Sentencia Administrativo Nº 109/2015, Tribunal Superior de Justicia de Murcia, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 921/2009 de 13 de Febrero de 2015

Encabezamiento

T.S.J.MURCIA SALA 1 CON/ADMURCIASENTENCIA: 00109/2015

RECURSO nº 921/09

SENTENCIA nº 109/15

LA SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MURCIA

SECCIÓN PRIMERA

compuesta por los Ilmos. Srs.:

D.ª María Consuelo Uris Lloret

Presidenta

D. Julián Pérez Templado Jordán

D. Mariano Espinosa de Rueda Jover

Magistrados

ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A nº 109/15

En Murcia, a trece de febrero de dos mil quince.

En el recurso contencioso administrativo tramitado nº 921/09 por las normas ordinarias, en cuantía de 385.888 Euros y referido a Expropiación forzosa.

Parte demandante:D. Isaac representado por el Procurador D. Manuel Sevilla Flores y defendido por el Letrado D. Guillermo Cárceles Usieto.

Parte demandada:LA ADMINISTRACIÓN CIVIL DEL ESTADO(Jurado de Expropiación Forzosa de Murcia) representada y defendida por el Sr. Abogado del Estado.

Parte codemandada:Ayuntamiento de Cartagena,representado por la Procuradora D.ª María Asunción Mercader Roca y defendido por el letrado D. Francisco Pagán Martín-Portugués.

Acto administrativo impugnado:Resolución de 26 de mayo de 2009 dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Murcia, dictada en el expediente nº NUM000 , referente a la expropiación de los bienes del recurrente, constituidos por la Parcela -C/ DIRECCION000 NUM001 NUM002 El Molinete), en la que determina el justiprecio de los mismos en la suma total de 29.290,8 Euros

Pretensión deducida en la demanda:Se dicte sentencia en la que acuerde:

1) Anular el justiprecio determinado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa.

2) Determinar como justiprecio, la cantidad de 439.300 Euros de los 176 m2 de solar del PERI del Molinete de Cartagena.

3) Mas el 5% de premio de afección de la anterior cantidad.

4) Mas los intereses de demora desde 1987 fecha de inclusión del solar de autos en el perímetro del PERI CA 2 del Molinete en el PGOU, aplicable a la diferencia de precio pagado por el Ayuntamiento.

5) Alternativamente los intereses de demora desde 6 de noviembre 2006, fecha de ocupación. Aplicable a la diferencia de precio pagado por el Ayuntamiento.

6) Con condena al pago de costas.

Siendo Ponente el MagistradoIlmo. Sr. D. Mariano Espinosa de Rueda Jover, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-El escrito de interposición del recurso contencioso administrativo se presentó el día 15 de diciembre de 2009, y admitido a trámite, y previa reclamación y recepción del expediente, la parte demandante formalizó su demanda deduciendo la pretensión a que antes se ha hecho referencia.

SEGUNDO.-La parte demandada y la codemandada se han opuesto al recurso e interesan su desestimación.

TERCERO.-Ha habido recibimiento del proceso a prueba, con el resultado que consta en las actuaciones y cuya valoración se hará en los fundamentos jurídicos de esta sentencia.

CUARTO.-Presentados escritos de conclusiones por las partes se señaló para la votación y fallo el día de de, quedando las actuaciones conclusas y pendientes de sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-En demanda se exponen los antecedentes a considerar. Como consecuencia de la gestión urbanística del Plan Especial de Reforma Interior El Molinete, aprobado definitivamente por Acuerdo de 7 marzo 2001, que establecía como sistema de actuación el de expropiación forzosa, en fecha 5 agosto 2004, se expuso a información publica la aprobación inicial del Proyecto de Expropiación por tasación conjunta, afectando la expropiación a la finca del actor, sita en C/Balcones Azules nº 1 y Calle Honda, Cartagena, siendo actualmente un solar de 258 m2 procedente del derribo de la edificación existente (finca registral nº 927). A dicha aprobación inicial se formularon alegaciones por el recurrente el 20 octubre 2004, acompañando un informe pericial.

