Sentencia Administrativo Nº 171/2014, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 69/2011 de 21 de Febrero de 2014

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN SEGUNDA

Recurso ordinario (Ley 1998) nº 69/2011

Partes: Ambrosio Y Teresa

C/ INSTITUT CATALÀ DEL SÒL Y JURAT D'EXPROPIACIO DE CATALUNYA. SECCIO BARCELONA

S E N T E N C I A N º 171

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don Javier Bonet Frigola

Don Héctor García Morago

Doña María Mercedes Delgado López

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de febrero de dos mil catorce.

VISTO POR LA SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA (SECCION SEGUNDA), constituida para la resolución de este recurso, ha pronunciado en el nombre del Rey, la siguientes sentencia en el recurso contencioso-administrativo nº 69/2011, interpuesto por Ambrosio y Teresa , representados por la Procuradora de los Tribunales ELENA SORIA DE VILLALONGA y asistidos de Letrado, contra JURAT D'EXPROPIACIO DE CATALUNYA. SECCIO BARCELONA, representado y defendido por el LETRADO DE LA GENERALITAT, y como codemandado el INSTITUT CATALÀ DEL SÒL, representado por el Procurador de los Tribunales FRANCISCO JAVIER MANJARIN ALBERT, y defendido por Letrado.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Héctor García Morago, quien expresa el parecer de la SALA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la representación de la parte actora, se interpuso recurso contencioso-administrativo contra resolución de fecha 3-12-10 que fija el justiprecio de la finca c/ DIRECCION000 , NUM000 ( DIRECCION000 ), municipio Barcelona. Administración expropiante: Ajuntament de Barcelona. Beneficiario: Institut Català del Sòl. Expte: NUM001 .

SEGUNDO.- Acordada la incoación de los presentes autos, se les dio el cauce procesal previsto por la Ley de esta Jurisdicción, habiendo despachado las partes, llegado su momento y por su orden, los trámites conferidos de demanda y contestación; en cuyos escritos respectivos en virtud de los hechos y fundamentos de derechos que constan en ellos, suplicaron respectivamente la anulación de los actos objeto del recurso y la desestimación de éste, en los términos que aparecen en los mismos.

TERCERO.- Se abrió la prueba mediante Auto y, verificada la misma según obra en autos, se continuó el proceso por el trámite de conclusiones sucintas que evacuaron las partes y, finamente se señaló día y hora para votación y fallo que tuvo lugar el 18 de febrero de 2014.

CUARTO.- En la sustanciación del presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Delimitación del objeto del proceso

Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo el acuerdo del Jurado de expropiación de Cataluña, Sección Barcelona (JEC), de fecha 3-12-2010 (expediente NUM001 ), que fija en 206.064,45 euros (premio de afección incluido -p.a.i-) el justiprecio de la finca sita en la DIRECCION000 , NUM000 , de Barcelona, propiedad de los hoy actores; a saber: Don Ambrosio y Doña Teresa .

Se trata de una finca expropiada por el EXCMO AYUNTAMIENTO DE BARCELONA en beneficio del codemandado INSTITUT CATALÀ DEL SÒL (INCASOL).

El inmueble se halla afectado por la modificación del PGM en el Sector de Reforma Interior de la DIRECCION000 , aprobada el 20 de octubre de 2003.

Se trata de una parcela de 55 m2 con edificio de planta baja, de 49 m2, entre medianeras, destinado a vivienda unifamiliar, que se califica como zona sujeta a ordenación volumétrica específica, clave 18, y anteriormente conforme al PGM como zona en remodelación física pública, clave 14a.

El Jurado valora el suelo como urbanizado, conforme al art. 23.2 de la Ley 8/2007 , determinando el valor del suelo por comparación -incluyendo el suelo y la edificación- y asimismo por el método residual estático -incluyendo sólo el suelo-, para acoger, al cabo, el mayor valor resultante.

Por el método de comparación adopta el valor que resulta de los datos estadísticos del Departament de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat de Catalunya para obra nueva en el barrio de Les Corts referidos al segundo trimestre de 2008, de 8.077,20 euros/m2, al que le aplica los coeficientes por antigüedad y conservación de 0,35 y 1 respectivamente, que multiplicados por la superficie construida de 49 m2 da lugar a un valor de 138.523,98 euros, que con el premio de afección asciende a 145.450,18 euros. Cifra, esta última, a la que hay que sumar 1.800 euros en concepto de gastos de traslado.

Por el método residual estático calcula el valor del suelo partiendo de que, conforme al PGM, se trataba de suelo urbano consolidado con los servicios básicos aunque sean deficientes, acogiendo la edificabilidad que resulta del Sector de Reforma Interior donde está incluida la finca de 1,08 m2/m2, una vez descontados los viales, y dado que se encuentra afectada por dicha actuación, el suelo urbano ha devenido en no consolidado, por lo que le aplica la cesión del 10% de aprovechamiento, con lo que obtiene la edificabilidad de 0,972 m2/m2.

