califica de sistema general sino que, por el contrario -como vimos- se encarga de dejar claro que una calificación de tal tipo no sería compatible con la LOTAU. De modo que la pretensión de la parte de que sea un 'sistema general sectorial', y de que por esa vía sea inmune a la definición de sistema general de la LOTAU tiene el grave obstáculo de que el marco jurídico que legitimó las expropiaciones de ningún modo era el que establece la normativa que regula los 'sistemas generales sectoriales aeroportuarios'; sin que, como hemos dicho, se dictasen aquéllos instrumentos que así debían calificarlo y por el contrario se dictaron otros que expresamente lo desautorizaban como tal.
Es cierto que tres años después del PSI (con las expropiaciones, por cierto, ya ejecutadas) se dictó finalmente un Plan Director (que era innecesario según decía el PSI) por
De tal modo que nos encontramos aquí con que el Aeropuerto de Ciudad Real se ha acometido sobre la base de ciertos instrumentos que establecen un marco jurídico sobre su naturaleza sumamente confuso que difícilmente da soporte a determinadas afirmaciones de las partes sobre su naturaleza, y hasta las desautoriza; sin que, en fin, pueda considerarse un 'sistema general' en sentido propio.
CUARTO.-Debe también hacerse una alusión a la cuestión de la declaración del aeropuerto como de 'interés general' (
En efecto, la parte pretende extraer de la declaración de interés general consecuencias que van muchísimo más allá de lo que significa; llega a afirmar en conclusiones que no hay ninguna diferencia entre este aeropuerto y uno de titularidad estatal. No negamos que el aeropuerto, pese a ser de titularidad estrictamente privada, es de los que, por su tamaño y naturaleza, exigen legalmente un cierto grado de intervención en la gestión de alguna de sus partes; pero sólo a ello se refiere la declaración de 'interés general', y no a otra cosa. Bien dice la
Como vemos, pues, la declaración de interés general trata de la simple protección de determinados elementos de control típicamente públicos y no, desde luego, de la asunción por el estado del aeropuerto como propio ni su conversión en un servicio público estatal. Que el art. 149.1.20 CE atribuya al Estado la competencia sobre aeropuertos de interés general tampoco implica que los privados que puedan tener esta calificación pasen a ser servicio público de titularidad estatal, pues la competencia en relación con estos 'aeropuertos de interés general' puede ir desde ser su titular y gestionarlos, hasta, como en el caso que tenemos a la vista, regular la gestión de algunos de los elementos más sensibles desde el punto de vista de la seguridad del tráfico o de ciertas actividades de policía, permaneciendo la titularidad del servicio como privada.
En fin, difícilmente puede defenderse que sea un servicio público en sentido propio algo que se define a sí mismo comounas infraestructuras o instalaciones para el desarrollo de actividades industriales o terciarias, de carácter privado en un suelo de titularidad privada(disposiciones 5ª y 7ª del PSI).
Todo lo anterior no quiere decir que el aeropuerto no fuera considerado, a efectos de expropiación, como una instalación de utilidad pública o interés social, pues así se la declaró y así se acepta, evidentemente, según legitimación expropiatoria que proviene de un PSI que en efecto considera el aeropuerto como de interés social. Pero una cosa es eso y otra que quepa una confusión o equiparación con los servicios públicos asumidos por las Administraciones Públicas cuya gestión (nunca titularidad) se cede en ocasiones a los particulares a través del oportuno proceso de concurrencia competitiva.
QUINTO.- Dicho todo lo anterior, debemos retornar a la sentencia nº 206, de 26 de junio de 2007 , y declarar, como ya indicamos más arriba, que aceptamos y seguimos, como no puede ser de otra forma, su afirmación de que el PSI podía válidamente prever la construcción del aeropuerto sobre suelo rústico. Y ciertamente tal conclusión nos parece esencialmente correcta si se atiende a la norma que la Sala tomó como determinante, que no es otra que el art. 60 de la LOTAU, que permite calificar el suelo rústico de reserva para la legitimación de obras, construcciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades y usos que precisen emplazarse en suelo rústico y que tengan, entre otros posibles objetos, 'la implantación y el funcionamiento de cualquier clase de equipamiento colectivo, así como actividades o establecimientos de carácter industrial, terciario, de turismo rural o de servicios...'. De modo que es evidente que, del mismo modo que la LOTAU impide considerar la instalación como sistema general, por el contrario incluye un contenido del suelo rústico -de reserva- que se aleja de la noción más tradicional u ordinaria del mismo, como destinado a usos típicamente rústicos o agropecuarios, permitiendo sobre el suelo rústico, sin que aparentemente pierda su clasificación, actividades industriales y terciarias, sin específicos límites, propias (en principio) de los suelos urbanos y urbanizables. En tal sentido, pues, repetimos, la conclusión final de la sentencia nos parece legalmente correcta y no pretendemos ahora contradecirla.
SEXTO.- Como vemos, pues, la legislación de aplicación permite el establecimiento de unas instalaciones de esta clase en suelo rústico. Ahora bien, un debate completamente diferente es el de si, aun siendo esto así, cabe afirmar, como hace la sociedad codemandada, que el PSI no atribuyó ningún aprovechamiento urbanístico que pueda ser valorado, cuando resulta que el Proyecto de Singular Interés señala que 'el proyecto se refiere a la ejecución de unas infraestructuras, o instalaciones para el desarrollo de actividades industriales o terciarias, de carácter privado en un suelo de titularidad privada' (disposición quinta) y de que los suelos están 'destinados a unas infraestructuras de comunicación aérea, o a unas instalaciones para el desarrollo de actividades industriales o terciarias de carácter privado (en suelo de titularidad privada)' (disposición séptima).
La cuestión tiene una particular complejidad. No cabe decir sin mayores matices que por ser suelo rústico no existe ninguna clase de aprovechamiento, cuando se están permitiendo determinados usos que, en hipótesis, pudieran implicarlo. No se olvide tampoco que el art. 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , de Suelo y Valoraciones, establece que para valorar el suelo rústico, por mucho que sea rústico, sedeberá tener en cuenta el régimen urbanístico...así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles las fincas; de modo que es posible que no quepa una excesivamente simple equiparación entresuelo rústico y suelo de destino agrario; el segundo siempre estará incluido en el primero, pero el primero puede incluir mucho más que el segundo, y la Ley 6/1998 parece que quiere que así se tenga en cuenta a la hora de valorar.
Es obvio que ha de encararse la cuestión de si debe valorarse de algún modo el uso y aprovechamiento que el PSI, legitimador de la expropiación, atribuía, en su caso, a las parcelas afectadas. Dicho de otro modo, debemos responder a la cuestión siguiente: si es posible valorar los terrenos de acuerdo con el aprovechamiento urbanístico que se les atribuye pese a mantener legalmente la consideración de rústicos, partiendo de que la norma autonómica permite esta combinación de suelo rústico y destinos típicamente urbanísticos; y ello aun partiendo de que la obra pudiera no tener carácter de sistema general a la vista de la Disposición Preliminar 11, último inciso, de la LOTAU y Disposición Séptima, párrafo segundo, del Acuerdo del Consejo de Gobierno de 22 de julio de 2003, de aprobación del Proyecto de Singular Interés del Aeropuerto de Ciudad Real, y, por tanto, no ser directamente aplicable (aunque sí probablemente su espíritu) la doctrina del Tribunal Supremo sobre sistemas generales que crean ciudad. Y ello sobre la base de que en cualquier caso, como alega el demandante, el destino de la expropiación es la urbanización de los terrenos, para el establecimiento de una explotación privada de tipo terciario (industrial, comercial y de servicios), planteándose incluso la posibilidad incluso -luego aludiremos a ello- de segregación y venta de parcelas una vez urbanizadas (artículo único-Dos-15 de la Ley 2/2009, de 14 de mayo); siendo la finalidad de la expropiación la que determina los caracteres del suelo a tener en cuenta a efectos expropiatorios; esto es, es la vocación del suelo la que debe determinar su clasificación a efectos expropiatorios ( sentencia del Tribunal Supremo 4 julio 2006 , F.J. segundo). Siendo una cosa que la expropiación para sistemas generales públicos puedan tasarse a precio de rústico cuando no contribuya a crear ciudad, aunque impliquen obras de urbanización (así, STS de 2 de noviembre de 2011 , JUR 2011413866), y otra muy distinta el que una infraestructura de titularidad privada, que puede carecer de la condición de sistema general por la razón antedicha, y que implica obras de urbanización y destino del suelo terciario, admita una expropiación a precio de rústico; teniendo en cuenta además la falta de precisión dispositiva de la prescripción séptima del Acuerdo de 22 de julio de 2003 antes mencionado.