La Gerencia de Urbanismo aprobó el proyecto de expropiación del PERI CA-2 el Molinete, concediendo trámite de conformidad con las valoraciones, mostrando el recurrente su disconformidad y acompañando certificado catastral, pasando en definitiva el expediente al Jurado para fijar justiprecio, teniendo lugar el acta de ocupación el 6 noviembre 2006, y pasando a ser propiedad de la beneficiaria.

El proyecto de expropiación fijó por tasación conjunta, un precio para la finca del recurrente en 19.369,35 Euros, mientras que el recurrente lo fijó en 244.739 Euros. El Jurado lo hizo en 42.937,65 Euros.

Recuerda que en el proyecto de expropiación se fijó un el precio por el método residual, de acuerdo con los criterios de la Ley 6/98, pero se asignó una edificabilidad de 0,94 m2/m2 (en la Memoria del Texto Refundido el Peri El Molinete aprobado definitivamente se fijó la edificabilidad bruta en 0,98 m2/m2), y seguidamente somete a crítica la valoración realizada, señalando que en la revisión del PG de 1987 el antiguo PP Polígono de El Molinete, queda sujeto a un Plan Especial, estableciendo la señalada Revisión del PG una edificabilidad bruta en el ámbito del Peri de 1,60 m2/m2. Y en la Modificación nº 9 del PG aprobada en enero de 1990, se mantiene para la zona la edificabilidad unitaria bruta de 1,6 m2/m2, pero se fija como sistema de actuación, para la gestión urbanística de esta zona el de expropiación. Esta decisión convierte al Ayuntamiento en Juez y parte, de manera que se reduce a la mitad los derechos que el PG reconocía a los propietarios, siendo estos los que hay que indemnizar. El recurrente efectuó la valoración teniendo en consideración la edificabilidad bruta que establece el PG de Cartagena, y atendiendo a la superficie de la parcela de 296,25 m2 (incluida la superficie de las semicalles), con valor residual del terreno sobre superficie edificable de 491,74 euros y una edificabilidad bruta de 1,6 m2/m2. Precisa que la fachada da en su totalidad a la calle Balcones Azules según la Administración cuando prácticamente la mitad da a la Calle Honda. Y no pueden aplicarse los baremos de las viviendas de PO, como se aprecia en los edificaciones nuevos construidos a 200 metros de la parcela del recurrente. Se trata en el presente proceso de enjuiciar la resolución del Jurado Provincial de Expropiación, que determinaba el justiprecio de los bienes que fueron expropiados al recurrente, afectados con motivo de las obras Proyecto expropiación del Plan Especial de Reforma Interior CA 2 Molinete.

SEGUNDO.-Son datos relevantes a tener en cuenta los siguientes:

El expediente en que se tramitó la expropiación es el 96/2007, Parcela C/ DIRECCION000 NUM001 , sita en Cartagena.

La fecha de exposición al público del proyecto de expropiación por tasación conjunta fue la de 5 de agosto de 2004. El solar esta ubicado en C/ DIRECCION000 NUM001 de superficie 176 m2 procedentes del derribo de la edificación existente.

La beneficiaria es la Sociedad Municipal Casco Antiguo de Cartagena SA.

En lahoja de aprecio de la Administración se determinó un precio de 13.213,20 Euros, a razón de 71,5 Euros/m2, incluida la afección. El Ayuntamiento valora el suelo aplicando a la fórmula para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles, considerando un valor en venta de vivienda de 727 Euros/m2 . Un coste de construcción de 448 €/M2 de lo cual deduce un valor de repercusión del suelo de 71,50 €/m2. Un índice de edificabilidad de 0,94 m2/m2.

En lahoja de aprecio del expropiado se determinó en 439.300 Euros, más premio de afección. Parte de un valor en venta de vivienda de 2.077 Euros/m2. Un valor del suelo del 35% del valor en venta. Un índice de edificabilidad de 1,6, si bien luego considera para los cálculos una edificabilidad de 792 m2, lo que supondría un aprovechamiento de 4,5 m2/m2.

