Acerca de operadores lógicos
Última revisión
03/11/2022
Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 4768/2021, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 50/2019 de 02 de Diciembre de 2021
Relacionados:
Orden: Administrativo
Fecha: 02 de Diciembre de 2021
Tribunal: TSJ Cataluña
Ponente: TÁBOAS BENTANACHS, MANUEL
Nº de sentencia: 4768/2021
Núm. Cendoj: 08019330032021100925
Núm. Ecli: ES:TSJCAT:2021:12573
Núm. Roj: STSJ CAT 12573:2021
Voces
Derecho de tanteo
Planeamiento urbanístico
Proceso de ejecución
Prueba pericial
Caducidad
Administración local
Empresas constructoras
Autonomía local
Enajenación de bienes
Falta de motivación
Acción urbanística
Patrimonio Público
Trámite de información pública
Viviendas de protección oficial
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Edificaciones ruinosas
Suelo y ordenación urbana
Escritura pública
Ordenación urbanística
Interés legitimo
Política local
Residencia habitual
Encabezamiento
Autos nº 50/2019
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA
RECURSO Nº : 50/2019
PARTES: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A.
C/ GENERALITAT DE CATALUNYA Y AJUNTAMENT DE BARCELONA
S E N T E N C I A Nº 4768
Ilustrísimos Señores: Presidente D. MANUEL TÁBOAS BENTANACHS. Magistrados D. FRANCISCO LÓPEZ VÁZQUEZ. D. JOSÉ ALBERTO MAGARIÑOS YÁNEZ.
BARCELONA, a dos de diciembre de dos mil veintiuno.
Visto por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, el recurso contencioso administrativo n° 50/2019 seguido a instancia de la entidad SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A., representada por el Procurador Don FRANCISCO JOSE ABAJO ABRIL, contra la GENERALITAT DE CATALUNYA, representada por la LLETRADA DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, y contra el AJUNTAMENT DE BARCELONA, representado por el Procurador Don JESUS SANZ LOPEZ, en su cualidad de parte codemandada, sobre Urbanismo Planeamiento-Disposición General.
En el presente recurso contencioso administrativo ha actuado como Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Manuel Táboas Bentanachs.
Antecedentes
1°.- El 5 de diciembre de 2018 la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona dictó Acuerdo por virtud del que, en esencia, se aprobó definitivamente 'el expediente de la Modificación del Plan general metropolitano para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación'.
2°.- Por la representación procesal de la parte actora se interpuso el presente recurso contencioso administrativo, el que admitido a trámite se publicó anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia correspondiente, y recibido el expediente administrativo le fue entregado y dedujo escrito de demanda, en el que tras consignar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó solicitando que se dictase Sentencia estimatoria de la demanda articulada. Se pidió el recibimiento del pleito a prueba.
3°.- Conferido traslado a las parte demandada y codemandada, éstas contestaron la demanda, en la que tras consignar los hechos y fundamentos de derecho que estimaron de aplicación, solicitaron la desestimación de las pretensiones de la parte actora.
4°.- Recibidos los autos a prueba, se practicaron las pertinentes con el resultado que obra en autos.
5°.- Se continuó el proceso por el trámite de conclusiones sucintas que las partes evacuaron haciendo las alegaciones que estimaron de aplicación; y, finalmente, se señaló día y hora para votación y fallo, que ha tenido lugar el día 29 de noviembre de 2021, a la hora prevista.
Fundamentos
PRIMERO.- El presente recurso contencioso administrativo tiene por objeto la pretensión anulatoria ejercitada a nombre de la entidad SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. contra el Acuerdo de 5 de diciembre de 2018 de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona de la GENERALITAT DE CATALUNYA por virtud del que, en esencia, se aprobó definitivamente 'el expediente de la Modificación del Plan general metropolitano para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación'.
Ha comparecido en los presentes autos el AJUNTAMENT DE BARCELONA, en su cualidad de parte codemandada.
SEGUNDO.- La parte actora en una larga demanda no exenta de repeticiones y acompañada de una prueba pericial elaborada a su iniciativa cuestiona la legalidad de los pronunciamientos administrativos impugnados en el presente proceso, sustancialmente, por las siguientes razones:
A) Sobre el proceso de participación ciudadana, citando al efecto el artículo 133 de la
B) Se critica la insuficiente evaluación económica y financiera que se incorpora a la figura de planeamiento impugnada.
C) Se defiende que la modificación impugnada adolece de arbitrariedad y falta de motivación.
D) Se insiste en que la modificación impugnada infringe los principios recogidos en el artículo 129 de la ley 39/2015, del procedimiento administrativo común.
E) Se pretende que la modificación actuada es contraria a las previsiones legales recogidas en el texto refundido de la ley de Urbanismo y su reglamento y en concreto a la obligación de notificación a los propietarios afectados y de la inscripción en el registro de la propiedad.
Las Administraciones demandadas contradicen los argumentos de la parte actora.
TERCERO.- Examinando detenidamente las alegaciones contradictorias formuladas por las partes contendientes en el presente proceso, a la luz de los elementos que las partes han puesto de manifiesto en su demanda y contestación con que se cuenta si bien solo se cuenta en esencia con la documental del expediente administrativo y la prueba pericial del perito elegido por la parte actora Arquitecto Don Ángel Daniel, debe señalarse que la decisión del presente caso en atención a la dirección de las alegaciones de la partes contendientes en el presente proceso deriva de lo siguiente:
1.- En una primera aproximación de los temas planteados y con las negritas y subrayados que se irán indicando interesa ir precisando lo siguiente:
1.1.- Sin necesidad de abundar en la configuración de los derechos de tanteo y retracto de la legislación estatal de suelo -en especial, en los artículos 90 y siguientes de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, 291 y siguientes del
Es más, a los efectos temporales del presente proceso interesa dejar sentado que debe ocuparnos la redacción originaria de este
Y si se atiende a la ordenación reglamentaria procede dirigir la atención al Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, igualmente en su redacción originaria, habida cuenta que por razones temporales tampoco resulta de aplicación el no ratificado
1.2.- En ese marco importa dejar constancia de los dictados de los artículos 172 y 174 de la redacción originaria del
'ARTÍCULO 172. DELIMITACIÓN DE ÁREAS.
1. A efectos de constituir o incrementar el patrimonio municipal de suelo y de vivienda y de facilitar el cumplimiento de sus objetivos, los ayuntamientos pueden delimitar áreas en las cuales las transmisiones onerosas quedan sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, que corresponde al mismo ayuntamiento, a las entidades urbanísticas especiales o a la administración actuante. Estas áreas se pueden delimitar en las zonas de influencia de actuaciones urbanísticas de iniciativa pública a los efectos de evitar la especulación y favorecer los realojamientos.
2. En la delimitación de las áreas a que se refiere el apartado 1 deben concretarse los tipos de fincas la transmisión de las cuales resta sujeta al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, que pueden ser los terrenos sin edificar, tanto los que son solares como los que no lo son, y los terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas. La delimitación de áreas se puede referir también a suelo clasificado como no urbanizable, a los efectos de lo que establece el art. 160.5.d.
3. El acuerdo de delimitación de las áreas a que se refiere el apartado 1 puede declarar la sujeción al ejercicio de los derechos de las transmisiones de viviendas en construcción o construidos, siempre que las personas transmisoras los hayan adquirido de la parte promotora. En el caso de viviendas construidas, es preciso también que la transmisión se proyecte o se perfeccione antes de que no haya transcurrido un año desde la finalización del edificio.
4. Si el ámbito delimitado de un área ha sido previamente integrado, en todo o en parte, dentro de las previsiones de un programa de rehabilitación, el correspondiente acuerdo de delimitación puede establecer que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto comprende incluso las fincas edificadas de acuerdo con la ordenación aplicable, tanto si la transmisión se proyecta y se verifica en conjunto como si se hace de manera fraccionada, y tanto si es bajo el régimen de propiedad horizontal como si no lo es.
5. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es de seis años a contar de la fecha de aprobación del proyecto de delimitación del área.
6. Las personas propietarias de bienes afectados por las delimitaciones de áreas a que se refiere este artículo tienen que notificar la decisión de enajenarlos de conformidad con el procedimiento que sea establecido por reglamento.
7. La falta de acreditación de haberse notificado según el reglamento la enajenación de bienes afectados por delimitaciones de áreas impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión efectuada'.
'ARTÍCULO 174. PROCEDIMIENTO DE DELIMITACIÓN DE ÁREAS.
1. La delimitación de las áreas en que hacen referencia los arts. 172 y 173 se puede hacer directamente en el planeamiento urbanístico, y también mediante el procedimiento de delimitación de polígonos en desarrollo de lo que determine el planeamiento urbanístico. Las personas propietarias afectadas deben ser notificadas individualmente y deben cumplirse los requisitos establecidos por la legislación hipotecaria.
2. El acuerdo de delimitación del área debe inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente certificación emitida por el secretario o secretaria del ayuntamiento o de la comisión territorial de urbanismo competente. A tales efectos, el acuerdo tiene que incluir una descripción de las fincas afectadas que sea suficiente para hacer la identificación registral'.
1.3.- Y en la regulación reglamentaria no resulta ocioso traer a colación la redacción originaria de los artículos 226 a 228 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, con el siguiente contenido:
'ARTÍCULO 226. DELIMITACIÓN DE ÁREAS.
226.1 La delimitación de áreas sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, tanto si se efectúa en el planeamiento urbanístico como mediante el procedimiento que establece el art. 113 de la Ley de urbanismo, de acuerdo con lo que prevé el art. 166 de esta Ley, exige:
a) La justificación tanto de la necesidad y oportunidad de la medida y de las correspondientes previsiones económico-financieras como del ámbito delimitado, que tiene que constar en una memoria justificativa.
b) La determinación de las fincas afectadas y de sus personas propietarias, mediante una relación de los bienes afectados y de sus personas propietarias y un plano de delimitación, a escala adecuada, con expresión de las calles, polígonos, sectores o fincas afectados.
c) La determinación, con respecto a cada área, de cuál es la administración o entidad urbanística especial que puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.
226.2 En la notificación a las personas propietarias afectadas que prevé el art. 166.1 de la Ley de urbanismo y en la anotación en el Registro de la propiedad, tiene que constar la administración o entidad urbanística especial que puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.
226.3 La eficacia del acuerdo de delimitación de áreas sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto resta condicionada a la práctica de la correspondiente anotación en el Registro de la propiedad.
ARTÍCULO 227. EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.
227.1 Las personas propietarias de bienes incluidos en la delimitación de estas áreas tienen que notificar a la administración o entidad titular de los derechos de tanteo y retracto, identificada de acuerdo con lo que establece el art. 226.2 de este Reglamento, su decisión de enajenarlos, con expresión del precio, forma y plazos de pago proyectados y de las restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo durante un plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la fecha en que se haya producido la notificación.
227.2 El ayuntamiento o la entidad que sea titular, puede ejercer el derecho de retracto cuando no se le haya hecho la notificación que dispone el apartado precedente o cuando se hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigidos o resultase inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.
Este derecho debe ejercerse en el plazo de un mes, contado desde el día siguiente a la fecha de la notificación de la transmisión llevada a cabo, que la persona adquiriente debe hacer, en todo caso, al ayuntamiento mediante entrega de una copia de la escritura pública o documento en que fuese formalizada.
227.3 Los efectos de la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo caducan cuando transcurran cuatro meses desde la fecha de esta notificación sin que se haya efectuado la transmisión.
La transmisión realizada transcurrido este plazo se entiende efectuada sin la mencionada notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.
ARTÍCULO 228. PAGO Y DESTINO DE LOS BIENES ADQUIRIDOS EN EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO
228.1 Cuando la administración ejerce los derechos de tanteo o retracto tiene que hacer frente al importe total de la transmisión. Sin embargo, cuando se trate de viviendas sometidas a un régimen de protección pública, el precio de adquisición no puede superar el precio máximo de venta, según la normativa aplicable.
228.2 El pago tiene que efectuarse de acuerdo con la forma y plazos previstos con el tercero, según conste en la notificación que regula el art. 227.1 de este Reglamento.
228.3 Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se integran automáticamente en el patrimonio público de suelo y de vivienda correspondiente'.
1.4.- Es por tanto la precedente relación suficientemente expresiva de la ordenación de los derechos de tanteo y retracto desde la perspectiva del ordenamiento urbanístico de Cataluña, a los efectos de constituir o incrementar el patrimonio municipal de suelo y de vivienda y de facilitar el cumplimiento de sus objetivos.
Ahora bien, otra cosa es que el legislador en sede del ordenamiento sectorial de vivienda (sic) haya dispensado un régimen especial en estrecha y directa relación con los planes locales de vivienda.
En esa singular perspectiva procede no perder de vista la ordenación establecida por el artículo 15 de la
'ARTÍCULO 15. DECLARACIÓN DE ÁREAS SUJETAS A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN RELACIÓN CON LOS OBJETIVOS DE LOS PLANES LOCALES DE VIVIENDA
1. Los municipios, para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales que establece el art. 73, para facilitar la conservación y rehabilitación de edificios y para evitar la expulsión de ocupantes u otros procesos especulativos, pueden delimitar áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda y áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. Estos derechos de tanteo y retracto se extienden a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de dichos edificios o viviendas.
2. El Plan territorial sectorial de vivienda, en función de la importancia de la actividad inmobiliaria o de necesidades sociales especiales, puede proponer una delimitación de áreas de tanteo y retracto para las finalidades a las que se refiere el apartado 1 o puede delimitarlas directamente, de acuerdo con los municipios afectados.