En la aplicación propiamente dicha del método residual estático, obtiene un valor en venta de 1.595,78 euros/m2 del promedio de vivienda protegida en régimen general, especial y concertado; aplica un coste de construcción de 867,54 euros/m2 deducido del BEC 2T 2008, correspondiente a tipología plurifamiliar tipo social incrementado con el 4,5 % de gastos administrativos, financieros y de comercialización, así como con el 1% correspondiente a impuestos no recuperables y aranceles; deduce 103,42 euros/m2 en concepto de gastos de urbanización, con lo que aplicando la fórmula del método residual estático, incluido el 18% como beneficio del promotor, junto con el aprovechamiento y por la superficie afectada de 55 m2, da lugar a un justiprecio de 17.887,65 euros (18.782,03 euros, si añadimos el premio de afección). Sin embargo, tras concluir en la prevalencia de los resultados ofrecidos por el método de comparación y por mor del principio de congruencia, el órgano tasador establece el justiprecio del suelo en 206.064,45 euros (p.a.i), al ser superior esa cifra -propuesta por la Administración expropiante- que la calculada por el propio Jurado mediante el mismo método.

Frente a ello, la demanda expone su discrepancia mediante un conjunto de alegatos que vamos a ir desgranando en los sucesivos fundamentos de derecho de esta sentencia.

Huelga decir que a la demanda se han opuesto tanto la defensa letrada del JEC, como la del INCASOL.

De las subsiguientes consideraciones jurídicas deduciremos, pues, de forma expresa o implícitamente la posición sostenida por cada parte contendiente. Dicho, ésto, no sin añadir que en obsequio al principio de unidad de doctrina tendremos muy en cuenta, no sólo los datos que nos han sido aportados en esta litis, sino también las conclusiones que se han ido decantando con motivo de un proceso expropiatorio plural o masivo, como es el que se cernió en su momento sobre la DIRECCION000 y que han tenido un reflejo claro en diversas sentencias de esta Sala y Sección, entre las que merecen ser destacadas las que han dado término a los recursos ordinarios 65/2011 , 70/2011 , 75/2011 y 90/2011 .

SEGUNDO: Fecha a efectos de valoración

De forma más o menos sorda pero palmaria, las partes han traído a colación datos económicos, unas veces referidos al año 2008 y otras al año 2009; de lo que se seguirá la necesidad de precisar con un cierto rigor la fecha a tomar en consideración a efectos de valoración.

El art. 21.2b) del RDL 2/2008 indica que ' las valoraciones se entienden referidas... Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta'.

De conformidad con lo anterior, tal y como resulta de la documentación adjunta al escrito de demanda, resulta que la aprobación inicial y sometimiento del proyecto a información pública tuvo lugar en marzo de 2009, por lo que la valoración deberá referirse a tal fecha, siendo por tanto de aplicación la normativa contenida en el RDL 2/2008 y no la de la Ley 8/2007, aunque ello resulte prácticamente irrelevante por la coincidencia de contenidos; al menos en lo que se refiere a los hechos y al momento de autos.

TERCERO: Valoración conforme al método residual estático (MRE): edificabilidad aplicable y carácter neto de la misma

En cuanto a la edificabilidad, la demanda plantea la falta de corrección de la adoptada por el Jurado, en cuanto que el propio planeamiento establecía una edificabilidad de 1,2 m2/m2; para añadir que, tratándose de hallar la edificabilidad media y uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, resulta erróneo acoger la superficie del sector de reforma interior, de 49.672 m2, y no la que resulta de la memoria de la MPG, de 41.630 m2, de tal forma que la edificabilidad bruta total sería de 49.956 m2t (41.630 m2 x 1,2 m2/m2).

Dado que se tiene que aplicar la edificabilidad neta, excluyendo viales, zonas verdes y dominio público existente que son 16.496 m2, deducido del anterior, se obtiene 25.134 m2, que suponen, según la tesis de los actores, una edificabilidad neta de 1,98 m2/m2.

El motivo debe ser parcialmente estimado.

Tal y como se afirma en el proyecto de tasación conjunta, y dado que, conforme al art. 24.1 y 2 del RDL 2/2008 , se han de considerar los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen y no la edificabilidad atribuida por la ordenación actualmente vigente derivada de la MPGM en el sector de reforma interior de la DIRECCION000 aprobada el 20 de octubre de 2003, esa situación de origen viene determinada por el PGM de 1976, estando incluido el ámbito en un sector de reforma interior de remodelación pública (14a) de superficie total de suelo 49.672 m2, de los que 18.968 m2 estaban calificados de vial, 17.125 m2 de zona verde, 2478 de equipamiento y 11.101 m2 de zona 14a/18.

