Sentencia Administrativo Nº 219/2007, Tribunal Superior de Justicia de Castilla y Leon, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 1327/2002 de 06 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00380/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 717 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a treinta y uno de mayo de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 236/2006 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de TORREJON DE ARDOZ seguido entre partes, de una como apelante C.P. POLÍGONO000 " DE DAGANZO DE ARRIBA, representado por la Procuradora Sra. Amasio Díaz y de otra, como apelados INDUSTRIAS DE ESTAMPACION, S.L., representado por la Procuradora Sra. Vidal Bodí y D. Leandro , sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de TORREJON DE ARDOZ, por el mismo se dictó sentencia con fecha 9 de enero 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda, y sin imposición de la condena de las costas causadas". Notificada dicha resolución a las partes, por C.P. POLÍGONO000 " DE DAGANZO DE ARRIBA se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria. INDUSTRIAS DE ESTAMPACIÓN, S.L. presento escrito oponiéndose al mismo. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 8 de abril de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. CESAREO DURO VENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.-Mediante la demanda origen del presente procedimiento la actora, la Comunidad POLÍGONO000 " de Daganzo de Arriba, ejercita una acción de reclamación de la cantidad de 2.080,04 euros a cada uno de los demandados, D. Leandro y la entidad Industrias de Estampación S.L., como cuotas impagadas de la comunidad a que pertenecerían, haciendo el demandante minuciosa referencia a aquellos datos que justificarían la existencia de comunidad, a la que le sería aplicable la Ley de Propiedad Horizontal pese a no estar la misma constituida conforme al artículo 5 de la misma y si dentro del artículo 24 , siendo las cantidades reclamadas cuotas ordinarias aprobadas en los respectivos presupuestos anuales por unanimidad de los asistentes y sin impugnación alguna.

La demandada Industrias de Estampación INDES S.L. se opuso a la demanda negando la legitimación activa de la actora al negarse la existencia de Comunidad de Propietarios alguna, tal y como habrían ya resuelto otras sentencias aportadas por la misma actora, e insistiendo en que ni se habría constituido tal Comunidad por unanimidad de sus miembros, ni la constitución habría sido consentida por la demandada, ni habría elementos comunes que justifiquen la existencia de la comunidad, pues de hecho este elemento común sería solo el servicio de vigilancia, ni existente al inicio de la comunidad ni necesario en términos que permitan la referida constitución.

El codemandado D. Leandro se opuso negando la legitimación activa de la actora con semejantes argumentos a los esgrimidos por la codemandada antes referida.

El juez de instancia tras reseña de varias sentencias que estima de interés para la resolución del litigio, entiende que la actora tendría legitimación para reclamar las cuotas impagadas, si bien no estima que lo reclamado pueda incluirse en el concepto de gastos de estricta naturaleza común, por lo que desestima la demanda si bien sin imposición a la actora de las costas causadas por entender que concurrirían en el supuesto serias dudas de derecho.

Recurre la actora esta resolución. El recurso se sustenta en la alegación de que la sentencia es confusa en cuanto al sistema de bombeo que es elemento común, contra lo que parece desprenderse de la resolución, haciendo la parte referencia a aquellos datos fácticos que justifican esta postura; y alegando asimismo que el juzgador habría incurrido en la errónea apreciación de la prueba en cuanto a la existencia de la comunidad, participación de los demandados y consiguiente obligación del pago del servicio de seguridad contratado, con minuciosa referencia a las actas celebradas y posición mantenida por las partes respecto de las mismas.

La codemandada Industrias de Estampación INDES S.L. se opone al recurso con reproducción de sus argumentos de instancia, interesando la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-El objeto básico de discusión para las partes en el presente procedimiento se contrae a la discrepancia existente sobre si la actora tiene o no el carácter de ser una Comunidad de Propietarios, lo que se sustenta por la actora la amparo del artículo 24 de la LPH , y se niega por los demandados sobre la alegación esencial de que no se estaría en este supuesto al no existir elementos comunes y reclamarse sólo por gastos de seguridad o vigilancia que no tendría aquel carácter ni serían imprescindibles para la Comunidad.