A los efectos de la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, las áreas de tanteo y retracto pueden coincidir con las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada delimitadas en los planes locales de vivienda, en el Plan territorial sectorial de vivienda o, mientras estas no estén delimitadas, con las que prevé el anexo del Plan para el derecho a la vivienda.
3. Para la definición de las posibles áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, el municipio, o el Plan territorial sectorial de vivienda, debe justificar adecuadamente las razones. Los planes locales de vivienda pueden contener la definición de dichas áreas.
4. Los derechos de tanteo y retracto pueden ser ejercidos por la Administración pública ya sea por cuenta propia, ya sea en favor de los promotores a los que se refiere el art. 51, ya sea en favor de los sujetos a los que se refiere el art. 87.3.
5. La Administración, si ejerce el derecho de tanteo en favor de terceros, puede fijar unas condiciones respecto al uso y la dedicación del inmueble que aseguren que su destino esté vinculado a las políticas sociales de vivienda del municipio. Estas condiciones pueden consistir en exigir que una parte del inmueble se destine a viviendas de protección oficial o vinculadas a políticas sociales, más allá de los porcentajes máximos de reserva establecidos por el art. 17 y por el Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo.
6. En las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, no pueden efectuarse transmisiones a ningún título si el inmueble que pretende transmitirse se destina a vivienda o, en el caso de edificios enteros, a un uso principal de vivienda y no cumple ni puede cumplir, con las obras de rehabilitación pertinentes, las condiciones de habitabilidad exigidas legalmente.
7. Si los entes locales afectados no actúan, el departamento competente en materia de vivienda debe subrogarse en las tareas municipales a que se refiere el presente artículo, sin perjuicio de que otros departamentos y organismos de la Generalidad competentes en materia de urbanismo y política de suelo, en función de los correspondientes planes y programas de actuación, asuman también, en todo o en parte, las acciones emprendidas. Los inmuebles obtenidos por medio del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto deben ponerse al servicio de las políticas locales de vivienda.
8. La delimitación de las áreas, las garantías y el procedimiento deben regirse por lo establecido por la legislación urbanística general, sin perjuicio, en su caso, de la posibilidad de establecer una única prórroga, por un máximo de seis años, en el plazo de duración de los derechos de tanteo y retracto establecidos por dicha legislación, si las circunstancias, que deben acreditarse en el expediente, así lo aconsejan.
9. Si la delimitación del área sujeta a los derechos de tanteo y retracto coincide con la totalidad del término municipal, no es preciso que consten en el expediente la relación de las fincas afectadas y de sus propietarios ni la indicación de las calles, polígonos, sectores y parajes afectados'.
1.5.- Por expreso y expresivo designio del legislador en forma alguna cabe entender que nos hallemos ante una unitaria regulación de los referidos derechos de tanteo y retracto sino antes bien ante una regulación que se toma en primer lugar desde la perspectiva del ordenamiento jurídico urbanístico que se conforma con una naturaleza, competencias, unos supuestos, procedimientos, garantías, objetivos y finalidades sobradamente expresivos y a los efectos de constituir o incrementar el patrimonio municipal de suelo y de vivienda y de facilitar el cumplimiento de sus objetivos.
Y posteriormente más allá de todo ello en el ordenamiento sectorial de vivienda se dirige la atención a la declaración de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto pero en la perspectiva de cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales, para facilitar la conservación y rehabilitación de edificios y para evitar la expulsión de ocupantes u otros procesos especulativos dando luz a una regulación suficiente y sobradamente diferenciada en su naturaleza, competencias, supuestos, garantías, objetivos y finalidades.
Dicho en otras palabras, por expresa remisión del ordenamiento sectorial de vivienda a la de urbanismo la delimitación de las áreas, las garantías y el procedimiento deben regirse por lo establecido por la legislación urbanística general - artículo 15.8 de la Ley 18/2007-.
Ahora bien, los supuestos de aplicación a edificios y no a terrenos sin edificar, el que no es preciso que consten en el expediente la relación de las fincas afectadas y de sus propietarios ni la indicación de las calles, polígonos, sectores y parajes afectados y que pueda alcanzarse lo totalidad de un término municipal, entre otras, son prescripciones en el ordenamiento de vivienda, verdaderamente sustantivas que se alejan trascendentemente de la órbita urbanística y que muestran y demuestran otra regulación suficiente y sobradamente diferenciada en su naturaleza, competencias, supuestos, garantías, objetivos y finalidades. Y así se indica como ambas regulaciones complementarias en la Disposición Transitoria Tercera del Decreto Legislativo 1/2010.
2.- Desde esa perspectiva diferenciada y dirigiendo la atención a la figura de planeamiento impugnada relativa al Acuerdo de 5 de diciembre de 2018 de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona de la Generalitat de Catalunya por virtud del que, en esencia, se aprobó definitivamente 'el expediente de la Modificación del Plan general metropolitano para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación' importa destacar los siguientes particulares de sus apartados: 2 Memoria Informativa. 2. 1 Àmbit i Iniciativa. 2.2. Justiificació de la conveniencia i oportunitat, 2.3 Objectius, 2.4 Marc legal. Y 3.2 Justificació jurídica de la reforma:
2. MEMÒRIA INFORMATIVA
2.1. Ámbit i iniciativa
L'àmbit de la present MPGM és tot el terme municipal de Barcelona, ja que es tracta d'una regulació general d'aplicació a aquelles finques que presentin les condicions que s'estableixen en aquesta dins el municipi.
La present Modificació de PGM es d'iniciativa pública corresponent a l'Ajuntament de Barcelona.
2.2. Justificació de la conveniencia i oportunitat
Actualment a Barcelona coexisteixen una série de realitats que fan necessària una intervenció decidida per tal de garantir el dret a l'habitatge i la possibilitat da permanència dels veïns i veïnes als seus barris.
En primer lloc es detecta una important pressió sobre el preu dels habitatges de la ciutat, especialment aquells que es troben en régim de lloguer. La ciutat es troba immersa en un procès de forta escalada dels preus que dificulta el manteniment de les persones llogateres als seus habitatges amb la no renovació dels contractes una vagada finalitzats aquests i la substitució per altres persones de rendes més altes. Alhora, l'interés en l'adquisició d'edificis per part d'inversors immobiliaris provoca una forta pressió sobre les unitats de convivència que resideixen en habitatges, que es manifesta especialment en relació als de lloguer amb pròrroga forçosa.
En segon lloc, Barcelona no compta amb prou habitatge assequible per respondre a les necessitats de les unitats de convivència que no poden accedir a un habitatge adequat a la seva capacitat econòmica. ja que aquest representa ùnicament un 6-7.5% de l'habitatge principal de la ciutat. A finals de 2017, el Registre de Sol-licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial de Barcelona comptava amb més de 36.500 unitats de convivència inscrites ¡ la Mesa d'Emergencies Socials tenia pendent l'assignació d'un habitatge a 232 unitats de convivència.
En tercer lloc, la major part dels sòls que permeten la construcció de nou habitatge amb protecció oficial a Barcelona són solars resultants de l'aplicació de les reserves d'habitatge de protecció en àmbits de transformació urbanística, i per tant, se situen en àmbits ubicats fora del nucli central de la ciutat, majoritariament als districtes de Sants-Montjüic (barri de la Marina), Sant Andreu i Sant Martí, seguits d'Horta-Guinardó i Nou Barris, Així doncs, el desenvolupament del planejament urbanistic actual no contempla la generació del sòl necessari per a la construcció d'habitatge assequible als districtes de Ciutat Vella, l'Eixample, les Corts, Sarrià-Sant Gervasi i Gràcia, atés que no es preveuen. en aquests districtes, grans actuacions de transformació urbanistica més enllà d'actuacions puntuals, la qual cosa no contribueix a donar compliment en aquests àmbits als mandats legals de la Llei del Dret a l'Habitatge en favor de la cohesiò social, l'equilibri territorial, el desenvolupament sostenible i el desenvolupament sostenible i la necessitat de lluitar contra ta gentrificació, la segregació urbana i la desigualtat territorial (articles. 2,3,16 i altres de la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge).
En quart lloc, aquesta situació de pressió es veurà agreujada d'acord amb els escenaris de población i llars, ja que les projeccions existents preveuen que fins al 2024 pugui augmentar en fins a 53.063 el nombre de llars a la ciutat.
Per tal de generar habitatge asequible, la ciutat està enfortint la política de compra d'habitatges i edificis residencials, i está avançant en la identificació dels solars sense edificar existents a la ciutat, que donada la situació de forta pressió i de previsió de creixement de llars a la ciutat es preveu desenvolupar.
En aquest escenari es fa necessari la implementació de les mesures previstes en l'ordenament jurídic que es proposen en aquesta Modificació del PGM. A partir de l'establiment del terme municipal com a àrea de tanteig i retracte, s'amplien els mecanismes per incrementar el nombre d'habitatges destinats a polítiques socials i aixì donar resposta, tant a les necessitats de la població demandant d'habitatge, com a les prescripcions establertes per la llei 18/2007 del dret a l'habitatge de Catalunya. Alhora, ha de permetre disposar d'una nova aina per actuar en casos de pressió sobre les persones residents perquè no abandonin els seus habitatges. També ha de permetre l'adquisicíó de sòls destinats a dotacions pùbliques que no tenen previst un sistema d'execució pel planejament, aixì com aquells terrenys en sòl no urbanitzable que interessi protegir i tuelar pùblicament per raons socials o mediambientals. Finalment, amb la definició de!s terminis per a l'edificació, s'incentiva incrementar l'oferta d'habitatges al mercat immobiliari de Barcelona, contribuint a donar resposta a la necessitat de nous habitatges a la ciutat.
2.2.1. L'Objectiu de solidaritat urbana i el parc assequible actual
La llei 18/2007 pel dret a l'habitatge de Catalunya, estableix al seu article 73 l'objectiu de Solidaritat urbana, com a element essencial per fer efectiu el dret a l'habitatge. D'acord amb aquest objectiu, Barcelona hauria de comptar, l'any 2027, amb un parc d'habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d'habitatges principals existents, el que representa uns 111.000 habitatges.
Actualment, s'estima que els habitatges destinats a polítiques socials presents a la ciutat se situen en uns 40.000 - 50 000 habitatges, que representen entre un 6 i un 7,5% de l'habitatge principal de la ciutat. A més, cal destacar que bona part d'aquests habitatges, entre 17.500 i 27.500, deixaran de formar part del parc destinat a polítiques socials, de manera progressiva, ja que en el cas dels HPO de venda, finalitzarà la seva qualificació de règim d'habitatge amb protecció oficial (passant al règim lliure) i en el cas dels habitatges amb contractes de lloguer de pròrroga forçosa, els contractes s'aniran extingint.
2.2.2. El Pla pel Dret a l'habitatge de Barcelona 2016 - 2025
El PDHB estableix dos subeixos estratègics amb una incidència directa sobre l'objecte d'aquesta modifícació. Per una banda, El subeix C1 Augment del parc públic actual, inclòs dins l'eix C. que vol ampliar el parc d'habitatge assequible a partir d'una màxima diversificació dels mecanismes donada la manca d'habitatge assequible actual a la ciutat per donar resposta a la important demanda existent. Per altra banda, el subeix B2 Manteniment de l'ús residencial i dels residents, inclòs dins l'eix B que vol garantir el bon ús del parc residencial afrontant la mobilització de l'habitatge buit, la pressió i expulsió de la població resident i el bon ús del parc pùblic.
Aquesta modlficació vol oferir eines per tal d'assolir els objectius previstos en relació amb aquestes linies, especialment en relació als següents elements recollits al pla pel Dret a l'habitatge de Barcelona:
-Amplíar el parc pùblic de la ciutat per la seva insuficiència per donar resposta a les necessitats de la població.
-Millorar la distribució de l'habitatge amb protecció ofic.ial en el conjunt de la ciutat, donat que actualment tant el parc existent com el pare previst es concentra en una série de barris.
-Impulsar estratègies que permetin generar nou habitatge protegit mitjançant la compleció i optimització del teixit urbá existent.
-Adquirir habitatges al mercat privat per facilitar l'ampliació del parc pùblic en un menor termini que el necessari per a la promoció d'un nou habitatge i amb una distribució més equilibrada per la ciutat.
-Incentivar la construcció dels solars buits existents a la ciutat.
-Atendre a les persones residents que pateixen situacions de pressió per abandonar els seus habitatges, i que poden arribar fins a l'assetjament immobiliari.
2.2.3. L'experiència francesa
La delimitació de tota la ciutat com un àrea de tanteig i retracte és una mesura que normalment s'aplíca en altres àmbits urbans europeus. L'exemple més proper és el previst a França amb el 'droit de préemption urbain' que preveu la legislació francesa en tots el municipis que optin per delimitar un àmbit mitjançant els instruments de planejament urbanistic (bé els plans urbans locaIs, bé els plans d'usos del sòl o bé un mapa local). A França la delimitació faculta a l'administració local a adquirir amb caràcter prioritari un immoble quan decideixi vendre'l la persona propietària i des de l'any 2006; ' droit de préemption urbain' està previst amb la finalitat taxada de mantenir als llogaters en un immoble destinat a residència de persones i per reaccionar contra les vendes d'edificis especulatives. El fonament del seu exercici és per assolir els següents objectius:
-Executar un projecte urbà.
