Sentencia Administrativo Nº 1521/2013, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 7234/2010 de 23 de Octubre de 2013

Encabezamiento

T.S.X.GALICIA CON/AD SEC.3

A CORUÑA

SENTENCIA: 01521/2013

PONENTE: D. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ

RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7234/2010

RECURRENTE: Gabino

ADMINISTRACION DEMANDADA:XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA

CODEMANDADA:XESTUR OURENSE

EN NOMBRE DEL REY

La Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha pronunciado la

SENTENCIA

ILMO.SR PRESIDENTE:

IGNACIO ARANGUREN PEREZ

ILMOS.SRES.MAGISTRADOS:

IGNACIO ARANGUREN PEREZ

JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ

En A CORUÑA, a veintitrés de Octubre de dos mil trece.

Vistos por la Sala, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los autos del recurso contencioso-administrativo número PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0007234 /2010 interpuesto por el Procurador/Letrado PROCURADOR D/Dña. MARIA ANGELES FERNANDEZ RODRIGUEZ y dirigido por el LETRADO D. FELISINDO CASTRO LORENZO en nombre y representación de Gabino contra Acuerdo de 25-1-10 resolutorio de justiprecio finca NUM000 expropiada por P. Tasación Conjunta para la Ejecución del Polígono 2B del Parque Empresarial de Pereiro de Aguiar. Benf:Xestur Ourense S.A. . t.m. Pereiro de Aguiar. Exp. NUM001 . Comparece como parte demandada XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA dirigido por el LETRADO DE LA XUNTA DE GALICIA. Ha sido parte codemandada XESTION URBANISTICA DE OURENSE, S.A. (XESTUR OURENSE, S.A.), representada por el PROCURADOR Dª. MARIA ANGELES GONZALEZ GONZALEZ.

Siendo PONENTE el Magistrado Ilmo. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que se estimaron pertinente, se acabó suplicando que se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución impugnada en este procedimiento.

SEGUNDO.-Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho consignados en la/s contestación/nes de la demanda.

TERCERO.-Habiéndose recibido el asunto a prueba y seguido el trámite de conclusiones, se señaló para la votación y fallo del recurso el día 16 de octubre de 2013 , fecha en la que tuvo lugar.

CUARTO.-En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo determinada en 39.236 euros.

Fundamentos

PRIMERO.- Se impugna en el presente recurso Contencioso-Administrativo resolución de fecha 14 de enero de 2010, notificada el día 25, en virtud de la cual se fija justiprecio de la finca núm. NUM000 , propiedad de Gabino , en la cantidad de 39.236,40euros, expropiada siguiendo el sistema de tasación conjunta por el Instituto Galego de la Vivienda e Suelo (Ourense), en Expediente nº NUM001 , para PROYECTO: 0056-EJECUCIÓN DO POLIGONO 2B DO PARQUE EMPRESARIAL DE PEREIRO DE AGUIAR siendo beneficiaria XESTUR OURENSE, S.A.

SEGUNDO.- En demanda se razona por el recurrente que esa valoración (del Jurado) es manifiestamente baja, ya que el valor de los bienes y derechos expropiados de acuerdo con el informe pericial aportado por esa parte y redactado por el arquitecto D. Jose Antonio (folio 31 a 35 del expediente) asciende a la cantidad de 208.226,80 euros, a la que manifiesta habría de incrementarse en el 5% en concepto de premio de afección. Esa valoración, según desglosa, corresponde a 1.200 euros de cuarenta pinos a razón de 30 euros ud más 207.026,80 euros por los 6.980 m2 de la superficie expropiada a razón de 29,66 euros m2, basándose la diferencia entre sendas valoraciones:a) en que el Jurado no tiene en cuenta que el suelo tiene condición de urbano, tal como fija el vigente PXOM do Concello de Pereiro de Aguiar y la certificación del Secretario de ese Concello ni parte de la superficie de 6.980 m2 con que cuenta la parcela según dicho informe pericial y documentación que adjunta con la demanda y b) en que no tiene en cuenta la indemnización de los 40 pinos que deben valorarse, quedando de esa suerte delimitada la controversia objeto de esta Litis.