Esta última es la tesis que acepta el juez con valoración de la prueba practicada, partiendo de la siguiente expresión "existe acuerdo entre las partes en que los únicos elementos comunes son la administración y la seguridad, y que nunca se ha reclamado cantidad alguna por el sistema de bombeo, ni se ha pagado cantidad por dicho concepto"; esta conclusión la alcanza el juzgador "de la demanda y la contestación y de la audiencia previa", y es rechazada por el apelante que mantiene ahora no quedar claro si para el juez el sistema de bombeo es o no elemento común, reproduciendo sus alegaciones de instancia sobre el hecho de tener tal sistema esta naturaleza, teniéndose en cuenta que esta cuestión es la que en la demanda justifica la copropiedad por los comuneros de elementos comunes.

Vaya por delante que la alegación se sustenta en pretender errónea la valoración hecha de la prueba por el juez de instancia, y al respecto ha de recordarse la doctrina establecida al efecto:

Como sistemáticamente recoge la jurisprudencia del TS, así Sª de 1 marzo 1.994 "... Según reiterada jurisprudencia prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser mas objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses...." Señalando igualmente el T.S. 1ª 30 septiembre 1.999 "Es constante la jurisprudencia acerca de no quedar alterado el principio de distribución de la carga de la prueba si se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y luego se valora en conjunto su resultado" En este sentido como señala la AP Alicante, sec. 5ª, S 30-11-2000 "..Al respecto deben efectuarse unas consideraciones acerca de las facultades revisoras de la Sala sobre la valoración de la prueba practicada por el Juzgador de instancia. Se ha de tomar en consideración que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente..... Así en conclusión las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta el citado principio de que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria, y por otro que si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, esta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Y es que la valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables deben ser mantenidas, siendo así que en este caso actuando el Juzgador de Instancia como órgano unipersonal la valoración de la prueba practicada en el juicio corresponde a dicho órgano jurisdiccional, y esta valoración, hecha imparcialmente y debidamente razonada debe prevalecer sobre la opinión parcial que dichos medios probatorios merezcan a las partes del proceso. Por lo tanto, sólo en la medida en que la apreciación del juez de Instancia sea objetada por las reglas de la lógica, los principios de la experiencia o los conocimientos científicos, es factible que se pueda rectificar la valoración realizada por el Juez a quo, no resultando acogible, sin más, la pretensión de someter a revisión la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de Instancia, ni menos todavía efectuar un juicio comparativo entre las apreciaciones contenidas en las resoluciones del Juzgado y las de la parte, pues lo importante es que en su conjunto responda la valoración del Juez a un criterio de razonabilidad, con la advertencia de que en nuestro sistema probatorio no se exige, como criterio general, una determinada dosis de prueba, sino que el Juzgador, en su función soberana, es el que determina el grado de convicción, operando las contrapruebas en la perspectiva de generar duda racional respecto de la veracidad de las afirmaciones de la parte contraria."

No puede entenderse que sobre este punto se cometa el error denunciado; de un lado porque la documental aportada justifica que al tiempo de recepcionarse la obra pudo quedar como elemento dependiente de la promotora el sistema de bombeo, y que en aquellos primeros momentos el sistema operativo actuase sobre el mismo a modo de elemento común, al no estar individualizado el sistema, pero ello no es bastante por si sólo para justificar la existencia de una copropiedad en este elemento que permite entender que el mismo es sustancial a la comunidad, indivisible y necesario, ya que antes al contrario los documentos aportados por los demandados justifican la individualización del consumo de agua desde pocos meses después de la recepción definitiva de las obras, y por otra parte en ningún momento se ha acreditado por la actora la reclamación por este motivo, ni incidencia alguno sobre el referido sistema de bombeo, y así resulta de las mismas demandas de monitorio interpuestas y juicios celebrado en los que la reclamación se centra sólo en el gasto derivado del sistema de seguridad contratado.