-Realitzar una política d'habitatge local.
-Organitzar les activitats econòmiques.
-Promoure el desenvolupament del lleura i el turisme.
-Construir instal-lacions col-lectives.
-Lluitar contra la insalubritat i fomentar la renovació urbana.
-Constituir reserves de sòl per permetre la realització d'aquestes accions o operacions desenvolupament.
L'exercici del 'droit de préemption urbain' a França requereix, per tant, la prèvia delimitació de l'àmbit en un instrument de planejament i la justificació en el Pla de la causa que motiva la subjecció. Aquests requisits també s'exigeixen en l'ordenament urbanístic i d'habitatge de Catalunya. En canvi, en el cas francés l'exercici del dret té algunes diferències, la més notable és que un cop oferta la facultat d'optar per l'adquisició de l'immoble a l'administració, aquesta no queda vinculada pel preu ofert, sinò que pot intentar recluir-lo i, en tal cas, la persona propietària pot renunciar a la proposta i mantenir-se en el preu inicial, però llavors l'immoble se sotmetrà a un procès judicial de determinació del justipreu, aplicant els criteris de valoració expropiatória, entre l'inicial i el proposat per l'administració optant.
2.3. Objectius
Aquesta modificació del PGM presenta dos grans objectius. En primer lloc, l'aplicació dels mecanismes d'intervenció legals en matèria de política de sòl i habitatge4, per ampliar el patrimoni pùblic de sòl i habitatge, que ajudi a fer efectiu el dret dels ciutadans i ciutadanes a l'accès a un habitatge digne i adequat.
Més concretament, es posa èmfasi en els objectius següents:
a) Complir els objectius del Pla pel dret a l'Habitatge 2018-2025 (PDHB 2016-2025), aprovat per acord de 17 de gener de 2017 del Plenari del Consell Municipal de l'Ajuntament de Barcelona, i l'exigència d'incrementar el parc d'habitatges vinculats a polítiques socials que estableix l'article 73 de la Llei 18/2007.
b) Incrementar el patrimoni municipal de sòl i d'habitatge, especialment la construcción, la rehabilitació o la destinació a habitatge de protecció pública dels terrenys, edificis o habitatges que s'obtinguin, així com l'adquisició de sòls destinats a dotacions publiques.
c) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable, d'acord amb l'article 160.5.d) del Decret legislatiu 1/2010.
d) Facilitar la conservació i rehabilitació d'edificis, especialmente en els àmbits on es donen condicions de vulnerabilitat econòmica i social
e) Evitar l'expulsió d'ocupants, atesa la importància i elevada incidència dels processos de gentrificació en molts àmbits de la ciutat.
f) Fer front, en general, als processos especulatius, que encareixen i dificulten l'accés a l'habitatge dels ciutadans.
g) Incentivar l'activació de l'oferta del mercat immobiliari, evitant l'existència de terrenys que tinguin la qualificació de solar, d'edificacions declarades en ruïna o de construcciones paralitzades o inadequades a l'indret.
h) Dotar de transparència a les transaccions immobiliàries entre privats.
i) Dotar de major capacitat de decisió a l'Ajuntament en els sectors objectes de transformació urbana.
En segon lloc, aquesta modificació té como a objectiu l'establiment de terminis d'edificació com a eina d'intervenció en el mercatt del sòl per afavorir la generació de nous habitatges. Aquesta previsió afecta als solars destinats pel planejament a ús d'habitatge o a usos mixtes que admeten aquest ús. Per tant, no es refereix als sòls destinats a altres usos com l'industrial, el comercial, l'aparcament, el residencial, les oficines.
2.4. Marc legal
L' article 47 de la Constitució Espanyola de 1978 imposa el mandat d'evitar conductes especulatives que alterin el mercat i dificultin l'accés de la ciutadania a l'habitatge. Alhora cal garantir que en les plusvàlues urbanistiques que deriven de les actuacions publiques hi participa efectivament el conjunt de la ciutadania a les quals van dirigides i no poden ser instrumentalitzades per fomentar l'especulació.
La present proposta de Modificació del PGM se situa en el marc del previst a l' article 2 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost pel qual es va aprovar el Text refós de la Llei d'Urbanisme (DL 1/2010), que estableix l'abast de les competències en materia d'urbanisme, de protección del territorio i d'habitatge, precisant que formen part d'aquestes les facultats pertinents i necessàries per intervenir en el mercat immobiliari, i per regular i promoure l'ús del sòl, de l'edificació i de l'habitatge.
En concret, els drets de tanteig i retracte es regulen al Capítol IV del Titol cinqué del TRLU, que engloba i regula els instruments de la política de sòl i habitatge.
Els terminis d'edificació es regulen al Capítol V del mateix Títol cinqué del TRLU. El Capítol esmentat regula l'obligació d'edificar i d'urbanitzar i les conseqüències de l'incompliment d'aquesta obligació.
Així mateix, els drets de tanteig i retracte es regulen a la Llei 18/2007, de 28 de desembre del dret a l'habitatge, especificament a l'article 15.
La delimitació de tota la ciutat de Barcelona com una única àrea de tanteig i retracte, troba el seu encaix jurídic en l'article 15.9 de fa Llei 18/2007, de 28 de desembre del Dret a l'Habitatge (LDH) que habilita a que la declaració d'una àrea de tanteig i retracte coincideixi amb tot el terme municipal amb l'objectiu d'aconseguir els objectius en matèria d'habitatge previstos en la propia norma. També empara la delimitació de tota la ciutat como una área de tanteig i retracte l'article 15.2 'in fine' de la Llei del dret a l'Habitatge incorporat per l'article 2 del
Alhora, l' article 172 del DL 1/2010 preveu la delimitació d'àrees de tanteig i retracte als efectes de construir o incrementar el patrimoni municipal de sòl i habitatge.
Per altra banda, la present figura de planejament defineix els terminis edificació, a l'empara de l'article 175 del TRLUC, i els articles 229 i 230 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei d'Urbanisme.
La delimitació de tota la ciutat de Barcelona com un área de tanteig i retracte, i la definició dels terminis d'edificació es fa mitjançant la figura de la Modificació de Pla General Metropolitá (PGM) en ser aquest, l'instrument de planejament urbanístic de major rang jeràrquic. Als efectes de l'exercici d'aquest dret d'adquisició preferent, al planejament derivat de desenvolupament podrá ampliar els immobles subjectes dintre d l'àrea delimitada per la MPGM, ampliant la subjecció a l'exercici dels drets de tanteig i retracte, mitjançant l'aprovació de plans especials urbanístics, de plans de millora urbana i mitjançant la delimitació de polígons d'actuació que explicitaran els criteris als objectius i justificaran la subjecció.
Els drets de tanteig i retracte que preveu la MPGM s'afegeixen als ja previstos actualmente en el Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, que es regeixen per aquesta normativa específica a la qual es remet la MPGM.
Nogensmenys, els drets de tanteig i retracte previstos en la Llei 9/1993, de 30 de setembre de Patromoni Cultural Català, als quals no fa esment la normativa d'aquesta MPGM, es regulen per la seva normativa específica.
3.2. Justificació juridica de la proposta.
La finalitat de la delimitació de la ciutat de Barcelona com una Àrea de tanteig i retracte, d'acord amb els criteris per l'exercici d'aquests drets que es proposen en la present MPGM, és doble. D'una banda, contribuir a complir amb el mandat que imposa l'article 73 de la Llei 28/2007, de 28 de desembre, del Dret a l'Habitatge (LDH), de disposar d'un parc d'aquests habitatges destinats a polítiques socials corresponents al 15% del total d'habitatges principals dins els 20 anys de vigencia de la Llei (és a dir, durant l'any 2027). D'altra banda, l'objectiu de la delimitació de tota la ciutat com una única área de tanteig i retracte, és garantir un desenvolupament urbanistic sostenible d'acord amb el que disposa l' article 3 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel que es va aprovar el Text refós de la Llei d'Urbanisme (DL 1/2010), minimitzant el risc d'expulsió dels ocupants dels habitatges destinats a residencia habitual i el risc a la seva substitució per habitatges destinats a residencia flotant sense arrelament a la ciutat, situacions que alteren el model escollit de desenvolupament urbanístic a la ciutat de Barcelona, que pretén evitar la dispersió en el territori i afavorir la cohesió social
Així mateix, els drets de tanteig i retracte d'acord amb les previsions de l'article 172 del TRLU van adreçats essencialment a incrementar els sistemes, especialmente d'equipaments, parcs forestals i altres espais lliures i habitatges dotacionals.
Els objectius que es persegueixen amb la subjecció dels indicats immobles a l'exercici dels drets de tanteig i retracte en tota la ciutat de Barcelona, d'acord amb el que preveuen els articles 15 i 37 de la LDH, l' art. 172 i següents del DL 1/2010 i de la seva Disposició Addicional Tercera, aquests són els que recull l'article 1 de les normes urbanístiques del present document.
Cal entendre de forma conjunta i compementària les previsions de l'ordenament urbanístic i l'habitatge, a l'hora de preveure els supòsits i la regulació dels drets de tanteig i retracte, tal com preveu la Disposició addicional tercera del Decret Legislatiu 1/2010 pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme.
'Les determinacions del Text refós que s'aprova s'han d'entendre complementades en materia d'habitatge, pel que estableixen els articles 15, 16, 17, 18, 20 i 31 i les disposicions addicionals cinquena i sisena de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l'habitatge, amb relació respectivament a la delimitació d'àrees subjectes als drets de tempteig i retracte, a les directrius per al planejament urbanístic respecte els habitatges, a la destinació de sòl a habitatge amb protección oficial, al sistema d'habitatges dotacionals públics, a la memòria social, a les declaracions de ruïna, a les reserves per a habitatges amb protección oficial i a l'aplicació de la destinació total o parcial de l'edificació a habitatge amb protecció oficial en sòl urbà consolidat.'
L'article 15.9 LDH preveu, expressament que quan, com en aquest cas, la delimitació de l'àrea de tanteig i retracte coincideix amb tot el terme municipal (article 1 de les normes urbanístiques) 'no cal que constin en l'expedient la relació de finques afectades i de llurs propietaris ni la indicació dels carrers, polígons, sectors i paratges afectats', perquè a efectes hipotecaris en tractar-se d'una delimitació subjecta a retractes legals no és necessària aquesta constancia registral.
L'article 15 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre del Dret a l'Habitatge estableix que la justificació de la delimitació de les áreas de tanteig i retracte han d'estar fonamentades, a més d'en la necessitat de 'cumplir els objectius dels plans locals d'habitatge i l'exigència d'incrementar el parc d'habitatges vinculats a polítiques socials', en la necessitat de 'facilitar la conservació i rehabilitació d'edificis i per a evitar l'expulsió d'ocupants o altres processos especulatius'.
En aquest sentit, actualmente a la ciutat de Barcelona existeix un important déficit d'habitatge asequible i el parc públic disponible no és suficient per atendre la demanda existent. Aquest fet que se sumen els fenómens especulatius de pressió sobre les persones residents exposats al punt 2.7 de la present memoria, lligades en molts casos a situacions d'incompliment de la funció social de la propietat, en tant que incompliment del deure de conservació de l'edificació, inherent al dret de propietat ( article 15 del RDL 7/2015, de 30 d'octubre, pel que s'aprova el text refós de la Llei del Sòl i Rehabilitació Urbana), i tipificat com infracció urbanística segons l' article 211 i següents del DL 1/2010. Aquest context justifica la necessitat de delimitar tota la ciutat com una área de tanteig i retracte, subjectant determinats immobles, disseminats per tota la ciutat, sobre els quals concorrin els criteris que precisen les normes d'aquesta MPGM per l'exercici d'aquest dret en favor de l'Ajuntament de Barcelona, o de les entitats que l'Ajuntament designi. En aquest sentit, tot i que l'ordenament juridic permet subjectar a l'exercici dels drets d'adquisició preferent a diversos immobles, en aquesta Modificació del PGM i d'acord amb el previst a l' article 15.1 i 15.9 de la LDH i 172 i 173 del DL 1/2010 se soumeten directament al dret de tanteig i retracte en tot el terme municipal de Barcelona les transmissions dels immobles inclosos a l'article 2.2 de les normes urbanístiques de la present figura de planejament.
Quant al termini màxim de subjecció de les transmissions a l'exercici dels drets de tanteig i retracte aquest es fixa en 6 anys d'acord amb el disposat a l' article 172.5 DL 1/2010 i pot ser prorrogable una única vegada a 6 anys més, tal i com permet l'article 15.8 LDH.
Els criteris de subjecció poder ser els que es fonamenten en les finalitats previstes als articles 172 i 173 del Decret legislatiu 1/2010, de 3 de agost, pel qual es va aprovar el Text refós de la Llei d'Urbanisme (DL 1/2010); 15.1 i 37 LDH, per evitar conductes que dificultin l'accés a l'habitatge o impedeixin la seva conservació; i del 2
L'aplicació d'aquests criteris permet subjectar a l'exercici dels drets d'adquisició preferent als immobles descrits a l'article 2.1 de les normes urbanístiques de la present Modificació. Igualment, permet subjectar els edificis plurifamiliars usats principalment como habitatge que es trobin en qualsevol de les situacions anòmales previstes a l'article 41 de la LDH i els edificis plurifamiliars usats principalment com habitatge que estiguin subjectes a ordres de conservació, hagin estat objecte de procediments a causa de discriminació o assetjament, siguin objecte transmissions a baix preu a causa de la presencia d'ocupants, es trobin en àmbita de vulnerabilitat económica i social o es trobin en àmbits amb processos acreditats de gentrificació.