Se debe advertir a las partes de que en los razonamientos que seguirán se harán alusiones a documentos y dictámenes aportados por las partes en el seno del presente procedimiento, es decir el dictamen que elaboró el perito D. Cristobal , Arquitecto, sino también al informe elaborado en los autos 1383/2007 por el Arquitecto D. Jenaro , cuya extensión de efectos como prueba se ha solicitado a la presente causa.
Pues bien, retornando a lo que decíamos al inicio de este fundamento, tenemos que la legitimación expropiatoria vino determinada por la aprobación del Proyecto de Singular Interés mediante Acuerdo del Consejo de Gobierno de 22 de julio de 2003 (DOCM 24 septiembre 2003). Aquí se habla francamente, como ya vimos, de que 'el proyecto se refiere a la ejecución de unas infraestructuras, o instalaciones para el desarrollo de actividades industriales o terciarias, de carácter privado en un suelo de titularidad privada' (disposición quinta) y de que los suelos están 'destinados a unas infraestructuras de comunicación aérea, o a unas instalaciones para el desarrollo de actividades industriales o terciarias de carácter privado (en suelo de titularidad privada)' (disposición séptima). Se está hablando de suelos destinados al desarrollo de 'actividades industriales y terciarias de carácter privado', lo cual en principio no parece que esté muy en la línea de negar cualquier aprovechamiento urbanístico lucrativo al suelo.
Avanzando algo más, puede observarse cómo en el documento complementario del anterior titulado 'Documento de correcciones, de fecha 30/09/2003, después de la aprobación definitiva del 2º Proyecto de Singular Interés denominado Aeropuerto de Ciudad Real' (consta aportado por la recurrente, CD documento 2 de la demanda), ya se contiene lo siguiente (téngase en cuenta que se hace en relación con la superficie original del proyecto, 1.831,9527 Hª, superior a las 1.234,45 Hª a las que finalmente se redujo):
También señala lo siguiente:
Y más aún, no sólo se hace referencia a suelo y actividades industriales y terciarias, sino que en ese mismo documento se recoge expresamente la obligación del promotor de entregar suelo o aprovechamiento urbanístico, o compensación en metálico equivalente al valor urbanístico, indicándose que los Ayuntamientos de Ciudad Real, Ballesteros de Calatrava y Villar del Pozo serían beneficiarios, con cargo a los terrenos comprendidos en el ámbito del PSI, de cesiones de suelo y aprovechamiento urbanístico equivalentes a las previsiones del planeamiento municipal vigente al tiempo de la aprobación definitiva del PSI o, en su defecto, los correspondientes al régimen legal urbanístico de la clasificación del suelo de que se trate; concretándose dicha cesión en el 15% de los terrenos de uso industrial o terciario. Difícilmente puede aceptarse que se regule una cesión de aprovechamiento si no hay aprovechamiento, pues nadie puede dar una parte de aquello que no existe.
Estos son los instrumentos que legitimaron el inicio y prosecución de las expropiaciones. A su amparo, la Comisión Provincial de Urbanismo dictó acuerdo de 24/03/2004 por el que aprobó el Proyecto de Expropiación por el Procedimiento de Tasación Conjunta y se ocuparon las fincas en ese mismo año de 2004.
La beneficiaria defiende sin embargo que el proyecto no implicaba aprovechamiento lucrativo alguno. Sus alegatos son especialmente extensos en el escrito de conclusiones, en el cual trae a colación el Plan Director del Aeropuerto (
Ciertamente, sería llamativo que este instrumento, no urbanístico, y aprobado una vez ya realizadas las expropiaciones, alterase la idea que se desprende inequívocamente de los instrumentos que las legitimaron, idea según la cual los suelos se destinan a un fin aeronáutico, industrial y terciario, con aprovechamientos de los que incluso se prevén expresas cesiones. No obstante, encararemos esta cuestión, y diremos, sencillamente, que lo que la Sra. Letrada transcribe es el acuerdo de aprobación publicado en el BOE, pero que omite hacer mención al texto completo del Plan Director, de 252 folios, que obra en el CD de documentación que se entregó al perito Sr. Cristobal , y a las partes en el acto de ratificación de su dictamen (archivopdfdentro de la carpeta titulada 'carpeta 13'). En este documento pueden observarse (paginas 5.20, 5.21, III.31, y planos existentes) cómo las asépticas distribuciones antes mencionadas (subsistema de movimiento de aeronaves - subsistema de actividades portuarias - zonas verdes - zona de reserva aeroportuaria) despliegan en su interior más de lo que la Sra. Letrada parece querer sugerir, pues se habla de hangares, talleres y asistencia a aeronaves, compañías de viajes, hoteles, servicios comerciales y personales, alquiler de coches, oficinas de compañías aéreas, servicios empresariales, exposiciones y congresos, almacenes de privados, servicios escuelas y actividades sociales, etc, además de las instalaciones estrictamente aeroportuarias (pista, torre, terminal e instalaciones accesorias imprescindibles). Siempre, además, teniendo en cuenta que 'las superficies y la ordenación recogidas en el Plan Director son de naturaleza estrictamente aeroportuaria y no urbanística, y tienen carácter conceptual, no vinculante' (página 6.5 del Plan Director) con lo que la flexibilidad de contenidos era ciertamente relevante.
En el informe emitido por el Sr. Cristobal se pone de manifiesto cómo el proyecto de aeropuerto contemplaba todas las instalaciones propias de la prestación de un servicio aeroportuario -privado, desde luego-, y junto a ello se destinaba el suelo a la ejecución de otra serie de instalaciones de naturaleza terciaria, de servicio e industriales. Así, en las fichas de utilización y destino que constan unidas al informe pericial antes citado, se observa cómo se prevé la construcción de grandes áreas industriales con 5.006.785 m2 de superficie y 2.905.702 m2 edificables, áreas comerciales con 667.000 m2 de superficie y 667.200 m2 de edificabilidad, destinadas a la construcción de un pabellón de exposiciones de 40/50.000 m2 para celebraciones de ferias y congresos nacionales e internacionales, ocho pabellones modulares de 10.000 m2 para ferias de carácter regional y exposición permanente de productos de empresas importadoras de la región y del resto de España, edificios comerciales y de ocio, auditórium modulable con capacidad para 5.000/5.500 personas, hoteles de cuatro y cinco estrellas; además, por supuesto, de las instalaciones logísticas referidas a talleres y hangares y similares, al servicio desde luego del aeropuerto pero conformando un parque logístico de servicios aeronáuticos con fin lucrativo.
El otro dictamen ( Jenaro ) se apoya también en las citadas fichas, que se unen al dictamen.
El perito Sr. Cristobal manifiesta haber obtenido estas fichas de la página web oficial del Aeropuerto de Ciudad Real. Puede observarse cómo la parte recurrente aportó con su demanda, como documento 17, estas fichas, obtenidas de la misma fuente e idénticas a las que usa el perito. También con la demanda de aquél asunto se transcriben partes de la información obrante en la página web del aeropuerto (si actualmente se busca consta que ha sido desactivada), donde se menciona la 'Zona Logística' señalándose, entre otras cosas, que es una zona de instalaciones empresariales y logísticas de 750 hª, indicándose la disposición a negociar precios competitivos en la prestación de estos servicios aeronáuticos accesorios y describiéndose servicios como el 'Business Center', varios hoteles de diversas categorías, restaurantes y cafeterías, oficinas y despachos, etc.