La edificabilidad de este sector no se establecía a priori, remitiéndose al posterior PERI de desarrollo, con el mandato de no poder sobrepasar la edificación global existente en el sector, según disponía el art. 357.1 NNUU PGM. En este caso, había 21.578,75 m2st destinados a vivienda y 25.917,10 m2st destinados a otros usos.

Pues bien, el Jurado parte del incremento del techo destinado a vivienda, de tal forma que existiendo dentro del sector 357 viviendas, incrementadas en el 12% y multiplicando por 100 m2 este número máximo de viviendas, obtiene la superficie de techo de 39.984 m2, la cual divide por la superficie del ámbito, descontados el 25,2% destinado a vialidad, con lo que obtiene la edificabilidad de 1,08 m2/m2.

Los recurrentes pretendían que a este techo determinado por el Jurado se le añadiera la superficie prevista para otros usos, de 25.917,10 m2t, dando lugar a un techo de 65.917,10 m2t, el cual divide por la superficie del ámbito, que cifra en 33.176 m2s, resultado de disminuir los 49.672 m2s existentes en 16.496 m2s correspondientes a viales y zonas verdes, obteniendo con ello 1,98 m2/m2.

Pues bien, teniendo en cuenta las circunstancias descritas con anterioridad, no podemos acoger la edificabilidad prevista por los recurrentes, en cuanto, en relación con el primer cálculo efectuado, el art. 357 de las NNUU no permite aplicar el incremento efectuado por encima de la edificabilidad total del sector, de lo que resultaría que cuando se incremente el suelo destinado a vivienda, tendría que reducirse el destinado a otros usos. Pero tampoco es posible partir de la edificabilidad de 1,2 m2/m2 que estaba prevista en el PGM del 76 para la zona 14b, distinta de la contemplada en la presente valoración, significando además que se parte de la superficie del ámbito que resulta de la MPGM, cuando, según hemos dicho, debe partirse de la situación de origen.

En cuanto a la edificabilidad adoptada por el Jurado, tampoco puede compartirse la misma, por cuanto, teniendo en cuenta esta situación de origen, y debiendo computarse los usos mayoritarios, debió partirse de la superficie de techo global de 47.495,85 m2t permitida por el planeamiento de origen, dividido por la superficie del ámbito una vez descontada la superficie no solo correspondiente a viales sino también a zonas verdes, por tratarse de suelo urbano consolidado y deber de calcularse la edificabilidad neta, por lo que partiendo del cálculo realizado mediante pericial en otros supuestos del mismo proceso expropiatorio sobre los que ya nos hemos pronunciado -de 16.496 m2s-, el resultado ascendería a 33.176 m2s ( 49.672 m2s - 16.496 m2s), con lo que la edificabilidad sería de 1,432 m2/m2, que es la que debe ser aplicada en el presente procedimiento.

Por otro lado, consideramos que al reclamar la edificabilidad neta debe entrarse a resolver sobre la procedencia de la deducción del 10% en concepto de cesiones, por cuanto se está reclamando la aplicabilidad de dicha edificabilidad neta al tratarse de suelo urbano consolidado.

A este respecto, procede traer a colación, por ser plenamente aplicable al caso (al tratarse, según reconoce el propio Jurado, de un suelo urbano consolidado que se desconsolida por el hecho de someterse a una actuación de Reforma Interior) la doctrina contenida en la STS de 21 de mayo de 2013, recurso 3902/2010 , en la que se dispone lo que sigue:

(...)Suscitado el debate en la forma expuesta y por lo que se refiere a la cuestión sobre la cesión del 10 por 100 del aprovechamiento, el motivo ha de ser estimado. En efecto, ya hemos declarado reiteradamente, desde la sentencia de 2 de abril del presente año, dictada en el recurso 3426/2010 , en que se impugnaba un acuerdo de valoración para este mismo proyecto y suscitándose este mismo debate, que'la sentencia de instancia, siguiendo lo que se había declarado en otras sentencias anteriores cuyos acuerdos de justiprecio habían sido objeto de recurso contencioso, declara, después de las consideraciones sobre las condiciones de la finca y las determinaciones del planeamiento: 'De todo lo anterior, podemos concluir que atendiendo al propio documento de MPGM y a los preceptos transcritos de la Ley de Urbanismo, nos encontramos ante suelo urbano no consolidado y que por tanto con arreglo a ella, en particular, en base a su artículo 43 que señala 'los propietarios de suelo urbano no consolidado han de ceder a la administración actuante gratuitamente el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico de los ámbitos de actuación incluidos en sectores de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística que tengan por objeto alguna de las finalidades a las que hace referencia el artículo 68.2ª' que a su vez señala que 'los planes de mejora urbana que tengan por objeto la reforma interior, la remodelación urbana, la transformación de usos, la reurbanización o completar el tejido urbano pueden determinar operaciones urbanísticas que comporten el desarrollo o la reconversión del modelo urbanístico del ámbito de que se trate, en cuanto a la estructura fundamental, la edificación existente o los usos principales', procede acoger la petición efectuada por la recurrente beneficiaria, basada en razones de determinación legal conforme a lo expuesto respecto a la viabilidad de deducir el 10% de cesión(...)

