Sentencia Administrativo Nº 1132/2014, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 1045/2010 de 11 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Tribunal Superior de Justicia de Madrid

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Cuarta

C/ General Castaños, 1 - 28004

33009750

NIG:28.079.33.3-2010/0160947

Procedimiento Ordinario 1045/2010

Demandante:AYUNTAMIENTO DE MADRID

LETRADO DE CORPORACIÓN MUNICIPAL

DRAGADOS, S.A.

PROCURADOR D./Dña. IÑIGO MUÑOZ DURAN

Demandado:Jurado Territorial de Expropiación Forzosa

LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

FAMIMPEX, S.L.

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ TADEY

PONENTE ILMO. SR. D. JOSE LUIS QUESADA VAREA

SENTENCIA Nº 1132/2014

Presidente:

D./Dña. CARLOS VIEITES PEREZ

Magistrados:

D./Dña. ALFONSO SABAN GODOY

D./Dña. JOSE LUIS QUESADA VAREA

D./Dña. JOSÉ FELIX MARTÍN CORREDERA

D./Dña. JOSE RAMON GIMENEZ CABEZON

En la Villa de Madrid a once de septiembre de dos mil catorce.

Visto por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid el recurso contencioso-administrativo núm. 1045/2010, al que se han acumulado los recursos 1048/2010 y 10/2011 , interpuesto por la LETRADA DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID, en la representación que ostenta legalmente, DRAGADOS, S.A., representada por el Procurador D. Íñigo Muñoz Durán, y por FAMIMPEX, S.L., representada por el Procurador D. Francisco Javier Rodríguez Tadey, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 7 de julio de 2010, expediente CP 956-06/PV00437.2/2010, que fijó el justiprecio de la finca nº 100 del proyecto «Plan Parcial A.P.R. 06.02 Paseo de la Dirección», así como la resolución de 4 de noviembre del mismo año, que desestimó el recurso de reposición interpuesto por la última recurrente citada; siendo demandado el Letrado de la Comunidad de Madrid.

Antecedentes

PRIMERO.-Previos los oportunos trámites, el Letrado del Ayuntamiento de Madrid formalizó la demanda mediante escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, solicitó se dictara sentencia «por la que estimando el recurso, anule el Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de 7 de julio de 2010 por el que se determinó como justiprecio de la finca expropiada el importe total de 853.353,15 Euros, incluido el 5% de afección, y determine como justiprecio de la finca 100 del Proyecto de Expropiación del APR 06.02 'Paseo de la Dirección', propiedad de la mercantil FAMIMPEX S.L., el propuesto en la Hoja de Aprecio de la Administración municipal expropiante, por el que determinó la cantidad de 697.141,59 Euros, incluido el 5% de afección».

SEGUNDO.-El Procurador D. Íñigo Muñoz Durán, en representación de DRAGADOS, S.A., formuló asimismo la demanda mediante la exposición de los hechos y fundamentos jurídicos que consideró oportuno, tras lo cual solicitó el dictado de sentencia «por la que se acuerde estimar el presente recurso Contencioso-Administrativo y, en consecuencia, rechazando los criterios de valoración adoptados por el Jurado Territorial de Expropiación de Madrid, así como el importe del justiprecio que el mismo establece en la Resolución recurrida, con anulación de la misma, declarando adecuados a derecho los criterios de valoración utilizados por la administración expropiante en el Proyecto de Expropiación por tasación conjunta del APR 06.02 'Paseo de la Dirección' y plenamente ajustados a las normas los cálculos y la Hoja de Aprecio realizados para fijar el Justiprecio, 697.141,59 euros, de dicha finca».

TERCERO.-El Procurador D. Francisco Javier Rodríguez Tadey, en representación de FAMIMPEX, S.L., expuso los hechos y fundamentos de Derecho que consideró conveniente y solicitó sentencia con estos pronunciamientos:

1.- Se declare que no son conformes a Derecho el acuerdo de 7 de julio de 2010 del Jurado Territorial de Expropiación, que fijó en 1.062,57 €/m2, con un importe total de 853.353,15 €., el justiprecio de la finca nº 100 del Proyecto de expropiación del Plan Parcial del sector 06.02 'Paseo de la Dirección', y el acuerdo de 4 de noviembre de 2010, que desestimó el recurso de reposición, y se anulen y se dejen sin efecto dichos acuerdos.