Toda esta información no ha sido impugnada como falsa de contrario, lo cual se dice naturalmente al margen del valor que se le dé.
Ahora bien, puede verse en el informe del Sr. Cristobal cómo éste no sólo se basa en las mencionadas 'fichas', sino, además, en una valoración obrante en elinforme emitido por los administradores concursalesde CR AEROPUERTOS, S.L, que determinan usos pormenorizados y edificabilidades para cada uno de ellos, con un total de más de 665 Hª destinadas a 'parque industrial', 'parque hotelero y de servicios', 'parque de proveedores', 'parque agroalimentario', 'parque industrial' o 'parque monoclientes'.
Así pues, es claro que la expropiación no se hizo sólo para la ejecución de las instalaciones estrictamente aeroportuarias (que siendo privadas ya poseen por sí mismas, como luego se dirá, un carácter indudable de uso terciario y de servicios), sino también para la instalación de otros usos aún más típicamente industriales y terciarios.
Debe plantearse expresamente si es legítima la utilización de las fuentes mencionadas (las fichas y el informe de los administradores concursales) cuando parece que los usos y aprovechamientos deberían estar detallados y establecidos de forma más formal y oficial a través de instrumentos de planeamiento o proyectos debidamente aprobados. Como puede leerse correctamente en aquél informe pericial, el planeamiento ha de establecer para un suelo todo lo necesario para acotar y definir lo afecto al derecho de propiedad, los usos que podrá implantar sobre dicho suelo y el aprovechamiento que le corresponde, es decir, las condiciones necesarias para la materialización de unas edificaciones, los usos a los que se podrán destinar a aquellas y la cantidad de metros cuadrados de techo máximos que podrán tener las construcciones. Sin embargo, el problema en el caso de autos -problema desde luego no ocasionado por el expropiado y al que por tanto no debe perjudicar- es que, siendo en el caso de autos el PSI el documento de planeamiento que inicia y posibilita la construcción del aeropuerto, resulta que este instrumento, de acuerdo con las especificaciones de los arts. 20 y 22 de la LOTAU, sólo define genéricamente los usos mayoritarios y compatibles, esto es, no define ni determina la edificabilidad o aprovechamiento ni desarrolla los usos mas allá de unas determinaciones genéricas; y son los proyectos de construcción de las distintas fases del aeropuerto los que definen y concretan la edificabilidad a materializar, dentro de su ámbito (art. 22.2 de la LOTAU).
Pues bien, es en ausencia de tales documentos, perfectamente razonables los argumentos del perito cuando señala: 'Dado que el técnico que suscribe no ha localizado en los dos documentos de planeamiento que ordenan la implantación del Aeropuerto de Ciudad Real, y teniendo como cierta la existencia de una valoración obrante en el informe emitido por los administradores concursales que determinan uso pormenorizados y edificabilidades para cada uno de ellos, así como una serie de fichas obtenidas en la página oficial del Aeropuerto de Ciudad Real, se estiman como validas y suficientes para tomarlas como base de la valoración a realizar y que se acompañan a continuación La reproducción del informe de valoración emitido se hace únicamente a efectos de documentar el origen de los datos utilizados para la asignación de superficies y edificabilidades' (página 34 del informe).
De las fichas en cuestión, y del informe de los administradores concursales, derivan los usos y aprovechamientos a que hemos hecho alusión más arriba, y es, como decimos, perfectamente razonable tomarlos en consideración en relación a cuál era el destino de los suelos, a falta de constancia de la existencia de los proyectos técnicos debidamente aprobados.
También el perito Jenaro (véase la grabación del acto de ratificación, 1: 19'') insiste en que los instrumentos de planeamiento no definen aprovechamientos y parte de las fichas en cuestión.
Desde luego, resultaría todo mucho más claro si un instrumento de planeamiento debidamente aprobado hubiera definido los usos y aprovechamientos con el detalle que sería de desear. Pero desde luego, que la Administración expropiante y la sociedad promotora del aeropuerto hayan optado por una vía como esta, de cierta informalidad jurídica, en la que la cobertura general y nada detallada de ciertos instrumentos da pie a una amplitud de posibilidades de usos y destinos que es la propia promotora la que concreta después (el perito Cristobal llega a decir que las únicas limitaciones eran las derivadas de la necesidad de no entorpecer el uso aeroportuario, permitiendo el PSI, fuera de tal límite, todo tipo de usos terciarios e industriales, y toda clase de aprovechamientos), no es algo que deba llevar a la conclusión de que no hay aprovechamientos y de queno se puedan valorar, sino más bien al contrario, que la sociedad promotora fue beneficiada con una laxitud jurídica en las determinaciones previas que si algo hacía era dotar al terreno de una potencialidad de aprovechamiento que sólo puede suponer una multiplicación de su valor.
Al hilo de lo anterior diremos que en cualquier caso la informalidad jurídica parece ser la regla en la ejecución de este proyecto, tanto por las confusísimas relaciones entre el PSI y el Plan Director, que no responden a lo que pudiera pensarse que debería ser con la normativa aplicable (ya hemos aludido a ello), como en cuanto al carácter normativamente confuso del acuerdo de aprobación del PSI (su contenido parecen más una serie de reflexiones que un texto normativo, véase la disposición séptima en particular), así como en la indeterminación de los aprovechamientos y su determinación ulterior prácticamente por la vía de los hechos, sin mencionar que cuando se aprueba el PSI mediante resolución de 22/07/2003 parece que se hace sin rehacer la documentación (memoria y demás documentos) que habían servido para la primera aprobación el 12/09/2000 y que, como decimos, pese a las alteraciones obligadas por diversas vicisitudes jurídicas, parece que es la única que da soporte documental al PSI, pese a estar, como decimos, desfasada y no adaptada; al menos es la única que se ha remitido a esta Sala por la Junta mediante el oficio de 3 de noviembre de 2010 (sello de salida 5 de noviembre), cuando reclamó la documentación en cuestión para entregarla al perito (consta cosida a autos en el interior de la carátula del tomo segundo del pleito).
Junto a todo lo anterior podemos traer a colación adicionalmente el Acuerdo de 29-07-2008, del Consejo de Gobierno de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, por el que se aprueba definitivamente la 'Innovación del Proyecto de Singular Interés Parque Aeronáutico y Logístico de Albacete' (DOCM de 3 de septiembre). Este acuerdo se cita por la demandante y puede consultarse en el Diario Oficial mencionado. El mismo se refiere a un PSI diferente del que venimos tratando, pero que también implica la instalación de destinos industriales y terciarios al calor de un aeropuerto, en este caso el Aeropuerto de AENA en Albacete. Pues bien, en este acuerdo y en él se indica entre otras cosas: 'De conformidad con elartículo 19 y siguientes del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, en adelante TRLOTAU, la innovación del Proyecto de Singular Interés 'Parque Aeronáutico y Logístico de Albacete' contiene las determinaciones necesarias para permitir el desarrollo de una serie de actividades industriales y terciarias, realizando unas instalaciones que permitan la fabricación, pruebas, el mantenimiento, almacenamiento y el ensamblaje, totales o parciales, de componentes aeronáuticos que se substanciarán con la presentación de los correspondientes proyectos de ejecución de las edificaciones y obras complementarias de urbanización previstas en el mismo, según lo previsto en el artículo 22 del TRLOTAU'; llegando a señalar: 'La innovación del proyecto de Singular Interés propone las clasificaciones de suelo urbanizable para la zona del Parque Aeronáutico y Logístico'; y 'Procede remitirse a los artículos del TRLOTAU citados anteriormente que tratan de los deberes en suelo urbanizable y en suelo rústico por ser la clasificación del suelo que afecta a los terrenos objetos de la innovación del PSI Parque Aeronáutico y Logístico de Albacete'. Lo cual dice mucho sobre el real destino y naturaleza de tales tipos de instalaciones industriales y de servicios anejas a los aeropuertos.