TERCERO.-Con carácter prioritario ha de señalarse a cerca de la consideración del suelo, cuya clasificación y calificación es requisito previo de su valoración como establece el art. 25 de la LRSV , que el perito judicial Don Adrian , arquitecto, coincide con el Jurado de Expropiación de Galicia, al concluir en el informe por él rendido que 'se debe valorar el suelo o terrenos expropiados como urbanizable', no siéndole luego de aplicación ni debiendo pro tanto prevalecer por las razones esgrimidas en tal informe la de suelo urbano empresarial, que se contiene en el PXOM, desde el momento que la Ordenanza de aplicación, transcrita en el escrito de contestación a la demanda de la Administración, se dice que la 'tendrán' en un futuro, puesto que la correcta interpretación de la misma, para entenderla ajustada a la norma legal de rango superior aquí aplicable, nos permite concluir que tales terrenos, mientras no se ejecute el plan parcialcuya aprobación la propia ordenanza afirma ni el proyecto de urbanización oportuno, están aún en situación de urbanizables y cuando culmine esa actuación urbanística, tendrán esa condición de urbanos; tal condición la evidencia incluso la información del SIXPAC que se adjunta a la demanda y por supuesto el documento tributario también adjunto a la demanda relativo al impuesto sobre TP y AJD en el que se hace constar su condición o concepto de rústico.

El perito judicial conviene también con el Jurado en que el método de valoración aplicable debe ser el residual dinámico, de acuerdo con lo establecido en la Orden ECO /805/2003 de 27 de marzo, discrepando por tanto con el demandante en ese extremo, al no resultar lógico sostener en coherencia con la clase de suelo urbano (que ese demandante pretende) una valoración unitaria de 29,66 euros m2 ' de acuerdo con fincas de características análogas tanto en el concello de Pereiro de Aguiar como en los concellos da contorna (hecho segundo del escrito de demanda)', puesto que el método de comparación está reservado por la LRSV para la categoría de Suelo No urbanizable (art. 26 ).

CUARTO.-En el desarrollo de la metodología a seguir el perito judicial comete, sin embargo, una serie de irregularidades por inobservar los requisitos que se establecen en el art. 35 de la Orden de aplicación para la utilización de dicho método residual dinámico a diferencia del Jurado de Expropiación, puesto que no pasa desapercibido a esta Sala, cuyo parecer ciertamente expresa el Ponente, que, no obstante asignar un valor unitario de 28,40, al margen del error que denuncia el Letrado de la Administración demandada en su escrito de conclusiones por incluir en el cálculo final del justiprecio el 5% de premio de afección con infracción del art. 47 de la LEF , no indica ningún tipo de elemento que permita alcanzar dicha conclusión ni la información (necesaria) ni los testigos que ha tenido en cuenta para establecer dicho valor; no indica a mayor abundamiento las previsiones o estimaciones fiables acerca de la capacidad de generar flujos futuros y trasladar esos flujos (que se pudieren obtener) al momento (actual) de la valoración del suelo afectado mediante la aplicación de la tasa de actualización o tasa de interés que se utiliza para tal traslado, de lo cual ya se deduce, en efecto, que ha incumplido aquellos requisitos establecidos en la normativa mencionada tanto básicos como complementarios que impone en el art. 36, entre los que se señala que ' se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados'. Por tanto no es posible conocer qué flujos de caja ha tenido en cuenta, como exige el desarrollo de tal método en el art. 37 de la Orden, si en su informe manifiesta tan solo que ' una vez efectuados los cálculos, distribuyendo gastos e ingresos esperados en un período de 4 años, obtiene el valor del terreno a rehabilitar, para dividirlo luego por la superficie total del ámbito y obtener el precio del suelo de la unidad, que propone, descontado el 10%', ni tampoco es posible conocer de qué información dispuso en orden a fijar los gastos de construcción, al limitarse a establecer como gastos necesarios totales ESTIMADOS en tal concepto 14 euros m2.

QUINTO.- Otro aspecto en que el perito judicial discrepa también con el Jurado, es el relativo al horizonte temporal de la inversión, pues parte de un plazo de actuación de 4 años frente a los 5 que considera el Jurado, quién estima más próxima a la realidad una duración de promoción de cinco años en vez de los tres contemplados en el expediente expropiatorio según afirma en la resolución recurrida.

Recuérdese al respecto que ya el propio Xurado de Expropiación de Galicia elevó a cinco años en otro tipo de parques empresariales, como el de Barro o la denominada Plataforma Logística Industrial de Salvaterra e as Neves en la Provincia de Pontevedra, la duración de la promociónsobre los tres inicialmente previstos en la hoja de aprecio de quien ocupaba la situación de expropiado y frente a 6-7 años que algunos recurrentes (por eje. IPESPO en su recurso 7093/2009) se sostenían en la demanda de una serie de recursos de los que conoció esta Sala, es decir, tan solo uno o dos años más, lo que puesto en relación con la magnitud de la obra, no permitieron hablar sin más de una irrazonabilidad evidente en la decisión del Jurado, criterio que se extiende al presente recurso por motivos de unidad de doctrina de esta Sala.