2.- Se fije como justiprecio del suelo expropiado 3.963,78 €/m2, con un importe total de 3.031.736,77 euros, más el 5% de afección.

3.- Se acuerde el pago de los intereses legales correspondientes por mora en la determinación y pago del justiprecio.

CUARTO.-El Letrado de la Comunidad de Madrid contestó a la demanda solicitando la desestimación del recurso.

QUINTO.-Recibido el pleito a prueba, se practicó la propuesta por las partes y admitida por la Sala, con el resultado que obra en autos.

SEXTO.-No considerándose necesaria la celebración de vista pública, se concedió a las partes el término para concluir por escrito.

SÉPTIMO.-Se señaló para votación y fallo el 10 de septiembre de 2014, en que tuvo lugar.

OCTAVO.-En la tramitación del proceso se han observado las prescripciones legales esenciales.

Es ponente el Magistrado D. JOSE LUIS QUESADA VAREA.

Fundamentos

PRIMERO.-La Administración expropiante, el Ayuntamiento de Madrid, la entidad concesionaria de la gestión, desarrollo y ejecución del plan urbanístico que ocasiona la expropiación, DRAGADOS, S.A., y la propietaria expropiada, FAMIMPEX, S.L., interponen los correspondientes recursos contencioso-administrativos contra el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid, de fecha 7 de julio de 2010, que fijó el justiprecio de la finca nº 100 del proyecto «Plan Parcial A.P.R. 06.02 Paseo de la Dirección».

El Jurado determinó como justiprecio de los bienes y derechos expropiados el importe total de 853.353,15 euros, que obtuvo por el método residual dinámico en la fórmula contenida en el artículo 39 de la Orden ECO 805/2003. La resolución recurrida estimó aplicable la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones , de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria 3ª, apartado 2, de la Ley 8/2007 , vigente al momento al que ha de ir referida la valoración. De ello resultó un valor unitario actual de 1.062,57 €/m2, que es el que aplica a la superficie afectada, al que añade el 5% de afección.

Los dos primeros recurrentes fundamentan principalmente la demanda en la indebida aplicación del régimen transitorio de la disposición transitoria citada, pues su remisión a la normativa de la Ley 6/1998 está limitada a las valoraciones de suelos urbanizables incluidos en ámbitos delimitados, lo que no es el caso al tratarse de suelo urbano y no estar inmerso en un ámbito delimitado. Por tanto, propugnan el empleo del método de valoración residual estático conforme prescribe el art. 23 de la Ley 8/2007 , en los mismos términos reflejados en la hoja de aprecio del expropiante. Asimismo se encuentran disconformes con el aprovechamiento del suelo y los costes de urbanización sobre los que opera el Jurado.

La expropiada defiende el sometimiento de la valoración a las disposiciones de la Ley 6/1998, pero sostiene que el aprovechamiento a tener en cuenta en la valoración debe ser el asignado a cada parcela, y no el del ámbito de gestión. También discrepa del valor de mercado y del importe de los costes de urbanización en la cuantía en que son aplicados.

SEGUNDO.-Con este breve resumen del contenido del acto recurrido y de los motivos impugnatorios que contra él se deducen, puede comprobarse que la cuestión debatida es, en lo sustancial, idéntica a la suscitada con ocasión del mismo proyecto expropiatorio en otros recursos de los que ha conocido esta Sección y resuelto en sentido estimatorio, como por ejemplo el recurso núm. 1040/2010.

No concurre ningún obstáculo para extender a este caso los fundamentos jurídicos de tales precedentes, que reflejan con claridad el criterio de la Sala y que, por tanto, deben reproducirse en la presente en su integridad:

Conviene a efectos expositivos, antes de hacer referencia a la fundamentación de los recurrentes, y para facilitar y clarificar su examen, efectuar una serie de observaciones previas, pero con ellas, al mismo tiempo, estaremos dando respuesta a algunos de los motivos de oposición aducidos frente a la tesis propugnada por los actores.

En primer lugar, y ante todo, porque determina el método de valoración aplicable, que como el expediente expropiatorio fue tramitado por el procedimiento de tasación conjunta, la fecha de inicio del expediente es el de la de exposición al público del proyecto de expropiación, lo que tuvo lugar mediante la publicación en el BOCM de 18 de julio de 2008. Así resulta del artículo art. 21.2.b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008) y con anterioridad, del artículo 136 del Reglamento de Gestión Urbanística (vid. sentencia del Tribunal Supremo de 02/10/2012, recurso de casación 4043/2010 y las que en ella se citan).