A aquest efecte, la present Modificació del PGM, a banda de subjectar a l'exercici del dret de tanteig i retracte als terrenys sense edificar, estableix el termini màxim per emprendre l'edificació en els mateixos, segons es regula en els articles 8 i 9 de les normes urbanístiques del present document, tal com es determina en l' article 175 i següents del DL 1/2010, i els articles 229 i 230 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei d'Urbanisme.
L'àmbit d'aplicació dels terminis d'edificació abasta tot el terme municipal atés que l'escassetat de l'habitatge i l'increment dels preus afecta tota la ciutat, i és necessari promoure l'edificació dels solars buits amb destí a habitatge amb carácter general. En aquest sentit, no es pot circumscriure o limitar a àmbits concrets, tenint en consideració que el mercat del sòl de la ciutat té unes dimensions limitades per raó de la propia extensió d'aquesta i el seu posicionament central en l'àmbit metropolitá, i el seu elevat nivel de consolidació de l'edificació. Sense perjudici d'aquesta determinació, el planejament específic dels diferents àmbits pot establir els terminis més adients.
Y con toda esa relación de argumentos el convencimiento recae en que se trata de fundamentar el derecho de tanteo y retracto por medio de una delimitación de área de tanteo y retracto que alcanza a todo el término de Barcelona y que solo puede encontrar cobertura en la reiteradamente invocada
3.- Y en esa perspectiva procede dejar constancia de lo establecido en su Normativa Urbanística del siguiente modo:
4. NORMES URBANÍSTIQUES
CAPÍTOL 1. DRETS DE TANTEIG I RETRACTE
Article 1. Declaració d'àrea de tanteig i retracte.
1. Es declara área de tanteig i retracte tot el terme municipal de Barcelona, d'acord amb el que preveuen els articles 15 i 37 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, i article 172 i següents del Text refós de la Llei d'urbanisme de Catalunya, aprovat per Decret legislatiu, 1/2010, de 3 d'agost, i la Disposició Addicional Tercera del Decret legislatiu 1/2010, amb els objectius següents.
a) Complir els objectius del Pla pel dret a l'Habitatge 2016-2025, aprovat per acord de 17 de gener de 2017 del Plenari del Consell Municipal de l'Ajuntament de Barcelona, i l'exigència d'incrementar el parc d'habitatges vinculats a polítiques sociales que estableix l'article 73 de la Llei 18/2007.
b) Incrementar el patrimoni municipal de sòl i d'habitatge, especialmente la construcción, la rehabilitació o la destinació a habitatge de protecció pública dels terrenys, edificis o habitatges que s'obtinguin així com l'adquisició de sòls destinats a dotacions publiques.
c) Formar reserves per a protegir i tutelar el sòl no urbanitzable d'acord amb l'article 160.5.d) del Decret legislatiu 1/2010.
d) Facilitar la conservació i rehabilitació d'edificis, especialmente en els àmbits on es donen condiciones de vulnerabilitat econòmica i social.
e) Evitar l'expulsió d'ocupants, atesa la importancia i elevada incidencia dels processos de gentrificació en molts àmbits de la ciutat.
f) Fer front, en general, als processos especulatius, que encareixen i dificulten l'accés dels ciutatans a l'habitatge.
2. Queden sotmeses a l'exercici d'aquests drets les transmissions oneroses dels immobles descrits a l'article 2 i s'estenen a la transmissió d'accions o participacions socials de societats mercantils en els termes de l'article 15 de la Llei del drel a l'habitatge. No estan sotmeses les transmissions entre les societats del mateix grup.
3. Correspon a l'Ajuntament de Barcelona l'exercici dels drets de tanteig i retracte previstos en aquesta modificació del Pla General Metropolità, sens perjudici del que preveu l'article 7.2.
Article 2. lmmobles subjectes
1. Els immobles susceptibles de ser subjectes a aquests drets, d'acord amb els articles 15 i 37 de la Llei 18/2007 i els articles 172 i 173 del Decret legislatiu, 1/2010. són:
a) Els edificis plurifamiliars sencers usats principatment com a habitatge.
b) Els terrenys sense edificar, ja siguin solars o parcel-les en qualsevol classe de sòl.
c) Els terrenys amb edificacions ruïnoses o totalment desocupades.
d) Els habitatges en determinades àrees, entre aquestes, les àrees de rehabilitació i conservació, o dins els previsions d'un programa de rehabilitació, amb especial consideració dels habitatges buits i els de lloguer en règim de pròrroga forçosa.
e) Les finques edificades incloses en áreas de rehabilitació i conservació, o dins les previsions d'un programa de rehabilitació.
f) Els habitatges en construcción o ja construïts sempre que les persones transmissores els hagin adquirit de la part promotora i, si es tracta d'habitatges construïts cal també que la transmissió es projecti o perfeccioni abans que no hagi transcorregut un any des de l'acabament de l'edifici.
g) Els habitatges o edificis provinents d'execucions hipotecàries o de procediments de compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.
2. Aquesta modificació del Pla General Metropolità, d'acord amb l'article 15.9 de la Llei 18/2007, sotmet directament a drets de tanteig i retracte, en tot el terme municipal, segons el que preveuen els articles 15.1 de la Llei 18/2007 i 172.1 i 2 del Decret legislatiu 1/2010, les transmissions dels immobles següents:
a) Els edificis plurifamiliars sencers usats principalment com a habitatge.
b) Els terrenys sense edificar, ja siguin solars o parcel-les en qualsevol classe de sòl.
c) Els terrenys amb edificacions ruïnoses o totalment desocupades.
d) Els habitatges buits sotmesos a l'impost sobre els habitatges buits, regulat a la Llei 14/2015, del 21 de juliol.
3. Les finques resultants de projectes de reparcel-lació aprovats definitivament no estan sotmeses a drets de tanteig i retracte fins que no hagi transcorregut un termini de cinc anys de la ínscripció en el Registre de la Propietat de l'aprovació del projecte de reparcel-lació.
4. Els drets de tanteig i retracte sobre habitatges o edificis provinents d'execucions hipotecàries o de procediments de compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària es regulen per la legislació específica aplicable.
Article 3. Delimitació d'àrees en desenvolupament de la MPGM
1. En desenvolupament d'aquesta modíficació del Pla General Metropolità, els plans especials urbanístics i els plans de millora urbana podran delimitar àrees de tanteig i retracte que explicitaran els objectius i la justificació de la delimitació i podran abastar també els immobles recollits en l'article 2, apartat 1.d), e) i f).
2. Així mateix, es podran delimitar árees de tanteig i retracte en desenvolupament d'aquesta modificació del Pla General Metropolità, mitjançant el procediment de delimitació de polígons d'actuació en àmbits concrets de la ciutat, que podran abastar també els immobles recollits en l'article 2, apartat 1. d), e) i f). S'exigirà una memoria justificativa de la proposta amb l'explicitació de la problemática observada i els objectius que persegueix la deimitacló d'acord amb el que preveu l'article 1 i l'article 226 del Decret 305/2006. de 18 de juliol, pel qual a'aprovà el Reglament de la Llei d'urbanisme.
3. Les àrees de conservació i rehabilitació que es delimitin d'acord amb el que preveu l'article 37 de la Llei 18/2007 podran incorporar així mateix la concreció d'àrees de tanteig i retracte.
Article 4. Vigència de la declaració
1. La vigéncia de la declaración s'estén al periode de sis anys a partir de l'entrada en vigor d'aquesta modificació del Pla General Metropolità, pel que fa als immobles enumerats a l'article 2.2. En les àrees delimitades en desenvolupament d'aquesta MPGM, que preveu l'article 3, la vigencia de sis anys es comptarà a partir de l'entrada en vigor de l'àrea concreta.
2. L'eventual pròrroga, que pot tenir una durada máxima de sis anys prevista en l'article 15 de la Llei 18/2007, no comportarà la necessitat de modificar el Pla General Metropolità o l'instrument de planejament general vigen en aquest momento, i podrá ser acordada pel Plenari del Consell Municipal, de forma motivada i previ un tràmit d'exposició al pùblic d'un mes.
Article 5. Publicitat
1. Per donar la publicitat corresponent als immobles subjectes a drets de tanteig i retracte, sens prejudici del que determina l'article 15.9 de la Llei 18/2007, així como de la publicitat registral que correspongui, s'elaborarà d'ofici per l'Ajuntament un cens que gaudirà de la publicitat adequada, en el qual s'incorporaran, en tot cas, els immobles subjectes a dret de tanteig i retracte que siguin objecte d'expedients singularitzats els terrenys no edificats i els terrenys amb edificacions ruïnoses o inadequades, amb les notificacions procedents als interessats.
2. El cens s'actualitzarà periòdicament a fi i efecte de reflectir les àrees que es delimitin d'acord amb el que preveu l'article 3 i les noves situacions que determinin la subjecció o no subjecció dels immobles.
Article 6. Criteris per a l'exercici dels drets
1. L'Ajuntament de Barcelona d'acord amb les previsions pressupostàries i les prioritats que s'estableixin, concretarà periòdicament els criteris als quals ajustarà la seva actuació per a exercir els drets de tanteig i retracte en els supòsits concrets.
2. Per a l'exercici dels drets de tanteig i retracte sobre edificis i habitatges a més de la idoneitat per al compiiment dels objectius determinats en l'article 1, es prendran en consideració les circumstàncies següents:
a) Edificis o habitatges en situació o en utilització anòmales, segons la Llei 18/2007.
b) Edificis en mal estat de conservació, en especial els subjectes a ordres d'execució de conservació que afectin l'edifici globalment.
c) Edificis o habitatges amb ocupants, en especial considerant els arrendaments en règim de pròrroga forçosa.
d) Edificis o habitatges en ámbits de vulnerabilitat económica i social.
e) Edificis o habitatges en ámbits amb procesos de gentrificació o de substitució de les persones residents
3. En general, les adquisicions per incrementar el patrimoni públic de sól i habitatge, l'obtenció de dotacions publiques i les adreçaces a la conservació del sól no urbanitzable, han de valorar l'adequació dels sóls als objectius de l'article 1, les condicions económiques que s'ofereixen en relació als valors de mercat, esl aspectos relacionats amb la cohesió social i la contribució a l'execució del planejamet urbanístic.
Article 7. Ordenança
1. L'Ajuntament, mitjançant la corresponent ordenança, podrá concretar els aspectos procedimentals necessaris, el funcionament del cens, els requisitis de publicitqt i confidencialitat aixi com precisar i desenvolupar els criteris per a l'exercici dels a qué fa referencia l'article 6.2.
2. Aixi mateix, l'ordenança podrá regular les condicions en qué el dret de tanteig l'retracte pot correspondre a més de l'Ajuntament, a entitats urbanistiques especials o a l'administració actuant d'acord amb el que preveu l'article 172.1 del Decret legislatiu 1/2010, i els supósits i condicions en qué podrá ser exercit per l'Ajuntament en favor dels promotors socials a qué fa referencia l'article 87.3 de la mateixa llei
CAPITOL 2. TERMINIS PER EMPRENDRE L'EDIFICACIÓ
Article 8. Terminis per emprendre l'edificació
1. S'estableixen els terminis per emprendr l'edificació en el terme municipal de Barcelona, que correspon al planejament urbanistic, segons el TRLUC i RLUC
2. l'edificació s'ha d'emprendre dins els terminis previstos en el planejament vigent i els que estableixin els nous plans.
3.En defecta de determinació en els plans d'aqueests terminis, s'estableixen els següents:
a)Un termini d edos anys per emprendre l'edificació de les parcebles no edificades ubicades en árees en la qualificació zonal prevegí el seu desti a habitatge plurifamiliar o a usos mixtos que admetin aquest ús, des que tinguin la condició de solar.
Aquest termini és tambe d'aplicació a los parcel les ocupades per construccions ruinoses derruides, paralitzades o inadequades a l'indret que reuneixin les condicions del parágraf anterior.
b)Un termini de tres anys per emprendre l'edificació de les parcel-les situades en poligons d'actuació urbanística que tenien per objecte l'execució sistemática d'actuacions de transformació, i que estigum destinades, segons la seva qualificació, a ús d'habitatge plurifamiliar o a usos mixtos que admetin aquests ús, des que tingum la condició de solar.
Aixi mateix, aquest termii de tres anys és d'aplicació a les parcel-les no edificades o ocupades per construccions ruinoses, derruïdes, paralitzades o inadequades a l'indret, destinades als usos esmentals al parágraf anterior que només hagin de completar o acabar la urbanització per teir la condijo de solar, en el seu cas, prevís cassió del sól destinat a vialitat i este eixó no requreixi la delimitació d'un poligon d'actuació urbanística.
4. Dins els terminis assenyalets s'haurá de demanr llicéncia d'edificació, d'acord amb les determinacions del planejament. L'edificació es portará a terme, en els terminis previstos en la llicéncia d'acord amb la normativa vigent.
5. Pel que fa als sóls qualificats especificament com a habitatges de protección pública en plans parcials urbanistics o plans de millora urbana o en polígons d'actuació delimitats pel planejament general, llevat que el planejament estableixi un termini més breu, les obres s'han d'iniciar en un termini de dos anys a comptar des que la parcel la tingui la condició de solar, i han de finalitzar en tres anys a comptar des de la data d'atorgament de la llicéncia d'obres de conformitat amb del que preveu l'article 57 del Decret legislatiu 1/2010 i els articles 83 i 90 del Decret 305/2006.