SÉPTIMO.- Llegados a este punto, ya estamos en condiciones de asegurar que el proyecto de aeropuerto de Ciudad Real consiste en la ejecución de un aeropuerto privado, que carece de la consideración de sistema general, sin que tampoco tenga la consideración de 'servicio público' en sentido propio, y que va acompañado de una serie de instalaciones de naturaleza terciaria. Un aeropuerto concebido ya en sí mismo como negocio privado (aunque preste un servicio de interés general), alrededor del que además se crea un parque industrial y de servicios. Como dice el mismo PSI, una infraestructura para el desarrollo de actividades industriales o terciarias, de carácter privado en un suelo de titularidad privada (disposiciones 5ª y 7ª).
Pues bien, dando por sentado que un negocio y un parque de esta naturaleza se puede instalar sobre suelo rústico, según más arriba vimos, debe abordarse la cuestión de la forma en que el suelo ha de ser valorado. Según el art. 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , de Suelo y Valoraciones, la valoración del suelo rústico se hace de la forma siguiente:
'El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora,así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles'.
Como puede observarse pues, la valoración ha de ser realizada con apreciación de cuantas circunstancias afecten al suelo en concreto a valorar. Dicho de otro modo, no necesariamente todos los suelosclasificadosde rústicos son semejantes en lacalificaciónde losusos y aprovechamientos de que sean susceptibles, ni todos son equivalentes a un suelo puramente agrario, y por tanto habrá que atender a los que sean propios del concreto suelo a valorar. Pues en fundamentos anteriores ya hemos dejado claro que el suelo rústico, a la vista de la legislación aplicable, permite no sólo un destino clásicamente agropecuario, sino, como vemos, incluso usos industriales y terciarios. Y que en tales casos no se debe atender a un valor agrícola -que no es el propio de ese suelo rústico en particular- sino al que corresponda según los usos y aprovechamientos permitidos es algo que ya ha reiterado el Tribunal Supremo; así, en sus sentencias de 20 de junio de 1997 , 22 de junio de 1997 , 22 de diciembre de 2003 y 4 de julio de 2006 el Tribunal Supremo señala de manera bien significativa lo siguiente: 'Existe cuando menos un supuesto en el que, en el momento de justipreciar los bienes, la clasificación del terreno como no urbanizable no impone necesariamente que haya de valorarse el terreno exclusivamente en función de su aprovechamiento agrario. Se trata de aquél en que de las determinaciones autorizadas por la norma sectorial y concretadas por el planeamiento que realiza la clasificación se desprende que le compete un uso específico de otro orden'.
Punto decisivo en este aspecto es el de si debe atenderse, para efectuar tal comparación valorativa, a la situación legal y física de los terrenosanteriora la aprobación del PSI o a la que teníanuna vez aprobado este. Pues si se toma esta última fecha habrá que tomar en consideración, para valorar, los usos y aprovechamientos terciarios, industriales y de servicios, que es lo que se autorizó en el suelo rústico; ya sean aeronáuticos o de otro tipo más común, pues de ambos hay; pero si se toma la primera, no habrán de considerarse los mismos.
Antes de nada hay que señalar que no consideramos relevante la mención que hace el art. 20.1.k de la LOTAU a que el PSI deberá contemplar las 'Obligaciones asumidas por el promotor, que deberá incluir, en cualquier caso y como mínimo, las indemnizaciones correspondientes a los derechos existentes de conformidad con la ordenación urbanística vigente que se altere o modifique y la correspondiente a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo correspondiente'. Es obvio que la legislación autonómica carece de cualquier competencia para determinar el contenido de la propiedad que debe ser indemnizado en un caso de expropiación forzosa, por tratarse de competencia exclusiva estatal; pero ello no quiere decir que el precepto incurra en inconstitucionalidad, pues se limita a establecer una cantidad 'como mínimo', sin mencionar además que se esté refiriendo a la garantía específicamente expropiatoria.
Así pues, no es a esta norma a la que hemos de acudir para determinar el contenido indemnizable de la propiedad en este caso, sino a la normativa estatal aplicable en aquél momento, de la cual ya hemos citado el art. 26 de la Ley 6/1998 , debiendo ahora atender al artículo 24 de la misma, que establece que el momento al que referir las valoraciones cuando se aplique la expropiación forzosa será el 'momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta'. De acuerdo con esta disposición, pues, el momento al que valorar deberá ya tener en cuenta las nuevas posibilidades y aprovechamientos establecidos sobre el suelo por el PSI, pues en esa fecha el PSI ya estaba aprobado y de hecho era el que legitimaba la expropiación.
No obstante, es cierto que el art. 36 de la Ley de Expropiación Forzosa , invocado expresamente por la beneficiaria, señala lo siguiente: 'Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro'. En su primera mitad la norma aboca a la misma conclusión que la anterior; pero la segunda parte plantea el problema de si prohíbe la valoración de las circunstancias del suelo generadas por el propio PSI que se trata de ejecutar. Ahora bien, la norma claramente no pretende evitar que se valoren las circunstancias urbanísticas propias del suelo vigentes al momento al que hay que valorar, sino que a lo que se refiere es al 'plano o proyecto de obras', esto es, si la obra misma añade un valor al bien, tal valor añadido no habrá de ser considerado, aunque al momento al que haya que referir la valoración, inicio del expediente de justiprecio, dicho valor pueda ya haberse incorporado, o, si no, se prevea su incorporación inmediata, que tampoco habrá de tomarse en cuenta (y las previsibles para el futuro). Otra interpretación del art. 36 sería contraria a lo que dispone, por ejemplo, el art. 25 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , de Suelo y Valoraciones, en relación con su art. 24, según los cuales la valoración se hace a la fecha de iniciación del expediente de justiprecio y 'conforme a su clasificación urbanística y situación', luego hay que atender a la 'clasificación urbanística y situación' vigente en aquél momento; y la vigente en aquél momento era la determinada por el PSI, esto es, suelo rústico pero con unos usos y aprovechamientos de naturaleza muy diferente a los de un aprovechamiento agropecuario, y a los que hay que atender por imperativo del art. 26, como ya vimos. De modo que no se valora la plusvalía generada por la ejecución del proyecto o plano de obras, sino atendiendo a la clasificación y calificación urbanística, a los usos y aprovechamientos de que el suelo es susceptible en el momento en que hay que valorar, pues tal es el criterio legal para hacerlo. Otra interpretación llevaría por ejemplo a la idea de que si un Plan urbanístico clasifica un suelo de urbanizable y al tiempo prevé la obtención de suelo por expropiación, no podría tomarse en cuenta la clasificación que dicho plan realizase a la hora de expropiar el suelo.
Por otro lado, la finalidad y destino de los terrenos a ocupar determina en muchas ocasiones la forma en que han de ser valorados. Así, ya en una serie de sentencias relativas a expropiaciones relativas al 'Proyecto de Delimitación de reserva de patrimonio público sobre el Sector 14 de Valdepeñas' (sentencias dictadas en autos 187/99 , 186/99 , 184/99 , 596/99, y otras), tras exponer la doctrina del Tribunal Supremo sobre valoración de sistemas generales que crean ciudad, decíamos lo siguiente:
'La anterior doctrina, pues, fue dictada para el caso de terrenos que, formalmente calificados como no urbanizables, eran sin embargo expropiados para establecer sobre ellos sistemas generales o dotaciones propias del suelo urbano, o al servicio del mismo. El Tribunal Supremo consideró que su caracterización como no urbanizable no era adecuada al destino que se pretendía para el terreno, y que suponía un mantenimiento ficticio de una calificación que permitía obtener el suelo a menor precio del debido. Es cierto que en nuestro caso el suelo no se expropia, en principio, para establecer sobre el mismo un sistema general; pero la solución debe ser la misma, con más fundamento incluso que en los casos vistos. Aquí el motivo de la expropiación es la adquisición de terrenos (al amparo del proyecto de delimitación de reserva de suelo de patrimonio público aprobado en 1993) para la construcción de un Polígono de Servicios (véase en informe del oficial Mayor obrante al folio 1-a del tomo I del expediente administrativo), de acuerdo con lo convenido entre el Ayuntamiento de Valdepeñas y el SEPES (Sociedad estatal a la que precisamente compete 'la promoción de suelo industrial o de servicios', de acuerdo con el Real Decreto 2640/1981, de 30 octubre, sustituido ulteriormente por el R.D. 1525/1999, de 1 de octubre).