Por el contrario, no son relevantes ni la fecha de aprobación definitiva del Plan Parcial de Reforma Interior que legitima la expropiación (28 de junio de 2006), tampoco la fecha de aprobación definitiva de la Delimitación de la Unidad de Ejecución (29 de noviembre de 2007), ni menos aún la de la aprobación inicial de esa delimitación (24 de mayo de 2007, BOCM de 18 de junio de 2007).

La acotación de los ámbitos de gestión, en este caso la delimitación de la Unidad de Actuación, no corresponde propiamente a la fase de planeamiento, y no tiene que ver con la determinación estructurante consistente en la adscripción de terrenos al urbanizable en la categoría del sectorizado (delimitado); esta función corresponde al planeamiento general (planes generales y planes de sectorización) con arreglo al artículo 37 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid . Las unidades de ejecución son los suelos acotados para llevar a cabo la actividad de ejecución del planeamiento bajo la modalidad de actuación integrada y su «delimitación», como decimos, no guarda relación con las previsiones de sucesión de normas sustantivas de valoración establecidas en el apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008). A este respecto, es oportuno no olvidar que el término «delimitación» en el campo del derecho urbanístico tiene distintos significados, según se trate de contextos de planeamiento o de gestión. Esto por un lado.

En segundo lugar, la unidad de ejecución a que se contrae la expropiación que nos ocupa, a ejecutar por el sistema de gestión pública a través de concesionario, es el ámbito de Planeamiento Remitido A.P.R. 06.02, Tetuán, Paseo de la Dirección, para cuyo desarrollo, al objeto de establecer la ordenación pormenorizada, el Planeamiento General de Madrid, revisado en 1997, remitía a la aprobación de un Plan Parcial de Reforma Interior (en suelo urbano), equivalente a los que tradicionalmente se denominaban Planes Especiales de Reforma Interior; aclaración que conviene traer a colación porque la legislación urbanística Madrileña recuperó esta denominación de «Plan Parcial» también para los instrumentos comprensivos de determinaciones pormenorizadas para el urbano (vid. artículo 47 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid ). Y es que, a partir de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana de 1975, y de su Texto Refundido (Real Decreto 1346/1976), los Planes Parciales de Ordenación tenían por objeto desarrollar el suelo clasificado como urbanizable programado por el Plan General o por los Programas de Actuación Urbanística y ello puede haber originado un error en el órgano de tasación en orden a la clasificación y categorización a tener en cuenta en orden a determinar el método valorativo.

La operación de transformación que legitima la expropiación afecta a una pieza que según el Plan General tiene la categoría primaria de suelo urbano «no consolidado» y en modo alguno a un sector de suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo.

Para estas áreas de planeamiento remitido (A.P.R.), el Plan General de Madrid no define la ordenación pormenorizada del suelo, sino que la difiere a la redacción posterior de un instrumento de desarrollo que particularice los objetivos que el Plan General deja establecidos (vid. artículo 3.2.11 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid). El objetivo principal definido en el planeamiento general para esta pieza de suelo urbano «no consolidado» consiste en «la rectificación del trazado del Paseo de la Dirección consiguiendo aportaciones del suelo que esponjen la trama urbana, posibilitando el realojo de las viviendas afectadas y la obtención de suelo para equipamiento y espacios libres que contribuyan a reequilibrar los déficits actuales».

Y en tercer lugar, cabe agregar que cuando se actúa por expropiación no se produce realmente distribución equitativa de beneficios y cargas, noción esta que es frecuentemente confundida. El reparto de cargas y beneficios entre los propietarios afectados por cada actuación urbanística corresponde a la fase de gestión urbanística y, sencillamente, no se produce cuando se actúa por expropiación. Cuando las leyes urbanísticas se refieren al derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas (vid. artículo 8.1.c) de la Ley 8/2007 o su precedente, el artículo 5 de la Ley 6/1998 ) ello debe ser entendido en su recto sentido. Esto es, presuponiendo que el planeamiento no afecta de igual manera a unos propietarios y a otros, esas diferencias de origen, posteriormente, en los procesos de transformación, se distribuyen equitativamente entre los propietarios afectados por la actuación, en la fase de ejecución. Cuando se prevé la actuación por expropiación carece de rigor en correcta técnica jurídica referirse al principio de equidistribución.