Article 9. Cómput dels terminis
1. Els terminis previstos a l'article 8.2 inicien el cómput des de l'entrada en vigor de la present MPGM, pel que fa a les parcel-les que ja estiguin en aquest momento e les situacions que preveu el mateix article 8.2.
2. Les parcel les ocupades per construccions ruinoses, derruides paralitzades o inadequades a l'indret hauran de ser objecte del corresponent expedient municipal en qué es declari la situación. Els terminis computaran des de la fermesa en via administrativa de la resolución corresponent
3. En el cas d'actuacions sistemátiques es considera qe tenen la condició de solar i el cómun dels terminis s'inicia a partir de la recepció de les obres d'urbanització seiguí auesta completa o per fases.
4. El termini podrá ser prorrogat per resplució municipal motivada, per raons de policía de sól o d'habitatge, en el seu cas, a instancia de la persona propietária i també, si es justifica l'existéncia d'una causa que impedeixi al propietari iniciar l'edificació, sempre que s'hagin adoptat les mesures legalment adequades per a la cessació d'aquella. Aquest termini no s'altera encara que durant aquest es facin transmissions de domini.
Y a todo ello añadir lo dispuesto en sede de Agenda y de Estudio Económico e Informe de Sostenibilidad Económica del siguiente modo:
5.2. Agenda
L'esecució de les compras dels inmobles que s'adquireixin en aplicación de la present MPGM, están subjectes al programa d'inversions anual, sigui en el concepte de compra o expropiació d'inmobles, que l'Ajuntament aprova en el marc de l'exercici pressupostari anual, i relacionat amb l'Estudi económic d'aquesta MPGM.
En relació a la vigencia del termini máxim de subjecció de les transmissions a l'exercici dels drets de tanteig i retracte d'acord amb la legislació vigent, aquesta és de 6 anys ( art 172.5 DL 1/2010), prorrogable una única vegada a 6 anys més (art. 15.8 LDH), a través d'acord del Plenari del Consell Municipal, de forma motivada i prvi un trámit d'exposició al públic d'un mes.
7. ESTUDI ECONÓMIC I INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÓMICA
7.1. Marc jurídic
El TRLU estableix que la modificació de qualsevo dels elements d'una figura del planejament urbanístic se subjecta a les mateixes disposicions que en regeixen la formació (art. 98). Pal que fa a l'estudi económic de l'operació, formen part de la documentació del planejament l'avaluacio económica i financiera i l'informe de sostenibilitat económica.
L'article 59 del TRLU específica la necessitat d'incloure a la documentació dels plans generals el següents document de contingut económic. Concretament específica:
Art. 59.1 e) L'agenda i l'avaluació económica financera de les actuacions a desenvolupar
El RLU detalla la documentació necessária del planejament general i específica a l'article 76.3 les caracteristiques de l'avaluació económica financiera.
Art. 76.3 L'evauació económica i financiero del pla d'ordenació urbanística municipal contó l'estimació del cost económic de les actuacions previstas, la determinació del carácter públic o privat de les inversions necessáries per a l'execució del pla, les previsions de finançament públic l'analisis de la viabilitat financera de les actuacions derivadas de l'execució del pla.
D¡altra banda, llei estatal RDL 7/2015, de 30 d'octubre, pel que se aprova el text retos de la llei del sól i rehabilitació urbana, estableix en l'article 22.4
4. La documentació de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular, el impacto de la actuación en ls Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimieto de las infraestructuras necesaria o la puesta en marcha y la prestación de los servicios rsultantes, así como la suficiencia y educación del suelo destinado a usos productivos.
L'article 59 del TRLU contempla dins la documentació de la Memória l'informe de sostenibilitat económica, en els termes següens:
d)L'informe de sostenibilitat económica, que ha de contenir la justificació de la suficiencia i adequació det sòl destinat a usos productius, la ponderació de l0impacte de les actuacions previstes en los finances publiques de les administracions responsable sde la implantació i el manteniment de l'es infraestructures i de la implantació i prestació dets serveis necessaris.
Aquesta MPGM té un carácter essencialment normatiu i no defineix actuacions concretes. Pel que la als drets de tanteig i retracte habilita el su exercici, sempre en el marc de les disponibilitas pressupostaries anuals. En relació als termiis d'edificació es precisen terinis aplicable sen des que no hi habi altres terminis establerts pesl planejament.
7.2. Viabilitat económica i financera de la MPGM
A efectes d'aquest estudi económic, els principals objectius de la MPGM són: incrementar el patrimoni municipal de sól i d'habitatge, l'adquisició de sols destinats a dotacions publiques i generar reservés per a protegir i tutelar el sol no urbanitzable. En aquest sentit no determina la localització i ordenació d'uns sóls concrets que puguin ser valorats, i per tant, únicament es considera l'oportunitat per part de l'administració d'adquirir los
A efectes de justificar la capacitat que té l'Ajuntament respecta a las posibles inversions futures a que donin lloc els dret de tanteig i retracte, en aplicación de la present MPGM cal tenir en compte, el següent:
-Des de l'any 2008 fins al 2016 l'Ajuntament ha expropiat immobles per un valor total de 534M de € resultant una mitjana de 59.33M € anuals.
-Durant els anys 2016 i 2017 s'han adquirit finques senceres d'us d'habitatge i habitatges solts per destinar-los a lloguer asequible i social per un valor de 34.90M€, resultant una mitjana de 17,45 M€. Tal com es mostra el punt 2.9 d'aquest document, l'any 2017 les inversions de l'Ajuntament per aquest concepte es van duplicar respecte l'any anterior.
-Aquestes adquisions s'han fet en la seva major part a l'empara dels drets de tanteig i retracte en relació a finques sobre habitatges o edificis provinent d'execucions hipotecáries o de procediments de compensació o pagament de deute amb garantía hipotecaria.
-L'Ajuntament destina per tant, a l'adquisició d'immobles quantitats suficientment significatives. Els drets de tanteig i retracte que es preveuen afegeixen nous instruments per tal de portar a terme aquestes adquisicions sens perjudici que es pugun habilitar recursos addicionals en el Programa d'Actuació municipal i en els presssupostos anuals.
L'organització de la gestió administrativa dels drets de tanteig i retracte no comporta despeses significatives en termes de medis pesonals i reals. Hi ha experiencia, en la gestió de les finques procedents de procedeiments d'execució hipotecaria i del patrimoni cultureal. Es podrá portar a terme disn l'actual organització, en el seu cas, reorganitzani alguna unitat administrativa. Tampoc comporta cárregues economiques per als particulars.
La definició de terminis d'edificació que fa aquesta MPGM té carácter normatiu i no requereix l'assignació de recusos públics. També cal notar que l0eventual incompliment del dere d'edificar la declaración d'aqest incompliment i la incorporación al Registra municipal de solars sense edificar no comprta necessáriament expropiació dels solars atés que també s'ofereixen les alternatives de la venda forçoxa o la substitució forçosa.
7.3. sostenibilitat económica i financera de la MPGM
Els drets de tanteig i retracte s'exerceisen amb el control rigoros propi dels expedients d'aduisició patrimonial. Per tant, han d'incorporar les valoracions pericials exigides legalment, que han d'acreditar per cada bé la idoneïtat del seu preu i l'adequeció als criteris que s'estableixin en els programas corresponents.
En qualsevol vas, s'exerceixen dina les disponibilitats pressupostáries i d'acord amb les partides habilitades per la qual cosa el seu impacto económic en la Hisenda Municipal és perfactament previsible i acotat. En l'apartat anterior s'acredita l'evolució de la despesa en adquisicions patrimonials, constant en el temps i perfectament sostenible. El Programa d'Actuació Municipal del mandat podrá fer les previsions d'inversió necessáries i els pressupostos incloure les dotacions adients
La previsió de terminis d'edificació és una mesura que ha de contribuir a dinamitzar el mercat i en aquest sentit incentivar l'edificació i, en conseqüencia els ingresos tributaris derivats de l'activitat de la construcción.
4.- Llegados a este punto y en principio por lo razonado nada hay que objetar a que nos hallemos en el ordenamiento sectorial de vivienda que se dirige en lo qe ahora importa a la declaración de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto pero en la perspectiva de cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales, para facilitar la conservación y rehabilitación de edificios y para evitar la expulsión de ocupantes u otros procesos especulativos dando luz a una regulación suficiente y sobradamente diferenciada de la urbanística en su naturaleza, competencias, supuestos, garantías, objetivos y finalidades, sin perjuicio de la remisión del ordenamiento sectorial de vivienda a la de urbanismo la delimitación de las áreas, las garantías y el procedimiento deben regirse por lo establecido por la legislación urbanística general - artículo 15.8 de la Ley 18/2007-. Y en relación a la totalidad del término municipal de Barcelona.
Y todo ello en razón a la funadmantación y motivación ostenible ya referida en parte y cuyo íntegro contenido debe darse por reproducido en la figura de planeamiento impugnada.
5.- La parte actora defiende la omisión improcedente de la consulta pública previa de las entidades y organizaciones más representativas afectadas por la nueva ordenación con exige el artículo 133.1 de la
' ARTICULO 133. PARTICIPACIÓN DE LOS CIUDADANOS EN EL PROCEDIMIENTO DE ELABORACIÓN DE NORMAS CON RANGO DE LEY Y REGLAMENTOS
1. Con carácter previo a la elaboración del proyecto o anteproyecto de ley o de reglamento, se sustanciará una consulta pública, a través del portal web de la Admnistración competente en la que se recabará la opinión de los sujetos y de las organizaciones más representativas potencialmente afectados por la futura norma acerca de:
a)Los problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa.
b)La necesidad y oportunidad de su aprobación.
c)Los objetivos de la norma.
d)Las posibles soluciones alternativas regulatorias y no regulatorias.
2. Sin perjuicio de la consulta previa a la redacción del texto de la iniciativa, cuando la norma afecte a los derechos e intereses legítimos de las personas, el centro directivo competente publicará el texto en el portal web correspondiente, con el objeto de dar audiencia a los ciudadanos afectados y recabar cuantas aportaciones adicionales puedan hacerse por otras personas o entidades. Asimismo, podrá también recabarse directamente la opinión de las organizaciones o asociaciones reconocidas por ley que agrupen o representen a las personas cuyos derechos o intereses legítimos se vieren afectados por la norma y cuyos fines guarden relación directa con su objeto.
3. La consulta, audiencia e información públicas reguladas en este artículo deberán realizarse de forma tal que los potenciales destinatarios de la norma y quienes realicen aportaciones sobre ella tengan la posibilidad de emitir su opinión, para lo cual deberán ponerse a su disposición los documentos necesarios, que serán claros, concisos y reunir toda la información precisa para poder pronunciarse sobre la materia.
4. Podrá prescindirse de los trámites de consulta, audiencia e información públicas previstos en este artículo en el caso de normas presupuestarias u organizativas de la Administración General del Estado, la Administración autonómica, la Administración local o de las organizaciones dependientes o vinculadas a éstas, o cuando concurran razones graves de interés público que lo justifiquen.
Cuando la propuesta normativa no tenga un impacto significativo en la actividad económica, no imponga obligaciones relevantes a los destinatarios o regule aspectos parciales de una materia, podrá omitirse la consulta pública regulada en el apartado primero. Si la normativa reguladora del ejercicio de la iniciativa legislativa o de la potestad reglamentaria por una Administración prevé la tramitación urgente de estos procedimientos, la eventual excepción del trámite por esta circunstancia se ajustará a lo previsto en aquella'.
Disposición adicional primera. Especialidades por razón de materia.
1. Los procedimientos administrativos regulados en leyes· especiales por razón de la materia que no exijan alguno de los trámites previstos en esta Ley o regulen trámites adicionales o distintos se regirán, respecto a éstos, por lo dispuesto en dichas leyes especiales'.
'Disposición final quinta. Adaptación normativa.
En el plazo. de un año a partir de la entrada en vigor de la. Ley, se deberán adecuar a la misma las normas reguladoras estatales, autonómicas y locales de los distintos procedimientos normativos que sean incompatibles con lo previsto en esta Ley'
'Disposición final séptima. Entrada en vigor
La presente Ley entrará en vigor al año de su publicación en el 'Boletín Oficial del Estado'.
Y nada hay que objetar a su entrada en vigor ni al transcurso del plazo de adaptación establecido.
No obstante y ya que nos hallamos ante un procedimiento autonómico de elaboración de un planeamiento urbanístico, con sus sustanciales diferencias sobre el régimen de elaboración de las ordinarias disposiciones reglamentarias procede no perder de vista igualmente la doctrina del Tribunal Constitucional en su Sentencia 55/ 2018, de 22 de junio, relativa al recurso de inconstitucionalidad del Gneeralitat de Catalunya contra varios preceptos de la
'3º Declarar que el · art. 1 32 y el art. 133, salvo el inciso de su apartado 1 'Con carácter previo a la elaboración del proyecto o anteproyecto de ley o de reglamento, se sustanciará una consulta pública' y el primer párrafo de su apartado 4, ambos de la Ley 39/2015, son contrarios al orden constitucional de competencias en los términos del fundamento jurídico 7 c) de esta Sentencia'.