El Jurado procede a realizar un cálculo del valor residualde la siguiente manera:

Toma como mínimo el valor en venta de viviendas el de V.P.O. del área singular que es de 1024,41 €/m2 útil, lo que supone un valor en venta del metro cuadrado construido de:

1024,41 X 0,8 = 809,93 €/m2 construido.

Partiendo el precio de ejecución material de la construcción para 2004, según el colegio de Arquitectos de Murcia, señalando en la tasación municipal = 320 €/m2 e incrementa 6% de beneficio industrial, 13% de gastos generales de la contrata y 12% de honorarios profesionales, 4% de tasa y licencia y 1% de seguros, obteniendo un coste de ejecución por contrata de la construcción de 435,2 €/m2. Al tratarse de VPO no puede considerarse el 40% de gastos y beneficios de promoción establecidos en la formula catastral de cálculo de valor residual puesto que el riesgo, los gastos de publicidad y comercialización, gastos financieros, de inscripción etc, se reducen para la VPO. Según la Orden ECO/805/2003, el margen o beneficio del promotor sin financiación se considera del 18% a efectos de tasación, los gastos financieros razonables alcanzarían el 6% (18 meses de interés del 4%) y los gastos de promoción, administrativos, seguros de inscripción no superarían el 4% total = 28%. El valor resultaría a 197,56 Euros, siendo el valor de repercusión de suelo urbanizado, y considerando la edificabilidad del planeamiento, puesto que los edificios estaban ya demolidos en el momento de la expropiación, el valor unitario del suelo sin urbanizar es 185,70 Euros, debiendo restarse el coste de urbanización. En definitiva el m2 de solar alcanza un precio de 158,50 Euros referido al 5 de agosto de 2004, siendo el precio total de los 176 m2 27.896Euros, que incrementado en el precio de afección (1.394,8 euros), resultan29.290,8 euros.

TERCERO.-Endemandase critica la valoración efectuada por el Jurado, alegando resumidamente los siguientes motivos:

1) El Jurado no ha tenido en cuenta la valoración del demandante y el Ayuntamiento expropió el solar al precio de 12.584 Euros más el 5%.

2) El solar con 176 m2 está en el centro del Casco Histórico de Cartagena, en el ámbito del PERI El Molinete, calle de por medio con la oficina de Correos, y edificio por medio con la castiza Plaza de San Francisco.

3) En la Calle Adarve su ubican las sedes centrales de Bancos (Central Hispano, Santander, Deutchek Bank, Caja Murcia, y esquina con edificios de la CARM y Delegaciode Hacienda, Edificio Administrativo del Ayuntamiento, inicio de las C/ Mayor, Puertas de Murcia (las más comerciales) a 200 m del Teatro Romano y 300 m. del Puerto de Cartagena, edificio de la Autoridad Portuaria, Edificio de Aduanas etc.

4) El abandono del Peri fue propiciado por el propio Ayuntamiento pues fue aprobado hace más de 27 años, y se suspendieron las licencias urbanísticas, sin gestionar hasta ahora, que se saca a subasta publica las parcelas, para que los promotores que se adjudiquen las parcelas las urbanice ellos a su cargo para edificaciones residencial y comercial, impidiendo la autogeneración por si misma de l os antiguos edificios del Molinete.

5) Antes las excavaciones arqueológicas ha tenido que vallar el solar con pared de bloque de hormigón.

6) En la superficie vallada cabían al menos 8 plazas de garaje respetando la calle interior de acceso y salida a dichas plazas.

7) Una plaza en la zona valía en la fecha de ocupación 60.000 Euros por lo que el solar (8 plazas) tenía un valor de 480.0'00 euros, solamente como simple aparcamiento sin gastar nada y al aire libre.

8) La sociedad municipal Casco Antiguo pagó 12.584 Euros mas la afección. El precio era fijado resultaba a 71,5 euros/m2

9) El informe pericial emitido por Agente de la Propiedad Urbana D. Luis Carlos que aporta valora el solar en 439.300 euros, como precio de mercado, según edificabilidad otorgada por el PGOU y el Peri.

