Contrato de arrendamiento de vivienda con cláusula de opción de compra durante el mismo (adaptado ley vivienda)

En [LUGAR], a [DÍA] de [MES] de [AÑO]

REUNIDOS

De una parte, DON/DOÑA [NOMBRE ARRENDADOR], mayor de edad, con domicilio en [DOMICILIO ARRENDADOR], y con D.N.I N.º [NÚMERO], en lo sucesivo el ARRENDADOR

Y de otra, DON/DOÑA [NOMBRE ARRENDATARIO], mayor de edad, con domicilio en [DOMICILIO ARRENDATARIO], y con D.N.I. N.º [NÚMERO], en lo sucesivo el ARRENDATARIO.

INTERVIENEN

Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose recíprocamente capacidad y legitimación suficiente para contratar y, en concreto, suscribir el presente 

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

A tal efecto

EXPONEN

I.- Que la ARRENDADORA es propietaria de la finca urbana sita [LOCALIDAD FINCA], descrita como sigue:

FINCA NÚMERO [ESPECIFICAR].- Destinada a VIVIENDA, situada en la PLANTA [NUMERO], letra [LETRA VIVIENDA] del Edificio señalado con el número [NUMERO  EDIFICIO] de la CALLE [NOMBRE CALLE] (1) 

ANEXOS (2)

Se entrega certificado de eficiencia energética. Se adjunta fotocopia del certificado como anexo al final del presente contrato.

Se adjuntan fotografías de vivienda y de sus anejos a efectos de dejar constancia del estado del inmueble en el momento del arriendo como anexo del presente contrato.

Se encuentra asimismo libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, así como al corriente de pago en cuanto a las cuotas de la comunidad de propietarios, y cualesquiera otros suministros, tributos y obligaciones dimanantes de la propiedad del inmueble.

(Incorporar nota simple del registro de la propiedad actualizada acompañando al presente contrato, por la que se verifique que no pesan sobre ella cargas reales – hipoteca- u otros gravámenes)

II.- Que interesando a LA ARRENDATARIA arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CON OPCIÓN DE COMPRA, de conformidad con las siguientes:

ESTIPULACIONES

Primera.- Objeto

Es objeto de este arrendamiento la finca urbana descrita en el EXPOSITIVO I del presente contrato.

El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.

Se efectúa en este acto la entrega de las llaves de la vivienda, manifestando el arrendador que no existen más juegos de llaves que las [NÚMERO] que se entregan en este momento.

Segunda.- Destino

La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, constituyendo la misma su primera vivienda habitual y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.

Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.

Tercera.- Duración

El plazo de duración de este contrato es de [NUMERO] años, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, y finalizando por tanto en fecha de [DIA] de [MES] de [AÑO]

(Adaptar la fecha en función de la fecha de firma)

De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrida la duración fijada, siempre y cuando hubiesen transcurrido como mínimo cinco años de duración del mismo, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste a la arrendadora con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado le será de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.

Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso de la arrendadora, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda. (3)

Cuarta.- Renta (4)

La renta anual será de [CANTIDAD EN LETRA] Euros ([CANTIDAD EN NÚMERO] €), a pagar en plazos mensuales de [CANTIDAD EN LETRA] Euros ([CANTIDAD EN NÚMERO] €), por adelantado dentro de los [NÚMERO] primeros días de cada mes.

El abono de la renta se realizará mediante transferencia bancaria, a la cuenta de la arrendadora cuyos datos son los siguientes:

Titular: [ESPECIFICAR]

Entidad: [ESPECIFICAR]

Oficina: [ESPECIFICAR]

Cta/cte: [ESPECIFICAR]

El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.

El importe total del pago se considerará no solo como satisfacción de la renta del arrendamiento, sino también como pago a cuenta del precio total para el caso de procederse al ejercicio de la opción de compra, con las limitaciones establecidas en el presente contrato en cuanto a los descuentos aplicables al precio pactado para la venta del inmueble, aun cuando esta facultad no sea ejecutada por la arrendataria.

El retraso en el pago sin causa justificada de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado.

Revisión de la renta (5)

La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Dicha actualización de la renta conforme al IPC será de aplicación con independencia del signo de la revisión, positivo o negativo.

Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, la arrendadora comunicará al arrendatario de forma fehaciente la actualización de la renta conforme a lo establecido en el párrafo anterior expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.

La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.

Intereses de demora

En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato a cuyo abono viene obligado el arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero.

Quinta.- Fianza

A la firma del presente contrato el arrendatario hace entrega a la arrendadora de la cantidad de [CANTIDAD EN LETRA]  Euros ([CANTIDAD EN NÚMERO] €), importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme establece el artículo 36.1 de la LAU.

Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con la arrendadora por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que se establece en el presente contrato.

Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte de la arrendadora de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.

El arrendador se obliga a depositar la referida fianza ante la Administración Pública competente en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente a la formalización del presente contrato.

Sexta.- Gastos

También serán de cuenta de la arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras, no siendo de su cuenta los giros que pudieran corresponder a un momento anterior a la firma del presente documento, obligándose, por tanto la arrendador a asumir cualesquiera reclamaciones que por estos conceptos le fueren exigidos a la arrendadora.

Será de cuenta de la parte arrendataria el pago de las cuotas de Comunidad de Propietarios giradas a partir de la entrada en vigor del presente contrato.

Serán por cuenta del ARRENDADOR los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, de conformidad con el art. 20.1 de la LAU. (6)

Séptima.- Obras y reparaciones

Será de aplicación lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.

Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados.

Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca o serán reintegradas al arrendatario, a elección de la arrendadora.

Serán de cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.

El arrendatario asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato.

Octava.- Cesión y subarriendo

Se prohíbe el derecho de cesión, traspaso, subarriendo total o parcial de la finca arrendada, salvo expresa autorización de la arrendadora, en cuyo caso se aplicará la normativa legal.

La falta de dicha autorización previa de la arrendadora, conllevará la nulidad del subarriendo o la cesión practicada, siendo causa suficiente para que la arrendadora pueda instar la resolución del contrato de arrendamiento.

Novena.- Comunidad de Propietarios

El arrendatario se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada, que manifiesta conocer y aceptar. A tal fin, se hará entrega de una copia certificada de los citados Estatutos y normas de funcionamiento interno de la CCPP, que será unida al presente contrato.

La falta de cumplimiento de las normas internas de la Comunidad de Propietarios por parte del arrendatario, será causa de resolución del presente contrato.

Décima.-Responsabilidad

Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá realizar ninguna conducta específica que sea objeto de prohibición pues ello llevará a la resolución del contrato, o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral de la arrendadora.

El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aun siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse tanto a los efectos del párrafo anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.

Undécima.- De la opción de compra

Las partes acuerdan que en cualquier momento de la vigencia del contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá adquirir la propiedad del inmueble objeto del mismo, debiendo comunicarlo al titular del mismo de modo fehaciente en cualquier momento y en todo caso como máximo antes del mes anterior a la fecha en que pretenda ejercitarse la opción de compra.

Se establece como precio de venta de la vivienda para el supuesto de ejercicio de dicha facultad por el arrendatario, el de [CANTIDAD EN LETRA]  Euros ([CANTIDAD EN NÚMERO] €)

Fianza de compra

Con la firma del presente contrato la arrendataria hará entrega la cantidad de [CANTIDAD EN LETRA]  Euros ([CANTIDAD EN NÚMERO] €) en concepto de fianza para la reserva del bien.

En caso de ejecutar la opción de compra en el plazo pactado esta fianza se devolverá íntegramente.

En caso de no ejecutar dicha opción la parte arrendadora no se verá obligada a devolver esta fianza.

Cantidades de renta

Del precio pactado para la venta se descontará el cien por ciento de las cantidades abonadas en concepto de renta durante el primer año de arrendamiento hasta la fecha de compra, única y exclusivamente en el caso de que el arrendatario ejercite este derecho dentro del primer año de vigencia de este contrato, es decir antes del día [DÍA] de [MES] de [AÑO]

Durante los sucesivos períodos anuales de duración del contrato, del precio pactado para la venta se descontará la cantidad mensual de [IMPORTE] Euros hasta un máximo anual de [IMPORTE] Euros de las cantidades abonadas en concepto de renta.

Escritura pública

En caso de verificarse la venta del inmueble, esta se llevará a cabo en escritura pública, libre de cargas y procediéndose al pago de la totalidad del precio convenido en el momento de su otorgamiento.
Todos los gastos e impuestos que se deriven de la compraventa serán de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía) que, si se devengase, será de cuenta de la parte vendedora.

A instancia de cualquiera de las partes podrá procederse a la inscripción del presente contrato de arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad, corriendo los gastos de la misma a cargo de quien la inste.

Subrogación

Con independencia de la inscripción o no del presente contrato en el Registro de la Propiedad, la arrendadora/vendedora se obliga a que, en caso de venta o cualquier otra forma de transmisión de la propiedad del inmueble exigirá la puesta en conocimiento del nuevo titular de la existencia del presente contrato, debiéndose aquel nuevo titular subrogar en todas y cada una de las estipulaciones del mismo, otorgándose así el carácter de preferente el derecho de la arrendataria sobre la adquisición de la propiedad del inmueble y sus anejos bajo las condiciones aquí estipuladas.