Y en razón en concreto a las siguientes consideraciones:
'La participación ciudadana está regulada en el art. 133 de la Ley 39/2015. Este precepto no impide que las Comunidades Autónomas disciplinen, en cuanto a sus propias iniciativas normativas., aspectos tales como la duración de las consultas, el tipo de portal web en el que se llevan a cabo, su grado de difusión o el nivel de trasparencia de la documentación y las alegaciones aportadas. Tampoco impide que incrementen los niveles mínimos de participación asegurados con carácter general y, por tanto, que acoten o reduzcan las excepciones previstas. No obstante, fija una serie relevante de extremos en relación con las formas, contenidos y destinatarios de las consultas.
La STC 91/2017, FJ 6, es la primera que ha enjuiciado la cobertura competencial de previsiones estatales relativas a la participación· ciudadana durante la elaboración de cualesquiera disposiciones administrativas. Hasta entonces, este Tribunal había tenido oportunidad de examinar únicamente regulaciones estatales sobre la audiencia y la información pública durante la elaboración de instrumentos normativos concretos: las 'disposiciones de carácter general relativas a materias que afecten directamente a consumidores y usuarios'' [ STC 15/1989, de 26 de enero, FJ 7 c)], la planificación ecológica ( STC 102/1995, de 26 de junio, FJ 13) y el planeamiento urbanístico [ STC 61/1997, de 20 de marzo, FJ 25 c)].
De acuerdo con la STC 91/2017, FJ 6, deben reputarse bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas las previsiones siguientes: 'se establecerán los mecanismos de consulta con los agentes implicados que estimulen su participación activa en el proceso de elaboración normativa' ( art. 4.6 de la
El art. 133, en sus apartados 1, primer inciso ('Con carácter previo a la elaboración del proyecto o anteproyecto de ley o de reglamento, se sustanciará una consulta pública') y 4, primer párrafo, contiene normas con parecido tenor que pueden reputarse bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas ( art. 149.1.18
Procede, en consecuencia, declarar que los ar:ts. · 132 y 133 -salvo el primer inciso de su apartado 1 y el primer párrafo de su apartado 4- de la Ley 39/2015 son contrarios al orden constitucional de competencias, resultando por ello inaplicables a las Comunidades Autónomas. Tampoco en este caso la declaración de la invasión competencial conlleva la nulidad, habida cuenta de que los preceptos se aplican en el ámbito estatal sin que ello haya sido objeto de controversia en el presente proceso ( STC 50/1999, FFJJ 7 y 8)'.
Pues bien, aunque estrictamente y con el mayor detalle la Administración planificadora no se ha sujetado con carácter previo a la elaboración del plan de urbanismo impugnado a una consulta pública, recabando a través del portal web de la Administración competente en la que se la opinión de los sujetos y de las organizaciones más representativas potencialmente afectados por la futura norma o a los promotores de vivienda, empresas constructoras o agentes de la propiedad inmobiliaria, importa ir señalando lo siguiente:
5.1.- En relación con el trámite procedimental del planeamiento nada se alega y nada se prueba sobre la necesidad de que. pudiera pensarse en actuaciones preparatorias de la formulación del planeamiento, como la tramitación de un avance del planeamiento -por todos baste la cita del artículo 101.b) y c) y 101.2 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, del siguiente tenor:
'ARTÍCULO 101. DISPOSICIONES GENERALES.
101.1 Son actuaciones preparatorias de la formulación del planeamiento las siguientes:
a) La suspensión de la tramitación de planes urbanísticos derivados o instrumentos de gestión urbanística y de urbanización, así como del otorgamiento de licencias.
b)La aprobación y publicación del programa de participación ciudadana en la formulación y tramitación del plan, en los términos que establece el art. 22 de este Reglamento.
c)La sujeción a información pública del avance del instrumento de planeamiento.
d)En el caso de. suelo urbanizable no delimitado, la consulta previa que regula el art. 73 de la Ley de urbanismo.
101.2 Las actuaciones preparatorias señaladas en las letras b) y c) del apartado anterior únicamente tienen carácter preceptivo en el caso de formulación del plan de ordenación urbanística municipal o de su revisión, mientras que son potestativas en los casos de modificación de este plan o de formulación de cualquiera otra figura de planeamiento'.
Baste indicar que nada se discute eficazmente sobre que nos hallemos ante una Modificación del planeamiento general.
5.2.- También en el trámite procedimental del planeamiento lo mismo cabe indicar en sede de participación ciudadana, para la que interesa relacionar lo establecido en el artículo 8.1y 59.1.a) y 3.a) del
'ARTÍCULO 8. PUBLICIDAD Y PARTICIPACIÓN EN LOS PROCESOS DE PLANEAMIENTO Y DE GESTIÓN URBANÍSTICOS.
1. Se garantizan y se tienen que fomentar los derechos de iniciativa, de información y de participación de la ciudadanía en los procesos urbanísticos de planeamiento y de gestión'.
'ARTÍCULO 59. DOCUMENTACIÓN DE LOS PLANES DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL.
1. Los planes de ordenación urbanística municipal se formalizan, salvando lo que establece el apartado 2, mediante los documentos siguientes:
a) La memoria descriptiva y justificativa del plan, con los estudios complementarios que procedan'.
'3. La memoria a que se refiere el apartado 1.a debe integrar:
a) El programa de participación ciudadana que el ayuntamiento haya aplicado a lo largo del proceso de formulación y tramitación del plan para garantizar la efectividad de los derechos reconocidos por el art. 8'.
Y así igualmente en el artículo 22 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, al disponer:
'ARTÍCULO 22. PROGRAMAS DE PART CIPACIÓN CIUDADANA EN EL PROCESO DE PLANEAMIENTO.
22.1 Para facilitar la participación en el proceso de formulación de los instrumentos de planeamiento urbanístico, la administración competente puede aprobar el correspondiente programa de participación ciudadana, de acuerdo con lo establecido por el art. 105 de este Reglamento.
22.2 El programa de participación ciudadana expresa las medidas y actuaciones previstas para facilitar tanto la divulgación y la comprensión de los objetivos y del contenido de los trabajos de planeamiento, como la formulación de alegadones, sugerencias o propuestas alternativas en el marco del trámite de información pública, y puede referirse a las fases y contenidos siguientes:
a) Contenido en relación a la fase previa al periodo de información pública:
1° Acciones de información y comunicación, que difundan el acuerdo de iniciar el planeamiento y faciliten los datos necesarios para dar conocimiento suficiente de su alcance y características. Estas acciones pueden comprender la publicación y exposición al público de un avance del instrumento de planeamiento y la realización de actos informativos, conferencias, presentación de estudios previos y otros instrumentos similares.
2°. Canales de participación, donde se definan los diferentes instrumentos que se pondrán a disposición de la ciudadanía y las instituciones para recoger sus opiniones, así como para facilitar el debate y la presentación de propuestas. Se pueden incluir encuestas, entrevistas, debates en grupo, talleres de propuestas y similares. En todo caso, los canales previstos tienen que buscar la intervención de los sectores de población significativos en el territorio y no limitarse a un llamamiento genérico a la participación.' Estas actuaciones pueden ser complementadas con medios telemáticos.
3°. Sistema de recogida y análisis de las aportaciones realizadas y la presentación del informe de resultados de este proceso.
b) Contenido en relación al periodo de información pública:
1°. Mecanismos de información sobre la ordenación propuesta por el instrumento aprobado inicialmente.
2º. Mecanismos de información para dar a conocer la apertura de este periodo y el sistema de recogida de alegaciones y propuestas de manera que facilite su presentación, habilitando los medios y los espacios adecuados de acuerdo con las características del territorio.
c)Contenido en relación a la fase posterior al periodo de información pública:
1°. Realización de un informe de valoración de las propuestas e iniciativas presentadas en todas las fases del procedimiento de elaboración.
2°. Mecanismos de publicidad del contenido del informe de valoración.
22.3 El acuerdo de aprobación del programa de participación ciudadana se publica por edicto en el diario o boletín oficial que corresponda y su contenido puede ser objeto de consulta pública en las dependencias y en el horario que el edicto señale, sin perjuicio de la·adopción de cualquiera otra medida de divulgación o publicidad'.
5.3.- Ahora bien, a ese respecto en la figura de planeamiento impugnada y en su apartado 9 se muestran actuaciones que se compadecen con el trámite de participación Ciudadana referido y con alusión al trámite del artículo 133.1 de la
9. PROCÉS DE PARTICIPACIÓ CIUTADANA I INFORMACIÓ
9.1. lntroducció·
Previament l'inici de la redacció d'aquest instrument de planejament es van realizar diferents accions de participación que han conduït a la necessitat de la seva redacció, d'acordd amb els criteris que es plantegen en aquest document.
Les accions desenvolupades s'agrupen en 3 blocs:
-Sessions participatives vinvulades al Pla pel Dret a l'Habitatge de Barcelona 206-2025, que van celebrar-se en el marc del Programa d'Actuació Municipal )PAM).
-Sessions realitzades conjuntament entre la Fundació Carles Pi i Sunyer i l'Ajuntament de Barcelona.
-Tramit de l' article 133 de la Ley 39/2015 de Procediment Administratiu Comú de les Administracions Publiques.
9.1.1. Procés de participación vinculat a la redacció del Pla pel Dret a l'Habitatge de Barcelona 2016-2025
El procés de participación realizar en el marc del Pla pel Dret a l'Habitatge de Barcelona, va compatar amb 22 sessions, duse a cadascun dels districtes, una a nivel de ciutat amb la ciutadania, i una oberta a les persones técniqes de l'Ajuntament de Barcelona que volguessin participar. A continuación es fa una síntesi dels seus objectius, metodología i de les principals aportacions entorn a les termátiques vinculades a aquesta modificació.
Cal destacar que el propi Pla pel Dret a l'Habitatge de Barcelona 2016 - 2025 inclu entre les actuacions la C1.4 Compra d'habitatges i edificis per destinar-los a lloguer social i la C3.1 registre Municipal de Solars sense Edificar i promoció d'habitatge asequible. Aixi doncs, aquesta modificació és el desenvolupament d'unes actuacions ja previstes en un PDHB que va comptar amb un ampli procés de participación en es van posar sobre la taula tots aquells elements que haurien de forma part de la política d'habitatge municipal.
Al llarg de les diferents sessions es varen realizar un important nombre d'aportacions vinculades a l'objecte d'aquesta modificció facilitar l'obtenció de nou habitatge asequible i protegir a les personer llogarenes enfront a procesos d'assetjament inmobiliari, així com evitar l'especulacio.
A continució destaquem algunes de les proposte que es van realizar en l'acte de Ciutat on van participar unes 200 persones: ciutadania a titol individual, personal técnic i polític de l'Ajuntament de Barcelona i altres administracions; i representats d'empreses i entitats.
La funció social
- María Inmaculada, directora de l'Observalori DESC, posa l'accent en la questió de la funció social no només dels habitatges, sinó del sól en general. Defensa que qua un habitatge no compleix la seva fució social també afecta al seu entorn.
-L'advocat Pablo Feu recorda que les lleis defineixen l'ús social de l'habitatge i limiten el que por fe el propietari Ja existeixen lleis per fer cumplir la funció social de l'habitatge, cal voluntat i recursos.
-Seguint amb la funció social de la propintat es diu que si és social, hauria de dirigir-se primera als col-lectius més vulnerables, compersones amb discapacitat. Hi ha la sensació que l'emergencia habitacional ha centrat tots els esforços els darrers anys. També es la una reflexió sobre que la funció social de l'habitatge són les prestacions que aquest ofereix, i que s'está oblidant que per tant a quest habitatge ha de ser digne.
Generar habitatge asequible en ämbits amb poca disposició d'habitatge protegit
-Es destaca la necessitat de buscar mecanismos per generar oferta assequble per le randes més baixes en entoms amb poc habitatge protegir, en un escenari d'increment de prens immobilaris.
Previamen a l'acte de ciutat es van realizar 20 sessions als districtes on es van realizar les següents propostes que també mantenen relació amb l'objectiu d'aquesta Modificació:
1. Construir habitatges, majoritáriament en rétim de lloguer social
Combinar la construcción pública amb la construcción conjunta amb promotors socials amb ánim de lucro limitat, a fi d'aprofitar el sol municipal disponible per construir habitatge públic. La construcción d'aquests habitatges ampliará el parc d'habitatge de lloguer asequible per donar resposta a les necessitats d'accés a l'habitatge dels diferents col-lectius.
-Garantir un habitatge digne per a tothom
-Parc municipal d'habitatges de lloguer
-Construcció de nous habitatges a la parcel-la per generar habitatge asequible o per a familiars.
-Incrementar el parc d'habitatge social a la ciutat i fer-ho més accesible
-Augmentar el percentatge d'habitatges de protección per a persones del terriori
-Construir 4.000 habitatges, majoritáriament en régim de lloguer social
-Incrementar oferta d'habitatge social mitjançant nova construcción i la transformació d'habitatges de la SAREB o d'altres entitats bancáries
2. Incrementar les reserves per a habitatge protegit en el sól urbá consolidat
Impulsar la construcción de nou habitatge protegit més enllá de les noves árees d'expansió de la ciutat, per donar compliment als objectius de 'Solidantat Urbana' recoilides a la llei 18/2007. Obligar els promotors que volen construir a Barcelona a fer HPO a través d'una modificació del Pla general metropolitá. Promoure l'edificació dels solars pendents d'urbanitzar i generar nous solars a partir de la creació d'un registre de solars buits que permeti forçar l'execució d'obres o, arribat el cas, l'execució subsidiária per part de l'Ajuntament.