Pues bien, si cuando la expropiación de suelo lo es para el establecimiento de sistemas generales al servicio del suelo urbano, el Tribunal Supremo ha considerado que deben valorarse como suelo urbanizable, qué decir de una expropiación cuyo objetivo es transformar el suelo mediante la urbanización y convertirlo en suelo urbano de servicios. En ese caso, es obvio que la calificación que el Plan hace del suelo como no urbanizable está desmentida por el propio proyecto que el Ayuntamiento y SEPES ponen en marcha y que es el que justifica precisamente la expropiación. Ante esta situación, es claro que el suelo se puede y debe valorar como urbanizable, o, como mínimo, como ha hecho el Jurado, valorar las expectativas urbanísticas del mismo.
Por tanto, es claro que el terreno expropiado no puede valorarse por su mero valor agrícola.
Es por ello que la pretensión de SEPES de que se valoren dichos terrenos por su valor agrícola, sobre el que incluso ha practicado prueba pericial, ha de ser rechazada'.
En el caso de autos no pretendemos valorar el suelodirectamentecomo urbanizable, pues mantiene la clasificación de rústico en el PSI; pero como se permiten usos y aprovechamiento idénticos a los del suelo urbanizable, se puede llegar finalmente, por esa víaindirecta, a la misma valoración. En efecto, como ya hemos repetido, dentro de esa valoración de suelo rústico deben tomarse en cuenta los usos y aprovechamientos posibles, y como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2005 , 'el justiprecio del suelo ha de atender a la finalidad urbanística del mismo, por lo que no cabe valorar como no urbanizable aquel cuyo destino es ser urbanizado (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 1999,1 de abril de 2000,16 de enero de 2001y otras muchas)';y si esos usos lo hacen en definitiva equivalente, pese a la calificación formal de rústico, a un suelo urbanizable, se llegará en suma a la misma conclusión valorativa si el suelo es rústico pero con uso semejante al urbanizable, que si es urbanizable. No por casualidad el avance del POUM de Ciudad Real, según puede observarse en el dictamen Jenaro , clasifica toda esta zona como suelo urbanizable, y el PSI.
Por otro lado, otra cosa atentaría también contra el principio de reparto de beneficios y cargas, pues no se comprende porqué el propietario de un suelo al que se ha atribuido, como mínimo, una calificación de usos que afecta a su valor, debe verse excluido del proceso de reparto de beneficios y cargas de la urbanización a acometer, a favor de un sujeto privado en cuyo favor se expropia y al que se entrega todo el aprovechamiento lucrativo (más adelante volveremos otra vez más en detalle sobre esta idea del aprovechamiento lucrativo, a la que la parte codemandada dedica parte de su escrito de conclusiones). Lo correcto sería permitir al propietario participar, y sólo expropiar al que se negase a dicha participación; en ausencia de tal forma de actuar, no hay otra opción que valorar el suelo expropiado de acuerdo con el uso previsto, naturalmente con deducción de los costes y cargas correspondientes, que el propietario no ha asumido, tal y como efectivamente se deducen en el informe pericial de valoración del suelo. La parte codemandada señala que no pueden pretender los propietarios participar de los beneficios y no de las cargas. Sin embargo, lo primero que llama la atención es que justamente no se ha dado a los propietarios la posibilidad de participar en reparto alguno de beneficios y cargas, de modo que mal puede reprochársele que no participe cuando no se le permiteab initio; en segundo lugar, ya decimos que no se pretende valorar el suelo como libre de cargas ni cesiones ni gastos de urbanización, sino tomando en cuenta tales obligaciones.
Así pues, la valoración ha de realizarse, por referencia a suelos de naturaleza y destino lo más equivalente posible al de autos, y esos son lo suelos de destino industrial y terciario que, por lo general, tendrán carácter de urbanizables. En cualquier caso, la referencia al suelo urbanizable es inevitable, aunque el suelo sea formalmente rústico, porque el contenido material y legal del aprovechamiento reconocido es en uno y otro caso equivalente, hasta el punto de que esa equivalencia se hizo absoluta cuando la LOTAU Ley se modificó mediante Ley 2/2009 para permitir la segregación de terrenos frente a la unidad original de la parcela que constituía el PSI (modificación de los arts. 54 y 89.1.b de al LOTAU); suponiendo, eso sí, que esa modificación, cualquiera que fuese la intención del legislador, fuese realmente aplicable al caso de autos, pues la misma se refiere a los PSI tendentes a la ejecución deinfraestructuras destinadas a servicios públicos de interés general, no pudiendo considerarse un aeropuerto privado, como ya se ha dicho repetidamente, un servicio público más que en un sentido muy lato de la expresión, pero no en un sentido estricto y técnico, como servicio publificado y concedido en su gestión -en su caso- a los particulares.
OCTAVO.- Ya hemos dicho más arriba que debíamos volver más concretamente a la cuestión del aprovechamiento lucrativo. La codemandada insiste en que el aeropuerto es una infraestructura de servicio público que carece de aprovechamiento urbanístico lucrativo, argumentando que ni el PSI ni el Plan Director del Aeropuerto regulan el aprovechamiento urbanístico del proyecto 'porque no existe, el destino aeroportuario es incompatible con aquél, no hay aprovechamiento lucrativo en un suelo rústico destinado a una obra de interés público'. Argumento que, como también hemos señalado, no podemos compartir porque se parte de la idea equivocada de que toda infraestructura debe tener el mismo tratamiento sea de titularidad pública como de titularidad privada. En efecto, si compartimos la idea de que los sistemas generales tienen un aprovechamiento cero es por la sencilla razón de que tales sistemas son de titularidad pública, lo que excluye, por definición, toda idea de 'lucro' o 'negocio'; por eso, la LOTAU excluye del concepto los que no sean de titularidad pública. Pero esa idea de que los sistemas generales públicos carecen de aprovechamiento lucrativo no es extrapolable, entendemos, a los restantes supuestos en que, tratándose de infraestructuras que puedan estar afectadas por un interés general, no son de titularidad pública, sino privada, pues, aunque la legislación sectorial los denomine en ocasiones como sistemas generales, no existe razón alguna para que la edificabilidad o aprovechamiento urbanístico no sea lucrativo. Por poner un símil o ejemplo, se trataría de la misma diferencia que afecta a un terreno destinado a escuela pública (carece en sí mismo de aprovechamiento lucrativo) respecto de uno destinado a un colegio privado, que, pese a ser dotacional, y referirse a un servicio de interés general, es dotacional privado y con un aprovechamiento lucrativo que no puede ponerse en duda. De hecho, como ya dijimos, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 42.1.g) de la LOTAU (redacción dada por el art. 2, punto 7 de la
NOVENO.- Llegados a este punto, debemos todavía proceder a realizar una matización adicional. Vemos que, pese a ser suelo rústico, los usos y aprovechamientos permitidos tienen un contenido equivalente al de los suelos urbanizables. Esto sin duda es absolutamente palmario en relación con las zonas dedicadas específicamente a zona industrial, hotelera, construcción de auditórium, palacio de congresos, así como en zonas al servicio más directo de las aeronaves (talleres, hangares, oficinas para compañías aéreas) y que suponen todo lo que el perito Cristobal denomina 'parque logístico', que implican actividades y servicios lucrativas típicamente industriales y terciarias. Y esta parte, como se verá, habrá de valorarse a precios de suelo terciario e industrial común. Ahora bien, la cuestión debe ser sin embargo ser matizada en cuanto a la parteestrictamente aeroportuaria(pistas, torre, terminal), que ha sido dejada fuera en la valoración de aprovechamiento realizada por el perito Sr. Cristobal .