Además no puede olvidarse que el juez hace referencia al resultado de la audiencia previa para aseverar como lo hace el acuerdo de las partes en el hecho esencial de que los únicos elementos comunes son la administración y la seguridad, acuerdo que la Sala no ha podido comprobar ante la imposibilidad de lograr una grabación que se oyese, ante lo que las partes en el trámite conferido han manifestado su deseo de que se dicte sentencia a la vista de la documental practicada, a fin de evitar la nulidad de actuaciones, y así se hace, pero sin que se pueda alterar la convicción judicial manifestada sobre la base de lo alegado por las partes en la audiencia previa.

TERCERO.-La cuestión jurídica es la relativa a la existencia o no en el supuesto de una Comunidad de Propietarios.

Al respecto de Comunidades como la que nos ocupa se ha pronunciado la jurisprudencia sobre la base esencial de la existencia de elementos comunes y de reparto de cuotas para atender a los gastos derivados de la conservación y utilización de los mismos.

Como señala la SAP Madrid, secc. 10ª de 27 de noviembre de 2007 , en supuesto en que se discutía sobre la aplicación de las normas de la LPH, ..."existen situaciones donde los propietarios disfrutan de un derecho exclusivo de dominio sobre su parcela y asimismo el disfrute común de todos los elementos comprendidos en el proyecto, lo que en la doctrina se denomina propiedad horizontal tumbada (SS. TS 18.4.98, 13.3.89 y 23.9.91 ).

La aplicación analógica de esta regulación se basa en la identidad de razón existente con la propiedad por pisos ya que en ambas existe un derecho singular y exclusivo sobre cada piso o local o parcela de terreno susceptibles de aprovechamiento independiente, y un derecho de copropiedad sobre elementos como aceras, jardines, viales, caminos y demás elementos o servicios comunes.

Siendo la Ley de Propiedad Horizontal una norma de derecho necesario (último párrafo del art. 196 c.c.) debe regir con independencia de la efectiva existencia y eficacia del título constitutivo. Y ello porque la falta de otorgamiento de título constitutivo de la propiedad horizontal, o la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad no permite ignorar la Ley, cuando ciertamente, como en el caso de autos, se tiene que conocer necesariamente por la mera lectura de la escritura de compra e inscripción registral, que existen elementos comunes cuya existencia, no cabe obviar, y la aplicación a complejos inmobiliarios o propiedad tumbada, de forma supletoria y analógica, ante la insuficiencia de las disposiciones de derecho común (artículo 392 y ss Código Civil ), de la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal , venía siendo admitida jurisprudencialmente, aún antes de su plasmación legal en el artículo 2 de la vigente Ley 8/1999 en el que encuentra su encuadre. Pues este precepto establece que la Ley también será de aplicación "a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo".

Es decir, que lo esencial para estemos ante una verdadera Comunidad de propietarios es que se den los presupuestos de la misma. Y estos presupuestos son básicamente, que en el edificio o en el complejo privado existan unos elementos privativos y unos elementos o servicios comunes o, más técnicamente, que cada propietario tenga un derecho de propiedad separado sobre su piso o parcela, que llevará de forma inherente un derecho de copropiedad sobre una serie de elementos o servicios comunes. Así lo establece el art. 396 CC ., y más concretamente, el art. 24.1 LPH , que para que este régimen especial de propiedad sea aplicable a los complejos inmobiliarios, exige que "estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales"; esto último, el que haya ciertos elementos o servicios comunes, es el requisito decisivo del que no se puede prescindir, ya que es lo que hace que estemos ante una propiedad con peculiaridades sometida a un régimen especial, por la necesidad de poner de acuerdo a un conjunto de propietarios, de administrar un acervo común, y de sufragar los gastos de su mantenimiento por todos. Debe haber unos bienes o servicios comunes de titularidad distinta a la individual, que generen derechos y obligaciones. Procede por tanto estimar la apelación, ya que la....... es reconocible como