(...)Pues bien, suscitado el debate en la forma expuesta, el motivo ha de ser apreciado en este concreto pronunciamiento, como ya hemos declarado en las anteriores sentencias referidas a la misma decisión de la Sala de Cataluña a que antes se hizo referencia y en este sentido hemos razonado que 'La sentencia impugnada se separa del criterio del Jurado de Expropiación, que no contempló, en la valoración de la finca expropiada, la cesión obligatoria y gratuita del 10% del aprovechamiento... sigue en esta cuestión los criterios establecidos por la precedente sentencia de la misma Sala, sobre el mismo proyecto expropiatorio, dictada el 4 de marzo de 2010 en el recurso 479/06 , que admite la previa condición de los terrenos de suelo urbano consolidado, que devino en no consolidado al ser sometido por el planeamiento a actuaciones de transformación.

Partiendo de las disposiciones de la Ley de Urbanismo de Cataluña 2/2002, de 14 de marzo, modificada por la Ley 10/2004 de 24 de diciembre, nos encontramos ante un ámbito de suelo urbano no consolidado, a tenor de lo dispuesto en el artículos 29 , en el cual se establecen los requisitos para que alcance la condición de solar la finca de autos y del artículo 31, el cual, conforme a la redacción reformada del mismo, señala que el suelo urbano consolidado deviene en no consolidado cuando el planeamiento general lo somete a actuaciones de transformación urbanística incorporándolo a sectores de mejora urbana o polígonos de actuación urbanística o cuando deja de cumplir las condiciones de las letras b) y d) del artículo 29 como consecuencia de la nueva ordenación, siendo éste supuesto del artículo 31 en que podríamos encuadrar el caso de autos, en el que hallándose la finca en un entorno consolidado, con la MPGM este suelo a transformar devendría en no consolidado al ser objeto de polígonos de actuación urbanística.

Como señala la sentencia de 26 de marzo de 2010 (recurso 1382/2006), la jurisprudencia de esta Sala sobre la distinción entre el suelo urbano consolidado y no consolidado por la urbanización, en relación con las cargas de cesión establecidas en el artículo 14 de la Ley 6/98 , ha sido fluctuante y han coexistido dos líneas de sentencias paralelas y diferentes.

De un lado, la línea jurisprudencial representada por sentencias como las de 31 de mayo de 2006 (recurso 1835/03 ) y 26 de octubre de 2006 (recurso 3218/03 ), que admiten la sujeción al régimen de cargas del artículo 14.2 de la Ley 6/98 de los terrenos sometidos a operaciones integrales de urbanización, aunque en su origen, y por sus características de urbanización y edificación, hubieren merecido la categorización de suelo consolidado.

La sentencia impugnada coincide en sus planteamientos con este primer grupo de sentencias, pues sostiene, como acabamos de ver, que la finca de autos se hallaba en un entorno consolidado por la urbanización, si bien con la Modificación del PGM devino en suelo no consolidado al ser objeto de polígonos de actuación urbanística.

De otro lado, la línea jurisprudencial mayoritaria, y hoy ya única, representada por sentencias de 23 de septiembre de 2008 (recurso 4731/04 ), 26 de marzo de 2010 (recurso 1382/06 ), 21 de julio de 2011 (recurso 201/08 ) y 15 de junio de 2012 (recurso 2130/09 ), que defiende que el suelo consolidado por la urbanización no puede degradarse a suelo no consolidado por la realización de obras de transformación urbanística.

La sentencia indicada en último lugar, recogiendo otros pronunciamientos anteriores, señala a este respecto lo siguiente:

(...)no resulta admisible(...)... que unos terrenos que indubitadamente cuentan, no sólo con los servicios exigibles para su consideración como suelo urbano, sino también con los de pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público, y que están plenamente consolidados por la edificación, pierdan la consideración de suelo urbano consolidado, pasando a tener la de suelo urbano no consolidado, por la sola circunstancia de que el nuevo planeamiento contemple para ellos una determinada transformación urbanística. Y ello porque, como la propia sentencia señala, '...Tal degradación en la categorización del terreno por la sola alteración del planeamiento, además de resultar ajena a la realidad de las cosas, produciría consecuencias difícilmente compatibles con el principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, principio éste que, según la normativa básica ( artículo 5 de la Ley 6/1998 ), las leyes deben garantizar'

Como explica la sentencia de 14 de julio de 2011 (casación 1543/08 ), lo anterior significa, en el plano de la gestión urbanística, la imposibilidad de someter al régimen de cargas de las actuaciones sistemáticas que son propias del suelo urbano no consolidado, a terrenos que merecían la categorización de urbano consolidado conforme a la realidad física preexistente al planeamiento que prevé la nueva ordenación, la mejora o la reurbanización; y ello porque no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de esta clase de suelo exigiéndoles el cumplimiento de las cargas y obligaciones establecidas para los propietarios del suelo no consolidado.