Debe reconocerse que a priori no se puede conocer cuál va a ser la duración exacta de una promoción y que únicamente caben hacer estimaciones, que desde donde deben ser supervisadas es desde la óptica de una razonabilidad y una probabilidad objetiva, lo que en este supuesto, y en atención al resultado de las pruebas practicadas, no parece que haya quedado transgredida por el acuerdo recurrido, que recordemos goza de la especial protección que por encima de un acto administrativo le confiere la presunción de acierto, la cual no procede considerar desvirtuada por la pericial aquí practicada.

De lo que se trata en estos casos, luego, es de analizar si por el Jurado se estimaronrazonablemente las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación así como de la comercialización del inmueble terminado, a lo que debemos dar aquí una respuesta positiva, respuesta que en cambio no podemos dar a la estimación sin la menor justificaciónque de cuatro años hace la pericial judicial, pues si en aplicación de aquel método residual es necesaria la información sobre plazos de construcción...(art. 35.2 de la citada Orden), debiendo justificar razonada y explícitamente esa estimación y parámetro, resulta aquí evidente que, valorándolo conforme a las reglas de la sana crítica, el informe pericial rendido no justifica ese período de duración de la promoción, que en él se menciona.

SEXTO.-Otro punto asimismo de discrepancia, que conduce a valoración distinta, es el de considerar el producto final terminado, pues mientras el Jurado según la pericial considera como producto finalista las naves edificadas y listas para su uso, en este caso ese producto final serían las parcelas edificables resultantes, (respuesta a la aclaración segunda a) de la codemandada).

Sin perjuicio de reconocer que en plano abstracto la determinación del producto inmobiliariopudiera ser objeto de diversas interpretaciones, entre ellas la que defiende la parte demandante, entendemos que la que aquí debe prevalecer debe ser aquella que más se ajuste a la finalidad que en este supuesto que enjuiciamos se persigue con la aplicación del método residual dinámico, y que no es otra que establecer el importe de la indemnización que en concepto de justiprecio debe recibir el expropiadode quien en el previo procedimiento expropiatorio ocupa la posición de beneficiaria; esta Sala ya ha tenido ciertamente la oportunidad de pronunciarse también sobre este mismo problema (STSXG de 13 de diciembre de 2011 por todas), manifestando que siempre se debe elegir el producto más favorable de entre los posibles por aplicación del principio del mayor y mejor usoy una vez elegido buscarse muestras del mercado lo más amplia posible aunque circunscrita al uso y localización objeto de valoración, con arreglo a los precios existentes al momento de valoracióny si bien resulta evidente que cuanto mayor sea el precio de mercado del producto terminado mayor será el resultado del cálculo del valor residual del suelo, como se quejaría la beneficiaria, lo cierto es que el escenario manejado por el Xurado, esto es, la venta de nave industrial como producto inmobiliario terminado a considerar, es el que mejor responde conceptualmente a lo que hemos de entender por producto final(así lo está entendiendo- reiteramos- esta Sala en otros supuestos de expropiaciones destinadas a la construcción de parques empresariales) siendo ciertamente improbables cuando no inexistentes y desde luego desconocidos para éste Tribunal (desde los asuntos que ha conocido) los supuestos en que la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar no sea precisamente la de venta de naves industriales y que con ello no se responda a su mejor uso. De hecho, los casos hasta ahora examinados por este Tribunal nos indican que el valor esperado más probable de venta del producto terminado, cuando de lo que se trata es de la construcción de un parque empresarial, es el de venta de nave industrial, que precisamente es el fin que mejor o únicamente conecta con la legitimidad, que debe rodear la actividad que ampara la actuación expropiatoria de la beneficiaria, es decir, la que justifica la utilidad pública o el interés social, que autoriza la existencia del propio proyecto de expropiación, siendo en la finalidad del mismo donde ésta debe encontrarse y no en los estatutos de la entidad beneficiaria. No nos mostramos de acuerdo con que la simple transformación de un terreno en solar pueda ser elevado a la categoría de obra o servicio público que habilite y legitime mediante la técnica expropiatoria la privación involuntaria de los bienes y derechos de los expropiados, máxime cuando como afirma la representación del expropiado los terrenos gozaban de una clasificación urbanística que les hacía acreedores de una expectativas urbanísticas que se corresponde con el producto inmobiliario terminado considerado por la resolución impugnada.

Desde los principios que aparecen recogidos en el artículo 3 de la orden ECO/805/2003 y que la propia recurrente recoge en su escrito de demanda resulta lo contrario que ella misma postula, al ser difícil de discutir que la parcelas de suelo industrial no fueran a ser destinadas conforme a los principios de finalidad, mayor y mejor uso y probabilidad a la construcción y venta de naves industriales.

