Contestación a la demanda y reconvención por incumplimiento contractual del vendedor demandante, instando resolución de la compraventa y devolución de pagos a cuenta

El formulario de contestación a la demanda disponible a continuación parte de un supuesto de compraventa de inmueble en el que la sociedad vendedora previamente ha demandado al comprador por incumplimiento del contrato, al haberlo suscrito sin elevarlo a escritura pública. Notificada la demanda al comprador, este pretende a través de demanda reconvencional la resolución contractual y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, debido al incumplimiento contractual de la parte demandante de su obligación de entregar la vivienda.

Por un lado, la contestación excepciona el incumplimiento por parte de la vendedora de la obligación de entrega en el término esencial pactado, solicitando mediante reconvención la declaración del derecho de resolución del contrato a los efectos de liberar a la demandada de su obligación de escriturar y pagar el precio pendiente, pues de acuerdo con el art. 1500 CC, «El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida».

Con el incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega, quedaron frustradas las legítimas expectativas del reconviniente. 

Considerando que el retraso respecto del término esencial de entrega supone un incumplimiento esencial por la actora de su obligación de entrega de los inmuebles, en el siguiente escrito se alega la concurrencia de una causa de resolución del contrato.

Rige lo dispuesto en el art. 406 LEC, en virtud del cual «1. (...) Sólo se admitirá la reconvención si existiere conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.

2. (...) podrá ejercitarse mediante reconvención la acción conexa que, por razón de la cuantía, hubiere de ventilarse en juicio verbal.

(...)

3. La reconvención se propondrá a continuación de la contestación y se acomodará a lo que para la demanda se establece en el artículo 399. (...). En ningún caso se considerará formulada reconvención en el escrito del demandado que finalice solicitando su absolución respecto de la pretensión o pretensiones de la demanda principal».

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece en su Disposición Adicional Primera, relativa a la Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, lo siguiente: 

«1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda». 

Dicho lo cual, y dado el incumplimiento de la obligación esencial de la promotora vendedora de entregar la cosa vendida dentro del término esencial pactado, cabe concluir que existe causa de resolución del contrato.