Auto Civil 243/2020 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 152/2020 de 12 de noviembre del 2020

Se acepta la fundamentación de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO. La Comunidad de Propietarios denominada " DIRECCION000" de Majadahonda se viene rigiendo, desde su constitución en el año 1.978, por unas normas incorporadas por la empresa promotora de la edificación en el Título Constitutivo del Régimen de Propiedad horizontal. Estas normas en síntesis, determinan la obligación de que los dos tipos de vivienda que componen el complejo residencial, sencillas y dúplex (estas últimas con el doble de tamaño y en consecuencia de coeficiente que los primeras), contribuyan por igual al pago y mantenimiento de todos los gastos y servicios comunes, con independencia de la cuota de participación y en consecuencia del tamaño del inmueble, con la única salvedad de los gastos derivados de la calefacción, que lo serán por volumen de vivienda.

Esta situación es la causa del grave conflicto que enfrenta a los propietarios de los dos tipos de vivienda, y que ha determinado una elevada litigiosidad por parte de dicha Comunidad, de forma que, desde hace siete años, se han tramitado por este mismo motivo ante los Juzgados de Majadahonda distintos procedimientos judiciales, procedimiento ordinario nº 498/2011, tramitado ante el Juzgado nº 6 de Majadahonda, procedimiento Ordinario nº 680/2012 seguido ante el Juzgado nº 6 de Majadahonda, procedimiento Ordinario nº 759/2014 del que conoció el Juzgado nº 5 de Majadahonda, procedimiento ordinario nº 379/2015, del Juzgado nº 4 de Majadahonda y procedimiento ordinario nº 577/2015 tramitado, también, ante el Juzgado nº 4 de Majadahonda. La mayor parte de los procedimientos tramitados vinieron motivados por las impugnaciones de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios y mediante los que se pretendía establecer una forma más equilibrada, proporcional y justa de contribuir al pago de gastos y servicios comunes, al entender que resultaba injusto que una vivienda del doble de metros cuadrados pagara lo mismo que una de la mitad pero que, sin embargo, a la hora de decidir en Junta su cuota de participación sí sumase el doble que la de las viviendas sencillas, situación injusta que ha creado una interminable pugna judicial y un evidente malestar entre los vecinos

Como la posible solución, por no decir la única, pasaría por abordar una modificación de estas normas, a través de unos nuevos Estatutos más completos y justos Don Juan Enrique, Presidente de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, procedió a convocar Junta General Extraordinaria el día 22 de marzo de 2018, en cuyo punto 5º se incluía la "propuesta de nuevos estatutos de la Comunidad de Propietarios", y, a cuyo efecto, la Junta Directiva de la Comunidad había solicitado a un despacho profesional la redacción de unos nuevos Estatutos, en los que se estableciera un reparto equitativo en los gastos comunales entre todos los vecinos, en atención a la diferente tipología de sus viviendas, así como una equidad en la toma de decisiones entre todos ellos.

A todas las propuestas de los diferentes puntos del Orden del día se opusieron sistemáticamente los propietarios de los pisos dúplex, todos ellos representados por los vecinos, que no propietarios de la Comunidad, Don Nicolas y Don Rafael, que ya acudían con una voluntad recalcitrante, tenaz e infundada de todos los propietarios de votar "no a todo". Ante la ausencia del quorum necesario para la aprobación de los acuerdos, y siguiendo las normas legalmente establecidas para ello, el Presidente de la Comunidad, con fecha 9 de mayo de 2018, procedió a Convocar nueva Junta General Extraordinaria para el día 14 de mayo de 2018, D. Nicolas, a pesar de no ser propietario, acudió a la Junta representando a dieciséis vecinos y votó sistemáticamente que NO a los acuerdos tratados

Evidentemente de nuevo no se obtuvo la unanimidad, por lo que se hace necesario acudir al presente Juicio de Equidad.

SEGUNDO. En el auto dictado por el Juzgador de Instancia se desestimó la pretensión de la parte demandante en base a los razonamientos que pasamos a extractar.