TERCERO. Desde estas observaciones, nos adentramos en el análisis de los argumentos aducidos en las respectivas demandas. En lo esencial, ambas partes recurrentes coinciden en sus planteamientos, al considerar aplicable, en orden a la valoración, la Ley del Suelo 8/2007, en lugar de la Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones con la que operó el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid.

Es importante resaltar que el régimen de sucesión de normas contenido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Suelo 8/2007 y su Texto Refundido (Real Decreto Legislativo 2/2008), en sus apartados 1, 2 y 3 contiene una regla general, una excepción a ésta, y unos aspectos instrumentales; estos últimos, en tanto se produjera el desarrollo reglamentario (lo que tuvo lugar con el Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, pero que no resulta aplicable por razones de temporalidad).

A falta de otras explicaciones en el acuerdo objeto de nuestro examen, y como la regla es que la valoración se efectúe de acuerdo con el nuevo sistema, esto es, el instaurado por la Ley del Suelo 8/2007 y su Texto Refundido (Real Decreto Legislativo 2/2008), tendremos que convenir - como ya hemos apuntado- en que el órgano de tasación sufrió un error al concluir que los terrenos a valorar formaban parte del suelo urbanizable en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo ( apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera citada) con la consecuencia de la ultraactividad de la antigua ley que deroga (la Ley 6/1998 ), para la situaciones jurídicas pendientes a que se refiere la norma transitoria. La equivocación es más que evidente porque el Planeamiento de Ordenación General incluye los terrenos dentro del suelo urbano, como no podía ser de otro modo, por el carácter reglado que rige la adscripción a esa clase de suelo. Que ello es así, sin lugar a dudas, resulta del artículo 3.2.2 de las Normas Urbanísticas, al establecer que se adscriben al suelo urbano, entre otros ámbitos, las áreas de planeamiento remitido delimitados en el mencionado Plano de Ordenación, señalados con el código A.P.R. Ese plano que refleja gráficamente la clasificación y ordenación general es el plano (O) del Plan General (1997).

Haremos un inciso para recordar la razón de ser del número 2 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley del Suelo 8/2007 (idéntica en el Texto Refundido). Y es que, con la finalidad de resolver las situaciones jurídicas pendientes y no devaluar de forma drástica las expectativas urbanísticas de los procesos de transformación del urbanizable que comportaría el nuevo sistema, se estableció como norma de derecho intertemporal que «los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros».

Ahora bien, esa excepción a la regla de aplicabilidad de la nueva Ley, en la que en definitiva tiene su soporte la valoración realizada, no resulta de aplicación, según hemos explicado, al suelo urbano, con la consecuencia de que tengamos que invalidar, por no ser conforme a las normas de valoración, la tasación establecida en el acuerdo recurrido.

En efecto, el método residual dinámico al que se refería el párrafo segundo del artículo 27 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 , una vez vigente el nuevo sistema, solo se aplica transitoriamente para el suelo urbanizable sectorizado con condiciones de desarrollo. Por el contrario, al ser aplicable la Ley 8/2007, y encontrarse los terrenos que conforman el ámbito del A.P.R. denominada «Paseo de la Dirección» en situación básica de urbanizado ( artículo 12.3), su valoración ha de realizarse con arreglo a lo establecido en el artículo 23 de la Ley 8/2007 (coincidente con el 24 del Texto Refundido).

CUARTO. Llegados a este punto se presenta una particularidad de suma importancia. Como el ámbito está sujeto a una actuación de reforma o renovación de la urbanización, a efectos de su valoración han de ser considerandos los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen (vid. apartado 3 del artículo 23 de la Ley 8/2007 y 24.3 de su Texto Refundido) y no los atribuidos por el planeamiento a ejecutar. Las actuaciones de transformación vienen contempladas y definidas en el artículo 14 de la Ley 8/2007 y en ellas se incluyen «las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado» (vid. apartado 2 del artículo citado), que es lo que ocurre en el presente caso.