A su vez la SAP Madrid, secc. 13ª, de 5 de diciembre de 2007 , expresa:

"...Junto a las fincas urbanas y edificios en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 del Código Civil y desarrollado por la Ley de 21 de julio de 1960 , existen innumerables urbanizaciones o conjuntos constructivos, en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad tumbada en los que aparecen ubicados edificios de pisos circundados por espacios libres, complejos deportivos, viales e incluso locales, de modo que junto a los elementos comunes propios de cada bloque o edificio, como fachadas, portales, muros, portería, etc., existen otros generales a toda la urbanización, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar su integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvertir a su mantenimiento, lo que, a falta de una regulación específica, origino que su constitución y funcionamiento quedasen sujetos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , según una unánime y coincidente jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias 13 de noviembre de 1985, 18 de abril de 1994 y 26 de junio de 1995 , entre otras).

En la actualidad la laguna ha quedado integrada por la Ley de 8/1999, de 6 de abril, que introduce un nuevo artículo, el 24, en la Ley de Propiedad Horizontal , cuyo apartado 4 prevé que a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades reseñadas en el apartado anterior.

Todo lo cual hace plenamente aplicable, como complemento y con carácter supletorio a cuanto se disponga .............., el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal , que establece la regla general de contribución de todos los propietarios a los gastos generales, como obligación que nace de la simple condición de propietario y, además, genera en el propietario la responsabilidad de intervenir en la fijación de la cuota que le sea imputable, y en la liquidación de la deuda que en consideración a aquélla y a los gastos generales soportados le sea exigible, a través de su participación en los órganos comunitarios, en cuyo seno puede y debe debatirse aquélla, de modo que si lo acordado en las Juntas o Asambleas deviene firme, por la pasividad o conformidad de los interesados, el deudor debe pasar por lo acordado, salvo que mediante una prueba rigurosa demuestre su inexactitud o error y, en su caso, su pago, ya que el crédito del Complejo o Junta de Compensación no es el resultado de un simple apunte contable, sino de un acuerdo comunitario adoptado conforme a las exigencias legales. En definitiva, la deuda queda preconstituida por la aprobación en la Junta o Asamblea, siendo el propietario moroso el que dentro del procedimiento en que se reclama debe probar su inexistencia o inexactitud, una vez que sus bases han quedado firmes por falta de impugnación, ya que de otro modo se estaría permitiendo al propietario deudor combatir de modo indirecto y extemporáneo lo que fue decidido por la Comunidad, con arreglo a las disposiciones aplicables, y quedó consentido."

CUARTO.-Partiendo de las anteriores consideraciones y teniendo en cuenta lo antes dicho sobre la ausencia de elementos comunes, se comparte la decisión judicial en lo que atañe a que los gastos derivados de la contratación de seguridad no pueden estimarse como gastos necesariamente comunes, pues ni son inherentes al aprovechamiento de la propiedad privativa, ni resultan necesarios o indivisibles y por ello obligatorios para todos los propietarios, razones estas que han de llevar a la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.-Pese a la desestimación del recurso no procede hacer expresa imposición a la recurrente de las costas de la apelación, ya que la Sala estima concurrentes las mismas dudas de derecho en la cuestión debatida que llevaron a tal pronunciamiento también en la instancia, al tiempo que la incidencia habida sobre la imposibilidad de oir la grabación por la Sala permite abundar en aquellas dudas que no pueden perjudicar en tal modo a la apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por COMUNIDAD POLÍGONO000 " DE DAGANZO DE ARRIBA, contra la sentencia de fecha nueve de enero de dos mil ocho , confirmamos dicha resolución, sin declaración sobre las costas causadas.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.