Aunque los criterios de distinción entre las categorías primarias del suelo urbano es un cometido que corresponde detallar a la legislación autonómica y así se declara en el fundamento jurídico 20º de la sentencia del Tribunal Constitucional 164/200, ello lo es siempre dentro de los límites de la realidad con la que ha de operarse y sin impedir la aplicación inmediata en estos aspectos de los preceptos de la Ley 6/1998, de 13 de abril, que establecen las 'condiciones básicas' que garantizan la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de derechos y el cumplimiento de deberes (149.1º.1ª de la Constitución), para lo cual se establece la división del suelo en urbano no consolidado y consolidado, excluyendo a los propietarios de estos últimos de los deberes de cesión. Y es precisamente la realidad física existente, que evidencia que en las parcelas objeto de controversia existen los servicios urbanísticos ejecutados en su día según el planeamiento, aunque se prevea su reforma, unida a la necesidad de que la interpretación de la legislación autonómica sea respetuosa con la distinción establecida en la normativa estatal de carácter básico entre suelo urbano 'consolidado' y suelo no urbano 'no consolidado', con un régimen de deberes bien distinto en uno y otro caso, la que impide devaluar la categoría ya adquirida por los terrenos, con las consecuencias que ello comporta de ser improcedente integrarlos en unidades de actuación sistemáticas y someterlos a un régimen de obligaciones sustancialmente más gravoso.

Como razonó la sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001 (fundamento jurídico 20), conforme al artículo 14 de la 6/1998, los propietarios de suelo urbano consolidado no soportan -a diferencia de los propietarios de suelo urbano no consolidado- deberes de cesión de aprovechamiento urbanístico, ni siquiera en solares o terrenos ya edificados pero sujetos a obras de rehabilitación; a lo que, cabe agregar, por nuestra parte, y por las mismas razones, que tampoco soportan el deber de ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración el suelo necesario para los viales y demás dotaciones o sistemas contemplados en el artículo 14.2, apartados c ) y d) de la Ley 6/1998 , ni tampoco han de proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento con anterioridad al inicio de la ejecución material.

Consideramos que los anteriores criterios jurisprudenciales son aplicables en el presente caso, en el que se trata de la aplicación de los artículos 14 y 28 de la Ley 6/1998 , y por tanto, a los únicos efectos de valoración del suelo, hemos de tener presente que, de la propia sentencia impugnada, resulta que los terrenos en que se encuentra la finca expropiada habían ya adquirido la condición de solar y habían soportado las cesiones obligatorias y gratuitas de aprovechamiento, por lo que no cabe exigir de los propietarios nuevas cesiones(...)

Por tanto, conforme lo manifestado, procede estimar el motivo por resultar improcedente la cesión del 10 por 100 del aprovechamiento que se estima en la resolución impugnada, de lo que se desprende que la edificabilidad aplicable es la de 1,432 m2/m2.

CUARTO: Valoración conforme al MRE: improcedencia de tomar en consideración precios relacionados con las viviendas de protección pública

Denuncian también los recurrentes errores en la valoración por el método residual estático, alegando que existe vulneración del art. 24.3 del TRLS por haberse aplicado valores de VPO, no estando la finca sujeta a régimen alguno de esa índole, por lo que deberá adoptarse la edificabilidad media y uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo, debiendo adoptarse la edificabilidad neta por tratarse de suelo urbano consolidado.

El alegato deberá prosperar.

Ciertamente, el art. 24.3 del TRLS indica que ' Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen'.

El Jurado, pese a no existir prueba alguna de que la vivienda afectada o el entorno en que se situa fueran en su origen de promoción pública, aplica un valor promedio de vivienda protegida de 1.595,78 euros /m2 (VPO de régimen general, especial y concertado), lo que demuestra el error en que incurre el Jurado y que supone por tanto la falta de acierto de la resolución impugnada.