La técnica por la que habría de determinarse el valor ( artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo ) sería la correspondiente al Método Residual Estático según la formulación contenida en el artículo 40 de la Orden ECO/805/2003 [F = VM x (1 - b) - S Ci], Orden a la que remite instrumentalmente, en tanto se aprobara el desarrollo reglamentario, la Disposición Transitoria Tercera, apartado 3 del citado Texto Refundido. La variable independiente de mayor relevancia cuantitativa, aparte del valor de los gastos necesarios, que incluyen los de construcción, es la del valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado (VM). La seguridad de esta magnitud depende del rigor, certeza y vigencia temporal de los estudios de mercado de los que se tome partida, o de que los precios comparables testigos obtenidos provengan de fuentes ciertas y seguras. Y, además, cuando coexisten diferentes usos deben ponderarse entre ellos.

Al tratarse de una actuación de reforma y renovación los usos y edificabilidades a considerar son los atribuidos por la ordenación en su situación de origen y no las determinaciones sobre usos y aprovechamientos contenidas en la ordenación general ni el Plan Parcial de Reforma Interior, pues los propietarios no han consolidado ni patrimonializado lo que hasta que se ejecuten no son más que expectativas urbanísticas originadas por la transformación en la que no participan.

A este respecto, según resulta de las actuaciones, el planeamiento general anterior, aprobado en el año 1985, contemplaba para los terrenos que conforman el ámbito de Área de Planeamiento Remitido 06.02, su desarrollo a través de dos Planes Especiales de Reforma Interior (PERI 6.2, P° de la Dirección Norte y PERI 6.3 P° de la Dirección Sur), que no llegaron a ser aprobados. Esto nos haría retroceder hasta el Plan Parcial de Ordenación del Barrio Antiguo de Tetuán aprobado definitivamente el 22 de abril de 1972, anterior, por tanto, al Texto Refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana (Real Decreto 1346/1976). Pero ocurre que ese Plan Parcial fue anulado por la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 1980 . Y de esta forma, tenemos que desandar aún más, hasta llegar a las Ordenanzas Municipales de la Edificación de 1951, anteriores a la primera ley urbanística española propiamente dicha (la Ley sobre régimen de suelo y ordenación urbana de 12 de mayo 1956). En lo aquí interesa, lo cierto es que antes de la Ley de 12 de mayo de 1956, en las ciudades importantes, entre ellas Madrid, al amparo del Estatuto Municipal de Calvo Sotelo de 1924 y del Reglamento de Obras, Servicios y Bienes Municipales de 14 de julio de 1924, se aprobaron Ordenanzas Municipales para regular las obras de construcción y urbanización, saneamiento, la apertura de calles, alineaciones, etc. En el caso de Madrid, sus ordenanzas de edificación se aprobaron, como se ha dicho, en el año 1951. Se explica en el proyecto de expropiación que los terrenos ahora examinados estaban sujetos en su mayoría a la Ordenanza n° 29 Zona Verde, cuya edificabilidad máxima es de 0,5 m2/m2, y los terrenos comprendidos entre las calles Sorgo, Travesía de Pando, Capitán Blanco Argibay, Torres, Aligustre, Cantueso e Isabel Serrano, así como la calle Almortas en la Ordenanza 12 B 'Zona de Edificación Baja Suburbana (doble crujía)'. Esta preveía la construcción en tipología de manzana cerrada con un fondo de 10 metros y altura variable en función del ancho de calle.

Ponderando las superficies que comprende cada una de las Ordenanzas y extrapolándolas al ámbito de la Unidad de Ejecución del Plan Parcial según el proyecto resultaría una edificabilidad media de 0,94 m2/m2, aprovechamiento éste con el que se opera en el proyecto como situación de origen. No obstante, y luego volveremos sobre esta cuestión, ese coeficiente, establecido en el proyecto, resulta de una reconstrucción artificiosa.

QUINTO. Tratar de determinar a través de las Ordenanzas de Edificación usos y edificabilidades, en el sentido técnico urbanístico con el que concebimos estos términos en la actualidad, pues son anteriores a la legislación urbanística, es una tarea más bien estéril, aparte de artificiosa. Lo importante, como ya hemos observado en la sentencia de 21 de febrero de 2014 (recurso 1034/10 ), es que en la zona está consolidada una edificabilidad que supone el 1,1184 m2/ m2 (muchas de las construcciones son anteriores a la fecha de las Ordenanzas), sin olvidar que con la Ley del Suelo 8/1990 (Disposición Transitoria Sexta ) las edificaciones existentes a su entrada en vigor, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda actuar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entendían incorporadas al patrimonio de su titular y, por tanto, patrimonializadas. El recorrido retrospectivo que hemos relacionado, nos lleva a la conclusión de que la situación de origen a considerar es la que resultaría de la edificabilidad existente efectivamente materializada.