-Augmentar el percentatge de promoció pública en ámbits de transformacio urbanística.
-Exigir un percentatge de lloguer social en promocions privades inviduals.
-Permetre la divisió horizontal de la parcel-la per permetre generar habitatge asequible o per a familiars.
-Incrementar les reserves per a habitatge protegit en el sól urbá consolidat
-Promoure l'edificació dels dolars pendents dùrbanitzar i generar nous solars
-Exercir el prncipi de Solidaritat Urbana' que l'article 76 de la llei 18/2007 estableix per donar compliment als objectius de Solidaritat Urbana
3. Àrees de rehabilitació especial que impedixin l'expulsió dels veïns
Facilitar la conservació dels centres hitórics i evitar-ne l'expulsió dels veïns. Es urgent protegir els habitatges habituals de l'arribada de fons d'inversió que tenen com a objectiu convertir els pisos en apartaments turistic, ficins, etc, aplicant totes les mesures previstos eal al Llei 8/2013 de rehabilitació, regeneració i renovación urbana
-Facilitar la continuïtat en els barris dels vaïns i permetre el seu creixement.
-Arees de rehabilitació especial que impedixin l'expulsió dels veïns
9.1.2. sessions realitzades conjuntament entre la Fundació Carles Pi i Sunyer i l'Ajuntament de Barcelona.
Posteriorment entre el nombre de 2016 i el juny 2017, es van realizar quatre sessions de treball amb la Fundació Carles Pi i Sunyes, sota el titol 'Estudí de mesures ormatives adreçades a l'impuls de l'habitatge asequible a la ciutat de Barcelona i la lluita contra els procesos especculatius que afecten l'habitatge'. En aquestes sessions es varen debatre diversos aspectos de la legislació, regulació normativa i gestió actualenfront a la problemática de l'accés a l'habitatge i l'acció contra l'especulació per poder definir quines havien de ser les abuaions normatives clau per donar resposta a la situación actual.
En aquestes sessions i varen participar tant persones de l'Ajuntament de Barcelona, com d'altres administracions i procfessionals del camp de l'advocacia.
Els temes tractats són els següents:
Primera sessió. L'habitatge asequible a la ciutat de Barcelona: rsum de l'evoluciió, situación actual i perspectives. El problema de l'accés a l'habitatge asequible: l'increment de preu dels habitatges i de la renda dels lloguers.
'L'habitatge asequible a la Ciutat de Barcelona: evolució perspectives i iniciatives' ponent: Javier Burón Cuadrado, gerent d'Habitatge de l'Ajuntament de Barcelona.
'El dret a l'habitatge i la tutela dels consumidors, una visión de Dret Comunitari', ponent; José M. Fernández Seijo, magistrat
Segona sesión. Instuments de que disposa l'Ajuntament de Barcelona per inentivar i protegir l'habiatge asequible i, en especila lloguer
'Régim Especial de Barcelona, la potestat normativa'. A cárrec de Tomás Font i Llovet.
'Normativa, dret sujectiu a l'habitatge i funció social de la p ropietat en el marc del servei d'interés general d'allotjament', a cárrec de Juli Ponce i Solé.
'La potestat normativa de l'Ajuntament de Barcelona i les politiques d'habitatge: la seva projecció respecta dels blocs normatius d'habitatge, urganisme, turisme i consum' a cárred de Doménec Sibini i Tomás.
'El potencial de les arees de tanteig i retracta i el registre de solars sense edificar com a instruments per a invremntear a ciutat de Barcelona l'habitatge destinat a polítiques socials als afectes del compliment de l'objectiu de solidaritat urbana2, a cárrec d'Isisdre Costa i Ribera i Pablo Feu i Fontaiña.
Tercera sessió. Instruments de qué sisposa l'Ajuntament de Barcelona per incentivar i progir l'habitatge asequible i, en especial, el lloguer (iii). Formulació de propostes en materia de planejament urganistic, ordenances i altres instruments.
'Les actuacions de rehabilitació i l'habitatge. Els instruments derivats del Texto refundido de la
Quarta sessió. 'Proposta de modificacions legislatives en l'ámbit civil, en especial, en materia de control de preus dels lloguers. Instruments fiscals per incentivar l'us social de l'hatitatge'
'El mercat del lloguer i el dret a un habitatge digne. Barcelona i les seves circunstáncies excepcionals'. Ponent: Josep Ferrer Riba, catedrátic de Dret Civil, UPF.
'El dret a l'habitatge digne i la seva incidencia en l'arrendament'. Ponent. José Mª Fernández Seijo, magistrat.
'Possibles mesures fiscals per incentivar l'us social de l'habitatge'. Ponent. Fernando Frias Valle, secretari del Consell Tributari de Barcelona.
9.1.3. Trámit de l' article 133 de la Ley 39/2015 de Procediment Administratiu Comú de les Administracions Públiques
L' article 133 de la Ley 39/2015, d'1 d'octubre, de Procediment Administratiu Comú de les Admisitracions Públiques determina que, amb carácter previ a l'elaboració del projecte o avantprojecte de llei o de reglament, se substanciará l'opinió dels subjectes i de les organitzacions más repreentativas potencialment afectats per la futura norma en relació amb els problemas que es pretengui solucionar amb la inciativa la necessitat i oporunitat de la seva aprovació; els objectius de la norma: i les posibles solucions alternatives reulatóries i no regulatóries.
En aquest sentit, la información va ser publicada entre el 14 de maig i 5 de juny de 2018, ambdós inclosos. A la web de transparencia de l'ajuntament de Barcelona
Durant aquest période no es va reconllir cap aportació o consideració sobre la consulta, ja sigui per via telemática o de manera presencial mitjançant el restra municipal.
Dicho en abreviada síntesis la exposición que se ha relacionado se entronca suficiente y sobradamente en la materia de vivienda de Barcelona, colmo se ha ido razonando, e inclusive consta una alusión al trámite del reiteradeamente invocado artículo 133 con mención de unas publicaciones anteriores a la aprobación inicial - que se operó según se indica a 18 de junio de 2018- y en una página web que no se han desvirtuado.
5.4.- También constan trámites de participación ciudadana a resultas del Reglamento municipal del Ayuntamiento de Barcelona aprobado a 6 de octubre de 2017 de la siguiente manera:
9.3. Marc normatiu del procés participatiu
En el procés de formulació i tramitació de la modificació de planejament reconllida en aquest document, s'aplicarán els menaismes d'iniciativa, información i participación ciutadana que s'exposen a continuación, d'acord amb alló que disposa l' article 8 del DL 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme, i el Titul IV de la Llei 22/1998, de 30 de desembre, de la Carta muniucipald e Barcelona. A aquests mateixos efectes cal assenyalar, que el Plenari del Consell Municipal de l'Ajuntament de Barcelona, en sessió de data 6 d'octubre de 2017, va aprobar definitivament el Reglament de Parciticipació Ciutadna de l'Excm Ajuntament de Barcelona (publicat al Butlleti Oficial de la Provincia de Barcelona de data 30/10/2017)
Les mesures de foment de la iniciativa, información i participación ciutadna relacionades en aquest document, aixi com les diferents fases d'articulació d'aquests mecanismos s'ajusten a les previsions contingudes al reglament de participación ciutadana citat.
Tal i com preveuen les normes de participación ciutadana, per a quest projecte cal dissenyar un procés de participación que asseguri, amb pienes garanties, que el conjunt de la ciutadania de Barcelona disposa de la máxima información posible, així com de la capacitat real de donar a coneixer les seves opinions i participar en el proces de deliberació que s'abrirá sobre el conjunt de la modificació
Atenent a l'inici de la tramitació del projecte, aquest document contempla ls actuacions que han de conformar el programa de participación ciutadana que es proposa seguir. El conjunt de mesures i accions de participación ciutadana que s'exercitin es realcionaran en la memoria participativa, document que formará part integrant de la peça separada inciosa a l'expedient de planejament en trámit
9.4. Procés particpatiu de la present MPGM
9.4.1 Etapes de la tramitació del planejament
Adopció de les actuacions administratives necessaries i impuls del procediment legalment establert per a la Modificació del PGM:
a)aprovació inicial per part de l'órgan competent de l'Ajuntament
b)exposició al públic del document aprovat inicialment, per un termini d'un mes (com a minim), a tenor d'alló disposat a l'article 85 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost;
c)aprovació provisional per part de l'òrgan competent de l'Ajuntament i
d)aprovació definitiva per part de la Subcomissió d'Urbanisme del Municipi de Barcelona; amb els mecanismos de participación ciutadana i atenció als drets i garanties jurídiques dels interessats.
Abans de començar amb el desenvolupament de les diferents fases del procés participatiu, en un mateix decret s'aprovará el procés participatiu i es fará la corresponent convocatoria, d'acord amb les previosions dels articles 23 i 24 del Reglament de participación ciutadana de l'Excm. Ajuntament de Barcelona.
9.4.2. Fases del procés participatiu
El procés participatiu es dividirá en quatre fases tal i com estableix l'article 26 del citat reglament
9.4.2.1. Fases d'informació i comunicación. Fites procedimentals i actuacions adminsitratives d'informació
-Durant aquesta fase d'informació, es difon al conjunt de la ciutadanía interessada la materia o el projecte sobre el qual es vol demandar particpar, utilitzant els mitjans adequeats
-Sens perjudici de l'inici del procés participatiu, l'organ competent acordará (si escau) aprobar inicialment la modificació de planejament general de referencia. L'acord será publicat a)Butlleti Oficial de la Provincia, en un diari de difusió, al lloc web de l'Ajuntament de Barcelona i al taules d'edictes del propi Ajuntament
9.4.2.2. Fase de debat i aportacions. Fites procedimentals
-En aquesta fase, emprant les metodologies adequades, es promourá el diáleg i el contrast d'arguments i es recolliran les aportacions de les persones participants
-Les aportacions al proces participatiu es ralitzaran sens perjudici de la potestal de presentar al-algacions durant el termini d'informació publica, obert un cop aprovat inicialmente el planejament.
9.4.2.3 Fase de retorn. Aprovació provisional de planejament
-Durant la fase de retorn, es traslladará a les persones participants i al conjunt de la ciutadania, els rsultats del procés participatiu.
-En qualsevol cas, abans de l'aprovació provisional del planejament, s'incorporará a la peça corresponent l'informe de participación ciutadana'. On es fará constar la valoración municipal i el resultat dels procesos exposats, amba inclusiió del conjunt de reuniione i sessions que s'hagan celebrat al llarg del procediment.
-L'acord d'aprovació provisional de la MPGM i l'informe de resultats serán notificats als interessats que hagin presentat al legacions durant el periodo de d'informció pública. Aquells ciutadans que hagin fet aportacions durant el procés participatiu rebran notificació comunicación personal, del capteniment del Govern Municipal, en un termini máxin de 60 dies comptats des del lliurament de l'informe de resultats.
9.4.2.4 Fase de seguiment i avaluació del procés participatiu
-Durant aquesta fase es facilitará el seguiment del desenvolupament dels resultats i s'avaluará el procés participatiu
-L'avaluació i el seguiment es fará a partir dels corresponents indicadors, tot aixó d'acord amb els articles 26 i 31 del reglament de participación ciutadana de l'Excm. Ajuntament de Barcelona
9.5 Resum de l'informe de parcipació ciutadana
En la fase d'informació pública durant la tramitació administarativa d'aquesta modificació normativa s'han plantejat els mecaismes qe assegurin la difusió general de la proporta, com só la publicació al BOP, en un diario de carácter general i en el taules d'edictes.
Aixi, l'exposició al públic es va iniciar amb la publicació dels edictes corresponents al Butlleti Oficial de la Provincia de Barcelona, de 20 de juny de 2018 i al tauler d'edictes i al diari La Vanguardia el 25 de juny de 2018
Cal destacar que durant el termini d'exposició pública han estat presentades 11 al-legacions. L'informe técnic - juridic que acompaña l'expedient de la modificació normativa aixi ho recull
La fase de debat i aportacions del proces de participación está estructurat en cinc sessions, quatro d'elles durant la fase d'informació i la cinqueña durant la fase de retorn.
La fase de debat i aportacions del procés de participación está estructurat en cinc sessions, quatre d'elles durant la fase d'informació i la cinqueña durant la fase de retorn
La primera sessió
-Sessió constitutiva del grup de trebal i comissió de seguiment, amb data del 3 de juliol de 2018, amb una trentena d'assistents.
La segona i tercera sessió es va dedicar a plantejar dos debats monográfics destinats a les entitats vinculades a les politiques d'habitatge de la ciutat:
-Debat monográfic de la MPGM per l'obtenció d'habitatge de protección pública al sol urgá consolidat de Barcelona, amb data del 12 de juliol de 2018, amb 25 d'assistents
-Debar monogtáfic MPGM TiR, amb data del 16 de juliol de 2018, amb 25 d'asistents
La quarta sessió correspon a la sessió informativa i debat de les iniciatives, obert al conjunt de la ciutadania
-Sessio informativa i de debat sobre les moficacions de la normativa urbanística relatives a l'augment d'habitatge asequible a la ciutat de Barcelona, amb data de 19 de juliol de 2018, amb 190 assistents
L'última sessió de retorn i tancament está programada pel día 18 de setembre de 2018, per tal de presentar els resultats de les sessions de debat desenvolupades en la fase anterior.