Junto a lo anterior, hemos de añadir que esta Sala ya ha dicho en reiteradas ocasiones que 'la cuestión sobre si resulta aplicable ponderar los usos de vivienda libre con los de vivienda protegida en base a la reserva prevista en el art. 57.3 del DL 1/05 del Suelo en Cataluña , modificado por el art. 9 del DL 1/07 de 16 de octubre , ha sido ya resuelta por este Tribunal, señalando la sentencia de fecha 3 de mayo de 2013, recurso 427/2010 , que 'Y en cuanto a la ponderación del precio de vivienda libre con los de las diferentes modalidades de VPO, es doctrina consolidada de este Tribunal, la que indica que ponderar los precios de venta de vivienda libre, con protección oficial teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 57.3 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo de Catalunya , no resulta adecuado si el planeamiento aplicable no contempla las necesarias reservas para viviendas protegidas. Y que ello es así por cuanto el artículo 57.3 del Decret Legislatiu 1/2005, al disponer que 'los planes de ordenación urbanística municipal deben reservar para la construcción de viviendas de protección pública, con carácter general, como mínimo, el suelo correspondiente al 20% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable', y que 'los planes de ordenación urbanística municipal también pueden calificar suelo para la construcción de viviendas objeto de otras medidas de estímulo de la vivienda asequible establecidas por la legislación correspondiente. En el caso de planes de ordenación urbanística municipal de municipios de más de diez mil habitantes y capitales de comarca, y de modificaciones de planes de ordenación urbanística municipal de cualquier municipio que comporten un cambio en la clasificación del suelo no urbanizable, hay que reservar para la construcción de viviendas objeto de otras medidas de estímulo de la vivienda asequible, como mínimo, el suelo correspondiente al 10% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable'; contiene mandatos dirigidos al planificador, por lo que si no consta que en el caso examinado tal previsión se ha materializado, procede excluir el valor promedio obtenido de aquella forma por el JEC.

En el caso que nos ocupa, ni el Vocal Técnico, ni el JEC, ni su defensa, ni la defensa de la codemandada aportan otro argumento para aplicar tal ponderación que la aplicación mecánica del artículo 57.3 del Decret Legislatiu 1/2005, o el mero hecho de que el procedimiento de autos persiga objetivos de naturaleza pública o se proyecte sobre inmuebles de factura modesta, lo que desde luego no resulta aceptable.

No estará de más añadir que la Administración municipal expropiante tuvo ocasión de introducir tal cuestión en su hoja de aprecio, y sin embargo, al describir la zona en la que se sitúa la finca expropiada, se limitó a consignar que: '... l'entorn està consolidat, amb qualificació urbanística majoritària de 13b i 18, ús predominant de residencia col.lectiu, (en densificació urbana semi intensiva i amb volumetría específica).'.

Por tanto, no resultaban procedentes las ponderaciones del valor de repercusión de vivienda libre con el de las diferentes tipologías de VPO.

QUINTO: Valoración conforme al método residual estático: gastos de urbanización

En cuanto a la deducción de los gastos de urbanización, la única discrepancia de los recurrentes puesta de relieve en sede judicial se ciñe al período de actualización aplicado por la Administración expropiante (2002-2008), por entender que la modificación definitiva del PGM se produjo en 2004 en lugar de 2002.

El motivo debe ser desestimado.

La aprobación definitiva de la MPGM se produce en el año 2003 no en el año 2004, resultando además que data de 2002 el Estudio Económico Financiero existente en la MPGM, no acreditando por tanto los recurrentes error alguno del Jurado en este punto.

SEXTO: Valoración conforme al MRE: Precio unitario del producto final y costes de construcción y otros gastos a deducir

En este punto -y en congruencia con lo manifestado más arriba- deberemos partir del valor en venta y coste de construcción de vivienda libre en orden a determinar el valor de repercusión del suelo.

En cuanto a ese valor en venta, la beneficiaria de la expropiación acoge el de 5.820,87 euros/m2 que resulta de los estudios de mercado que aporta, y ello frente a los 7.052,43 euros/m2 que adoptan los expropiados en su hoja de aprecio, resultado de seis muestras homogeneizadas provenientes del estudio de mercado realizado. Por su parte, el informe pericial judicial cuyos efectos se han visto extendidos a la presente litis consideró que las muestras analizadas, aportadas por la parte expropiada, merecían mayor crédito que las del proyecto de tasación conjunta.

Ello no obstante, consideraremos más adecuadas las valoraciones que se contienen en el proyecto de tasación conjunta puesto que, frente a las manifestaciones de la citada pericial, menester será recordar que en aquél obran muestras de viviendas plurifamiliares de obra nueva, ubicadas en el entorno que se expropia y que, en contra de lo indicado por la perito judicial, no queda evidenciada la corrección de las muestras adoptadas por el facultativo que suscribió la hoja de aprecio de los actores, pues tomó en consideración muestras que no resultaban adecuadas a las características de la zona y vivienda afectada, como es el caso de valorar en algún supuesto el precio de un trastero, de un garaje, o de tener en cuenta muestras de una misma promoción de lujo con piscina cubierta y madera de teka. También, como hemos señalado con anterioridad, los valores globales contenidos en las publicaciones oficiales referidas por los recurrentes no resultan idóneos si tenemos en cuenta la gran dispersión de valores que puede coexistir en el Distrito de Les Corts, que engloba situaciones muy heterogéneas en cuanto a los precios y características de los inmuebles a valorar; máxime valorando el emplazamiento de la finca a tasar, situada en una antigua colonia obrera cuyas casas son construcciones sencillas con estándares de calidad inferiores a los actuales y que, precisamente, la propia MPGM de la que deriva la presente expropiación por tasación conjunta, tiene por objeto la transformación urbanística de este sector a fin de adaptarlo definitivamente al entorno urbano consolidado, superando con ello su carácter residual, lo cual no solo tiene incidencia en la determinación del valor por comparación sino también a la hora de determinar el valor en venta por el método residual.