No obstante, hablar de edificabilidad sin referirla a un uso y tipología característicos, no permite obtener con un mínimo rigor los valores en venta que constituyen la variable a determinar más importante para obtener el valor de repercusión. Y tampoco podemos acudir al método de comparación, que permite el artículo 24.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo para valorar el suelo edificado. Sucede que los usos y tipologías consolidados en la situación de origen, como nos explica la memoria del Plan Parcial de Reforma Interior que se ejecuta, pese a que se trate de una zona eminentemente residencial, viene conformada por pequeños edificios de 1 ó 2 alturas de viviendas, en mal estado de conservación, y algunas construcciones obsoletas destinados a usos de talleres, almacenes, chatarrería, etc. Ante este panorama, es prácticamente imposible hallar operaciones de comparables de productos inmobiliarios semejantes, variable imprescindible, como es sabido, para desarrollar la fórmula del cálculo por el método residual, y lógicamente también para apreciar conjuntamente el valor del suelo y de las construcciones, pues en ambos casos se exige tener en cuenta estudios de mercado o muestras testigos significativas de los usos y tipologías consideradas, esto es, que sean similares en cuanto a su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, y características físicas relevantes, etc.

[...]

En ausencia de comparables que cumplan unas condiciones de semejanza o equivalencia básicas, nos vemos obligados a acudir en última instancia al denominado método objetivo, de creación jurisprudencial, fundado en la estimación de las viviendas de protección oficial. Reconociendo el carácter excepcional y subsidiario de este método respecto del residual, así como que estamos en presencia de suelo urbano, con todo, las circunstancias notadas y al tratarse, al menos a efectos valorativos, de suelo urbano perteneciente a la categoría del «no consolidado» concurren las razones especiales que, según la jurisprudencia, permiten su utilización (vid. por todas STS de 15 Jul. 2011, recurso de casación 4480/2007 ).

Y de esta forma, desarrollando el método objetivo, el valor unitario es el producto de la siguiente operación: 1.940 €/m2 (precio venta Viviendas de protección pública en la Comunidad de Madrid, zona A = 110 m2 para 2009 según Orden 116/2008) x 0,20 (repercusión del suelo y urbanización en el precio de las viviendas de Protección Pública) x 0,80 (coeficiente de adaptación de la superficie construida a la útil) x 1,1184 m2/m2 (aprovechamiento promedio), lo que arroja para el suelo, añadido el 5% premio de afección, la cifra de [cercana en nuestro caso a los 265.000 euros].

Al operarse con la situación de origen, no introducimos en la fórmula el operador del 90%, porcentaje que representa el coeficiente económico del derecho de propiedad o, dicho de otro modo, el que tiene en cuenta la participación pública en las plusvalías generadas por la actuación urbanística. Ello es así porque las edificabilidades a considerar se encuentran patrimonializadas ( disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990 ) y, por consiguiente, corresponden en su totalidad a los propietarios. Y no solo eso, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, a partir de la sentencia de 23 de septiembre de 2008 (casación 4731/2004 ) resolviendo la controversia que allí se planteaba sobre la distinción de las categorías de suelo urbano consolidado y no consolidado, haciendo armónica y coherente la legislación básica estatal (Ley 6/1998, de 13 de abril) se inclinó por dar preferencia a 'la realidad existente' sobre las previsiones futuras de reurbanización o reforma interior contempladas en el planeamiento urbanístico. De acuerdo con la doctrina contenida en dicha sentencia de 23 de septiembre de 2008 , que luego reiteró en ocasiones posteriores, no resulta admisible «que unos terrenos que indubitadamente cuentan, no sólo con los servicios exigibles para su consideración como suelo urbano, sino también con los de pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público, y que están plenamente consolidados por la edificación pierdan la consideración de suelo urbano consolidado, pasando a tener la de suelo urbano no consolidado, por la sola circunstancia de que el nuevo planeamiento contemple para ellos una determinada transformación urbanística. Tal degradación en la categorización del terreno por la sola alteración del planeamiento, además de resultar ajena a la realidad de las cosas, produciría consecuencias difícilmente compatibles con el principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento».