En este punto se plantea un dilema, cual es el de determinar: a) Si dichas partesestrictamente aeroportuariascarecen de aprovechamiento lucrativo, como pretende CIUDAD REAL AEROPUERTOS, que, en los actos de aclaración de los dictámenes, lo equipara a una cesión para dotaciones públicas y afirma que debedisminuirel valor del conjunto en proporción, hasta afirmar que el resultado de aprovechamiento podría ser incluso negativo; b) Si, por el contrario, suponen un aprovechamiento equivalente al del resto del suelo, a valorar conforme a un usostandardde tipo terciario o de servicios, o bien c) Si, suponiendo aprovechamiento lucrativo, no obstante éste debe ser valorado en un punto intermedio entre los dos anteriores extremos.
Ante todo hay que decir nuevamente que el hecho de que el aeropuerto sea de interés general no empece al hecho de que se trata de la instalación de una actividad económica terciaria privada, de modo que no se alcanza la razón por la que haya que concluir que el aprovechamiento no es lucrativo desde un punto de vista urbanístico, como lo es el de cualquier otra construcción al servicio de un uso terciario privado, al margen de que el servicio que preste sea de mayor o menor relevancia social (recuérdese el ejemplo del colegio privado). Como ya dijimos más arriba, es el mismo PSI el que señala que 'el proyecto se refiere a la ejecución de unas infraestructuras, o instalaciones para el desarrollo de actividades industriales o terciarias, de carácter privado en un suelo de titularidad privada'.
La disposición preliminar única de la LOTAU señala que el aprovechamiento privativo o aprovechamiento susceptible de apropiación es 'la cantidad de metros cuadrados edificables que expresa el contenido urbanístico lucrativo a que tiene derecho el propietario de un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación, cumpliendo los deberes legales y sufragando el coste de las obras de urbanización que correspondan'; y unidad rústica apta para la edificación es 'el suelo, perteneciente a la clase de suelo rústico, de dimensiones y características mínimas determinadas por la ordenación territorial y urbanística vinculado a todos los efectos a la edificación, construcción o instalación permitida, conforme, en todo caso, a la legislación administrativa reguladora de la actividad a que se vaya a destinar la edificación, construcción o instalación'.
A sensu contrario, la Sentencia del Tribunal Supremo 31/01/2012 , sobre el aeropuerto de El Prat (de titularidad pública, a diferencia del de autos), nos conduce a idéntica conclusión, cuando señala (el subrayado es nuestro): 'Por tanto y ratificando lo que declaramos en lassentencias citadas, la edificabilidad de 0,15 m²s/m²t prevista en la Modificación del Plan General Metropolitano aprobada el 6 de marzo de 2001, no puede considerarse aprovechamiento lucrativo en los términos recogidos en losartículos 27y29 de la Ley 6/98,dado que tal edificabilidad y usos están referidos a un equipamiento público de titularidad pública, sin que los expropiados puedan patrimonializar derecho alguno de dicho aprovechamiento, o utilizando las palabras de laSentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1995, antes referenciada, sin que el expropiado pueda cifrar el rendimiento económico que le produciría su solar, en el particular aprovechamiento urbanístico previsto en el planeamiento como fin determinado. En definitiva, no hay aprovechamiento lucrativo como declaramos en lassentencias de 11y23 de junio de 2007, en cuanto el Plan General Metropolitano no permite la edificación de metro cuadrado algunode titularidad privada'. Compárese esto ('equipamiento público de titularidad pública...no permite la edificación de metro cuadrado alguno de titularidad privada')con las tan repetidas Disposiciones Quinta y Séptima del PSI que justificó la presente expropiación: 'infraestructuras o instalaciones para el desarrollo de actividades industriales y terciarias, de carácter privado en un suelo de titularidad privada'.
Como hemos dicho, CIUDAD REAL AEROPUERTOS insiste en que la parte estrictamente aeroportuaria debe computarse como cesión. Ahora bien, lo inadecuado de tal planteamiento salta a la vista con sólo considerar que CIUDAD REAL AEROPUERTOS no ha cedido, en absoluto, esos terrenos a la comunidad, sino que los retiene en su patrimonio para dedicarlos a su negocio. De modo que no comprendemos cómo pueda establecerse tal comparación.
La representación de CIUDAD REAL AEROPUERTOS también ha preguntado a los peritos si, de tratarse de un aeropuerto de titularidad pública, entonces la conclusión valorativa habría sido diferente, a lo que contestaron ambos en sentido afirmativo. En el escrito de conclusiones insiste -ya lo dijimos- en afirmar que un aeropuerto privado, si es de interés general, es idéntico en todo a uno público. La parte pretende hacer aparecer como algo incongruente el hecho de que se diga que el suelo vale más en un caso que en el otro. Sin embargo, no hay incongruencia alguna, como razonamos a continuación.
Como ya hemos argumentado más arriba, si el aeropuerto espúblico, no hay aprovechamiento lucrativo alguno para nadie, sino exclusivamente un beneficio general para la comunidad, de modo que hay una coherencia entre la valoración del suelo de acuerdo con su destino anterior, pues el destino al que queda afectado por la expropiación no es lucrativo, y no hay afectación alguna al principio de equitativo reparto de beneficios y cargas, pues nadie recibe un aprovechamiento en perjuicio del anterior propietario del suelo, que queda excluido de él; todo esto, con la excepción ya conocida de que a su vez el sistema general o dotación pública sirva para 'crear ciudad' o en cualquier caso esté al servicio del suelo urbano o urbanizable, de forma que provoque un beneficio concreto para propietarios de suelos urbanizables a los que sirve.
Sin embargo, si el aeropuerto esprivado, y no es un sistema general de carácter público -por mucho que haya un interés general en que funcione y funcione bien-, entonces, también en la parte puramente aeroportuaria hay un aprovechamiento lucrativo, establecido o permitido ya en la fecha a que hay que referir la valoración, sin que se sepa porqué haya de recibirlo, e intervenir en el reparto de sus beneficios y de sus cargas, una persona diferente del propietario del suelo. Es tan simple como que nada tienen que ver las actuaciones acometidas por la autoridad pública con un fin por definición público, con las acometidas por una empresa privada con un fin privado y ánimo de lucro, y ello aunque al mismo tiempo haya un interés público en el éxito de la operación y aunque el Estado se reserve legalmente, por razones obvias, la gestión material de elementos que afecten directamente al tráfico aéreo, así como las aduanas y demás elementos de policía.
Así pues, concluimos en primer lugar quesí cabe hablar de aprovechamiento también en esta parte del proyecto,y que debe rechazarse por consiguiente la posición de la beneficiaria.
Ahora bien, dicho lo anterior, es necesario sin embargo matizar inmediatamente lo siguiente. Aun afirmando, como afirmamos, que la parte estrictamente aeroportuaria está dotada de un aprovechamiento urbanístico, no es posible olvidar que dicho aprovechamiento presenta una singularidad propia por su destino, pues, a diferencia del resto, no es un destino usual,standard, del suelo terciario o industrial, sino un destino inusual en el ámbito del aprovechamiento urbanístico lucrativo -y también en el ámbito de la actividad lucrativa que sobre él se va a desarrollar- y de difícil comparación con otros suelos terciarios, industriales, de servicios. Esta circunstancia se pone de manifiesto en los dos informes periciales antes mencionados, en los que se deja de lado esta parte del aeropuerto. El perito Cristobal , por otro lado (véanse los últimos minutos del acto de ratificación), tras negar que quepa considerar la parte aeroportuaria como una cesión, señala que para valorar esta parte necesitaría conocer datos de evolución de negocio a muy largo plazo (30 años) de modo que cualquier cálculo resultaría excesivamente arriesgado.