10) Se sacaron a subasta las parcelas de manera que el comprador se obligaba a realizar las obras de urbanización en 24 meses desde la adjudicación.

11) A efectos de subasta, un solar de similar superficie al expropiado de 273 m2 (parcela M 13) se valor en 490.738,29 euros, IVA aparte.

12) Aplicando el mismo precio al solar del recurrente, de venderse en subasta, el precio de salida sería de 490.176 euros, precio más alto que el valorado por el API Sr. Luis Carlos .

13) Las parcelas y solares según anuncio de pública subasta, se sacan sin urbanizar.

14) Cuando se expropio al actor ya estaba urbanizado, si bien ahora hay que renovar aceras, asfaltado y farolas, pero el resto de servicios urbanísticos están a pie de PERI de las viviendas existentes con las que colindan calle de por medio los solares del PERI

15) Aunque el valor real es de 490.738 Euros solicita 439.300 Euros

16) Corposa se adjudicó un solar tasado por la sociedad municipal en 490.553, en 500.553 euros (273 m2).

17) Es indignante pagar 12.000 euros por un solar de 176 m2 con 4 plantas en alto, con edificación adosada, según el PGOU y el PERI.

18) Por la demora en sacar a subasta los solares, le ha sorprendido la crisis inmobiliaria, por lo que los precios de licitación han sido menores.

19) La Sociedad Casco Antiguo y el Ayuntamiento no han urbanizado nada en el PERI CA 2 del Molinete, ya que el 80% se han hecho con cargo al Plan E y el resto de urbanización lo tienen que realizar los promotores adjudicatarios de las parcelas según la cláusula 15 de la licitación.

20) En el momento del acta de ocupación de los terrenos, en noviembre 2006, el mercado inmobiliario estaba en punto álgido, pues la crisis comenzó en 2007.

21) El solar ha estado ocupado temporalmente por la Sociedad Casco Antiguo mucho antes del Acta de ocupación, pues realizó catas arqueológicas y luego excavación arqueológica que afloró restos arqueológicos que forman parte ahora del futuro parque arqueológico del Molinete

22) Al suspenderse la concesión de licencias se impidió el aprovechamiento urbanístico, y además se ocupó el solar (como via de hecho) al realizar las catas arqueológicas, privando de la posesión del solar al recurrente.

23) Solicita intereses moratorios desde que se produjo el cambio de planeamiento sobre dicho solar, en el momento en que fue incluido dentro del perímetro del PERI CA 2 del Molinete.

24) Deben tenerse en cuenta las expectativas urbanísticas.

25) Con la demanda se acompaña informe de valoración de mercado suscrito por D Luis Carlos , Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Para la tasación aplica el método de mercado y no un método administrativo, partiendo de 792 m2 edificables repartidos en cinco plantas, dando por planta 158,4 m2, y descontando los elementos comunes daría una vivienda por planta de unos 130 m2 construidos, en total cuatro viviendas y un bajo comercial de la misma medida. Y termina valorando el solar en 439.300 euros.

CUARTO.-El Sr.Abogado del Estadoconsidera que debe mantenerse la valoración del Jurado, recordando los siguiente:

1) Que en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de estos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual (Art. 28 4 Ley del suelo de 1998).

2) La parte recurrente no acepta el método de valoración y se refiere a la aplicación del articulo 43 de la LEF y a transacciones efectuadas en el año 2006, que no son de aplicación.

3) El informe pericial de valoración está suscrito por perito inidóneo como es un Agente de la Propiedad Inmobiliaria.

4) Fija como valor inicial de venta para aplicar el método residual el del valor de venta de las mejores zonas de Cartagena que no son comparables con las condiciones que han determinado la intervención urbanística del Ayuntamiento.

5) Fija una edificabilidad muy superior a la atribuible al solar, ya que es de 0,94 m2/m2, por lo que el valor en venta está distorsionado como el de la construcción.