Y como explica la sentencia de 14 de julio de 2011 (casación 1543/08 ), lo anterior significa, en el plano de la gestión urbanística, la imposibilidad de someter al régimen de cargas de las actuaciones sistemáticas, que son propias del suelo urbano no consolidado, a terrenos que merecían la categorización de urbano consolidado conforme a la realidad física preexistente al planeamiento que prevé la nueva ordenación, la mejora o la reurbanización; y ello porque no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de esta clase de suelo exigiéndoles el cumplimiento de las cargas y obligaciones establecidas para los propietarios del suelo no consolidado.

Sucede, con todo, volviendo al tema principal, que el valor obtenido para el suelo, más el valor de las construcciones y otros gastos indemnizables (en la cuantía para éstos determinada por el órgano de tasación), aun así, arroja un resultado inferior al establecido la hoja de aprecio formulada por la administración expropiante, de manera que por aplicación del principio de vinculación debe ser este último el importe del justiprecio.

TERCERO.-En la sentencia transcrita, como acabamos de ver, se rechazó la aplicación del método residual estático por falta de operaciones testigo adecuadas para determinar el valor en venta del edificio terminado con los requisitos exigidos por los artículos 21.1 y 35.1.c) de la Orden ECO 805/2003, aplicables por la remisión de su artículo 40.1.b).

Sin embargo, en el presente proceso ha sido practicada prueba pericial, emitida por el Arquitecto D. Jose Ramón , partidaria de la utilización de dicho método, aunque por imponerlo la Ley 8/2007. El perito elige como testigos los edificios en altura en el entorno del inmueble valorado, que se integran en barrios próximos al área de actuación del APR 06.02. Pero esta elección no es adecuada, ya que las peculiaridades de las edificaciones y la urbanización del suelo que integra el plan no son observables en un entorno dotado de edificios en altura y una diferente distribución del espacio.

El resultado de esta prueba, por tanto, corrobora la tesis de la Sala sobre la inexistencia de comparables que permitan la utilización de los métodos previstos en el artículo 23.2 de la Ley del Suelo .

CUARTO.-Las pretensiones deducidas por la entidad expropiada resultan igualmente rechazables en base a los argumentos que anteceden.

Ya hemos visto que la normativa aplicable en este caso, por tratarse de suelo urbanizado, no es la contenida en la Ley 6/1998, sino en la Ley del Suelo de 2007. Por otra parte, no existen comparables para obtener con la necesaria garantía un valor de mercado de la vivienda, y los demás elementos a considerar para el cálculo del justiprecio son los componentes del método objetivo, en la medida y por las razones que hemos señalado. Habiéndose rechazado por la Sala la aplicación del método residual, carecen de transcendencia práctica las críticas destinadas a desvirtuar los factores sobre los que operó el Jurado de Expropiación.

QUINTO.-De conformidad con el art. 139.1 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa no procede un especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta instancia, al no apreciarse temeridad ni mala fe en ninguna de las partes.

Vistos los preceptos citados, así como los artículos 67 y siguientes de la Ley de esta Jurisdicción ,

Fallo

PRIMERO.-DESESTIMAMOS el recurso contencioso-administrativo interpuesto por FAMIMPEX, S.L., representada por el Procurador D. Francisco Javier Rodríguez Tadey, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 7 de julio de 2010 en el expediente CP 956-06/PV00437.2/2010, que fijó el justiprecio de la finca nº 100 del proyecto «Plan Parcial A.P.R. 06.02 Paseo de la Dirección», confirmada en reposición por resolución de 4 de noviembre del mismo año.

SEGUNDO.-ESTIMAMOS los recursos interpuestos por la LETRADA DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID, en la representación que ostenta legalmente, y por DRAGADOS, S.A., representada por el Procurador D. Íñigo Muñoz Durán, contra la referida resolución, la cual anulamos, y fijamos como justiprecio la cantidad total de SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (697.141,59), más intereses.

TERCERO.-No hacemos especial pronunciamiento en cuanto a costas.

Así, por esta nuestra Sentencia, contra la que cabe interponer recurso de casación en el plazo de diez días ante esta misma Sala y Sección, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

D. CARLOS VIEITES PEREZ D. ALFONSO SABAN GODOY

D. JOSE LUIS QUESADA VAREA D. JOSÉ FELIX MARTÍN CORREDERA

D. JOSE RAMON GIMENEZ CABEZON

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE LUIS QUESADA VAREA, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.