Ventiladas en sala las cuestiones procesales relativas a litispendencia e inadecuación del procedimiento, debe decirse que de lo actuado no se aprecian razones de equidad ( art. 3 CC) para aceptar lo solicitado. La antes citada sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003 nos decía ya que " la novedosa cuestión de si cabe sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de los Estatutos que exige la regla primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , toda vez que su regla segunda establece el llamado juicio de equidad para los acuerdos que no se hubieran podido tomar por falta de mayoría, sin referencia expresa a los supuestos de falta de unanimidad.

Por imperativo legal la modificación de los Estatutos precisa el acuerdo unánime y así se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia de esta Sala, en cuanto a que la regla de unanimidad si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho ( Sentencias de 24- 9-1991 , 22-5-1992 , 26-6-1993 , 19-11-1996 , 5-5-2000 y 7-3-2002 ).

La regla segunda del artículo 16, aunque literalmente se refiere al supuesto de falta de mayoría, ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 del Código Civil para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como sucede cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal, la que no se logra por la oposición tenaz de un copropietario, movido por razones de capricho, otras por egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes y, en muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás. Esto lleva a considerar los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios y toda vez que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y no impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, como aquí sucede y así la regla 3ª del referido artículo 16 se presenta previsora, al reconocer el derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles.

Entenderlo de otra manera equivaldría a autorizar que la vida de las comunidades de propietarios pudiera quedar al manejo y antojo del que se presenta contradictor y disidente, amparándose situaciones abusivas contrarias a los intereses bien expresados de la mayoría cuasi absoluta, lo que, a su vez, vendría a contradecir el principio constitucional que proclama el artículo 14 de nuestra Constitución ".

Nos encontramos en el caso presente ante unas cuotas y reparto de gastos fijados para el conjunto del inmueble en el título constitutivo de declaración de obra nueva, cuyo alcance conocían los actores al momento de su adquisición de tales viviendas y que, además, se ha admitido pacíficamente en la sala que fueron objeto de determinadas correcciones en el año 1998 a fin precisamente de suavizar las posibles injusticias que ese sistema conlleva. Por otro lado, y tal y como veíamos en la sentencia citada, no estamos en el caso de un contumaz propietario contradictor que paraliza segmentos concretos de la vida social comunitaria, sino ante una divergencia generalizada y en las que se ha presentado un escrito en el que se cita a una veintena de contradictores.

Por lo demás, el criterio el de la superficie que es insuficiente en la medida en que según el precepto citado ( art. 5 LPH ), se ha de atender igualmente a otros parámetros, como su emplazamiento, interior o exterior, estamos ante locales a pie de calle, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios o elementos comunes.

En tal sentido , hay también propietarios de pisos no dúplex sino simples que están conformes con la distribución actual, en la que se bifurcan los gastos de inversión de otros diferentes, resultando ser una cuestión que no precisa de que sea suplida la falta de acuerdo comunitario por el criterio judicial.

Por lo demás, no se centra en este único punto la demanda, que pretende la aprobación ex novo y por la vía judicial de una reglamentación integral de toda la vida comunitaria, sin limitarse a la polémica cuestión de la asunción de cargas en función o no de los coeficientes de propiedad.

TERCERO.- Contra la resolución dictada se presentó por la parte actora recurso de apelación en el que defendió los siguientes motivos para solicitar la revocación de la sentencia.

A.-Infracción de los artículos 5 9 de la Ley de Propiedad horizontal.

Esta parte no puede estar conforme aunque nos hallemos en el ámbito de un juicio de equidad con el razonamiento del auto recurrido, pues la ley, ver artículo 5 de la LPH, no impide operar futuras modificaciones en el título constitutivo respecto de las normas de reparto de gastos, aunque los propietarios conociesen en el momento de adquirir sus viviendas el reparto establecido en el Título Constitutivo. Por tanto tal posibilidad debe concederse a este procedimiento sometido al criterio de equidad.