SEPTIMO.- Acerca de la superficie expropiada el perito judicial poco ha podido decir, aunque en las aclaraciones 1 a), 1 b) y 1 d), efectuadas por la codemandada, reconoce la existencia de signos físicos y marcos que delimitan la parcela, que el plano parcelario que se levanta sobre el terreno en relación a las fincas colindantes es más fiable que el plano catastral, y que en su opinión la superficie afectada por la expropiación debe ser la real de la finca, la superficie que parece desprenderse de ese plano parcelario, que se acompaña con la contestación de la codemandada, es la de 4.671 m2, que tomó en consideración el Jurado, y si en el informe de parte elaborado por el perito D. Jose Antonio se sostiene que esa superficie es de 6.890 m2, como tiene reiteradamente declarado el TS (sentencia, entre otras, de 28 de septiembre de 199), los informes periciales emitidos a instancia de parte no pueden tener valor de prueba practicada con los requisitos y garantías establecidos en la LEC y concordantes, por lo cual, al no resultar tales dictámenes rendidos con esas garantías y con contradicción de parte, no pueden ser prueba idónea para desvirtuar la apreciación superficial que aquí realiza el Jurado y respecto al documento de compraventa privada, de 20 de enero de 1995, en el que figura una superficie de 6.700 m2, de conformidad con el art. 1225 del Cc no parece surtir efectos frente a terceros, máxime al no haber tenido acceso a un registro público a los efectos del art. 1227 del citado texto legal , aunque con fecha 25 de febrero de 2010- por tanto con anterioridad a la interposición de este recurso, pero con posterioridad a la resolución del Jurado que en él se recurre y con la que culminó el expediente expropiatorio en la vía administrativa- se abonó aún el impuesto de TP y AJD por constituir la compraventa privada del suelo expropiado una transmisión onerosa.

OCTAVO.- En relación a los cuarenta pinos, cuya valoración demanda también el actor, la pericial rendida en autos dice que desconoce por completo la calidad de dichos pinos, altura, diámetro, edad, etc. por lo que su valoración a razón de 20 euros ud, si a su juicio servirá como una posible aproximación al valor real, a juicio de esta Sala no explica, sin embargo, el origen o fuente de tal estimación, olvidando con ello el perito que que una de las bases de lo que constituye el alcance de los dictámenes periciales, según señaló la jurisprudencia del TS en su sentencia de 6 de mayo de 1993 , 28 de enero de 1998 y 28 de abril de 1998 , entre otras, es que ha de atendersea la fuerza convincente de los razonamientos que contiene, pues lo esencial no son sus conclusiones, sino la línea argumental que a ellas conduce, dado que la fundamentación es la que proporciona la fuerza convincente del informe y un informe no razonado es una mera opinión sin fuerza probatoria alguna; consiguientemente ni sus conclusiones valorativas ni aclaraciones posteriores resultan razonadas ni dotadas de una fundamentación convincente basada en elementos objetivos respecto siquiera de su existencia; ergo como señaló también el TS en su sentencia de 20-11-1997 , entre otras, difícilmente puede entenderse destruida la presunción de legalidad y acierto de que goza la resolución recurrida con su informe.

Por otro lado la información SIXPAC de la parcela agrícola, parcela 99: 2 en la ortofoto, es exponente de que su uso es el de VIALES, - a diferencia de lo que acontece en el otro recurso núm. 7233/2010, que igualmente ha promovido el aquí demandante y del que ha conocido también esta Sala, en el que según la información del SIXPAC se aprecia su dedicación a matorral, árboles y arbustos,- lo que difícilmente congeniaría con la existencia en la misma de masa arbórea, susceptible de valorarse, pues no es expresiva en este caso que ahora enjuiciamos de que en efecto en ella hubiere pinos.

NOVENO. - En cuanto a las costas no procede hacer pronunciamiento alguno respecto de su imposición al no concurrir las circunstancias del art. 139 de la Ley Jurisdiccional que lo justifique.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el presente recurso Contencioso-Administrativo núm. 7234/2010 interpuesto por la representación de DON Gabino contra la Resolución impugnada, señalada en el encabezamiento de esta sentencia, debiendo confirmarse la misma en todos sus términos; sin imposición de las costas del proceso.

Notifíquese a las partes haciéndole saber que la misma es firme, y que contra ella, sólo se podrá interponer recurso de casación en interés de Leyestablecido en el art. 100 de la Ley 20/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, por las personas y entidades a que se refiere dicho precepto, dentro del plazo de tres mesessiguientes a su notificación. Asimismo podrá interponer contra ella cualquier otro recurso que estime adecuado a la defensa de sus intereses. Para admitir a trámite el recurso, al interponer deberá constituirse en la cuenta de depósito y consignaciones de este Tribunal (1578- 0000-85-7234-10-24), el depósito al que se refiere la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre (BOE num. 266 de 4/11/09), y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D/ña JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ , al estar celebrando audiencia pública la Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Doy fe. A Coruña, Veintitres de octubre de dos mil trece.