Ahora bien, el elemento que definitivamente nos sitúa en esta dirección es la ponencia catastral que se aprobó en 2008 relativa a los terrenos del aeropuerto (consta en los dos dictámenes), en la que se distingue (punto 3.2.1.3.):
- El área ocupada predominantemente por usos terciarios o residenciales: que podrá valorarse por repercusión sobre la construcción realmente existente, con un valor de repercusión equivalente a aplicar el MBR-3, de 201,339 €/m2, multiplicado por el coeficiente, entre 0,03 y 1,6, según usos.
- La parte estrictamente aeroportuaria, propiamente calificada de B.I.C.E. (bien inmueble de características especiales), que se valora por unitario a razón de 3,61 €/m2 de suelo bruto, según determina la
Esta valoración a razón de 3,61 €/m2, que no es ni la de un suelo agrario ni la de un suelo urbanizable ordinario, nos está diciendo dos cosas de extrema importancia; una, que ese suelo tiene un valor y tiene un aprovechamiento no simplemente equivalente al suelo de destino agrícola, según ya hemos concluido en párrafos anteriores; otra, que, sin embargo, es un destino peculiar, de especiales características, no usual ostandard,y que, por tanto, debe ser valorado de manera especial, matizada y específica, no como cualquier suelo terciario, sino con un valor inferior, aunque tampoco equivalente al puramente agrario, pues no lo es, ni mucho menos.
DÉCIMO.- Con lo que hasta aquí hemos razonado tenemos ya unos elementos que nos permiten afrontar la cuestión de la concreta valoración de los suelos expropiados.
Es de señalar que en el caso de las sentencias del Tribunal Supremo sobre el aeropuerto de Villafría en Burgos (por ejemplo, sentencia de 5 de mayo de 2007 ), el alto Tribunal, después de señalar que el suelo se debe valorar como urbanizable, atiende a valores no de suelo industrial o terciario, sino a precios de suelo residencial, aunque en régimen de viviendas de protección oficial, porque los datos al respecto son de público conocimiento y le permiten hallar un valor de suelo urbanizable; y ello pese a que el aeropuerto se sitúa en un entorno terciario e industrial. Se trata de una solución a la que se llega porque no se quiere dejar de dar un valor de suelo 'como urbanizable' cuando así debe valorarse, pero no se poseen otros datos reales que esos para calcular un posible valor. Sin embargo, teniendo nosotros que valorar un suelo destinado a un uso terciario e industrial, es a tales valores a los que preferentemente a otros de tipo residencial habrá que atender de ser posible.
En efecto, es por ello que, dado que nosotros sí contamos con más datos a través de las pruebas periciales emitidas en autos, acudiremos a los valores que más de ajusten al objeto a valorar y que más fundamento posean, y que en principio son las que se refieren a tales tipos de suelos (terciarios e industriales). Ha de señalarse también que la singularidad del caso y la negativa de la beneficiaria y del Jurado Regional a valorar el valor real de los bienes atendido su uso efectivo nos privan de elementos de valoración que pudieran resultar útiles, de modo que posiblemente será necesario hacer uso de la prudencia valorativa para hallar un valor que sea el mínimo que quepa reconocer a los terrenos en cuestión. Esto es, tras tomar la decisión, fundada en los anteriores razonamientos, de no valorar el suelo por su destino agrícola (pues no es el suyo), en la determinación del valor deseamos aplicar un principio de equidad y en todo caso de prudencia valorativa, de modo que no se concederá más valor del que con total seguridad al menos valgan los suelos, tomando, cuando se trate de realizar hipótesis, las más conservadoras y prudentes.
Debemos ya señalar que de las dos pericias que se han venido comentando en los fundamentos anteriores, la emitida en los presentes autos (D. Cristobal ) muestra, en sí misma y también en las explicaciones y aclaraciones dadas por el perito, un valor de solidez en la explicación de los datos tomados en consideración y los métodos aplicados muy superior a la emitida en autos 1383/2007. Razón por la cual principalmente atenderemos a aquélla primera pericia mencionada.
La pericial que vamos a tener en cuenta realiza varias alternativas de valoración. Como ya hemos dicho anteriormente, no creemos que debamos atender primariamente a la valoración que se haya realzado conforme a los criterios de VPO, pues el destino de los suelos es asimilable al industrial y de servicios, terciario, y no al residencial. De este modo, habría que acudir a las respuestas que el perito da no en el epígrafe 18 de su informe, sino en los epígrafes siguientes.
En tales epígrafes se parte de un uso y destino terciario, calculándose en el 19 según el método residual estático, y en el 20, según el dinámico. Es cierto que el método de valoración que utiliza es el residual, cuando hemos dicho que el suelo rústico se valora por comparación. Ahora bien, si se trata de un suelo rústico con usos reales semejantes a los del suelo urbanizable, la comparación ha de realizarse con tales tipos de suelos, y lo que valen estos suelos en definitiva lo que se calcula por el método residual. Por otro lado, obsérvese que en el método residual también se parte de un precio de venta final de producto construido que se obtiene por comparación (el precio estimado de venta de construcciones de tipo industrial) y que los datos sobre aprovechamientos y los relativos a gastos a descontar los obtiene el perito de una comparación real obtenida de diversas promociones presentadas ante las Comisiones Provinciales de Urbanismo, lo que dota a sus fuentes de un elemento de comparación real que debe ser apreciado. En cualquier caso el perito también justifica, mediante un informe de TINSA, la imposibilidad de obtener un valor por comparación directa; en aplicación estricta del art.
Siendo esto así, observamos que en el dictamen se alcanza un valor de 32,13 €/m2 por el sistema estático y de 21,44 €/m2 por el dinámico. Tomamos este último por ser el método dinámico el más adecuado para valorar suelos en el caso de promociones en desarrollo en el tiempo, máxime en el caso de una tan compleja como la de autos. Por otro lado, un valor de 21,44 €/m2 aparece como moderado y en ningún caso excede del valor de un suelo urbanizable en la época a que hay que referir la valoración. La parte codemandada, en conclusiones, opone a la valoración por este método residual dinámico que se han tomado plazos demasiado breves (cuatro años de construcción, más un año de conservación y seis años de comercialización). Debe tenerse en cuenta sin embargo que la valoración se efectúa referida al año 2004, y que en ese momento, aunque ese previese una construcción del aeropuerto por fases, no es menos cierto que se preveían meramente dos años para la ejecución de las obras que iban a permitir la puesta en marcha del aeropuerto (disposición cuarta del Acuerdo de 22/07/2003 de aprobación del PSI); y el Plan Director estableció una '1ª FASE' que finalizaba en fecha tan temprana como 2010 (sin carácter vinculante en cualquier caso). A ello debe añadirse que en las 'fichas' de aprovechamientos antes mencionadas, los aprovechamientos que el perito toma en cuenta aparecen expresamente referidos a la'1ª FASE' de ejecución y funcionamiento del aeropuerto, que, como se ha dicho, no se preveía para más allá de 2010. En semejante sentido, los administradores concursales, en el informe parcialmente unido al dictamen pericial del Sr. Labarda, manifiestan que el aprovechamiento a que se refieren debía estar ya desarrollado en esas fechas, aunque no lo estuviera de hecho.
En cualquier caso, es innegable que la forma de actuar, calificar y valorar el suelo por parte de la Administración obliga a realizar hipótesis de valoración y en ellas hay que tomar decisiones como la de los plazos previstos; diez años en total no parecía, a la fecha a la que hay que referir la valoración, una previsión necesariamente inadecuada, y en cualquier caso, estamos en un marco mucho más matizado que el que supondría la directa aplicación de valores residuales sobre precios de VPO, sistema utilizado por el Tribunal Supremo en el caso del Aeropuerto de Burgos, y sistema a través del cual el perito obtiene un valor superior al que acabamos de mencionar (en concreto, 23,04 €/m2).