Y en cuanto a los costes de construcción aplicados, hemos de manifestar que los mismos deben adecuarse a la circunstancia analizada con anterioridad de que deben ser aplicados los correspondientes a vivienda libre.

Según el informe al que se remiten los recurrentes, tales costes se establecen en 1.266,15 euros/m2 para bloque residencial correspondiente al 3T del 2008, a los que añaden como gastos el 2% del valor en venta del inmueble en concepto de impuestos nos recuperables y aranceles necesarios, el 10% por honorarios técnicos por proyectos, dirección de obras y otros necesarios, el 3% como costes de licencias y tasas de la construcción y el 6'5% por seguros obligatorios, gastos de administración del promotor y otros estudios necesarios, resultando en total el coste de 1.652,90 euros/m2.

En el proyecto de tasación conjunta se parten de los mismos valores, si bien en cuantos los gastos únicamente se discrepa del 10% por honorarios técnicos por proyectos, dirección de obras y otros necesarios, en cuanto que aplica el 12,7%, por lo que ante esta mínima discrepancia, hemos de mantener lo acordado en el proyecto de tasación conjunta, dado que el mismo no se ha visto desacreditado con las pruebas practicadas.

SÉPTIMO: Cálculo del valor del suelo por el método residual estático

Teniendo en cuenta los valores indicados, el valor de repercusión del suelo quedaría determinado en 3.110,68 euros/m2; cifra, ésta, de la que se deberá deducir el importe de los gastos de urbanización aplicados por el Jurado de 103,42 euros/m2, resultando 3.007,26 euros/m2.

Para hallar el valor del suelo, al valor de repercusión de 3.007,26 euros/m2 se deberá aplicar la edificabilidad de 1,432 m2/m2 y la superficie de 55 m2, con lo que resulta el valor de 236.851,80 euros que, con el premio de afección, asciende a 248.694,39 euros, frente a los 463.482,58 euros reclamados por los recurrentes.

OCTAVO: Valoración del inmueble por el método de comparación

Como ya dijimos al principio, el justiprecio fijado por el Jurado (206.064,45 euros -p.a.i-), respondía a la valoración propuesta por la Administración expropiante a través del método de comparación.

Por el mismo método de valoración, los actores han venido reclamando un total de 283.450,91 euros. Y ello, tras considerar que el precio de venta aplicado por el Jurado no se corresponde con el oficialmente publicado; que los coeficientes correctores aplicados carecen de justificación y no se ajustan a la realidad; y que debe mantenerse el precio de venta adoptado en su hoja de aprecio, por responder a un concreto estudio de mercado.

El motivo debe ser parcialmente estimado.

Como hemos dicho, el Jurado parte de los datos estadísticos del Departament de Medi Ambient i Habitatge para obra nueva en Les Corts, referidos al segundo trimestre de 2008, a saber: 8.077,20 euros/m2. Precio, éste, al que le aplica los coeficientes por antigüedad y conservación de 0,35 y 1 respectivamente, que multiplicados por la superficie de 49 m2 construidos, da lugar a un valor de 138.523,98 euros.

Señalar que este valor no se considera adecuado en cuanto solo tiene en cuenta viviendas de obra nueva y no de segunda mano como es la vivienda valorada, además de que respecto de los valores globales contenidos en las publicaciones oficiales referidas, partir de los mismos cuando se trata de valorar por el método de comparación, no resulta idóneo si tenemos en cuenta las propias circunstancias concurrentes en el caso enjuiciado, donde se trata de encontrar muestras comparables en una amplia zona como Les Corts que engloba situaciones muy heterogéneas en cuanto a los precios y características de los inmuebles a valorar, de tal forma que acoger un precio medio en la misma podría llevar a un gran dispersión si lo comparamos con el inmueble a valorar, que recordemos se refiere a una finca situada en una antigua colonia obrera cuyas casas son construcciones sencillas con estándares de calidad inferiores a los actuales y que, precisamente, la propia MPGM de la que deriva la presente expropiación por tasación conjunta, tiene por objeto la transformación urbanística de este sector a fin de adaptarlo definitivamente al entorno urbano consolidado, superando con ello su carácter residual.

La parte expropiada solicita los valores contenidos en su hoja de aprecio, en concreto, los que resulta del informe pericial acompañado, el cual obtiene por comparación el precio de 5.509,25 euros/m2, en el que se parte de seis muestras de viviendas unifamiliares que homogeneiza entre otros, por su ubicación, antigüedad y conservación, obteniendo el valor indicado.