Por otra parte se considera que resulta igualmente contrario a la Ley el razonamiento del auto recurrido, relativo a que en el Proyecto de los nuevos Estatutos, solo se tenga en cuenta el criterio de la superficie para determinar la contribución de cada vivienda en los gastos comunes.

El criterio fijado en los Estatutos cuya aprobación se propuso en Junta establece el sistema de reparto de gastos con un criterio-superficie de la vivienda- que si bien no es el único fijado por la ley se consideró el más objetivo y razonable pues la Comunidad está formada por dos tipos de viviendas, dúplex y sencillas, teniendo el doble de metros aproximadamente las primeras respecto de las segundas, sin que existan locales que no accedan a través del portal ni otro tipo de vivienda que por su ubicación resulte previsible esperar un menor uso de los elementos comunes.

B. Error en la valoración de la prueba

Otro aparente motivo invocado para considerar que no concurren motivos de equidad para el Juez pueda suplir la falta de unanimidad es haberse admitido modificaciones en el reparto de gastos en el año 1998 a fin de suavizar posibles injusticias del sistema

En dicho acuerdo se empleó la eufemística expresión de "reparto lineal", para mantener la misma fórmula de pagos iguales para gastos comunes, cuya aplicación ha dado lugar a mayores conflictos. Habiéndose formulado 7 juicios con un gasto para la Comunidad de 120.000 euros

El siguiente argumento con el que se pide denegar la pretensión de la parte actora es que no estamos ante un propietario contumaz que paraliza segmentos concretos de la vida social, sino ante una divergencia generalizada donde se viene a demandar a una veintena de contradictores. Con independencia del número de contradictores lo cierto es que el objeto de este procedimiento no es conciliar una multitud de opiniones enfrentadas sino simplemente dirimir cual de las dos posturas enfrentadas es la más equitativa.

Igualmente se alude a que hay propietarios de pisos pequeños que se muestran conformes con la distribución actual, pero lo que quiso decir el Sr. Armando, que fue el propietario que intervino en el acto del juicio, es que no quiere que un nuevo sistema altere su cuota de propiedad sobre el inmueble, algo no pretendido por el resto de los propietarios. El artículo 9.1.e) de la LPH establece la regla general de que los gastos generales se distribuyen entre los propietarios con arreglo "a la cuota de participación fijada en el título", pero expresamente admite que el reparto de estos gastos se pueda realizar también de forma distinta conforme a lo especialmente establecido, permitiendo que se establezca una cuota especial para el reparto de los gastos diferente de la cuota de participación en los elementos comunes. Por tanto, aunque se aprueben los nuevos Estatutos nunca se verá afectada su cuota de participación en los elementos comunes del inmueble.

C. Pronunciamiento en materia de costas. A pesar de que la literalidad de la ley parece exigir que la sentencia se pronuncie sobre el pago de las costas del proceso, nos encontramos ante un procedimiento de jurisdicción voluntaria que lo contiene una normativa espacial sobre la materia que se aparta del principio objetivo del vencimiento, lo que es lógico dado el carácter no contencioso del expediente.

Pero, más aún, nos encontramos ante un juicio de equidad en el que no debe regir el criterio del vencimiento objetivo, ya que la postura de los contradictores o de aquellos cuyo acuerdo no resultó probado por falta de mayoría, no debe considerarse inicialmente una conducta ilícita o fuera de derecho, ya que el derecho político de cada propietario a participar en la administración y gobierno de la comunidad se ejerce, precisamente, a la hora de votar en la Junta.

Por ello las costas o no se impondrán a ninguna de las partes o se impondrán a aquel o aquellos propietarios que evidencien una postura intolerante, obstaculizadora o que entrañe un abuso de derecho, lo que no concurre en este caso.

CUARTO.- Consideramos oportuno recordar la normativa que ha regulado el proceso de equidad dentro del régimen de propiedad horizontal.

En su redacción primitiva, que estuvo vigente hasta la modificación operada por la Ley de 6 de abril de 1999, la materia venía regulada en el artículo 16 que en su apartado segundo disponía que "para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los propietarios, se reunirá la Junta en segunda convocatoria, reunión que podra tener lugar incluso en el mismo día, siempre que haya transcurrido un intervalo mínimo de media hora y que hubiese sido convocada previamente.