Duodécima.- Notificaciones

Los firmantes acuerdan como medio de comunicación preferente el correo electrónico, conociendo y asumiendo, que el correo electrónico puede presentar fallo o vulnerabilidades, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar otros medios.

- El ARRENDADOR señala como dirección de comunicación electrónica: [ESPECIFICAR].

- LA ARRENDADORA señala que su correo electrónico a estos efectos es [ESPECIFICAR].

Decimotercera.- Aval bancario o seguro de alquiler

A efectos de garantizar el fiel cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del presente contrato, ambas partes han convenido que el arrendatario vendrá obligado a entregar a la arrendadora antes de la entrega de la vivienda, un aval bancario, solidario, a primer requerimiento, y con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y excusión, a favor de la arrendadora.

Para el caso de que el arrendatario ejercite la opción de compra la arrendataria vendrá obligada a devolver a este el aval prestado en el momento de formalizar el contrato de compraventa.

Se pacta por ambas partes que el arrendador exime a la arrendataria del aval o seguro de alquiler durante los tres primeros años, reservándose la parte arrendadora utilizar la fianza de opción de compra como garantía en caso de impago de la renta.

Decimocuarta.- Legislación aplicable

El presente contrato se regirá por las disposiciones reflejadas en él, siendo de aplicación supletoria las disposiciones de la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU).

En defecto de pacto expreso o norma, se regirá por lo previsto en el Código Civil.

Decimoquinta.- Compromiso de mediación y cláusula arbitral (7)

Para la solución de cualquier controversia derivada de la interpretación de este contrato, las partes se comprometen a intentar la mediación y la resolución de sus discrepancias a través del Centro de Mediación de [ESPECIFICAR], y en caso de no conseguirlo, se someterán al arbitraje institucional del Tribunal Arbitral del Ilustre Colegio de [ESPECIFICAR] de [PROVINCIA], al que se le encomienda la designación del árbitro o árbitros y la administración del arbitraje, de acuerdo con la legislación vigente.

En el supuesto de conflicto, las partes, sin pactar fuero distinto, se someten expresamente al que corresponda con arreglo a las normas procesales vigentes.

Decimosexta.- Normativa de aplicación

El presente contrato se regirá por las disposiciones reflejadas en él, siendo de aplicación supletoria las disposiciones de la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU).

En defecto de pacto expreso o norma, se regirá por lo previsto en el Código Civil.

Y para que así conste, suscriben las partes el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.

Fdo.: La arrendadora                Fdo.: El arrendatario

(1) Especificar resto datos vivienda: superficie construida, superficie útil, lindes, referencia catastral, inscripción registral, cuota de participación en elementos comunes, etc.

(2) Especificar si la vivienda arrendada cuenta con anejos, en cuyo caso, deberán ser descritos en idénticos términos a la finca destinada a vivienda: situación, superficie construida, superficie útil, lindes, referencia catastral, inscripción registral, cuota de participación en elementos comunes, etc.

(3) Según el art. 10.1 LAU, para el caso de que se hubiese concertado por un período inferior a cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcancen dicha duración, salvo que el ARRENDATARIO manifieste al ARRENDADOR la voluntad de no renovarlos, con una antelación mínima de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga en que se encuentre. En los casos determinados por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (supuestos de vivienda habitual, ocupante vulnerable, arrendador gran tenedor, zonas tensionadas) los apartados 2 y 3 del art. 10 de la LAU contemplan prórrogas extraordinarias sujetas a determinados requisitos:

«2. (...) podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda (...)

3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.»

(4) En caso de que el inmueble ya hubiera sido objeto de anteriores contratos de alquiler de vivienda, si de conformidad con el art. 17.6 LAU, el inmueble se ubicase en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de declaración de la referida zona, en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Sólo podrá incrementarse en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta  vigente en los últimos cinco años cuando se acrediten ciertas condiciones, establecidas en el propio precepto.

Asimismo, establece el apartado 7 del art. 17 LAU que, sin perjuicio de lo anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda , y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.Esto mismo es aplicable a los contratos en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.

(5) Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Sin perjuicio de lo anterior, se fija en la DF 6.ª de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de la modificación del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, ampliando temporalmente la medida, de manera que quedaría de la siguiente manera:

a) Contratos de arrendamiento de vivienda desde el 31/03/2022 al 31/12/2023: tope del 2 %.

b) Contratos de arrendamiento de vivienda desde el 01/01/2024 al 31/12/2024: tope del 3 %. 

(6) Obligatorio en virtud de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

(7) Si las partes cumplen los requisitos que establece el art. 439.7 LEC, será obligatorio acudir a conciliación/mediación previa a la vía judicial para que una eventual demanda de juicio verbal por desahucio sea admitida a trámite.