A continuación s'exposa un resum de les diverses sessions dels temes més rellevants que van sortir durant el torn obert de paraula, donat que en l'Annex 1 s'explica amb detall totes les intervencions i respostes
1ª sessió constitutiva del grup de treball i comissió de seguiment
Durant el torn de paraula de la primera sessió, les intervencions van qüestionar sobretot la viabilitat económica de les operacions exposant casos poc redibles. En aquest sentit, es va considerar útil incorporar al debat experiéncies de promotors d'altres ciutats, fet que ja estaba previst per la taula. També es van plantejar qüestions referides a la gestió per l'accés a l'habitatge i la possibilitat de llogueer privat de protección. No obstant aixó, es va recalcar que en la finalitat de la moficicació no intervé en la gestió, sinó que se centra a disposar d'habitatge asequibles.
2ª sessió debat monográfic de la MPGM perl'obtenció d'habitatge de protección pública al sól urbá consolidat de Barcelona.
Al llarg de la sessió, es van plantejar varies intervencions que incidien en la inseguretat jurídica de la norma sobretot pel que respecta a la disposició transitória; es va insistir des de la taula en l'existéncia d'estudis econímics de la MPGM que suporten la seva seguretat.
D'una altra banda, es va qüestionar la poca incidencia d'aquesta norma quant al nombre d'habitatges asequibles obtinguts, pel poc impata sobre el total de la ciutat, aixi com la seva necessitat, posant el focus sobre les reserves ja previstes pel Pla territorial sectorial respecte el potencial d'HPO
També van sorgir en el debat altres mesures enfocades principalment al canvi d'usos en les plantes baixes, que podrien considerar-se. En aquest sentit, es recalca en primer lloc que en el cálcul del Pla no es cobreix la demanda exclosa i a més a l'ámbit metropolitá la necessitat és major; en segon lloc que dins l'escenari d'augment de preus del sól tant de venda com de lloguer aquest nou sostre generat ajudará a presionar el preu d'habitatge lliure, i, que, finalment aquesta norma es una de les mesures que cal aplicar de manera conjunta amb moltes altres i no de manera aillada.
3ª sessió, debat monográfic de la MPGM per declarar la ciutat de Barcelona área de tanteig i retracte i definir els terminis d'edificació
En relació a la tercera sessió, es va fer, en primer lloc, un aclariment en relació a la implicació de les parcel-les no edificades que exhaureixin el termini de 2 anys per edificar, indicant que la modificció no regula aquests terminis (ja que els estableix la llei d'urbanisme) sinó que són uns terminis supletoris en cas que el mateix planejament no ho estableixi. Es van qüestionar els casos de sitació ruïnosa per la impossibilitat d'edificar i es va respondre que aquests casos ja es preveuen en la mateixa normativa de la MPGM
Per altra banda, es va debatre sobre el concepte d'especulació aclarint que la finalitat del dret de tanteig i retracte es lógicament la lluita contra els procesos especulatius i que en la normativa s'estableixen els criteris per a l'aplicació d'aquesta norma. També es va concretar l'objecte de la modificació que és l'adquisició de sól que anirá al patrimoni públic de sól i habitatge i podrá destinar-se al previst, d'acord amb la llei d'urbanisme. Finalment es va plantejar si extisteix una previsió etimada de solars a adquirir i es va respondre que el dert de tanteig i retracte és un dret de compra preferent i qu edependra de la inversión de l'Ajuntament i de les dipsonibilitats pressupostáries.
4ª sessió informtiva i de debat sobre les modicacions de la normativa urbanística relatives a l'augment d'habitatge asequible a la ciutat de Barcelona
Finalment, en la quarta sessió de debat es van plantejar en primer lloc diverses qüestions relatives a les condicions d'accés a l'habitatge protegit, principalmente en relació al llindar d'incresos anuals requeirts i a les mesures de control en l'accés de lloguer proteti. En auest sentit es van respondre totes les qüestions puntualitzant primerament que les competéncies en habitatges públics són principalment de la Generalitat, malgrat que se néncarregui l'ajuntament de Barcelona. En aquest sentit, es va explicar que el model que defensa l'Ajuntament és el de lloguer i que cal estudiar quines modificacions o actuacions caldria dur a terme pel fet d'obligar al lloguer en promocions privades.
En relació al procés de sorteig dels habitatges s'explica que aquest és diferent en funció de la renda de les persones demandants i el cost del lloguer que es demana i que s'está estudiant la possibilitat de mantener la qualifiació en els casos de venda. També es va assenyalar que s'está duent a terme un cens de tots els pisos buits amb la finalitat d'estudiar cas a cas mesures a establir
També es va debate sobre el paper de la Generalitat i les mesures legals per regular les plataformes turistiques que promoguin la pujada d epreus del mercat. Es va explicar que l'ajuntament ja té previst anul-lar ilicéncies d'aquelles promocions que no garanteixin el dret a reallotjament a les persones hábitats dels pisos afectats. S'exposa també la necessitat que la Generalitat exercixi les seves competéncies i es treballi en una regulació en la mateixa direcció
6.- Desde la perspectiva procedimental y de la documentáción de la figura de planeamiento impugnada se denuncia. la insuficiencia de la evaluación de económica y financiera con vulneración del artículo 59.1.e) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, en concreto al no cuantificarse el coste presupuestario del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
Como que las partes manifiestan conocer debidamente la doctrina sobre la materia esta Sentencia quedad dispensada de seguir abundando y reiterando sobre la misma.
No obstante anteriormente ya se ha relacionado en la parte suficiente el apartado 7 de la figura de planeamiento impugnada como Estudio Económico e Informe de Sostenibilidad Económica que pivota sustancialmente en lo que ahora interesa con ·la aplicación de los derechos de tanteo y retracto y de tal forma que se delimita su aplicación en razón a las disponibilidades presupuestarias, partidas habilitadas y valoraciones que se efectúen en los supuestos significativos que proceda, como hasta el momento se han ido atendiendo de conformidad con los supuestos de su razón.
Con todo ello y en la perspectiva elegida por la parte actora procede no estimar la denunciada insuficiencia a salvo lo que hubiera lugar a decidir a resultas de la/s actuación/ones que hubiera/n que enjuiciarse en concreto y en su momento. Y si bien el perito facilitado trata de sembrar dudas o la limitada ambición actuada hasta el momento ello no debe ser óbice para poder a tender a los casos que proceda a partir de los derechos de tanteo y retracto en las condiciones que se hayan establecido en los negocios de su razón si es que merecen adecuada aplicación a los fines que se han hecho valer de vivienda y sin que queda aceptar en todo caso su disfunción..
7.- Pasando a examinar el fondo del caso deberá resaltarse que nada de convincente se ha probado sobre la improcedencia del ámbito elegido de Barcelona en la forma, objetivo y finalidades que se actúan cuando nada permite excluir de raíz determinados ámbitos y distritos o barrios ya que ningún soporte probatorio se ha manifestado realmente.
Desde luego no ha quedado desvirtuado en el presente proceso con ninguna prueba convincente de lo contrario por lo que la parte actora se ha quedado sola.en sus manifestaciones para datos vagos o imprecisos o las situaciones que se indicaban.
Y desde otra perspectiva habida cuenta que otra cosa es la regulación de la delimitación de las áreas de tanteo y retracto desde el ordenamiento sectorial urbanístico simplemente cabe añadir que nada se acredita tampoco de vulneración de ese régimen menos aún de los principios señalados en el artículo 129 de la
No obstante lo precedente y como se ha ido razonando como nos hallamos ante una delimitación de áreas de tanteo y retracto del artículo 15 de la Ley 18/ 2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en la redacción aplicable el caso por razones temporales y dada· por el Decreto Ley 1/ 2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, para la que se busca efectivamente el ámbito territorial de la totalidad del término municipal, no siendo preciso que consten en el expediente la relación de las fincas afectadas y de sus propietarios ni la indicación de las calles, polígonos, sectores y parajes afectados, resulta inevitable estar al ámbito de aplicación de ese régimen de tal suerte que solo cabe estar a lo establecido en el artículo 15.1:
'1. Los muncipios, para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales que establece el art. 73, para facilitar la conservación y rehabilitación de edificios y para evitar la expulsión de ocupantes u otros procesos especulativos, pueden delimitar áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda y áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. Estos derechos de tanteo y retracto se extienden a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de dichos edificios o viviendas',
Y por consiguiente, carece de cobertura alguna extender su ámbito a los terrenos no edificados ya que si se quería alcanzar esos supuestos debía sujetarse el caso a los · dictados, no de vivienda sino urbanísticos, de los artículos 172 y 174 de la redacción originaria del
Es más, para evitar toda duda interesa señalar que hallándonos en ·el ámbito referido solo cabe estimar que en el régimen de vivienda se haya excluido la relación de las fincas afectadas y de sus propietarios ni la indicación de las calles, polígonos, sectores y parajes afectados pero continúa siendo exigible que la delimitación de las áreas, las garantías y el procedimiento deben regirse por lo establecido por la legislación urbanística general artículo 15.8 de la Ley 18/ 2007, por lo que siguen siendo aplicables las indudables garantías no. excluidas como las establecidas en los artículos 174.1 y 2 del Decreto Legislativo 1/ 2010, de 3 de agosto, que aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, y 226.2 y 3 del Decreto 305/ 2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.
'ARTÍCULO 174. PROCEDIMIENTO DE DELIMITACIÓN DE ÁREAS.
1. La delimitación de las áreas en que hacen referencia los arts. 172 y 173 se puede hacer directamente en el planeamiento urbanístico, y también mediante el procedimiento de delimitación de polígonos en desarrollo de lo que determine el planeamiento urbanístico. Las personas propietarias afectadas deben ser notificadas individualmente y deben cumplirse los requisitos establecidos por la legislación hipotecaria.
2. El acuerdo de delimitación del área debe inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente certificación emitida por el secretario o secretaria del ayuntamiento o de la comisión territorial de urbanismo competente. A tales efectos, el acuerdo tiene que incluir una descripción de las fincas afectadas que sea suficiente para hacer la identificación registral'.
'226.2 En la notificación a las personas propietarias afectadas que prevé el art. 166.1 de la Ley de urbanismo y en la anotación en el Registro de la propiedad, 'tiene que constar la administración o entidad urbanística especial que puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.
226.3 La eficacia del acuerdo de delimitación de áreas sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto resta condicionada a la práctica de la correspondiente anotación en el Registro de la propiedad'.
Por todo ello procede estimar parcialmente el presente recurso contencioso administrativo en la forma y términos que se fijarán en el Fallo.
CUARTO.- A los efectos de lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa de 1998 en cuanto dispone que en primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de dérecho y atendida la estimación parcial acaecida, sin que se aprecien méritos en contrario, no procede condenar en costas a ninguna de las partes.
Fallo
ESTIMAMOS PARCIALMENTE el presente recurso contencioso administrativo interpuesto a nombre de la entidad SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACI ON BANCARIA, S.A. contra el Acuerdo de 5 de diciembre de 2018 de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona de la GENERALITAT DE CATALUNYA por virtud del que, en esencia, se aprobó definitivamente 'el expediente de la Modificación del Plan general metropolitano para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación', del tenor explicitado con anterioridad, y ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda articulada ESTIMAMOS LA NULIDAD DE LA FIGURA DE PLANEAMIENTO IMPUGNADA TAN SÓLO EN CUANTO SE CONTEMPLÓ EN LA MISMA A LOS TERRENOS NO EDIFICADOS Y EN CUANTO SE HA TRATADO DE EVITAR LAS GARANTÍAS DE LOS ARTÍCULOS 174. l y 2 DEL DECRETO LEGISLATIVO 1/ 2010, DE 3 DE AGOSTO, QUE APRUEBA El TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO DE CATALUÑA Y 226.2 Y 3 DEL DECRETO 305/ 2006, DE 18 DE JULIO, POR El QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE LA LEY DE URBANISMO. Se desestiman el resto de pretensiones.
Sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas.
La presente Sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer, en su caso, recurso de casación de conformidad con lo dispuesto en la Sección 3ª, Capítulo III, Título IV de la
Y, adviértase que en el BOE n° 162, de 6 de julio de 2016, aparece publicado el Acuerdo de 20 de abril de 2016, de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al recurso de casación.
Firme que sea la presente a los efectos del artículo 1 07.2 de nuestra Ley Jurisdiccional publíquese por la Administración Autonómica la parte dispositiva de la presente Sentencia en el Diario Oficial donde se publicó l a aprobación definitiva de la figura de planeamiento de autos. Cúrsese el correspondiente oficio a l a Administración Autonómica con acuse de recibo para que en el plazo de un mes desde la recepción del mismo haga constar en los presentes autos la publicación ordenada.
Así por esta Sentencia, de la que se unirá certificación a los autos, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Ver el documento "Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 4768/2021, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 50/2019 de 02 de Diciembre de 2021"
Acceda bajo demandaAccede a más de 4.000.000 de documentos
Localiza la información que necesitas
LIBROS Y CURSOS RELACIONADOS
Ley de arrendamientos urbanos y legislación complementaria
Editorial Colex, S.L.
8.50€
7.65€
+ Información
La prestación de servicios socio-sanitarios en el ámbito rural de Castilla y León: apostando por un bienestar integral
V.V.A.A
25.50€
24.23€
+ Información
La innovación y modernización administrativa en el ámbito local español
Gonzalo Pardo Beneyto
21.25€
20.19€
+ Información