6) No descuenta los costes de urbanización que deben deducirse en todo caso ( art. 30 in fine Ley 6/98 ) 'En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana se deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan llevar'.

7) Como la actuación urbanística que motiva la expropiación es un PERI, es claro que los costes urbanísticos son deducibles en la determinación del justiprecio, y en su totalidad, incluyendo las demoliciones y gastos urbanísticos en se haya incurrido.

8) La determinación de los intereses legales y de demora ( art. 52.8 LEF en relación con el art. 56) es competencia de la Administración y no del Jurado

ElAyuntamiento de Cartagenada por reproducidos los fundamentos consignados en el escrito de contestación de la demanda por el Abogado del Estado. Alega que los valores fijados por él son correctos. La zona de ubicación del solar es de lacra urbana y no el centro de la ciudad. En el solar no caben las 8 plazas de garaje, ni han valido 60.000 euros. La valoración del Agente de la Propiedad es errónea, al confundir los valores brutos de las fincas iniciales con los netos de las finales. La fecha a que ha de ir referida la valoración es la de 5 agosto 2005, que fue la de exposición al público del proyecto de expropiación por tasación conjunta, y no el acta de ocupación de los terrenos (6 noviembre 2011). Se invadió la parcela dos semanas al realizar sondeo para cimentación de la construcción del Centro de Salud, Y las catas arqueológicas del PERI duraron desde el 24 febrero 2004 al 4 junio 2005. No hubo quejas a la firma de las actas de ocupación. Las indemnizaciones del hecho séptimo no tienen que ver con el justiprecio. Pide la confirmación de la valoración del Jurado. Acompaña un informe emitido por el Jefe del Servicio técnico de Gestión Urbanística municipal de 4 junio 201, concluyendo que el valor inicial del suelo, objeto de la litis, en la calle Adarve nº 3, es el calculado por el Ayuntamiento en el expediente de expropiación al ser el único tipo de viviendas posible en esa zona en la fecha de la valoración (5 8 2004), era el de vivienda de promoción publica y por tanto el valor del m2 del suelo era de 71,50 euros/m2 de suelo. Acompaña la Memoria del Proyecto de expropiación del PERI CA 2 El Molinete. Un certificado de la Comunidad de Propietarios Garaje Caballero, certificando que en el edificio sito en C/San Antonio, esquina San Francisco, las ventas de las plazas de garaje (1997) era de un millón de pesetas.

QUINTO.-La parte actora anunció la aportación de informe pericial, que finalmente hizo con fecha 20 junio 2011, aportando dictamen emitido por el Arquitecto Superior D. Dimas , visado por el Colegio. Señala que la calle del Adarve hasta llegar al frente del solar está urbanizada y con todos los servicios urbanos en funcionamiento. El solar quedó englobado dentro de un área de intervención denominada CA-2, con lo que la unidad de ordenación UO-1 procedería a un proceso urbanizador. Queda derogado el PERI y legislación que la precedía. El sistema unilateralmente elegido por la administración fue el de expropiación forzosa aunque podría haber elegido otro más justo.

Computa las superficies de la siguiente manera:

Planta baja 176 m2

Para las viviendas (176 x 3) más (ático de 112,50 m2) = 640,50 m2.

En un proceso reparcelatorio la edificabilidad neta sería del 90%, lo que equivale a 734,85 m2, obteniéndose como resultado un bajo comercial y 7 viviendas con un programa medio de sala comedor, cocina, dos dormitorios y baño.

Determina la valoración del solar a noviembre 2006, estimando el precio más probable que un comprador medio estaría dispuesto a pagar por el solar en el mercado libre en base a sus circunstancias, y procede a conocer la repercusión que ofrece el precio del suelo sobre la potencial edificación que sobre él se asiente. Aplica el método residual de manera que por éste método calcula el valor del suelo deduciendo el rendimiento óptimo que cabe esperar del mismo, en función de las condiciones de aprovechamiento admisibles, el coste de construcción y el beneficio del promotor.

