La cancelación registral de la hipoteca. ¿Qué opciones tenemos?

La cancelación de la hipoteca

Una vez que se finaliza el pago de las cuotas de la hipoteca podría acudirse al registro para solicitar la cancelación registral de la misma, ya que, de lo contrario, a pesar de estar liquidada la deuda, seguirá figurando nuestra vivienda como hipotecada.

Para realizar este trámite es conveniente conocer cuáles son las distintas posibilidades que existen para poder elegir la que mejor se adapta a nuestra situación, y en este sentido podemos destacar tres opciones que nos ofrece nuestro ordenamiento jurídico:

• Realizar nosotros mismos los trámites en el notario y en el registro de la propiedad correspondiente.
• Solicitar al banco que realice los trámites y abonar los costes.
• Esperar a que caduque la acción y acudir directamente al registro evitando el notario.

¿Es obligatorio cancelar la hipoteca?

No, la cancelación de la hipoteca no es obligatoria. El propietario del inmueble, una vez ha finalizado los pagos de la hipoteca, podrá elegir entre solicitar la cancelación en el Registro, o dejar la finca como está, con la anotación de la hipoteca.

Como principales ventajas de la cancelación, el Colegio de Registradores destaca que el hecho de cancelar la hipoteca conlleva la posibilidad de poder solicitar una nueva hipoteca, además de mejorar la solvencia patrimonial del patrimonio, ya que una propiedad libre de cargas tiene un valor superior al de una propiedad hipotecada, lo que podría ser relevante si se quisiese llevar a cabo alguna otra operación financiera.

Además, hay que destacar que, en el caso de querer vender el inmueble el posible comprador querrá adquirir una vivienda sin cargas, para lo cual exigirá la cancelación de la hipoteca.

¿Cuáles son los trámites que tengo que seguir si decido cancelar yo la hipoteca?

En el caso de que decida realizar por mí mismo la cancelación de la hipoteca tendré que seguir los siguientes pasos:

• Solicitar a la entidad bancaria el certificado de deuda cero. Es importante tener en cuenta que el Banco de España ha indicado que dicho documento es gratuito, y que la entidad no puede cobrarnos por entregárnoslo.

CUESTIÓN

¿Qué puedo hacer si el banco se niega a darme el certificado de deuda cero si no pago la cantidad que me piden?

Dado que se trata de un documento gratuito, si el banco se niega a facilitártelo a coste 0, podría presentarse en la entidad un escrito solicitándolo, y guardarse la copia sellada con la fecha de presentación. Si pasados dos meses no se hubiese obtenido respuesta podría presentarse una reclamación al Banco de España.

• Acudir a la notaría para llevar a cabo la escritura pública de cancelación del préstamo. El notario puede ser libremente elegido por el propietario, sin que pueda la entidad bancaria imponer un notario de su elección. Una vez que el propietario interesado ha acudido al notario, será este el que se ponga en contacto con el banco para gestionar con la entidad bancaria la firma por parte del apoderado del banco. En este trámite el banco tampoco podrá cobrar ni por el trámite de la firma, ni por el desplazamiento al notario para realizarlo.

CUESTIÓN

¿Qué plazo tiene el representante de la entidad bancaria para acudir a la notaría a firmar la cancelación?

No existe un plazo concreto, si bien el banco deberá actuar con la máxima diligencia y sin retrasos.

• El siguiente paso que debe llevar a cabo el propietario es liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esta gestión deberá realizarse en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, y no tiene coste, ya que en la actualidad este trámite se encuentra exento de pago en todas las comunidades autónomas.

CUESTIÓN

¿Qué modelo se usa para liquidar el IAJD?

El modelo requerido para dar cumplimiento a este trámite es el modelo 600.

• El último paso será acudir al registro de la propiedad correspondiente, con toda la documentación, para que el registrador pueda anotar la cancelación. El coste de este trámite variará en función del importe por el que se solicitó la hipoteca, si bien el mínimo será de 24 euros.

A TENER EN CUENTA. Si bien no es obligatorio, sí que resulta recomendable solicitar una nota simple al registro de la propiedad, una vez que se han finalizado los trámites, para comprobar que el inmueble efectivamente figura como libre de cargas.