Si la Junta, debidamente convocada, no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en la citación el día y hora de la segunda, debera ser ésta convocada, con los mismos requisitos de la primera, dentro de los ocho días siguientes a la fecha de la Junta no celebrada, y con tres de antelación a la fecha de la reunión.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia a los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

3.ª Cuando los propietarios que representen por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participación estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayoría, podrán acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, por los trámites establecidos en el número segundo de este mismo artículo.

La decisión del Juez será ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles".

Después de la reforma de la ley de 6 de abril de 1999 paso a ser regulado en el artículo 17, que en su apartado 7, disponía que " Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas".

Creemos que estas normas se aprobaron para solventar la situación en la que los propietarios no pudieran llegar a ningún acuerdo, positivo o negativo, sobre una materia por la imposibilidad de que se reúnan las mayorías necesarias, lo que es diferente de aquellos situaciones que exigen unas mayorías cualificadas, o la unanimidad, pues es evidente que sino se obtienen la mayoría requerida, no queda la situación en la indecisión que tuvo en cuenta el legislador a la hora de establecer este juicio de equidad, sino que el acuerdo no habría sido aprobado.

Es cierto que también se reguló el juicio de equidad para impugnar situaciones en que por el juego de las mayorías se podrían vulnerar derechos de propietarios individuales, pero tal posibilidad se suprimió posteriormente, por ser innecesario, al introducirse como causas de impugnación de los acuerdos comunitarios que "supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho"( ver artículo 18.1 LPH).

Ahora bien debemos recordar que la sentencia del 13 de marzo de 2003 TS abre la posibilidad de utilizar este juicio de equidad a situaciones diametralmente distintas, cuando no se obtuvieran las mayorías cualificadas o la unanimidad requerida por la ley, así expresamente indica que "la novedosa cuestión de si cabe sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de los Estatutos que exige la regla primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , toda vez que su regla segunda establece el llamado juicio de equidad para los acuerdos que no se hubieran podido tomar por falta de mayoría, sin referencia expresa a los supuestos de falta de unanimidad", añadiendo posteriormente que "la regla segunda del artículo 16, aunque literalmente se refiere al supuesto de falta de mayoría, ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 del Código Civil para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como sucede cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal, la que no se logra por la oposición tenaz de un copropietario, movido por razones de capricho, otras por egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes y, en muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás", pero no creemos que exista una doctrina jurisprudencial al respecto pues solo existe una sentencia, ya que no conocemos otras resoluciones del Tribunal Supremo que se hayan ocupado de la materia.

No obstante, como la ley, artículo 227 .2 LEC, impide que podamos decretar la nulidad de los actos procesales, debemos rechazar la posibilidad de acoger la inadecuación del procedimiento que fue opuesta por la parte demandada y rechazada en la comparecencia, procediendo a analizar la materia, con las dificultades que nos ofrece el procedimiento donde ni siquiera existe el escrito contestación, comenzando con el significado que podemos dar al término "equidad" en estas circunstancias.

La palabra equidad (del latín "aequitas", igual) se venía definiendo en el derecho romano como la justicia del caso concreto, buscando en función de las circunstancias particulares la moderación de las consecuencias rigurosas a las que conduciría una aplicación estricta y automática de la ley ( summun ius summa iniura), criterio interpretativo de moderación del rigor de la ley, pero que nunca puede conducir a la supresión de la misma.

Por otro lado, modernamente, se ha definido como un modo de proceder para resolver contiendas, con sustentado en los anteriores principios, que se desvincula de las normas jurídicas. Este modo de proceder es jurídico, en cuanto que resuelve conflictos que lo son, pero lo hace sin atender a una rigurosa aplicación de la norma jurídica.

A ambas figuras se refiere el artículo 3.2 del CC cuando dispone que " la equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita".