Determina valores de venta de viviendas, tras una inspección estadística de la zona, estimando que una vivienda análoga puede costar:

130.000 € en la Calle Honda.

250.000 € en la Calle Honda cerca de Capitanía General

215.000 € en la Plaza de San Francisco.

Adopta un valor medio de 200 euros por la ausencia de garajes, al ser imposible hacer un sótano, y el valor se merma en 35.000 euros por lo que el valor de la vivienda sería de 165.000 Euros. Valor en venta de 7 viviendas 1.155.000 euros.

Valoración del local comercial. La Calle Adarve, tuvo en su día un determinado comercio y con la construcción del ambulatorio de la Seguridad Social justo enfrente del solar, las posibilidades aumentan enormemente, por lo que estima un valor en venta de 225.000 Euros.

Conclusión, el valor de venta total alcanzaría 1.380.000 €

El beneficio del promotor dados los tiempos de crisis del mercado inmobiliario, el beneficio no superaría nunca el 17%, por lo que estima un beneficio de 248.400 Euros.

El valor de construcción, según presupuesto de ejecución de la potencial edificación, incluida la adecuación de los hallazgos arqueológicos del sótano, los gastos generales (técnicos, incidencias, organismos de control et) ascenderían a 648.898 euros.

Para determinar los gastos de urbanización parte de que la zona es de 1,6 m2/m2, y calcula un coste aproximado de 60 €/m2 bruto sobre el área de actuación CA2 de 5,63 Ha, obteniendo un coste total de urbanización de 3.378.000 €. Como la edificabilidad bruta es de 1,6 m/m2, teniendo una edificabilidad total del PERI de 90,080 m2 por lo que a la de los 734,85 m2 edificables del solar le corresponderían unos gastos de urbanización de 27.556,87 euros.

En total los gastos de construcción los determina en 676.454,87 Euros, y estima el valor del solar por el método residual en455,145,13Euros.

Sin dudar de la profesionalidad y buen hacer del Arquitecto informante, la Sala no puede admitir la valoración finalmente obtenida, dado que para llegar al valor de venta total de 1.380.000 euros, se parte de un valor en venta de la vivienda de 165.00 euros (7 viviendas 1.155.000 euros), y el local comercial en 225.000 euros, y para determinar estos valores no se ha realizado más queuna inspección estadística de la zona, o valorar que antes la calle tuvo comercio y la construcción actual de un Ambulatorio, pero sin indicar dato alguno de contraste que permita su comprobación. La prueba realizada, habiéndose además renunciado a la pericial de designación judicial, no es suficiente para acreditar los valores que se solicitan. En consecuencia, la Sala no tiene otros medios de determinación de valor distinto del fijado por el Jurado. Y ello determina la desestimación del recurso.

SEXTO.-En razón de todo ello procede estimar en parte el recurso, sin que sean de apreciar circunstancias suficientes para hacer un especial pronunciamiento en costas ( artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional ).

En atención a todo lo expuesto,Y POR LA AUTORIDAD QUENOS CONFIERE LA CONSTITUCIÓN DE LA NACIÓN ESPAÑOLA,

Fallo

Desestimar el recurso contencioso administrativo nº 921/09 interpuesto por D. Isaac contra la Resolución de 26 de mayo de 2009 dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Murcia, dictada en el expediente nº NUM000 , referente a la expropiación de los bienes del recurrente, constituidos por la Parcela -C/ DIRECCION000 NUM001 NUM002 El Molinete), en la que determina el justiprecio de los mismos en la suma total de 29.290,8 Euros Acto que queda confirmado por ser ajustado a Derecho en los términos aquí discutidos. Sin costas.

Contra la presente sentencia que no es firme cabe recurso de casación a interponer ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo y a preparar ante esta Sala sentenciadora en el plazo de diez días contados desde el siguiente de su notificación, y para cuya interposición será preciso, en su caso, la consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de Banesto nº 3102 de la cantidad de 50 euros, de conformidad con la D.A. 15ª.4 de la Ley 1/2009 .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación a los autos principales, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.