La principal ventaja de realizar el trámite por nosotros mismos es el ahorro de los gastos de gestión que nos correspondería abonar en el caso de que acudiésemos a la entidad bancaria o a una gestoría para que se encargasen ellos de los trámites. Si bien no todos los trámites resultan gratuitos —hay que pagar tanto al notario como al registrador—, sí que supone un ahorro que merece ser tenido en cuenta a la hora de optar por un método o por otro.

Posibilidad de encargar la cancelación al banco

Otra de las opciones que debemos barajar cuando decidimos realizar la cancelación registral de la hipoteca es acudir a la entidad bancaria a solicitarles que se encarguen ellos de todos los trámites.

En este caso el banco sí que podrá cobrarnos por el trámite, y tendríamos que abonar a mayores las comisiones y gastos derivados de dichas gestiones.

La principal ventaja de elegir esta posibilidad es el ahorro de tiempo, por lo que el propietario interesado en la cancelación tendrá que valorar si le compensa el coste a mayores.

La cancelación por caducidad

Una tercera posibilidad sería esperar a la caducidad legal por el transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, que si bien conlleva un periodo de espera grande (normalmente 21 años), permite ahorrarse los gastos del notario.

En este supuesto hay que remitirse a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, que, si bien recoge que como norma general las inscripciones no se cancelarán sino por sentencia firme, o por otra escritura o documento auténtico en el que conste el consentimiento para la cancelación de la persona a cuyo favor se realizó la inscripción, contiene distintas excepciones:

• El art. 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo segundo que recoge que:

«Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva».

• El art. 82 de la Ley Hipotecaria, que en su párrafo quinto dispone lo siguiente:

«A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca».

«No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos».

Para entender bien la diferencia entre estos artículos, y cuando procede aplicar cada uno, podemos referirnos a la Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se analizan las siguientes opciones:

• La cancelación por caducidad convencional pactada por las partes (art. 82, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria). Es decir, las partes, al constituir la hipoteca podrán hacerlo por un plazo determinado, estableciendo que la acción hipotecaria solamente pueda ejercitarse durante su vigencia, extinguiéndose el derecho real una vez vencido el mentado plazo. En este caso hay que tener en cuenta que si se hubiese iniciado antes la ejecución hipotecaria, la hipoteca sólo se extinguirá cuando concluya el procedimiento.
• La cancelación por caducidad legal (arts. 82, párrafo quinto, y 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria). En este caso se atenderá a los plazos determinados por la ley cuando no se haya pactado una caducidad convencional. Con relación a estos dos artículos la citada Resolución de la DGSJFP, de 22 de marzo del 2022, recoge que las principales diferencias entre ambos se refieren a lo siguiente:

«Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Por el contrario, el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».

A modo de conclusión, podemos destacar que atendiendo al art. 82 de la LH en su párrafo quinto (supuesto frecuente en la mayoría de las hipotecas), podrá procederse a cancelar la hipoteca transcurridos 21 años desde la fecha en la que debió producirse el pago íntegro de la hipoteca. 

¿Quién tiene que asumir los costes de la cancelación de la hipoteca?

Los gastos de cancelación de la hipoteca están asociados al prestatario porque se entiende que es el beneficiario de la cancelación, es decir, será la persona que solicitó la hipoteca la que tenga que asumir los costes de la cancelación.

En este sentido podemos destacar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 46/2019, de 23 de enero, ECLI:ES:TS:2019:101, o la más reciente STS n.º 79/2024, de 23 de enero, ECLI:ES:TS:2024:201,  en las que con relación a la escritura de cancelación de la hipoteca se recoge que:

«En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto».

Y, por otra parte, en cuanto a los gastos del registro de propiedad:

«En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto».

En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, recodar que tal y como ya expusimos se encuentra exento de pago.

A TENER EN CUENTA.  Tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 145/2024, de 9 de febrero, ECLI:ES:APLE:2024:246: «La cláusula (...) que establece que serán de cuenta del prestatario, entre otros varios, los gastos de tasación del inmueble y los aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, conforme a reiterada jurisprudencia, es radicalmente nula, nulidad a la que, por lo demás y como ya se ha recogido, se allanó la representación de la demandada».