QUINTO.- Con tales condicionamientos se nos presenta una cuestión difícil de afrontar, pues, obviando el contenido de las normas imperativas que rigen la materia, debemos decidir cuales son los Estatutos que deben regir la Comunidad al considerarlos más justos y ecuánimes.

No vemos motivo para justificar el cambio pretendido por los propietarios demandantes pues, tras recordar que la sentencia del Tribunal Supremo en la que se sustenta la pretensión de la parte actora analizo un caso en el que se apreciaba la clara actuación en abuso de derecho de uno de los copropietarios, analizando la reforma aprobada en el año 1998 no podemos admitir que se den tales circunstancias excepcionales, pues veremos que se diferencia entre los gastos que podemos llamar de inversiones, que se reparten por coeficiente de propiedad, de los otros gastos que podemos denominar de mantenimiento y conservación que son las que deben pagarse por partes iguales. En definitiva en estos términos nos debemos plantear si va en contra de la equidad que el cuidado y administración ordinaria de instalaciones deportivas y de recreo y el mantenimiento y limpieza de los elementos comunes del inmueble se sigan sufragando por partes iguales, lo que no podemos aceptar pues es evidente que el tamaño de las viviendas no es elemento determinante para el número de personas que viven en las mismas ni del uso que se vaya a hacer por sus moradores de estos elementos comunes.

Se indica por la parte apelante que, por el contrario, el criterio de igualdad y equidad, preconizado por la entidad demandada, no se ha tenido en cuenta a la hora de adoptar los acuerdos pues se mantienen las cuotas más altas de participación en elementos comunes de los propietarios de los duplex, pero no debemos olvidar que existe un mayor número de viviendas pequeñas, por lo que se equilibrarán las distintas mayorías que son precisas para adoptar los acuerdos comunitarios.

Si a ello añadimos que están prácticamente igualados el número de propietarios que apoyan las dos tesis que se enfrentan en este litigio y que no sabemos si los cambios de coeficientes, que también se modifican con los nuevos Estatutos, están sustentados en estudios y análisis serios y objetivos sobre la materia pues el informe pericial presentado por la parte demandada parece dudar de las bases fijadas que no se ajustan completamente a los parámetros marcados por el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, debemos confirmar la sentencia de instancia, afirmando que no vemos motivos de equidad para una modificación tan drástica en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 sita en Majadahonda, CALLE000 números NUM000, NUM001 y NUM002.

SEXTO.-. No debemos confundir un juicio de equidad con un expediente de jurisdicción voluntario que es aquel que requiere " la intervención de un órgano jurisdiccional para la tutela de derechos e intereses en materia de Derecho civil y mercantil, sin que exista controversia que deba sustanciarse en un proceso contencioso", pues en el expediente de jurisdicción voluntaria se exige que no exista contienda lo que evidentemente no ocurre en este caso, como se desprende de la narración de hechos contenida en el escrito de demanda.

En definitiva se trata de un proceso declarativo especial aplicable a las Comunidades de Propietarios regidas por la Ley de Propiedad Horizontal para resolver determinadas contiendas, materia sustantiva, en el que se permite a los tribunales que no se ajusten a las normas jurídicas, pero tales principios no son aplicable a los trámites y normas procesales, por lo que no vemos motivo para separarnos en materia de costas procesales del principio objetivo del vencimiento ( artículo 394.1 LEC.)

Obviamente no podemos considerar que exista una seria duda sobre los hechos y aplicación jurídica de esta materia, pues la situación analizada por el Tribunal Supremo, en la que la parte actora sustenta su demanda, es sustancialmente distinta pues se enfrente a una clara situación de abuso de derecho donde se indica que un copropietario actuaba "por razones de capricho, otras por egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes y, en muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás", lo que es totalmente diferente al supuesto de hecho en que nos encontramos en el que existe casi igualdad entre los propietarios enfrentados en el seno de la Comunidad y donde, como explicamos anteriormente, se enfrentan posiciones que son perfectamente admisibles para regir los gastos de una Comunidad de Propietarios.

Por tanto, creemos que las costas procesales de esta segunda instancia, también deben correr a cargo de la parte actora-apelante ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).