La entidad beneficiaria adopta el valor que resulta de once muestras de mercado representativas de viviendas de segunda mano en edificio unifamiliar, obteniendo el valor de 4.005,14 euros/m2, al que aplica un coeficiente de ponderación 1 en función del estado de conservación del inmueble de autos.

La pericial judicial cuyos efectos se han extendido a la presente litis, critica en aclaraciones las muestras empleadas en el proyecto de tasación conjunta (al confundir esas muestras con las que aporta el expropiado en su informe pericial) entendiendo que, tras adoptar muestras de viviendas de segunda mano en edificio plurifamiliar, no se realiza la debida homogeneización por antigüedad y estado de conservación, salvo en cuatro de las muestras referidas; falta de homogeneización de las muestras que indica la falta de metodología correcta para hallar el valor del inmueble por el método de comparación, lo cual induce a error, al igual que en cuanto a los valores de locales comerciales.

Por otra parte, esa pericial judicial, en cuanto a las muestras adoptadas en la pericial de parte (por error como ya se ha indicado) tras reseñar que, con la finalidad de homogenizar las muestras, se aplica un coeficiente de distrito que supone que -dada la dificultad de encontrar muestras en el mercado exactamente iguales al inmueble a valorar- se haga necesario compararlas entre sí atendiendo a su situación, antigüedad y otros factores, indica con respecto a esas concretas muestras del perito de parte que todas las muestras han sido valoradas correctamente.

Pues bien, el art. 24.2 del TRLS afirma que 'Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes: a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada. b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada'.

Es decir, que el método de comparación debe atender exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, añadiendo la DT3ª en su apartado tercero que 'Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo o disposición que la sustituya.

Dicha Orden, en la redacción vigente en la fecha de valoración, señalaba en su art. 21 los requisitos que deben reunirse para aplicar dicho método de comparación, como son 'a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado'. A ello, el art. 22 de la citada Orden añade que en el procedimiento para hallar el valor por comparación, 'a) se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor...b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos. d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

De acuerdo con la normativa que se acaba de exponer, teniendo en cuenta las diversas valoraciones realizadas por los expropiados, beneficiaria, Jurado y pericial judicial objeto de extensión, se entiende que la que más se adecúa a los términos de la normativa expuesta para el cálculo del valor por comparación es la establecida en el proyecto de tasación conjunta, pues no en vano, no pocas de las muestras aportadas por los recurrentes evidencian que el precio de los inmuebles tomado en consideración por aquéllos, se extiende, en realidad, a elementos (tales como garajes) que no son trasladables a la situación de autos, o que se trata de muestras de viviendas unifamiliares (ver la número 1) carentes de datos, por lo que, de conformidad con lo indicado, deberemos acoger el precio de 4.005,14 euros/m2 al que deberá aplicarse el coeficiente 1 por estado de conservación del edificio. De lo que deberá seguirse la total corrección de la tasación por comparación propuesta por la Administración expropiante y finalmente adoptada por el Jurado (206.064,45 euros -p.a.i-). Y como quiera que dicha tasación arroja un resultado inferior a la resultante de la aplicación del método residual estático (248.694,39 euros -p.a.i-), a esta última habrá que estar, con la consiguiente estimación parcial de la demanda.

NOVENO: Gastos de traslado

En este punto, menester será confirmar los 1.800 euros fijados en el proyecto de tasación conjunta, toda vez que los actores no han aportado pruebas susceptibles de justificar que los gastos de traslado asciendan a 2.810,74 euros. Dicho, ésto, no sin añadir que la cifra de 1.800 euros viene avalada por el acuerdo alcanzado al efecto por las Administraciones implicadas con la asociación de particulares afectados.

DÉCIMO: Costas

No se aprecian circunstancias susceptibles de justificar un pronunciamiento especial en materia de costas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

1: ESTIMAR PARCIALMENTEel presente recurso contencioso-administrativo ordinario núm 69/2011, promovido por Don Ambrosio y por Doña Teresa contra el JURAT D'EXPROPIACIÓ DE CATALUNYA/SECCIÓ DE BARCELONA habiendo comparecido como codemandado el INSTITUT CATALÀ DEL SÒL y, en consecuencia, anular el acuerdo de tasación impugnado, por ser contrario a derecho, fijando en su lugar el importe del justiprecio a percibir por los actores en un total de 248.694,39 euros, premio de afección incluido; sin perjuicio de los 1.800 euros a percibir en concepto de gastos de traslado, y

2: DESESTIMARel presente recurso contencioso-administrativo en todo lo demás.

Sin costas.

Notifíquese la presente Sentencia a las partes en la forma prevenida por la Ley, haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al presente procedimiento, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el/a Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente Héctor García Morago, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.