Así pues, el valor que se asume es el de suelo urbanizable de 21,44 €/m2. Ahora bien, dentro de esta elección comparativamente moderada del valor aplicable, todavía debemos establecer una ponderación que proviene del hecho citado en el fundamento anterior, a saber: que la parte dedicada estrictamente a la finalidad aeroportuaria prototípica, poseyendo aprovechamiento urbanístico y siendo valorable, no puede serlo a valores semejantes a los del resto de zonas, por la singularidad ya reseñada antes. No se trata de distinguir fincas expropiadas para instalar una zona o la otra, pues en cualquier caso el proyecto es único y conjunto, sino de establecer una moderación del valor que sería ordinariamente propio del suelo urbanizable a partir de la evidencia de que una parte del proyecto tiene características singulares que, al menos según lo que deriva de la ponencia, suponen un inferior valor; en concreto, 3,61 €/m2, en concreto.
La zona que el perito valora francamente como suelo urbanizable común es la que califica de zona de 'parque logístico' que, como deriva de la página 54 del informe, supone 600,1237 Hª de las 1.234,45 ª en total que supone el proyecto en su conjunto, y que aporta un valor de 21,44 €/m2. Del resto, hay 57,42 Hª de protección natural del volcán de La Atalaya y de la ZEPA 'Campo de Calatrava', zona que evidentemente no conlleva aprovechamiento y que aporta al conjunto un valor puramente rústico tal como el que declaró el Jurado de 0,6206 €/m2. El resto, 576,91 Hª, posee un carácter estrictamente aeroportuario y aporta un valor de 3,61 €/m2, como dijimos. Esto nos puede servir como guía para una ponderación de valor guiada por una necesaria prudencia valorativa y equidad que rebaje el valor del suelo desde el valor del suelo urbanizable, de 21,44 €/m2, hasta un resultado ponderado, en atención a las superficies y valores correspondientes, de 12 €/m2, guiados por criterios de equidad y prudencia valorativa. Un valor en cualquier muy inferior al de un suelo urbanizable ordinario en la época a que hay que valorar y que combina la consideración de que el suelo no puede valorarse como si tuviera un puro destino agrícola como hizo el Jurado junto a la de que tampoco es en todo equivalente, en sus destinos, a un suelo urbanizablestandardo al uso.
UNDÉCIMO.- En el escrito de conclusiones, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha reclama que se tenga también en cuenta el dictamen pericial emitido por D. Fausto ; Arquitecto, en el seno de los recursos contencioso- administrativos 1424 y 1425/2007, destacando la Administración, primero, que el citado perito manifiesta que el encargo de valorar el suelo como urbanizable le obliga a realizar ciertas hipótesis ficticias, y, segundo, que los valores que resultan de dicho informe son muy inferiores a los que aparecen en otros informes semejantes.
Respecto del carácter hipotético de los valores, cabe señalar que tal cosa es una necesidad derivada del peculiar actuar en el proyecto en cuestión, donde la definición de usos concretos y aprovechamientos quedó en un estado de indeterminación (que no inexistencia) que obliga a este tipo de razonamientos. Del mismo modo, cuando el Tribunal Supremo considera que un suelo destinado a sistema general debe valorarse 'como si fuera urbanizable', debe hacer una valoración que parta de determinadas hipótesis de usos y aprovechamientos que nunca se refieren a la definición concreta del suelo que venía administrativamente efectuada, pues por definición en tales casos el suelo vendría clasificado como rústico, o como sistema general sin aprovechamiento, teniendo el Tribunal Supremo que realizar, como decimos, las consiguientes 'hipótesis' para poder hallar el valor justo. En cualquier caso, en el caso de autos el perito Sr. Cristobal ha acudido a los datos existentes sobre previsiones de destino y aprovechamiento (las fichas y el informe de los administradores concursales); que no hubiera una definición más precisa y formal no es cosa que deba beneficiar a quien provoca o se aprovecha de la oscuridad de la situación.
En cuanto a los valores que aparecen en el informe emitido en autos 1424 y 1425/07, debe aclararse que no se trata de que allí el perito, por consideración al carácter singular, aeroportuario, o de servicio, propio de esta infraestructura, haya llegado a la conclusión de que el valor no puede ser equivalente al de un suelo urbanizable y por ello haya establecido valores de suelo urbanizable de 1,91 €/m2 por el método residual estático y 0,7 €/m2 por el dinámico (esto es, valores llamativamente bajos); por el contrario, el perito realiza una hipótesis de valoración de suelo urbanizable terciario ordinario o 'standard', sobre la base de unos determinados parámetros de los que parte, obteniendo así tales valores; así se dice expresamente por el perito en la página 26 del informe (donde, igual que indicó también el perito Sr. Cristobal , el técnico echa en falta el Plan de Negocio del Aeropuerto para poder hacer una valoración más ajustada; el perito Sr. Cristobal manifestó expresamente haberlo solicitado y no habérsele sido entregado por la sociedad).
Pues bien, como hemos dicho, es evidente que los valores que se han mencionado resultan, vistos desde tal perspectiva, llamativamente bajos para un suelo que se califica de urbanizable, equivaliendo el segundo de ellos prácticamente a un valor de suelo de destino agrario de secano. Tratando de aclarar las razones de estos valores, la lectura del informe y el visionado de la ratificación ponen de manifiesto circunstancias que, en definitiva, nos llevan a la conclusión de que no nos permiten atender al mismo, como por ejemplo el hecho de que los datos utilizados para hallar el valor residual del suelo por el sistema estático darían como resultado no el valor que se contiene de 7,06 €/m2 (página 16 del informe) sino un valor negativo de -25,74 €/m2 (véase el minuto 12 del acto de ratificación), sin que el perito sea capaz en absoluto de explicar la incoherencia entre los datos utilizados y los resultados obtenidos. La fiabilidad del informe y de sus datos queda comprometida y no puede ser por tanto ser éste tomado en consideración.
DUODÉCIMO.- Después de todas estas apreciaciones, ya estamos en condiciones de realizar la concreta liquidación del justiprecio, que es como sigue:
7.396 m2 expropiados en pleno dominio x 12 €/m2............88.752 €.
Perjuicios por rápida ocupación....................................443,76 €.
Premio de afección...................................................4.437,60 €.
TOTAL.................................................................93.633,36 €.
La cantidad final devenga el interés desde el día siguiente a la fecha de la ocupación.
DECIMOTERCERO.- En cuanto a las costas de esta instancia, y por aplicación del artículo 139 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa , no procede su imposición a ninguna de las partes, por no darse circunstancias de temeridad o mala fe.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación,
Fallo
1.-Estimamos parcialmente el presente recurso contencioso-administrativo.
2.-Anulamos la resolución del Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, de fecha 1 de octubre de 2007, dictada en el expediente administrativo NUM000 , por el cual se estableció el justiprecio en relación con la expropiación de 7.396 m2 de suelo de la parcela catastral nº NUM001 , del polígono NUM002 de Ballesteros de Calatrava (Ciudad Real) , llevada a cabo para la ejecución del 'PROYECTO DE SINGULAR INTERÉS: AEROPUERTO DE CIUDAD REAL'.
3.- Establecemos un justiprecio de93.633,36 €,con el interés desde el día siguiente a la fecha de la ocupación.
4.-No ha lugar a hacer imposición de las costas.
Notifíquese, con indicación de que contra la presente sentencia procede únicamente la interposición de recurso de casación para unificación de doctrina.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Miguel Ángel Narváez Bermejo, estando celebrando audiencia en el día de su fecha la Sala de lo Contencioso Administrativo que la firma, y de lo que como Secretario, certifico en Albacete, a diecinueve de octubre de dos mil doce.
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